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III 2021 134
 
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Entscheid vom 14. Dezember 2021
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon SZ,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. D.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
    2. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Die D.________ AG ist Eigentümerin des in der Wohnzone W2 sowie in einem Gebiet mit Flachdachverbot (vgl. Zonenplan [genehmigt vom Regierungsrat mit RRB Nr. 346 vom 13.3.2001]) liegenden Grundstücks KTN 001 (2'209m2) an der F.________ (Strasse) in G.________ (Gemeinde Freienbach) und reichte am 24. Januar 2020 ein Baugesuch für drei freistehende Villen bzw. drei Einfamilienhäuser mit Aussenpools und Tiefgarage ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. xx publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen liess A.________ am 27. Februar 2020 Einsprache erheben.
\n B. Am 25. März 2020 reichte die Bauherrschaft eine Projektänderung ein, welche im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen liess A.________ am 23. April 2020 erneut Einsprache erheben.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 29. Mai 2020 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Auf die Einsprache von A.________ wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten.
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 168 vom 4. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat Freienbach die Baubewilligung mit Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten unter Abweisung der Einsprache und unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE.
\n Dagegen liess A.________ am 1. Juli 2020 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben (VB 158/2020), welche am 19. August 2020 durch den instruierenden Rechts- und Beschwerdedienst auf Antrag der Bauherrschaft sistiert wurde.
\n D. Am 5. Oktober 2020 (Eingang bei der Gemeinde) reichte die Bauherrschaft erneut eine Projektänderung betreffend die drei Einfamilienhäuser mit Aussenpools und Tiefgarage ein, welche im Amtsblatt Nr. xz publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen liess A.________ am 29. Oktober 2020 erneut Einsprache erheben.
\n E. Mit Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Auf die Einsprache von A.________ wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten.
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 441 vom 16. Dezember 2020 erteilte der Gemeinderat Freienbach die Bewilligung für die Änderung bei den drei Einfamilienhäusern mit Aussenpools, Photovoltaikanlage und Tiefgarage unter Abweisung der Einsprache, unter Verweis auf die Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte gemäss Beschluss Nr. 168 vom 4. Juni 2020 und unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamt-entscheides des ARE.
\n F. Dagegen liess A.________ am 11. Januar 2021 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben (VB 6/2021), welche mit Beschluss des Regierungsrates (RRB) Nr. 500/2021 vom 6. Juli 2021 abgewiesen wurde, soweit darauf eingetreten werden konnte (Erw. 1). Die Verfahrenskosten von Fr. 1'300.-- wurden dem Beschwerdeführer auferlegt (Erw. 2). Der Beschwerdegegnerin wurde eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- und der Gemeinde Freienbach eine solche von Fr. 1'000.-- zu Lasten des Beschwerdeführers zugesprochen (Erw. 3).
\n G. Gegen diesen RRB Nr. 500/2021 vom 6. Juli 2021 (Versand am 13.7.2021) lässt A.________ mit Eingabe vom 3. August 2021 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz einreichen mit den folgenden Anträgen:
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    \n
  1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung sei zu verweigern.
    2. \n
  2. Eventuell sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz, u.a. auch zur Durchführung eines Augenscheins vor Ort, zurückzuweisen.
    3. \n
  3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.
    4. \n
\n sowie mit dem prozessualen Antrag:
\n Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.
