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III 2020 62

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Entscheid vom 16. Juli 2020

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Monica Huber-Landolt, Richterin Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Aaron Steiner, a.o. Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________,

gegen

Gemeinderat R.________, Alter Schulhausplatz 1,
\n Postfach 263, 8853 R.________,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
\n Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________ AG, St. Gallerstrasse 58, 8853 R.________,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt M.A. E.________,
\n Oberdorfstrasse 12, E.________, 8853 R.________,
F.________, S.________, 8853 R.________,
\n Beigeladene,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. Am 3. April 2017 reichte die D.________ AG ein Baugesuch für den Abbruch und Neubau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück GB G.________, S.________, in R.________ ein. Innert Frist und nach Publikation im Amtsblatt (Abl. …) erhoben A.________ und die Q.________ AG Einsprache. Der Gemeinderat R.________ wies die Einsprache mit Beschluss Nr. 341 vom 18. Dezember 2017 ab und erteilte die Baubewilligung. Mit Beschluss (RRB) Nr. 809 vom 13. November 2018 hiess der Regierungsrat des Kantons Schwyz die von A.________ und der Q.________ AG gegen die kommunale Baubewilligung erhobene Beschwerde teilweise gut und knüpfte die Baubewilligung an folgende (Suspensiv-)Bedingung (Disp.-Ziff. 1 und Erw. 6.4):
\n Die D.________ AG wird im Sinne einer Bedingung aufgefordert, dem Gemeinderat R.________ einen Dienstbarkeitsvertrag einzureichen, in welchem die Eigentümer der Liegenschaft GB H.________ auf einen Grenzabstand von mindestens 0.97 m verzichten. Vor Erfüllung dieser Bedingung kann keine Baufreigabe erfolgen.
\n Die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'500.-- wurden zu zwei Dritteln (Fr. 1'000.--) A.________ und der Q.________ AG (Beschwerdeführer) und zu je einem Sechstel (je Fr. 250.--) der Gemeinde und der D.________ AG (Beschwerdegegnerin) auferlegt (Disp.-Ziff. 2). Dieser wurde zudem zu Lasten von A.________ und der Q.________ AG eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 800.-- zugesprochen (Disp.-Ziff. 3).
\n B. Mit Eingabe vom 18. Juli 2019 reichte die D.________ AG ein überarbeitetes Baugesuch ein. Dieses wurde als \"Projektänderung beim bewilligten Bauprojekt Abbruch und Neubau Einfamilienhaus mit Nebenbauten\" erneut im Amtsblatt publiziert (Abl. …) und öffentlich aufgelegt. A.________ und die Q.________ AG erhoben gegen dieses Baugesuch wiederum öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n C. Mit Beschluss Nr. 407 vom 17. Dezember 2019 wies der Gemeinderat R.________ die Einsprache im Sinne der Erwägungen ab und erteilte die Baubewilligung im Sinne der Projektänderung.
\n D. Gegen diesen Beschluss erhoben A.________ und die Q.________ AG am 8. Januar 2020 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat.
\n E. Mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 165/2020 (Verfahren VB 7/2020) vom 10. März 2020 (Versand am 17.3.2020) wies der Regierungsrat die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten werden konnte (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- wurden A.________ und der Q.________ AG auferlegt (Disp.-Ziff. 2). Diese wurden zudem verpflichtet, der Gemeinde R.________ eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- und der D.________ AG eine solche von Fr. 400.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n F. Dagegen erhebt A.________ mit Eingabe vom 7. April 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen Beschwerde:
\n 1. Der Beschluss Nr. 165/2020 des Regierungsrates vom 10. März 2020 sei aufzuheben und die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau Einfamilienhaus mit Nebenbauten sei zu verweigern.
\n 2. Subeventualiter sei der Beschluss Nr. 165/2020 des Regierungsrates vom 10. März 2020 aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
\n 3. Die vorinstanzlichen Verfahrensakten seien beizuziehen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7% MwSt.) zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegnerin.
\n G. Mit Schreiben vom 14. April 2020 teilt das Amt für Raumentwicklung (ARE) seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung und Antragsstellung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt vernehmlassend am 17. April 2020, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Der Gemeinderat lässt am 22. April 2020 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mitteilen. Mit Vernehmlassung vom 27. April 2020 stellt die Beschwerdegegnerin folgende Rechtsbegehren:
\n 1. Die Beschwerde vom 07.04.2020 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist und der Entscheid der Vorinstanz Nr. 165/2020 vom 10.03.2020 betreffend die Projektänderung des beschwerdegenerischen Bauvorhabens, ausgeschrieben im Amtsblatt …, vom … sei zu bestätigen.
