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III 2021 185

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Entscheid vom 30. März 2022

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Milena Pesic, a.o. Gerichtsschreiberin

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
	gegen
	\n \n Gemeinderat Galgenen, Büelstrasse 15, 8854 Siebnen, \n vertreten durch Rechtsanwalt C.________, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, \n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Ausnützung; Wieder-
\n herstellung)

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\n Sachverhalt:
\n A. Am 21. April 2017 reichten A.________ bei der Gemeinde Galgenen das Baugesuch D.________ für ein Mehrfamilienhaus am ________ (Adresse), ein. Als vom Bauvorhaben betroffene Grundstücke wurden auf dem Baugesuch (Formular Z01, Ziff. 4) die Parzellen KTN 001 (696 m2) sowie - östlich angrenzend - KTN 002 (645 m2) bezeichnet.
\n B. Gegen das im Amtsblatt ________ (Ausgabe) publizierte Baugesuch wurde keine Einsprache erhoben.
\n C. Hierauf erteilte das Amt für Raumentwicklung mit Gesamtentscheid vom 8. August 2017 die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch. Der Gemeinderat Galgenen (nachfolgend: Gemeinderat) erteilte die Baubewilligung mit Beschluss D.________ vom 3. Juli 2017 (sic; Versand am 24.8.2017) wie folgt:
\n 1. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter den nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt.
\n 2. Die Gesuchsunterlagen und die mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Pläne (…) bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung:
\n a) …
\n 3. Im Grundbuch ist nachstehende Eigentumsbeschränkung anzumerken. Das Bauamt wird mit dem Vollzug beauftragt.
\n Gemäss der verdichteten Bauweise nach Art. 20 BauR vom 13. Mai 1990 darf die Anzahl der Wohneinheiten und die Anzahl der Zimmer pro Wohneinheit nicht verändert werden. [kursiv gemäss Original]
\n 4.-12. (Weitere Bestimmungen; Gebühren und Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n Die Baubewilligung erwuchs nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist in Rechtskraft.
\n D. Am 18. Juli 2018 verkaufte die Bauherrschaft das Grundstück KTN 002.
\n E. Nachdem am 26. März 2019 anlässlich der Rohbaukontrolle Abweichungen von der Baubewilligung (Fehlen von Raumtrennwänden) festgestellt worden waren und die Bauherrschaft erklärte, auf die Raumtrennwände verzichten zu wollen, aber kein Projektänderungsgesuch einreichte, ordnete der Gemeindepräsident mit Präsidialverfügung vom 9. Mai 2019 die unverzügliche Einstellung sämtlicher Bauarbeiten innerhalb des Mehrfamilienhauses an bis gesichert sei, dass das Bauvorhaben gemäss den bewilligten Plänen ausgeführt werde oder eine rechtskräftige Baubewilligung für die Projektänderung vorliege (Disp.-Ziff. 1). Die Wohnnutzung im Mehrfamilienhaus wurde untersagt bis die Voraussetzungen gemäss Disp.-Ziff. 1 erfüllt seien (Disp.-Ziff. 2) (RR-act. III/B13).
\n F. Am 3. Dezember 2019 bestätigte das Grundbuchamt March die Anmeldung zur Eintragung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung auf KTN 001 ins Grundbuch.
\n G. Am 22. Mai 2019 reichte die Bauherrschaft einen Vorschlag für eine Projekt-anpassung ein, der den Anforderungen gemäss der Beurteilung der Baukommission vom 3. Juni 2019 nicht genügte (RR-act. III/B14 [4. Zwischenbericht]).
\n Die Beschwerdeführer reichten am 11. Juni 2019 nachgebesserte Pläne ein. Der Gemeinderat bewilligte diesen Umsetzungsvorschlag mit Verfügung vom 17. Juni 2019 (Disp.-Ziff. 1) und hob den am 9. Mai 2019 verfügten Bau- und Nutzungsstopp vollständig auf (Disp.-Ziff. 2).
\n H. Die Baukommission hielt an ihrer Sitzung vom 2. März 2020 nach Konsultation des Bauabnahmeprotokolls vom 11. Februar 2020 das weitere Vorgehen u.a. wie folgt fest (RR-act. III/B15 [S. 5 f.]):
\n -          Die Raumtrennwand im Dachgeschoss entspricht bezüglich Ausführung/Materialisierung nicht dem für die Aufhebung des Bau- und Nutzungsstopps bewilligten Vorschlag der Bauherrschaft. Auf eine Nachbesserung der Raumtrennwand wird aus Verhältnismässigkeitsgründen jedoch einstweilen verzichtet. (…).
\n -          Zum Zeitpunkt der Baubewilligung des Mehrfamilienhauses gehörten die Grundstücke KTN 002 und 001 der Bauherrschaft, weshalb die Ausnützungsreserve von KTN 002 auf die Liegenschaft KTN 001 im Sinne von Art. 22 BauR übertragen werden konnte (unter Hinweis auf die AZ-Berechnung der Projektverfasser). Der hierzu notwendige Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung im Grundbuch wurde jedoch noch nicht beigebracht. Die Eigentümer von KTN 001 werden aufgefordert, diesen Grundbucheintrag innert Monatsfrist nachzureichen. Sollte die Einhaltung dieser Frist nicht möglich sein, ist innert Monatsfrist mitzuteilen, bis wann der Grundbucheintrag nachgereicht werden kann.
