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\n \n \n III 2020 38
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| \n Entscheid vom 24. August 2020
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Monica Huber-Landolt, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
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| \n MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
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| \n gegen
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| \n \n \n - Gemeinderat Lauerz, Husmatt 1, 6424 Lauerz,
\n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung / Wiederherstellung)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ (nachstehend Bauherrschaft) sind Miteigentümer (zu je ½) des Grundstückes KTN 001, Lauerz (2'141 m2), auf welchem sich das Gebäude Nr. 003 befindet. Das Grundstück befindet sich rund 250 m vom südöstlichen Siedlungsrand von Lauerz entfernt in der Landwirtschaftszone, rund 70 Höhenmeter über dem Lauerzersee.
\n Mit Schreiben vom 30. August 2017 forderte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die Gemeinde Lauerz zur Überprüfung auf, ob am Gebäude (Gadenhaus) bauliche Veränderungen ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommen worden seien. Anlass zu diesem Schreiben bot ein Exposé des Immobilienmaklers C.________, wonach die Liegenschaft als \"wahrgewordener Traum an romantischer Lage\" zu einem Verkaufspreis von Fr. 1'380'000.-- angepriesen wurde.
\n Die kommunale Baukommission ersuchte die Bauherrschaft hierauf mit Schreiben vom 14. September 2017 die ab 2008 getätigten Bauarbeiten zu dokumentieren und als Baueingabe mit den entsprechenden Formularen einzureichen. Insbesondere seien mit der Baueingabe die Nutzflächen nachzuweisen, die am 1. Juli 1972 vorhanden gewesen seien. Der aktuelle Zustand sei mit massstabsgetreuen, vermassten Grundrissplänen und geeigneten Fotos zu dokumentieren. Hierzu äusserte sich die Bauherrschaft unter Einreichung von Plänen mit Schreiben vom 25. September 2017. Unter anderem wies sie darauf hin, dass der Nutzflächennachweis per 1. Juli 1972 nicht nachgeliefert werden könne, weil sie das Wohnhaus erst am 24. März 1995 käuflich erworben habe.
\n Nach Einsicht in die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen wies das ARE die Gemeinde mit Schreiben vom 18. Oktober 2017 darauf hin, dass gegenüber der Situation 1985 wesentliche Veränderungen (insbesondere ein Ausbau des östlichen Gebäudeteils) vorgenommen worden seien, welche durchaus auch vor 2008 erfolgt sein könnten. Das ARE gehe davon aus, dass die Gemeinde die erforderlichen Unterlagen bei der Bauherrschaft einfordern werde.
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B. Mit Schreiben vom 31. Oktober 2017, worin auch eine Chronologie zum Hauskauf wiedergegeben wurde, reichte die Bauherrschaft das Baugesuch betreffend \"Ausbau\" ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist wurden keine Einsprachen erhoben.
\n Mit Schreiben vom 14. Dezember 2017 informierte das ARE die Bauherrschaft, dass die zulässige Erweiterung der in altrechtlichen Gebäudevolumen bestehenden Nutzflächen überschritten werde und der Umfang der Überschreitung rückgängig zu machen sei. Hierzu wurde der Bauherrschaft das rechtliche Gehör gewährt. Am 10. Januar 2018 äusserte sich die Bauherrschaft hierzu. Eine zweite Gewährung des rechtlichen Gehörs seitens des ARE erfolgte - unter anderem nach einer Besprechung des ARE und des Amtes für Natur, Jagd und Fischerei mit der Bauherrschaft vom 24. Januar 2018 - mit Schreiben vom 7. Februar 2018. Am 26. März 2018 wurde der nunmehr beanwalteten Bauherrschaft ein drittes Mal das rechtliche Gehör gewährt.
\n Am 4. Juli 2018 wurde ein Augenschein vor Ort durchgeführt, worauf der Bauherrschaft ein viertes Mal das rechtliche Gehör gewährt wurde. Im Rahmen der Wahrung des rechtlichen Gehörs mit Schreiben vom 9. Oktober 2018 liess die Bauherrschaft ihr Baugesuch vom 31. Oktober 2017 zurückziehen.
