\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2020 164
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 27. Januar 2021
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
\n
    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
Beschwerdeführer,
\n beide vertreten durch RAe MLaw C.________ und/oder MLaw D.________,
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Bezirksrat Einsiedeln, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 8840 Einsiedeln,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. E.________,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,
    2. \n
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. E.________ ist Alleineigentümerin des Grundstückes KTN G.________ (1'889 m2), H.________ (oder I.________ [__]), J.________/Einsiedeln. Am 31. Mai 2019 reichte E.________ beim Bezirk Einsiedeln das Baugesuch für die Erweiterung des bestehenden Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrösserung des Balkons sowie die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und Terrainveränderungen auf ihrem Grundstück ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2019 (S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben anderen A.________ und B.________ (Miteigentümer zu zweit der südwestlich angrenzenden Liegenschaft KTN K.________ [849 m2]) am 21. Juni 2019 öffentlich-rechtliche Einsprache. Am 12. September 2019 reichte E.________ eine Projektänderung ein, welche den Einsprechern angezeigt wurde.
\n Mit Gesamtentscheid vom 22. Oktober 2019 erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Mit Beschluss (BRB) Nr. 2019.252 vom 13. November 2019 wies der Bezirksrat Einsiedeln die Einsprachen ab (Disp.-Ziff. 1) und erteilte die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen (Disp.-Ziff. 2). Gleichzeitig eröffnete er den Gesamtentscheid des ARE. 
\n B. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 11. Dezember 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 2019.252 der Vorinstanz 1 vom 13.11.2019 sei aufzuheben.
\n 2.1 Die Angelegenheit sei an die Vorinstanz 1 zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens zurückzuweisen.
\n 2.2 Eventualiter sei das Baugesuch der Beschwerdegegnerin gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2019, S. ___, für die Erweiterung des Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrösserung des Balkons, die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und die Terrainveränderungen, Grundstück KTN G.________, Grundbuch Einsiedeln, abzuweisen.
\n 2.3 Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass die Baufreigabe erst nach rechtskräftiger Baubewilligung der Baustellenerschliessung und Baustelleninstallation erfolgt.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz 1 vor allen Instanzen.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 587/2020 vom 18. August 2020 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführern (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit, der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'400.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 587/2020 vom 18. August 2020 (Versand am 25.8.2020) erheben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 15. September 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 587/2020 vom 18.08.2020 sei aufzuheben.
\n 2. Der Beschluss Nr. 2019.252 des Bezirksrates Einsiedeln vom 13.11.2019 sei aufzuheben.
\n 3.1 Die Sache sei zur Durchführung des gesetzmässigen Verfahrens an die Vor-instanz 1 [d.h. den Bezirksrat Einsiedeln], evt. an die Vorinstanz 3 [d.h. den Regierungsrat] zurückzuweisen.
\n 3.2 Eventualiter sei das Baugesuch der Beschwerdegegnerin gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ____2019, S. ___, für die Erweiterung des Wohnhauses um ein Kellergeschoss, die Vergrösserung des Balkons, die Neugestaltung der Umgebung mit Sitzplatz und die Terrainveränderungen, Grundstück KTN G.________, Grundbuch Einsiedeln, abzuweisen.
\n 3.3 Subeventualiter sei die Baubewilligung mit der Auflage zu versehen, dass die Baufreigabe erst nach rechtskräftiger Baubewilligung der Baustellenerschliessung und Baustelleninstallation erfolgt.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen vor allen Instanzen.
\n E. Das ARE beantragt vernehmlassend am 21. September 2020 die Abweisung der Beschwerde aus kantonaler Sicht. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 28. September 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin, ebenso der Bezirksrat Einsiedeln mit Vernehmlassung vom 1. Oktober 2020. Die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, beantragt die Beschwerdegegnerin mit Vernehmlassung vom 17. November 2020.