\n Das Bauabnahmeprotokoll wurde der Bauherrschaft am 23. April 2020 zugestellt.
\n I. Mit Schreiben vom 30. Juli 2020 (Vi-act. B18) ersuchte das Bauamt die Bauherrschaft unter Bezugnahme auf eine vorangegangene Besprechung um die vereinbarte, bis anhin unterbliebene Zustellung der Unterlagen der \"Grundlagen für die Ausnützungsübertragung (Art. 22 BauR) zu Lasten KTN 002 und zu Gunsten KTN 001\" (RR-act. III/B18). Die Bauherrschaft liess hierauf mit Schreiben vom 18. August 2020 verlauten, dass die Eigentümer der Parzelle KTN 002 nicht bereit seien, einen Dienstbarkeitsvertrag abzuschliessen. Möglicherweise sei jedoch die Bereitschaft für eine Regelung des Ausnützungstransfers mittels öffentlich-rechtlicher Eigentumsbeschränkung vorhanden.
\n J. Mit Verfügung vom 22. Februar 2021 beschloss der Gemeinderat was folgt:
\n 1. A.________ werden aufgefordert, dem Gemeinderat Galgenen im Sinne der Erwägungen ein nachträgliches Baugesuch für die Behebung der Übernutzung des Gundstücks KTN 001 einzureichen. Hierfür wird ihnen eine Frist von zwei Monaten ab Rechtskraft dieses Beschlusses angesetzt.
\n 2. Kommen A.________ der Aufforderung gemäss Ziffer 1 nicht oder nicht fristgerecht nach, wird ihnen im Umfang der festgestellten Übernutzung ein Nutzungsstopp mit Nutzungsverbot für das Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück KTN 001 angedroht.
\n 3. Gegen die Bauherrschaft wird bei der zuständigen Staatsanwaltshaft Strafanzeige wegen Bauens in Abweichung von der Baubewilligung eingereicht.
\n 4.-6. (Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n K. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss liess die Bauherrschaft mit Eingabe vom 18. März 2021 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat erheben mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz.
\n L. Mit Beschluss (RRB) 712/2021 vom 19. Oktober 2021 entschied der Regierungsrat was folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet.
\n 3. Die Beschwerdeführer haben der Gemeinde Galgenen eine angemessene Parteientschädigung von Fr. 1000.-- zu bezahlen.
\n 4.- 6. [Rechtsmittelbelehrung; Zustellung]
\n M. Gegen diesen RRB Nr. 712/2021 vom 19. Oktober 2021 (Zustellung am 27.10.2021) lässt die Bauherrschaft am 16. November 2021 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 712/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 19. Oktober 2021 sei aufzuheben.
\n 2. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz 3 zurückzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
\n N. Mit Vernehmlassung vom 23. November 2021 beantragt der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Vernehmlassend beantragt der Gemeinderat mit Eingabe vom 9. Dezember 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführer bei solidarischer Haftbarkeit. Mit Schreiben vom 3. Dezember 2021 verzichtet das Amt für Raumentwicklung ausdrücklich auf eine Stellungnahme.
\n O. Mit Replik vom 21. Februar 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Beschwerdeanträgen fest. Der Gemeinderat teilt mit Schreiben vom 10. März 2022 seinen Verzicht auf eine Duplik mit.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Art. 20 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 13. Mai 1990 normiert die \"verdichtete Bauweise\" wie folgt:
\n 1 In den Wohnzonen W2 und W3 ist die individuelle verdichtete Bauweise ohne Gestaltungsplan zulässig.
\n 2 Sie bezweckt die haushälterische Nutzung des Bodens mit wohnlichen Siedlungen. Dies soll erreicht werden durch die Möglichkeit des individuellen Gestaltens in Haus und Garten, durch die Schaffung von gemeinschaftlichen Bereichen und Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen sowie durch eine sparsame Erschliessung für den motorisierten Privatverkehr.
\n 3 Die Gebäudegruppen in verdichteter Bauweise haben mindestens zu umfassen:
\n -          in der Wohnzone W2 3 Wohneinheiten
\n -          in der Wohnzone W3 6 Wohneinheiten
\n Als Wohneinheiten gelten Wohnungen mit wenigstens vier Zimmern.
\n 4 Liegen die Voraussetzungen der Absätze 1 bis 3 vor, so kann der Gemeinderat die Ausnützungsziffer gegenüber der Grundordnung um maximal 5 % erhöhen. Eine zusätzliche Erhöhung durch einen Gestaltungsplan ist nicht möglich.
\n 5 (…).
\n 1.2 In Ergänzung zur Sachverhaltsdarstellung im Ingress lässt sich den Akten unter anderem Folgendes entnehmen:
\n 1.2.1 Der Grundrissplan (Baueingabeplan Grundrisse 1:100 vom 20.4.2017) hält (beim Plan \"Erdgeschoss\" [EG]) fest: \"001 und 002 zusammengelegt\