\n H. Mit Vernehmlassung vom 9. August 2021 beantragt der Regierungsrat, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Das ARE verzichtet am 17. August 2021 auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung sowie eine Antragstellung. Die Beschwerdegegnerin sowie der Gemeinderat lassen am 23. August 2021 bzw. am 26. August 2021 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
\n I. Mit Replik vom 2. November 2021 äussert sich der Beschwerdeführer zu den Vernehmlassungen. Mit Duplik vom 8. November 2021 erneuert die Beschwerdegegnerin ihren Antrag auf vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat teilt mit Eingabe vom 8. November 2021 seinen Verzicht auf eine Duplik mit. Das Sicherheitsdepartement und das ARE haben sich nicht mehr vernehmen lassen. Die Triplik des Beschwerdeführers erfolgte am 9. Dezember 2021.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Baugrundstück KTN 001 (Hanglage) grenzt im Norden an das sich in der Landwirtschaftszone befindliche Grundstück KTN 002, auf welchem Reben angebaut werden, im Süden an die F.________(Strasse) (KTN 003) sowie die beiden Grundstücke KTN 004 (welches Eigentum des Beschwerdeführers ist) und 008 (mit welchem auch eine gemeinsame Grenze auf der Westseite der Bauliegenschaft besteht), im Osten an KTN 005 und 006 und im Westen an KTN 007, welche alle ebenfalls in der Wohnzone W2 sowie im Gebiet mit einem Flachdachverbot liegen. Das L-förmige Baugrundstück (mit L-Fuss im Osten und Fussspitze gegen Süden [angrenzend an die F.________(Strasse)]) misst an der Ostseite ca. 50m, im Norden und Süden ca. 70m und im Westen angrenzend an KTN 007 ca. 14m (jeweils im WebGIS des Kantons Schwyz gemessen). Im Süden grenzt es auf einer Länge von gut 30m an die F.________(Strasse) (von wo die Zufahrt erfolgen soll). Die gemeinsame Grenze mit den südlich angrenzenden Grundstücken KTN 004 und 008 beträgt rund 30m bzw. rund 50m.
\n Beim geplanten Bauvorhaben handelt es sich um drei Einfamilienhäuser (Haus A, B und C) im Minergiestandard mit gemeinsamer Tiefgarage und optionalen Aussenpools. Die Fassaden sind mit Keramikverkleidung und in feinem und hellen Braunton geplant. Das Dach soll mit Eternitplatten gedeckt werden, mit praktisch flächenbündiger Photovoltaikanlage (vgl. Baubeschrieb zur Baueingabe vom 29.9.2020).
\n Das Haus A soll im Westen des Grundstücks zu stehen kommen, Haus B in der Mitte und Haus C im Osten. Das Haus A weist eine viereckige Grundfläche auf; die Längsseiten verlaufen in der West-Ost-Richtung (nördliche Längsseite: 18.35m; südliche Längsseite: 17.26m). Auf der Ostseite ist das Gebäude 13.26m breit und auf der Westseite 7.02m (vgl. Plan-Nr. 19_1184_SI01 Situation 1:500) bzw. 4.72m und (infolge eines überdachten Sitzplatzes um 6m zurückversetzt) 2.30m (vgl. Plan-Nr. 19_1184_BG03, Gartengeschoss 1:100). Neben dem Garagengeschoss (mit drei Parkplätzen, einem Velo- und einem Technikraum; vgl. Plan-Nr. 19_1184_A01 Garagengeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020) ist ein Untergeschoss (mit Keller, Waschraum, Fitness- und Saunaraum mit Badezimmer sowie Weinkeller und Pooltechnikraum; vgl. Plan-Nr. 19_1184_A02 Untergeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020), ein Gartengeschoss (mit Küche, Wohn- und Essbereich, Reduit, Eltern- bzw. Ankleidezimmer, zwei Badezimmer sowie einem Sitzplatz, optionalem Aussenpool und einem Gartengeräteraum; vgl. Plan-Nr. 19_1184_A03 Gartengeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020) und ein Obergeschoss geplant (mit drei Zimmern, einem Büro/Gang und einem Badezimmer sowie im Süden über die ganze Länge mit einer Terrasse [56.69m2 bzw. 3.95m x 17.26m] und im Norden mit einem Sitzplatz [13.77m2] und Rasenfläche; vgl. Plan-Nr. 19_1184_A04 Obergeschoss Haus A 1:100 vom 29.9.2020). Das Dach weist von Süden gegen Norden eine Neigung von 9.50° auf (vgl. Plan Nr. 19_1184_A06 Schnitt A-A Haus A 1:100 vom 29.9.2020).
\n Die - unter Vorbehalt der Einordnungsfrage soweit ersichtlich vorliegend nicht interessierenden - Häuser B und C liegen im östlichen Teil des Baugrundstücks (das Haus B liegt in der Mitte und das Haus C im Osten des Baugrundstücks) und sind gleich gross und grundsätzlich gleich aufgebaut, abgesehen vom Garagengeschoss, dem optionalen Aussenpool des Hauses C und dem Wintergarten im Gartengeschoss des Hauses B. Die beiden Häuser sind rechteckig, wobei die kürzeren Seiten (10.5m) in der West-Ost-Richtung und die längeren Seiten (14.15m) in der Nord-Süd-Richtung verlaufen. Sie weisen wie das Haus A je ein Garagengeschoss, Untergeschoss, Gartengeschoss und Obergeschoss auf.