\n F. Mit Stellungnahme vom 10. Dezember 2020 halten die Beschwerdeführer an den Anträgen gemäss der Beschwerde vom 15. September 2020 fest, unter Beantragung der Ansetzung einer eintägigen Nachfrist, womit die Eingabe fristwahrend erfolge. Die Beschwerdegegnerin macht mit Schreiben vom 16. Dezember 2020 geltend, die offenbar verspätet eingereichte Stellungnahme der Beschwerdeführer sei aus dem Recht zu weisen. Ansonsten werde auf eine weitere Stellungnahme verzichtet.
\n  
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Baugrundstück von insgesamt 1'889 m2 (vgl. auch Grundbuchauszug vom 7.11.2018) befindet sich gemäss Auszug aus dem ÖREB-Kataster (S. 3/6; vgl. WebGIS SZ) mit 1'494 m2 in der Wohnzone W1 und gleichzeitig innerhalb des Gestaltungsplan(GP)-Perimeters I.________ (vom Regierungsrat mit RRB Nr. 1169 vom 28.6.1976 genehmigt). Gemäss dem \"Stammblatt Objekt mit Gebäude- und Wohnungsfläche\" vom 31.5.2019 (in: Baugesuchsmappe) liegen 394 m2 ausserhalb der Bauzone und 1'493 m2 (total 1'887 m2, womit bei einer auch im Stammblatt genannten Gesamtfläche von 1'889 m2 zwei m2 \"fehlen\") innerhalb der Bauzone (vgl. auch angefochtener RRB Erw. 7.2). Östlich an das Baugrundstück schliesst Wald an; 270 m2 des Baugrundstückes sind ebenfalls bestockter, geschlossener Wald.
\n Das bestehende Gebäude geht (zusammen mit den drei Gebäuden auf KTN K.________, KTN L.________ und KTN M.________) auf ein Baukonzept aus dem Jahr 1964 zurück (N.________ Architekten) und ist somit über zehn Jahre älter als der GP samt Sonderbauvorschriften (SBV). Das Haus weist die Form eines Trapezes auf, dessen Basis (längere Grundseite) mit einer Länge von 13.24 m von Süd-Ost nach Nord-West verläuft; die beiden Schenkel messen je 11.84 m, die kürzere Grundseite misst 4.26 m. Das zweigeschossige (bzw. 1 ½-geschossige) Gebäude (Erdgeschoss mit Entrée/Wohnen/Essen/Büro und Obergeschoss mit zwei Zimmern und Estrich) ist nicht unterkellert, sondern steht vielmehr auf sechs Rundsäulen, womit zwischen dem Erdgeschoss und dem Terrain ein Luftraum besteht. Dem Erdgeschoss vorgelagert ist an der Westfassade ein Balkon.
\n Die geplante Erweiterung betrifft ein Kellergeschoss, dem die drei bestehenden vorderen Säulen vorgelagert bleiben sollen. Dieses Kellergeschoss umfasst auf der Ostseite (bergseitig) einen Raum Heizen/Technik mit 11.13 m2 sowie einen Keller mit 4.51 m2 und westseitig (talseitig) einen Abstellraum von 43.39 m2. Der Zugang erfolgt zum einen durch eine Treppe vom Entrée im Erdgeschoss her; zum andern durch zwei teils verglaste Flügeltüren auf der Westseite, durch welche der Abstellraum belichtet wird.
\n Des Weiteren soll der Balkon, neu abgestützt auf zwei Säulen und überdacht, in seiner Tiefe um rund 1 m erweitert werden. Teils noch unter dem Balkon und dem Kellergeschoss vorgelagert ist ein Vorplatz geplant, der Richtung Westen leicht abfällt. An der Südfassade wird das Terrain im westlichen Bereich tiefer gesetzt und im östlichen Bereich wird neu eine Treppe vom Niveau Kellergeschoss aufs Niveau Erdgeschoss gebaut, über welche man zum östlich gelegenen Entrée gelangt (vgl. Planunterlagen sowie Baubeschrieb vom 4.6.2019).
