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III 2020 163

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Entscheid vom 22. Januar 2021

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Dr.oec. Andreas Risi, Richter
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________ GmbH,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1,
\n Postfach 263, 8853 Lachen,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________ AG,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. Die D.________ AG ist Eigentümerin der Grundstücke KTN F.________ (1'326 m2; G.________-strasse _01) sowie - südöstlich angrenzend - KTN H.________ (1'490 m2). Auf dem Grundstück KTN H.________ befindet sich ein Einfamilienhaus mit einer separaten Arztpraxis (G.________-strasse _03) sowie ein Teil der Tiefgarage für das Nachbargebäude G.________-strasse _01.
\n Im Amtsblatt Nr. __ vom _______ 2018 (S. _____) publizierte die Gemeinde Lachen das Baugesuch der D.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) für den Abbruch des auf KTN H.________ bestehenden Gebäudes mit separater Arztpraxis und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Erschliessung über bestehende Tiefgarage auf KTN F.________) sowie Photovoltaikanlage. Hiergegen erhob die A.________ GmbH (Eigentümerin der östlich ans Baugrundstück angrenzenden Liegenschaft KTN I.________ [324 m2]) Einsprache. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 12. März 2019 bewilligte der Gemeinderat Lachen am 23. April 2019 den Abbruch des bestehenden Gebäudes, verweigerte jedoch die Bewilligung für den geplanten Neubau des Mehrfamilienhauses. Hiergegen erhob die Bauherrschaft am 27. Mai 2019 Beschwerde beim Regierungsrat (Verfahren VB 99/2019).
\n B. Am 10. Juli 2019 reichte die Bauherrschaft ein abgeändertes Baugesuch ein, welches im Amtsblatt Nr. __ vom _____ 2019 (S. ______) mit gleichem Wortlaut publiziert wurde wie das erste Bauprojekt, ergänzt um den Hinweis \"neues Projekt mit blauen Visier-Markierungen\". Am 8. August 2019 erhob die A.________ GmbH auch gegen dieses Bauprojekt Einsprache. Auf Antrag der Bauherrschaft sistierte das Sicherheitsdepartement das Verfahren VB 99/2019 am 11. September 2019.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 16. September 2019 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache der A.________ GmbH wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2). Gestützt auf diesen Gesamtentscheid entschied der Gemeinderat mit Beschluss (GRB) Nr. 344 vom 5. November 2019 wie folgt über das Baugesuch und die Einsprache:
\n 1. Die Einsprache der A.________ GmbH (…) wird abgewiesen.
\n 2.1 Der D.________ AG (…) wird die Bewilligung für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage und Photovoltaikanlage (…) unter nachfolgenden Bestimmungen erteilt.
\n 2.2 \"Allgemeine Baubedingungen\" (…).
\n 3.-9. (übrige kommunale Teilbewilligungen; kantonale Bewilligung; Vorbehalte und Auflagen; Gebühren und Kosten; Rechtsmittel und Zustellung).
\n D. Gegen diese Baubewilligung erhob die A.________ GmbH mit Eingabe vom 27. November 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 344 vom 5. November 2019 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 16. Sep-tember 2019 seien aufzuheben und es sei die Baubewilligung zu verweigern;
\n 2. Die Einsprache der Beschwerdeführerin sei gutzuheissen;
\n unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin.
\n sowie den folgenden Verfahrensanträgen:
\n 1. Das Beschwerdeverfahren sei bis zum Entscheid des Bezirksgerichts March im Prozess ZGO 19 6 über das Verbot, in Verletzung der privatrechtlichen Bauhöhenbeschränkung (Dienstbarkeit Nr. _______ vom 12. Juli 1973, Beleg ___) zu bauen, zu sistieren.
\n 2. Es sei zur Ermittlung der örtlichen Gegebenheiten ein Augenschein durchzuführen.
