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\n \n \n III 2021 165
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| \n Entscheid vom 30. März 2022
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
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| \n lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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\n
\n \n \n Parteien
| \n A.________ GmbH,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
\n \n - Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9,
\n Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt C.________, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,
\n \n - D.________,
\n - E.________ AG,
\n Beschwerdegegner,
\n beide vertreten durch Rechtsanwältin F.________,
\n \n - G.________,
\n Beigeladener, \n | \n
\n \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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\n
Sachverhalt:\n
A. Am 23. September 2019 reichte die A.________ GmbH das Baugesuch für den Abbruch von drei Badehäusern und den Neubau
eines
Ein-
und
eines
Zweifamilienhauses
mit
Pfahlfundation
und
Aussenpool auf dem südwestlichen Teil des Grundstücks KTN 001.________, H.________ und I.________ in Freienbach ein (Projekt \"K.________ West\"). Am 24. und am 26. September 2019 ergänzte die A.________ GmbH das Baugesuch mit weiteren Unterlagen. Das Baugesuch wurde publiziert (Abl 2019) und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben D.________ und die E.________ AG (Eigentümer der Grundstücke KTN 002.________ und KTN 003.________) öffentlichrechtliche Einsprache. Am 28. Mai 2020, 2. Juni 2020 und 22. Juli 2020 reichte die A.________ GmbH Projektänderungen bzw. ergänzende Unterlagen ein, zu welchen sich die Einsprecher äussern konnten.
\n
B. Der Bezirk Höfe bewilligte am 8. Oktober 2019 die Ausdolung und Renaturierung des untersten Teils des L.________bachs sowie die Einleitung des Meteorwassers ab KTN 001.________ in den renaturierten Teil unter Auflagen (bestätigt am 23.6.2020). Die Schweizerischen Bundesbahnen AG (SBB AG) erteilte am 16. Oktober 2019 die eisenbahnrechtliche Zustimmung (unter Auflagen und Bedingungen; bestätigt am 19.6.2020). Das Amt für Raumentwicklung (ARE) erteilte mit Gesamtentscheid vom 24. September 2020 die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Einsprache von D.________ und der E.________ AG, wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen.
\n Unter
gleichzeitiger
Eröffnung
des
Gesamtentscheids
vom
24.
September
2020
wies der Gemeinderat Freienbach mit Beschluss (GRB) Nr. 361 vom 22. Oktober 2020 die Einsprache von D.________ und der E.________ AG, ab und erteilte die Bewilligung für den Abbruch von drei Badehäusern und den Neubau eines Ein- und eines Zweifamilienhauses mit Pfahlfundation und Aussenpool auf KTN 001.________ im Sinne der Erwägungen, unter Auflagen und Bedingungen und Vorbehalten. Für die Unterschreitung des Gewässerabstands wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt.
\n
C. Gegen diese Baubewilligung erhoben D.________ und die E.________ AG, am 22. November 2020 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n I.
ANTRÄGE
\n 1.
Der Beschluss des Gemeinderats Freienbach Nr. 361 vom 22.10.2020 (Baugesuch Nr. 2019-0123) sei aufzuheben.
\n 2.
Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz (…) 2019 für das Grundstück KTN 001.________, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch für den Abbruch von drei Badehäusern und den Neubau eines Ein- und Zweifamilienhauses mit Pfahlfundation und Aussenpool sei abzuweisen.
\n 3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
\n II.
ANTRAG ZUM VERFAHREN
\n Das vorliegende Verfahren sei mit dem Verwaltungsbeschwerdeverfahren gegen das im Amtsblatt des Kantons Schwyz (…) 2019 für das Grundstück KTN 001.________, Grundbuch Freienbach, publizierte Baugesuch für den Abbruch von fünf Badehäusern und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Aussenpool und Pfahlfundation zu vereinigen.
\n
E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 598/2021 vom 31. August 2021 (versendet am 7.9.2021) entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss Nr. 361 der Vorinstanz 1 vom 22. Oktober 2020 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 24. September 2020 werden aufgehoben.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) Betrag von Fr. 2'000.-- werden zu einem Viertel (Fr. 500.--) der Gemeinde Freienbach und zur Hälfte (Fr. 1'000.--) der Beschwerdegegnerin auferlegt. (…) Ein Viertel (Fr. 500.--) der Verfahrenskosten wird auf die Staatskasse genommen. (…).
\n 3.
Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von Fr. 2'200.-- zugesprochen. Diese wird je zu einem Viertel (je Fr. 550.--) von der Gemeinde Freienbach und dem Kanton Schwyz bezahlt. Die Hälfte (Fr. 1'100.--) ist von der Beschwerdegegnerin zu tragen.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung / Zustellung).