\n Mit Schreiben vom 29. November 2018 verneinte das ARE die Zulässigkeit des Rückzugs des Baugesuchs, weil ein neuer Sachverhalt zu beurteilen sei, und hielt daran fest, dass für den Ausbau keine Bewilligung erteilt werden könne. Die Bauherrschaft äusserte sich hierzu am 1. März 2019.
\n
C. Mit Gesamtentscheid vom 16. April 2019 beschloss das ARE was folgt:
\n 1.
Die kantonale Baubewilligung für den bereits erfolgten Ausbau des Gadenhauses (Baugesuch B2017-1443) von A.________ wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stelle gemäss Kap. II, Ziffer 1 unter Anordnung von Rückführungsmassen teilweise erteilt.
\n 2.
Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für den westlich des Gebäudes erstellten Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. erteilt.
\n 3.
Die nachträgliche kantonale Baubewilligung für die Terrassierung des Geländes, für das Gewächshaus und den Windschutz aus Glas beim westlichen Sitzplatz wird im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffer 1 ff. verweigert. Auf die Anordnung von Rückführungen wird verzichtet.
\n 4.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende Rückführungmassnahmen am Gadenhaus erforderlich:
\n
Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt den Schienen zu entfernen.
\n
Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade auszubauen und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang zur Laube (bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine Aussentüre zu erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist zuzumauern.
\n
Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu entfernen. Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der Zimmer westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der Auszugstreppe nach Westen).
\n 5.
Für die Ausführung der Massnahmen gemäss Dispositiv-Ziffer 4 wird dem Gesuchsteller eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt.
\n 6.
(Vollstreckungsmassnahmen).
\n 7.
Die Gemeinde Lauerz wird mit dem Vollzug beauftragt. Die Gemeinde wird angehalten, den Rückbau nach Ablauf der sechsmonatigen Frist zu kontrollieren und der Baugesuchszentrale zu melden (mit entsprechenden Fotos).
\n 8.
Die Überschreitung der GNF von 9 m2 wird einstweilen geduldet. Es besteht jedoch kein Bestandesschutz. Die Überschreitung wird auf Kosten des Bewilligungsempfängers im Grundbuch angemerkt.
\n 9.
(Bearbeitungsgebühr von Fr. 5'400.--).
\n 10.-11. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 2019-047 vom 15. Mai 2019 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n 1.
Gestützt auf den kantonalen Gesamtentscheid Nr. 2017-1443 vom 16. April 2019, welcher als integrierender Bestandteil dieser Verfügung gilt, wird die nachträgliche Bewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen sowie unter Anordnung von Rückführungsmassnahmen erteilt.
\n 2.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sind folgende Rückführungsmassnahmen am Gadenhaus erforderlich:
\n
Beim nordostseitigen Balkon im Erdgeschoss ist die Verglasung samt den Schienen zu entfernen.
\n
Im Musikzimmer sind die Fenster an der Nord- und Westfassade auszubauen und die Trennwand zum Balkon zu entfernen. Der Zugang zur Laube (bestehend Musikzimmer, Wintergarten) hat über eine Aussentüre zu erfolgen. Die Durchreiche neben dieser Türe ist zuzumauern.
\n
Der Dachboden im östlichen Gebäudeteil ist gemäss Variante 2 zu entfernen. Der Zugang zum verbleibenden Dachstock hat aus einem der Zimmer westlich der Gebäudemitte zu erfolgen (Verschiebung der Auszugstreppe nach Westen).
\n 3.
Das Gewächshaus ist mit der Pflanzung von einheimischen und standortgerechten Sträuchern zu kaschieren.
\n 4.
Bei der Windschutzverglasung sind geeignete Massnahmen zur Vermeidung von Kollisionen mit Vögeln vorzunehmen.
\n 5.