\n Der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements sistierte das Verfahren am 28. November 2019 antragsgemäss. Mit Urteil ZGO 19 6 vom 11. März 2020 wies das Bezirksgericht die Klage der A.________ GmbH ab, worauf diese Berufung beim Kantonsgericht einlegte. Am 28. Mai 2020 hob der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements die Sistierung wieder auf, weil einerseits die Bauherrschaft die Fortsetzung des Beschwerdeverfahrens beantragt hatte, und anderseits das baurechtliche Beschwerdeverfahren unter öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten zu beurteilen ist und nicht vom Ausgang des Zivilverfahrens abhängt.
\n E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 586/2020 vom 18. August 2020 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen, als Dispositivziffer 5 des Beschlusses Nr. 344 der Vorinstanz 1 [d.h. des Gemeinderates] vom 5. November 2019 wie folgt ergänzt wird:
\n \"5.22.1 Vor Baubeginn muss die Dienstbarkeit betreffend Ungleichverteilung des Grenzabstandes zwischen KTN F.________ und KTN H.________ im Grundbuch eingetragen sein. Diese darf nur mit Zustimmung der Baubewilligungsbehörde gelöscht werden.\"
\n Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. (…).
\n 3. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Lachen eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 800.-- zu bezahlen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n F. Gegen diesen RRB (Versand am 25.8.2020) erhebt die A.________ GmbH mit Eingabe vom 15. September 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 18. August 2020 (VB 225/2019) sei samt dem Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 344 vom 5. November 2019 sowie dem Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 16. September 2019 aufzuheben und es sei die Baubewilligung zu verweigern;
\n Eventualiter sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 18. August 2020 (VB 225/2019) samt dem Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 344 vom 5. November 2019 sowie dem Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 16. September 2019 aufzuheben und die Sache sei nur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;
\n unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin..
\n sowie den folgenden Verfahrensanträgen:
\n 1. Das Beschwerdeverfahren sei bis zum Entscheid des Kantonsgerichts Schwyz im Verfahren ZK1 2020 18 über das Verbot, in Verletzung der privatrechtlichen Bauhöhenbeschränkung (Dienstbarkeit Nr. _______ vom 12. Juli 1973, Beleg ___) zu bauen, zu sistieren.
\n 2. Es sei ein Augenschein zwecks Feststellung der massgeblichen örtlichen Verhältnisse (bauliche und landschaftliche Umgebung) durchzuführen.
\n G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 18. September 2020 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung und eine Antragsstellung mit; eine weitere Sistierung des öffentlich-rechtlichen Beschwerdeverfahrens hält es für nicht notwendig. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 23. September 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin vor allen Instanzen sowie die Abweisung der Anträge auf Sistierung des Verfahrens und Durchführung eines Augenscheines. Der Gemeinderat beantragt am 6. November 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
\n H. Mit Verfügung vom 9. November 2020 wies der verfahrensleitende Richter den Antrag auf Sistierung des Verfahrens ab. Gleichzeitig wurde der Beschwerdeführerin Frist bis spätestens 30. November 2020 angesetzt, um dem Verwaltungsgericht eine Replik zu den Vernehmlassungen einzureichen. Mit Eingabe vom 15. Januar 2021 repliziert die Beschwerdeführerin.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Baugrundstück liegt (wie das Grundstück der Beschwerdegegnerin und das Grundstück KTN F.________) in der Wohnzone W3. Es ist im Wesentlichen rechteckig und misst rund 55 m (Südwest-Nordost-Richtung) auf rund 27 m (Nordwest-Südost-Richtung) (vgl. Plan Nr. 19-03-01 Situation 1:500 vom 8.7.2019). Die südliche (bzw. genau: südwestliche) Grenze des Grundstückes (gegenüber KTN J.________) befindet sich auf einer Höhe von zwischen 420 m.ü.M. und 421 m.ü.M., die nördliche (bzw. genau: nordöstliche) Grenze (gegenüber KTN K.________) auf einer Höhe zwischen 419 m.ü.M. und 418 m.ü.M. (vgl. WebGis, Geokategorie \"Höhen Gelände\