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III 2021 122

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Entscheid vom 18. Februar 2022

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Karl Gasser, Richter
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
	gegen
	1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. C.________, \n Beschwerdegegner, \n vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. D.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Wiederherstellung)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN __001. Die nordwestlich gelegene Liegenschaft KTN __003, ist im Eigentum von C.________.
\n Die Liegenschaft KTN __001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Untergeschoss, drei Wohn/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkammer im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umgebaut. So wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, im Südwesten eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée sowie mit Durchbruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 erfolgte der Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im Erdgeschoss ein Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN __003 angebaut wurde. Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach über dem Zimmeranbau zum einen gegen KTN __003 um 25 cm verlängert und zum andern um einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch im Untergeschoss Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, was alles nachträglich bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- und Kellerräume im UG wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend bezeichnet, ohne dass hierfür Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Hausvorplatz umgestaltet. 2004 wurden im Meldeverfahren interne Umdispositionen im Unter- und Erdgeschoss bewilligt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 erstellten Zimmeranbaus im Nordwesten (vgl. Baubewilligungsakten der diversen baulichen Massnahmen in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). 2018 wurde sodann ein Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seeseitigen Fassadenfront bewilligt, ein neues Garagentor, eine Überdachung des bestehenden Treppenaufgangs sowie ein Sichtschutz.
\n B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN __001 eine Besichtigung durch. Dabei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als bewilligt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden waren. A.________ wurden aufgefordert, zur Feststellung Stellung zu nehmen und ein ordentliches Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Bewilligungsfähigkeit geprüft werde (vgl. Schreiben Bauamt vom 20.3.2019 in Vi-act. II-02 zu VB 220/2020). Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches Baugesuch eingereicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk hin, am 12. Dezember 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut eingereicht. Am 17. Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das Baugesuch ein.
\n Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bilden drei ohne Baubewilligung ausgeführten Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdgeschoss auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdgeschoss auf der Südwestseite Richtung ___see und das Entrée im Untergeschoss auf der Südwestseite.
\n B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwicklung, die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache aus kantonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.
\n B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):
\n 1. In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Pergola auf der Südwestseite Richtung ___see auf Grundstück __001 verweigert, ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen hierfür, während demgegenüber die nachträgliche Baubewilligung für das Entrée auf der Südwestseite erteilt wird.
\n 2. A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung ___see zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.
\n 3. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)
\n 4. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)
\n 5. (Baukontrolle)
\n 6. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im Gesamtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.
\n 7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n C.1 Ebenfalls am 6. November 2019 reichten A.________ ein weiteres Baugesuch ein für einen Abstellraum 2 und eine Palisade, beides bereits erstellt. Der Abstellraum 2 wurde an die 2018 bewilligte Wandscheibe zur Abstützung des Balkons an der Nordostseite erstellt, indem alle Seiten geschlossen und südöstlich eine Tür eingebaut wurde. Die Palisade wurde in Verlängerung des Abstellraums 2 entlang der Grenze Richtung See in einer Höhe von rund 2 m und einer Länge von rund 5 m erstellt. Am 17. Februar 2020 erhoben C.________ auch Einsprache gegen dieses nachträgliche Baugesuch.
\n Gegenstand dieses nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-140 Bezirk Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0032) bilden der Abstellraum 2 und die Palisade.
\n C.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwicklung, die kantonale Baubewilligung werde für den Abstellraum 2 verweigert und für die Palisade erteilt, dementsprechend die Einsprache aus kantonaler Sicht gegen den Abstellraum gutgeheissen und gegen die Palisade abgewiesen.
\n C.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 393):
\n 1. In teilweiser Abweisung der von C.________, (…) eingereichten Einsprache wird die nachträgliche Bewilligung für den Palisadensichtschutz auf Grundstück KTN __001, erteilt.
\n 2. In teilweiser Gutheissung der von C.________, (…) eingereichten Einsprache wird die nachträgliche Bewilligung für den im Erdgeschoss auf der Nordseite des Wohnhauses angebauten Abstellraum auf Grundstück KTN __001 verweigert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmenbewilligung hierfür.
\n 3. A.________ werden verpflichtet, diesen Abstellraum soweit abzubrechen und zurückzubauen, als dieser nach erfolgtem Teilabbruch/Teilrückbau in nordöstlicher Richtung gegenüber der Liegenschaft KTN __003 einen Grenzabstand von mindestens 2.50 m aufweist, womit sich zugleich auch im entsprechend reduzierten Umfang für den Abstellraum die nachträgliche Bewilligung erteilen lässt. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.
\n 4. (Androhung Vollstreckungsmassnahmen)
\n 5. (Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)
\n 6. (Baukontrolle)
\n 7. Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im Gesamtbetrag von Fr. 2'428.00 werden A.________ auferlegt und sind gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.
\n 8. A.________ werden gestützt auf