\n 1.2 Der Regierungsrat verneinte im angefochtenen Beschluss eine Vorbefassung der Bau- und Umweltbehörde wie auch der dieser angehörenden Mitglieder des Bezirksrates im Sinne eines Ausstandsgrundes (Erw. 1.1.1 ff.). Die Beschwerdeführer hatten die diesbezügliche Rüge damit begründet, dass die Bau- und Umweltbehörde sowie das Büro Bauen des Bezirks die Bauherrschaft im Hinblick auf die Einreichung des Baugesuchs detailliert beraten hätten (Erw. 1). Über eine Besprechung des Bauvorhabens am 14. August 2019 im Nachgang zur Einsprache seien die Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin bereits mit E-Mail vom 14. Juli 2019 informiert worden, hätten aber von sich aus auf eine Teilnahme verzichtet. Die Projektänderung vom 12. September 2019 sei den Beschwerdeführern angezeigt worden; hierzu hätten sie sich äussern können (Erw. 2). Auf einen Augenschein habe verzichtet werden können (Erw. 3). Der Gestaltungsplan \"I.________\" (nachstehend kurz: GP), vom Regierungsrat mit RRB Nr. 1169 vom 28. Juni 1976 genehmigt, mit Änderungen vom Regierungsrat genehmigt mit RRB Nr. 1723 vom 24. September 1979 und RRB Nr. 889 vom 24. Mai 1983, basiere auf dem alten Baureglement (aBauR 1974) vom 31. Oktober 1974, das trotz seiner Aufhebung weiterhin beachtet werden müsse. Soweit die Sonderbauvorschriften (SBV) keine anderslautenden Bestimmungen enthielten, d.h. betreffend die allgemeinen Bauvorschriften, sei hingegen grundsätzlich auf das geltende Recht, insbesondere das geltende Baureglement (BauR) vom 9. Februar 2014 sowie das geltende Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 abzustellen, sofern dadurch das Gesamtkonzept des GP nicht untergraben werde (Erw. 4.1 f.). Das um den neuen Keller erweiterte Gebäude verletzte die Geschosszahlvorschriften nicht (Erw. 5.1 f.). Es sei nicht zu beanstanden, dass die Bewilligungsbehörde die Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung und seine Gestaltung als den Anforderungen genügend beurteilt habe (Erw. 6.4). Mit dem zusätzlichen Kellergeschoss werde die gesamte zu Wohnzwecken nutzbare Wohnfläche 77.79 m2, die nicht zu Wohnzwecken nutzbare Fläche 73.46 m2 betragen, was einem Verhältnis von fast eins zu eins entspreche. Es bestehe angesichts der Grösse des Abstellraumes und seiner Belichtung zwar die Gefahr, dass er zu Wohnzwecken verwendet werde (als Gartenhalle oder als Hobbyraum). Selbst wenn er in dieser Weise verwendet werde, bleibe die zulässige Ausnützung bei einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche (aBGF) von 218.6 m2 (anrechenbare Landfläche von 1'093 m2, hiervon 1/5 [AZ von 0.2]) mit 121.18 m2 (77.79 m2 bisher + 43.39 m2 neuer Abstellraum) gewahrt (Erw. 7.1 ff. mit Verweis auf das Formular \"Materielle Prüfung W1 des Büro Bauen\" vom 11.7.2019, in: Baumappe; der dort erwähnten, bei der anrechenbaren Grundstücksfläche nicht zu berücksichtigenden \"Übrige Fläche\" von 794.00 m2 liegt ein als Grunddienstbarkeit grundbuchlich gesichertes Bauverbot für 794 m2 gemäss Kaufvertrag vom 13.11.1975 zugrunde; vgl. Grundbuchauszug vom 7.11.2018 [hier indes ohne Quantifizierung des Bauverbotes]). Insgesamt sei es nicht zu beanstanden, dass für die Unterschreitung des Waldabstandes eine Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Namentlich entstünden durch die Unterkellerung keine zusätzlichen negativen Auswirkungen auf den Wald (Erw. 8.5.2). Die Frage der Baustellenerschliessung sei von der Erschliessung im Sinne von