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III 2021 136

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Entscheid vom 19. Januar 2022

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Milena Pesic, a.o. Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwältin B.________,

gegen

Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9,
\n Postfach 140, 8808 Pfäffikon,

vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
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Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Wiedererwägung,
\n Revision)

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\n Sachverhalt:
\n A.1 A.________ ist Eigentümer des gänzlich in der Industriezone 1 liegenden Grundstückes KTN D.________ (8'371 m2) an der E.________-strasse __00 in Freienbach. Das Grundstück ist mit einem Gewerbegebäude (Nr. F.________; Gebäudefläche: 4'770 m2) überbaut. Bei einer Baukontrolle am 16. Januar 2017 wurden beim Gebäude der Bau einer Zufahrtsrampe sowie interne Bauarbeiten (u.a. der Einbau einer Tiefgarage) festgestellt. Am selben Tag wurde A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) zur Baueingabe innert zwanzig Tagen aufgefordert. Mit Gesuch vom 6. Februar 2017 ersuchte die Bauherrschaft um eine Fristerstreckung zur Baueingabe bis Ende März 2017. Mit Präsidialverfügung vom 8. Februar 2017 ordnete der Gemeindepräsident Freienbach unter Strafandrohung einen Baustopp für sämtliche Bauarbeiten bei der Zufahrtsrampe und damit zusammenhängende Umbauarbeiten oder Umnutzungen auf dem Grundstück KTN D.________ an und verlangte die Einreichung eines Baugesuchs bis spätestens Ende März 2017. Der Gemeinderat genehmigte diese Präsidialbewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 68 (7.15.4) am 16. Februar 2017.
\n A.2 Am 24. April 2017 (Eingang) reichte die Bauherrschaft das nachträgliche Baugesuch vom 21. April 2017 ein. Es beinhaltete neben den ohne Bewilligung in Angriff genommenen Arbeiten eine Aufstockung des bestehenden östlichen Gebäudes um zwei weitere Geschosse. Im 3. Obergeschoss (OG) wurde eine Gewerbenutzung und im 4. OG zwei 4 ½-Zimmerwohnungen vorgesehen. Das Bau-gesuch wurde im Amtsblatt Nr. 17 vom 28. April 2017 (S. 870) publiziert. Hiergegen erhob eine Drittpartei am 17. Mai 2017 Baueinsprache. Mit Schreiben vom 1. Juni 2017 informierte das kommunale Hochbauamt die Bauherrschaft, dass die Bewilligung vorläufig nicht in Aussicht gestellt werden könne und gewährte ihr das rechtliche Gehör. Nach weiterer Korrespondenz reichte die Bauherrschaft mit Schreiben vom 31. Januar 2018 eine Projektänderung ein mit Verzicht auf eine 4 ½-Zimmerwohnung und der Planung weiterer Büroräumlichkeiten stattdessen.
\n A.3 Mit GRB Nr. 147 (7.15.4) vom 26. April 2018 wies der Gemeinderat die Einsprache ab, hob den am 16. Februar 2017 angeordneten Baustopp auf und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten (Disp.-Ziff. 1 bis 3). Insbesondere wurde unter Strafandrohung der Rückbau der Erdgeschosswohnung (EG-Wohnung) innert 90 Tagen ab Vollendung der Wohnung im 4. OG angeordnet; hierzu seien die Vorkehren zu Wohnzwecken zu beseitigen; eine vollwertige Küche sowie eine Nasszelle mit Badewanne seien untersagt (Disp.-Ziff. 5 und 6).
\n A.4 Gegen diesen GRB Nr. 147 vom 26. April 2018 erhob die Bauherrschaft am 15. Mai 2018 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Der Rechts- und Beschwerdedienst sistierte dieses Beschwerdeverfahren am 1. Juni 2018, nachdem die Bauherrschaft am 23. Mai 2018 beim Gemeinderat ein Wiedererwägungsgesuch eingereicht hatte. Hierauf trat der Gemeinderat mit GRB Nr. 224 vom 21. Juni 2018 nicht ein. Am 8. April 2019 zog die Bauherrschaft die Verwaltungsbeschwerde zurück, worauf das Verwaltungsbeschwerdeverfahren am 16. April 2019 als gegenstandslos abgeschrieben wurde. Die Baubewilligung (GRB Nr. 147 vom 26.4.2018) erwuchs somit in Rechtskraft.
\n B. Am 20. Mai 2019 (Eingang) liess die Bauherrschaft eine Projektänderung einreichen mit namentlich einem Verzicht auf die Erweiterung des 4. OG und stattdessen einer Aufstockung im 3. OG (welche neben einer Wohneinheit auch Büroräumlichkeiten beinhalten sollte). Es wurde um die Behandlung des Gesuchs im Meldeverfahren ersucht.
\n Mit Gesamtentscheid vom 12. Juni 2019 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen.
\n Mit GRB Nr. 265 vom 4. Juli 2019 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für die Projektänderung (Disp.-Ziff. 1). Die mit GRB Nr. 147 vom 26. April 2018 erlassenen Auflagen, Bedingungen und Vorbehalte wurden für unverändert rechtskräftig erklärt, soweit sie nicht durch den neuen GRB Nr. 265 ersetzt oder aufgehoben wurden (Disp.-Ziff. 2). Die Anordnungen zum Rückbau der EG-Wohnung und die Massnahmen bei Nichteinhaltung gemäss dem GRB Nr. 147 vom 26. April 2018, Disp. Ziff. 5 und 6, wurden aufgehoben (Disp.-Ziff. 3). Der Rückbau der EG-Wohnung innert 90 Tagen ab Vollendung der Wohnung im 3. OG wurde angeordnet; hierfür seien die Vorkehren zu Wohnzwecken zu beseitigen; eine vollwertige Küche sowie eine Nasszelle mit Badewanne wurde untersagt (Disp.-Ziff. 7) - dies unter Strafandrohung (Disp.-Ziff. 8). Für die Gewerbeflächen im 3. OG wurde der Eintrag eines Zweckentfremdungsverbots als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angeordnet (Disp.-Ziff. 9). Dieser GRB ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n C. Anlässlich einer Baukontrolle vom 31. März 2020 stellte die kommunale Bauverwaltung fest, dass die Wohnung im EG noch nicht zurückgebaut worden war. Sie forderte die Bauherrschaft daher unter Strafandrohung auf, die zweite Wohneinheit bis 30. Juni 2020 zurückzubauen. Dieser Aufforderung kam die Bauherrschaft nicht nach.
\n Hingegen beantragte sie mit Schreiben vom 3. Juni 2020 mit dem Betreff \"Beschwerde & Gesuch Abwartswohnung an der E.________-str.__00, 8807 Freienbach\