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III 2021 106
 
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Entscheid vom 30. September 2021
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
Baubehörde A.________,
Beschwerdeführerin,
 
gegen
 
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    \n
  1. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    2. \n
  2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    3. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. B.________ GmbH,
    2. \n
Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren,
\n vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
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    \n
  1. D.________,
    2. \n
Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren,
\n vertreten durch Rechtsanwältin E.________,
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    \n
  1. F.________ AG,
    2. \n
  2. G.________ und H.________,
    3. \n
  3. STWEG I.________,
    4. \n
Beigeladene,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Nebenbestimmungen; Kosten)
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Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss Nr. 17/2018 vom 29. März 2018 (Versand 18. April 2018) bewilligte die Baubehörde A.________ (nachfolgend: Baubehörde) J.________ den Neubau eines Mehrfamilienhauses sowie eines Einfamilienhauses mit gemeinsamer Tiefgarage auf den Grundstücken KTN 001.________ und 002.________ (Beilage in Vi-act. II.-03: Baumappe Nr. B2018-0159).
\n B. Am 30. April 2018 wurde die F.________ AG, mit J.________ als einziges Mitglied mit Einzelunterschrift ins Handelsregister des Kantons Schwyz eingetragen. Die Gesellschaft übernahm bei der Gründung gemäss öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. April 2018 die Grundstücke KTN 002.________ und KTN 001.________ (vgl. HR-Tagesregister-Nr. […]; SHAB-Publikation Nr. […]). Am 15. Mai 2018 beauftragte die F.________ AG die am 27. April 2018 ins Handelsregister eingetragene B.________ GmbH (mit J.________ als einziges Mitglied mit Einzelunterschrift; vgl. HR-Tagesregister-Nr. […]; SHAB-Publikation Nr. […]) als Totalunternehmerin mit dem Bauprojekt Neubau eines Einfamilienhauses sowie eines Mehrfamilienhauses auf KTN 002.________ und KTN 001.________ (Beilage 2 [Auszug: S. 1-3 und S. 6] in Vi-act. II.-03: blauer Ordner, Reg. PQ).
\n Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 6. Dezember 2018 verkaufte die F.________ AG das Grundstück KTN 002.________ sowie zwei Fahrzeugeinstellplätze (= je 1/12 Mitteigentum an KTN 003.________) zu Miteigentum je zur Hälfte an G.________ und H.________. Für die Errichtung weiterer Anmerkungen, Dienstbarkeiten oder Grundlagen wurde die Verkäuferin bis zum 1. Januar 2020 bevollmächtigt, die allenfalls erforderlichen Verträge und Rechtsgeschäfte zugunsten und zulasten der erworbenen (Miteigentums-)Grundstücke abzuschliessen und zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden (Beilage 5 in Vi-act. II.-03: blauer Ordner, Reg. PQ). KTN 001.________ befindet sich zwischenzeitlich im Eigentum der StWEG I.________ (vgl. Beschluss Nr. 23 vom 29.1.2020 Erw. E.1; RRB Nr. 339/2021 vom 18.5.2021 Sachverhalt lit. B).
\n C. Mit E-Mailschreiben vom 22. September 2018 teilte D.________ der Baubehörde mit, dass ohne ihre Zustimmung/Baubewilligung zur Sicherung der Baugrube auf KTN 001.________ und KTN 002.________ Erdanker in sein Grundstück KTN 004.________ (südöstlich angrenzende Nachbarparzelle) gerammt worden seien. Er ersuchte um eine provisorische Bauabnahme, die Aufnahme der bewilligten Fakten und dass ein Baustopp in Betracht zu ziehen sei (Beilage in Vi-act. II.-03: blauer Ordner, Reg. B). Am 10. Oktober 2018 forderte die Baubehörde J.________ auf, bis zum 31. Oktober 2018 ein nachträgliches Baugesuch für die erstellten Verankerungen einzureichen (Beilage in Vi-act. II.-03: blauer Ordner, Reg. D). J.________ kam dieser Aufforderung innert erstreckter Frist am 27. November 2018 nach und reichte bei der Gemeinde A.________ das Baugesuch für eine \"Projektänderung Baugrubensicherung KTN 001.________ und 002.________\" (28 Ankernägel) ein (Beilage in Vi-act. II.-03: blauer Ordner, Reg. G).
\n D. Mit Baubeschluss Nr. 23/2020 vom 29. Januar 2020 (Versand am 22. September 2020) entschied die Baubehörde gegenüber der B.________ GmbH (als Bauherrin Erw. E.1) über das nachträgliche Baugesuch für die 28 Ankernägel wie folgt (Beilage in Vi-act. II.-03: Baumappe Nr. B2018-0159):
\n 1. Die Baubewilligung für die Projektänderung Baugrubensicherung KTN 001.________ und 002.________, wird nicht erteilt.
\n 2. Die eingebauten Ankernägel müssen aus Gründen der Verhältnismässigkeit nicht entfernt / rückgebaut werden. Sie werden geduldet.
\n 3. Die Nebenpartei (neue Grundeigentümer der GB Nr. 002.________) H.________ und G.________, wird in Folge Ablauf der Stellvertretung durch die F.________ AG, in das Verfahren miteinbezogen.