\n
F. Gegen diesen RRB Nr. 598/2021 vom 31. August 2021 (zugestellt am 8.9.2021; Bf-act. 2) lässt die A.________ GmbH am 28. September 2021 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Anträgen:
\n 1.
Der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des Regierungsrates vom 31. August 2021 sei aufzuheben und der Beschluss (Baubewilligung) des Gemeinderates Freienbach vom 22. Oktober 2020 (inkl. dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 24. September 2020) sei zu bestätigen.
\n 2.
Eventualiter sei der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des Regierungsrates vom 31. August 2021 aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderates Freienbach vom 22. Oktober 2020 (inkl. dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 24. September 2020) sei zu bestätigen, verbunden mit der ergänzenden Nebenstimmung/Auflage, dass bei der gedeckten Lounge auf der Nordseite des Einfamilienhauses auf einer Seite auf eine Verglasung vollständig zu verzichten sei und/oder die Nutzung des Daches der Lounge als Terrasse
untersagt
und/oder
auf
die
Verbindung
des
Daches
der
Lounge
zum
Obergeschoss des Einfamilienhauses zu verzichten sei oder verbunden mit dem Zusatz, dass die gedeckte Lounge auf der Nordseite des Einfamilienhauses nicht bewilligt werde (inkl. Überdachung zwischen Lounge und Obergeschoss).
\n 3.
Subeventualiter sei der angefochtene Beschluss Nr. 598/2021 des Regierungsrates vom 31. August 2021 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
\n 4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. des Verfahrens vor Regierungsrat) zulasten der Beschwerdegegner und/oder des Kantons Schwyz.
\n
G. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 18. Oktober 2021 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat lässt mit Vernehmlassung vom 21. Oktober 2021 die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde beantragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner bei solidarischer Haftbarkeit und/oder des Kantons. Die Beschwerdegegner lassen am 22. Oktober 2021 die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Beschwerdeführerin. Das ARE schliesst mit Stellungnahme innert erstreckter Frist vom 23. November 2021 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
\n
H. Die Beschwerdeführerin lässt mit Replik innert erstreckter Frist vom 24. Januar 2022 zu den eingegangen Vernehmlassungen Stellung nehmen und an ihren Beschwerdeanträgen vom 28. September 2021 festhalten. Die Vorinstanzen, die Beschwerdegegner und der Beigeladene haben sich hierzu nicht mehr vernehmen lassen.
\n
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1.1 Das Grundstück 001.________, 8807 Freienbach (9'825m2), liegt in der Landhauszone L2 (2 Geschosse) und befindet sich im Gewässerschutzbereich Au zum Schutz nutzbarer unterirdischer Gewässer (Art. 29 Abs. 1 lit. a der Gewässerschutzverordnung
[GSchV;
SR
814.201]
vom
28.10.1998;
vgl.
kantonales
WebGIS, Geokategorie: Gewässerschutzkarte). Es steht im Eigentum des Beigeladenen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Freienbach (BauR) vom 28. November 1993 (Aktualisierungsstatus: 10.2.2019) ist die Landhauszone L2 bestimmt für Ferien-, Einfamilien-, Zweifamilien- und Doppeleinfamilienhäuser. Die Landhauszone L2 wird unterteilt in einen Ufersaum mit einer Tiefe von 50m ab Zürichsee (L2*) und die übrige Landhauszone für das dahinterliegende Gebiet (L2**). Die auf dem südwestlichen Teil des Grundstücks KTN geplanten
zwei Wohnhäuser des Projekts \"K.________ West\" befinden sich innerhalb einer Tiefe von 50m ab Zürichsee. In der demnach vorliegend einschlägigen Landhauszone L2* sind nach Art. 38 Abs. 2 BauR max. zwei Vollgeschosse zulässig. Die Gebäudehöhe beträgt max. 7m, die Firsthöhe max. 10m, der Grenzabstand allseitig 10m, der Gebäudeabstand 20m, die max. Gebäudelänge 20m und die Ausnützungsziffer 0.30. Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gilt bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand in der Landhauszone L2 ein Strassenabstand von mind. 3m (Art. 21 Abs. 1 lit. a BauR).