Für die Ausführung der oben aufgeführten Massnahmen/Auflagen wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung eingeräumt.
\n 6.
Das Bauamt ist spätestens mit Ablauf der Frist für die Rückführungsmassnahmen zur Baukontrolle einzuladen.
\n 7.
(Vollstreckungsmassnahmen).
\n 8.
(Baubewilligungsgebühr von Fr. 5'856.-- [unter Einschluss der Fr. 5'400.-- der kantonalen Baugesuchszentrale bzw. des ARE]).
\n 9.
(Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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D. Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 16. April 2019 und den GRB vom 15. Mai 2019 erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 11. Juni 2019 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Ziff. 2, 5-8 des Protokollauszugs des Gemeinderates Lauerz vom 15.05.2019 sowie Ziff. 4-7 und Ziff. 9 des Gesamtentscheides des ARE vom 16.04.2019 seien aufzuheben, soweit die Verfügungen überhaupt Bestand haben.
\n 2.
Es seien die gesamten Akten bei den Vorinstanzen einzufordern und bei allenfalls fehlenden Akten sei ein Rekonstruktionsprozess durchzuführen.
\n 3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.
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E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 50/2020 vom 28. Januar 2020 entschied der Regierungsrat unter Ausstand des Landammanns wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).
\n 3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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F. Gegen diesen RRB Nr. 50/2020 (Versand am 4.2.2020) erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 24. Februar 2020 (Postaufgabe am 25.2.2020) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der RRB 50/2020 sei aufzuheben und es sei auf die angeordneten Rückbaumassnahmen zu verzichten.
\n 2.
Eventualiter sei der RRB Nr. 50/2020 aufzuheben und die Akten den Vi zur gewissenhaften Abklärung des relevanten Sachverhaltes zurückzuweisen.
\n 3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen für alle Verfahren.
\n In der Begründung wird eine öffentliche Verhandlung verlangt (Beschwerde S. 4 Rz. 9).
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G. Das Sicherheitsdepartement und das ARE beantragen je vernehmlassend am 2. März 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat hat sich nicht vernehmen lassen.
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H. Mit Schreiben vom 8. April 2020 erklären die Beschwerdeführer ihr Festhalten an der beantragten öffentlichen Verhandlung.
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I. Am 18. Juni 2020 fand die öffentliche Verhandlung statt, an welcher die Parteien replizierten und duplizierten sowie sich zu den jeweiligen mündlichen Vorträgen der Gegenparteien äussern konnten. Die Beschwerdeführer, die Vertreter des Sicherheitsdepartements und des ARE reichten ihre Plädoyernotizen (Replik; Dupliken) zu den Akten.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, als unmittelbare verwaltungsrechtliche Folge formell rechtswidriger Bautätigkeiten erwachse der Behörde die Pflicht, von Amtes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen (Erw. 2.1.1). Ein einmal eingereichtes Baugesuch, das die formell widerrechtlichen Abweichungen aufzeige, könne daher vom Bauherrn nicht mehr autonom zurückgezogen werden (Erw. 2.1.2). Konkret habe der Augenschein vom 4. Juli 2018 sowie der Vergleich von Planunterlagen gezeigt, dass der heutige Ausbaustandard des Hauses nicht mehr den Bewilligungen des Justizdepartements vom 3. März 1986 bzw. dem von der Gemeinde am 21. Mai 1986 bewilligten Projekt entspreche; die Umbauten und Umnutzungen seien zumindest formell rechtswidrig (Erw. 2.2). Die Beschwerdeführer hätten nach dem Rückzug ihres Baugesuchs offensichtlich nicht die Absicht gehegt, ein neues, überarbeitetes Baugesuch einzureichen (Erw. 2.3).
\n Bei der Beurteilung der Rechtmässigkeit der baulichen Massnahmen sei nach dem Grundsatz der lex mitior auf das im Zeitpunkt der Einleitung des nachträglichen Baugesuchs geltende, für die Beschwerdeführer günstigere Recht, d.h.