\n Südlich des Hauses C befinden sich die Tiefgarageneinfahrt sowie drei Aussenparkplätze (vgl. Plan-Nr. 19_1184_C01.1 Einfahrt Haus A_B_C 1:100 vom 29.9.2020).
\n 2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Beschluss die Rechtsmittelbefugnis des Beschwerdeführers bejaht (Erw. 1.1ff.) und ist auf die Beschwerde grundsätzlich eingetreten (Erw. 1.2.3). Nicht eingetreten ist der Regierungsrat auf die Beschwerde, soweit sich der Beschwerdeführer gegen eine Abparzellierung, eine Aufteilung in Stockwerkeigentumseinheiten oder ein Bauvorhaben auf drei verschiedenen Einzelparzellen zur Wehr setzte. Nicht Gegenstand des regierungsrätlichen Verfahrens war zudem die Frage, ob und wann das Beschwerdeverfahren VB 258/2020 (recte wohl: VB 158/2020, vgl. Ingress des angefochtenen Beschlusses lit. B) abgeschrieben werden könne. Geprüft wurde insbesondere, ob die drei Einfamilienhäuser auf der heutigen Bauparzelle KTN 001 bewilligungsfähig sind (Erw. 1.3.4). Sodann entschied der Regierungsrat, die Eingabe des Beschwerdeführers vom 7. April 2021 nicht aus dem Recht zu weisen (Erw. 2.1f.) und auf die Durchführung eines Augenscheins zu verzichten (Erw. 3). Des Weiteren hat der Regierungsrat festgehalten, dass der Gemeinderat beim Hauptbau des Hauses A und beim vorgelagerten, südlichen Gebäudeteil von zwei verschiedenen, in der Höhe gestaffelten Gebäuden ausgehen durfte, und dass beide Gebäudekörper den grossen Grenzabstand Richtung Süden einhalten (Erw. 5.3). Nicht geschützt hat der Regierungsrat sodann die Rügen des Beschwerdeführers betreffend die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die nördliche Landwirtschaftszone (Erw. 6ff.). In den Erwägungen 7ff. hat der Regierungsrat eine Verletzung des Flachdachverbots durch das Haus A sinngemäss verneint. Der Regierungsrat hat sodann auch die Einordnung der drei Einfamilienhäuser in das Orts- und Landschaftsbild geprüft (Erw. 8ff.).
\n 2.2 Im vorliegenden Verfahren werden die Rügen, auf welche der Regierungsrat nicht eingetreten ist, vom Beschwerdeführer nicht mehr vorgebracht. Auch die Rügen betreffend die Auswirkungen des Bauvorhabens auf die nördliche Landwirtschaftszone sind nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.
\n Der Beschwerdeführer verlangt jedoch nach wie vor die Durchführung eines Augenscheins. Weiterhin streitig und nachfolgend zu prüfen ist zudem sinngemäss die Frage der gestaffelten Bauweise bzw. die Einhaltung des Grenzabstands beim Haus A, die Verletzung des Flachdachverbots durch das Haus A sowie die Einordnung in das Orts- und Landschaftsbild.
\n 3.1 Die Beschwerdegegnerin stellt auch in ihrer Eingabe vom 23. August 2021 die Rechtsmittelbefugnis des Beschwerdeführers in Frage. Hierzu hält sie fest, dass der Beschwerdeführer nach eigenem Bekunden nicht wolle, dass auf seinem sich in der Bauzone befindlichen Nachbargrundstück überhaupt gebaut werde. Mit dieser Haltung habe er sich jeglichem Gespräch mit der Bauherrschaft verschlossen und den Rechtsweg ungeachtet seiner Erfolgsaussichten beschritten. Es erscheine zweifelhaft, ob diese generelle Verweigerungshaltung des Beschwerdeführers ein schützenswertes rechtliches Interesse im Sinne von § 37 Abs. 1 lit. c Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 darstelle.
\n 3.2.1 Vor Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. insbesondere die Rechtsmittelbefugnis (vgl.