\n
1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 598/2021 (Erw. 2.3 unter Hinweis auf die revidierten Pläne Nr. 2018-09-2 Grundriss UG und Nr. 2018-09-6 vom 12. Mai 2020 (Beilagen in Vi-act. III.-02 B 9) zutreffend dargelegt, dass verschiedene Bauteile und Anlagen innerhalb des Uferstreifens des Zürichsee zu liegen kommen, so im westlichen Teil des Untergeschosses (Parkplätze, Rollband, Notausgang, unterirdischer Verbindungsgang zum Projekt \"K.________ West lnsel\"), im nordwestlichen Teil der gedeckten Lounge und des Aussenpools, bei der Sonnenterrasse West, der Fluchttreppe zur Einstellhalle beim Wohnhaus Nord, beim westlichen Teil der teilgedeckten Terrasse und des Oblichts beim Wohnhaus Süd sowie die Notzufahrt und der Fussweg zum Projekt \"K.________ West lnsel\".
\n
1.3 Die vom Bauprojekt beanspruchten Ausnahmen für eine Unterschreitung des Gewässerabstands des Zürichsees (vgl. Baugesuchsformulare
vom 23.9.2019, Z01 Ziff. 10 und Z04 Ziff. 1 [Beilagen in Vi-act. III.-02 B 8]) sollen laut dem Bericht des Architekten vom 23. September 2019 (Beilage in Vi-act. III.-02 B 9 Ziff. 1.2) mit Flächen der Bauten und Anlagen der abzubrechenden Badehäuser kompensiert werden: \"Durch die Kompensation der bestehenden Bauten im Gewässerabstand sollen 2 Anlagen und eine Pergola den Gewässerabstand durch die Neubaute marginal unterschritten werden. Ebenfalls unterschreiten
die
unterirdischen
Zugänge
und
die
nötige
Fluchttreppe
den
Gewässerabstand\".
\n In der \"Flächenbilanz innerhalb Seeabstand\" vom 12. Mai 2020 (Beilage in Vi-act. III.-02 B 9) werden die Flächen der Bauten und Anlagen der abzubrechenden Badehäuser (Assek.-Nr. 010.________, 011.________ und 012.________) wie folgt beziffert:
\n Assek.-Nr. 010.________:
\n
Hauptbaute: 25.30m2
(20.30m2 ohne Vordach)
\n
Nebenbauten: 23.29m2
(11.23m2+ 8.01m2)
\n
Anlagen: 27.70m2
(13.97m2 + 6.71m2 + 7.11m2)
\n Assek.-Nr. 011.________:
\n
Hauptbaute: 54.45m2
(41.58m2 ohne Vordach)
\n
Nebenbaute: 15.28m2
\n
Anlagen: 84.07m2
(77.92m2 + 6.15m2)
\n Assek.-Nr. 012.________:
\n
Hauptbaute: 123.41m2
(90.67m2 ohne Vordach)
\n
Anlagen: 46.10m2
(13.37m2 + 6.16m2+ 26.47m2)
\n Die Flächen, welche durch das Bauprojekt \"K.________ West\" innerhalb des Gewässerraums zu liegen kommen, werden wie folgt beziffert:
\n Hauptbauten:
Garage unterirdisch: 49.85m2
\n
Verbindungsgang unterirdisch: 102.59m2
\n Nebenbauten:
Notausgang: 4.96m2
\n
\"gedeckte Lounge\" im Nordostbereich: 36.73m2
\n Der oberirdische \"Hauszugang / Plattenweg (81.93m2) innerhalb des Gewässerraums zur Villa Insel wurde bei der Flächenbilanz des u.a. im angefochtener RRB Nr. 598/2021 (Erw. 1) erwähnten Bauprojekts \"K.________ West Insel\" angerechnet. Die ebenfalls überwiegend innerhalb des Gewässerraums situierte 'geschotterte und begrünte Notzufahrt für Dienste und Umzug' und der Stellplatz Feuerwehr (vgl. Brandschutzplan EG Mst. 1:500 vom 24.4.2020 und den Bericht des Architekten vom 23.9.2019 [Beilagen in Vi-act. III.-02 B 9] Ziff. 1.2 und 1.3.2) finden in der Flächenbilanz keine Erwähnung.
\n
2.1 Art.
36a
Abs.
1
des
Bundesgesetzes
über
den
Schutz
der
Gewässer
(GSchG; SR 814.20) vom 24. Januar 1991 verpflichtet die Kantone, den für die Gewährleistung der natürlichen Funktionen der Gewässer, des Schutzes vor Hochwasser und der
Gewässernutzung
erforderlichen
Raumbedarf
der
oberirdischen
Gewässer
(Gewässerraum)
festzulegen.
Diese
Anforderungen
werden
in
den
am
4.
Mai
2011
geänderten und am 1. Juni 2011 in Kraft getretenen neuen Bestimmungen der Gewässerschutzverordnung konkretisiert; für stehende Gewässer in