\n 2. Eventualiter sei die bewilligte Projektänderung gemäss Antrag Ziff. 1 mit folgender aufschiebenden Bedingung zu ergänzen: \" Die Baugesuchstellerin hat dem Gemeinderat R.________ im Meldeverfahren einen ergänzten Grundrissplan einzureichen, in welchem das Vordach im Erdgeschoss eine Ausladung von maximal 1.5 m aufweist. Vor der Erfüllung dieser Auflage kann keine Baufreigabe erfolgen.\" Im Übrigen sei die Beschwerde vom 07.04.2020 abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten des Beschwerdeführers.
\n H. Mit Replik vom 18. Juni 2020 hält der Beschwerdeführer an seinen Ausführungen und Anträgen in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde fest.
\n I. Mit Eingabe vom 30. Juni 2020 verzichtet die Beschwerdegegnerin auf eine weitere Stellungnahme.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1.1 Die Bauliegenschaft KTN J.________ (397 m2) liegt gemäss dem kommunalen Zonenplan in der Wohnzone W3, welche der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II zugeteilt ist. Das Baugrundstück grenzt im Norden an das Grundstück KTN K.________ im Osten an das Grundstück KTN L.________ und im Süden an das Grundstück KTN M.________ (welches im Eigentum des Beschwerdeführers steht), westlich grenzt die Bauliegenschaft an das Grundstück KTN N.________ (Strassengrundstück I.________weg). Die Grundstücke KTN L.________ und KTN M.________ befinden sich ebenfalls in der Zone W3, das Grundstück KTN K.________ in der Wohngewerbezone WG3. Das Quartier ist durch das Strassengrundstück I.________weg KTN N.________ ab der T.________strasse erschlossen und ist an einer von Süd nach Nord kaum wahrnehmbar abfallenden Hanglage situiert. Ein Blick auf den nahe gelegenen Zürichsee ist daher kaum, respektive nur aus höher gelegenen Stockwerken möglich. Das Baugrundstück bildet in etwa ein Rechteck (bzw. leichtes einseitiges Trapez) mit einer Dimensionierung von rund 20 m (West-Ost-Ausrichtung [Breite]) auf 18 m bzw. 21 m (westliche bzw. östliche Nord-Süd-Ausrichtung [Länge]) (vgl. Situationsplan Nr. 651-001, 1:500, vom 31.3.2017, rev. 17.7.2019).
\n 1.1.2 Gemäss der Projektänderung vom 18. Juli 2019 (vgl. die Planunterlagen) soll anstelle des heutigen 4-Zimmer Einfamilienhauses ein 6-Zimmer Einfamilienhaus realisiert werden. Es nimmt die Form des Grundstückes auf und misst 11.90 m (Breite) auf 11.53 m bzw. 13.00 m (Länge; unter Einschluss eines offenen Carports auf der Südseite). Die Gesamtfläche, die überbaut wird, beträgt 188 m2, wovon die Innenfläche 114.1 m2 und die befestigten Aussenflächen 73.9 m2 ausmachen, der Rest - 192.4 m2 ist als Grünfläche vorgesehen (vgl. insbesondere \"Beilagendossier Baueingabe Projektänderung\" vom 18.7.2019, in: Vi-act. III-01/B4)
\n Auf der Nordseite ist im Ostbereich eine Anbaute (Veloraum) vorgesehen, welche gemäss dem Situationsplan eine Nord-Süd-Ausdehnung von 2.50 m und eine West-Ost-Ausdehnung von 6.02 m aufweist (offensichtlich unter Einschluss des Vordaches über dem westlich des Veloraumes gelegenen Hauseinganges), gemäss dem Plan \"Grundriss\" (Plan Nr. 651-002, 1:100, vom 31.3.2017, rev. 17.7.2019) hingegen von 3.52 m (der Plan Nr. 651-003 \"Fassaden/Schnitte\" weist für die Fassaden nur die abzubrechenden Bauteile [gelb] auf und weist die Höhe der geplanten Baute aus). Der offene Carport auf der Südseite erstreckt sich über die gesamte Breite und misst in der Nord-Süd-Ausrichtung 2.50 m (vgl. Grundrissplan). Im Erdgeschoss (EG) befinden neben der Garage/Carport Infrastrukturräume, im ersten Obergeschoss (1. OG) Wohnraum, Zimmer und Dusche sowie Lift/Treppenhaus. Im Südwestbereich des 1. OG befindet sich - über dem Carport - eine gedeckte Terrasse. Im 2. OG sind neben Lift/Treppenhaus ein Duschraum sowie zwei Zimmer und Ankleideraum vorgesehen, im Dachgeschoss (DG) insbesondere ein Raum \"Essen/Küche\".
\n Der Neubau hält zum westlichen Strassengrundstück I.________weg KTN N.________ einen Abstand von 3 m ein, gegenüber dem südlichen Grundstück KTN M.________ (ohne Berücksichtigung des Carports) und gegenüber dem nördlichen Grundstück KTN K.________ von 5.00 m sowie gegenüber KTN L.________ von 5.03 m
\n 1.2 Mit RRB Nr. 809/2018 vom 13. November 2018 betreffend das erste Projekt führte der Regierungsrat im Wesentlichen unter anderem aus, den Beschwerdeführern (d.h. A.________ und der Q.________ AG) habe der Gemeinderat mit Beschluss Nr. 235 vom 28. September 2017 die Baubewilligung für den Abbruch von zwei Einfamilienhäusern und den Neubau von zwei zusammengebauten Mehrfamilienhäusern auf den südlich des Baugrundstückes gelegenen Grundstücken KTN M.________ und KTN O.________ erteilt.
\n Dabei sei der Gemeinderat - wie in der Baubewilligung vom 18. Dezember 2017 (vgl. vorstehend Ingress lit. A) - davon ausgegangen, dass es sich beim I.________weg um eine öffentliche Strasse handle und lediglich der Strassenabstand von 3 m einzuhalten sei. Jene Bewilligung habe indes ein anderes Grundstück betroffen, womit keine abgeurteilte Sache vorliege. Der Regierungsrat könne daher nicht verpflichtet werden, beim vorliegenden Baugesuch gleich zu entscheiden (Erw. 3.1.2). Der I.________weg sei als Feinerschliessungsstrasse zu qualifizieren, was vermutungsweise für eine Privatstrasse spreche (Erw. 4.4). Der kleine und der grosse Grenzabstand gemäss Art. 7 Abs. 1 und 2 des kommunalen Planungs- und Baurechts (PBR) vom 29. September 1995 mit 5 bzw. 7.4 m wie auch der kantonale Grenzabstand gemäss § 59 und § 60 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 gingen gemäss