\n 4. Die Entschädigungsfrage gemäss Erwägungen F und H3 ist zivilrechtlich zu regeln.
\n 5. Die Dienstbarkeit für den Verbleib der Ankernägel ist unmittelbar nach Klärung der Entschädigungsfrage, im Grundbuch einzutragen. Sie kann ohne die Zustimmung der Bewilligungsbehörde nicht gelöscht werden.
\n 6. Kommt kein Grundbucheintrag zu Stande, behält sich die Baubehörde das Recht vor, Sondernutzungsrechte oder öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anmerken zu lassen (SRSZ 213.421).
\n 7. Zivilrechtliche Ansprüche (z.B. Entschädigungszahlungen für Setzungs- und Rissschäden) sind durch die Parteien beim zuständigen Zivilgericht geltend zu machen.
\n 8. Es wird keine Verzeigung durch die Baubehörde vorgenommen.
\n 9. Folgende Gebühren sind nach der geltenden Gebührenordnung für das Bauwesen vom 1. Januar 2019 durch die Bauherrschaft zu entrichten:
\n a. Ablehnung Baugesuch (Art. 14) nach Aufwand (Art. 3.3)
\n Total zu erhebende Kosten (nicht MWST pflichtig CHF 8'700.00
\n (Rechnungsstellung)
\n 10. (Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).
\n E. Dagegen erhob die B.________ GmbH am 14. Oktober 2020 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz und stellte die Anträge (Vi-act. I.-01):
\n 1. Der Baubeschluss Nr. 23/2020 vom 29. Januar 2020 sei aufzuheben und die Baubewilligung für die Projektänderung Baugrubensicherung KTN 001.________ und 002.________ zu erteilen.
\n 2. Die kommunale Baugebühr sei auf maximal Fr. 2'000.00 festzusetzen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.
\n F. Mit Teilrückzug vom 25. März 2020 schränkte die B.________ GmbH ihre Anträge wie folgt ein:
\n 1. Die Dispositiv-Ziffern 5. und 6. des Baubeschlusses Nr. 23/2020 vom 29. Januar 2020 seien ersatzlos aufzuheben.
\n 2. Die kommunale Baugebühr sei auf maximal CHF 2'000.00 festzusetzen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.
\n G. Der Regierungsrat entschied mit Beschluss (RRB) Nr. 339/2021 vom 18. Mai 2021 (Versand am 25.5.2021) wie folgt:
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    \n
  1. Die Beschwerde wird insoweit gutgeheissen als die Dispositivziffern 4 und 5 [recte: \"5 und 6\"] des angefochtenen Beschlusses Nr. 23 vom 29. Januar 2020 ersatzlos aufgehoben und die Bewilligungsgebühr von Fr. 8760.-- auf Fr. 2000.-- reduziert wird. Im Übrigen wird die Beschwerde als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
    2. \n
  2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1'500.-- werden der Gemeinde A.________ auferlegt (…).
    3. \n
  3. Die Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- und die Gemeinde A.________ der Beschwerdeführerin eine solche von ebenfalls Fr. 500.-- zu bezahlen.
    4. \n
\n 4.-6. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).
\n H. Gegen diesen RRB Nr. 339/2021 vom 18. Mai 2021 erhebt die Baubehörde fristgerecht am 14. Juni 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den Anträgen:
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    \n
  1. Der RRB Nr. 339/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 18. Mai 2021 sei aufzuheben.
    2. \n
  2. Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren 68/2018, Projektänderung Baugrubensicherung KTN 001.________+ 002.________ und der dazugehörende Baubewilligungsbeschluss Nr. 23/2020 vom 29. Januar 2020 sei vollumfänglich in Rechtskraft zu stellen.
    3. \n
  3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.
    4. \n
\n I. Das ARE erklärt mit Vernehmlassung vom 23. Juni 2021 auf eine umfangreiche Vernehmlassung zu verzichten.
\n Das Sicherheitsdepartement beantragt am 24. Juni 2021, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
\n Die Beschwerdegegner und die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren lassen mit Vernehmlassung vom 3. Juli 2021 resp. vom 15. Juli 2021 ihren Verzicht auf eine Vernehmlassung mitteilen.
\n J. Die Baubehörde lässt mit Replik vom 2. August 2021 an ihren Beschwerde-anträgen vom 14. Juni 2021 festhalten.
\n K. Die Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren lassen am 23. August 2021 ihren Verzicht auf eine Duplik erklären.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Nach § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 können Drittpersonen auf ihr Gesuch hin, auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen als Nebenpartei in das Verfahren einbezogen werden, wenn sie durch eine Verfügung oder einen Entscheid voraussichtlich in ihren schützenswerten Interessen betroffen sind (Abs. 1). Die beigeladenen Personen können im Verfahren Parteirechte ausüben; sie können Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Hauptparteien stellen (Abs. 2). Die Verfügung oder der Entscheid wird auch gegenüber den beigeladenen Personen rechtswirksam (Abs. 3).
\n 2.1 Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sach-entscheid erfüllt sind. Sie prüft u.a. insbesondere die Rechtsmittelbefugnis (