\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2021 222
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 26. September 2022
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
 
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
 
MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
A.________
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B.________
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen
\n
    \n
  1. C.________,
    \n Beschwerdegegner,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________
    2. \n
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Ersatzneubau Einfamilienhaus)
\n
Sachverhalt:
\n A. A.________ ist Eigentümer des in der Wohnzone mit niedriger Ausnützung (W2A) gelegenen Grundstücks KTN 001 Küssnacht (mit einer Fläche von 1'059 m2). C.________ ist Eigentümer des benachbarten und in derselben Wohnzone gelegenen Grundstücks KTN 002 Küssnacht (1'427 m2). Am 4. Dezember 2019 (Posteingang) reichten A.________ ein Baugesuch für den Ersatzneubau eines Einfamilienhauses auf KTN 001 ein (RR-act. II/01), welches im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen liess C.________ (und weitere) am 7. Januar 2020 (Posteingang) Einsprache erheben. Am 30. März 2020 und am 20. Oktober 2020 reichte die Bauherrschaft jeweils eine Projekt-Redimensionierung ein.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 11. März 2021 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziffern 1. ff. Die Einsprache von C.________ wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen.
\n C. Mit Beschluss Nr. 251 vom 2. Juni 2021 erteilte der Bezirksrat Küssnacht A.________ die Baubewilligung für das Bauvorhaben auf dem Grundstück KTN 001, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen, und hiess die Einsprache von C.________ im Sinne der Erwägungen insoweit gut, als die Baubewilligung unter Auflagen erteilt wurde. Im Übrigen wurde die Einsprache abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Der kantonale Gesamtentscheid wurde mit diesem Beschluss eröffnet und bildete integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung.
\n D. Am 29. Juni 2021 liess C.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat gegen den Beschluss Nr. 251 des Bezirksrats Küssnacht vom 2. Juni 2021 einreichen (RR-act. I/01). Mit RRB Nr. 843/2021 vom 30. November 2021 (Versand am 7.12.2021) beschloss der Regierungsrat:
\n
    \n
  1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 vom 11. März 2021 und der Beschluss Nr. 251 der Vorinstanz 1 vom 2. Juni 2021 werden aufgehoben.
    2. \n
  2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) dem Bezirk Küssnacht und den Beschwerdegegnern auferlegt. Sie haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, dem Beschwerdeführer den von ihm geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) zurückzubezahlen.
    3. \n
  3. Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1'400.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte (Fr. 700.--) von den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und vom Bezirk Küssnacht zu tragen ist.
    4. \n
\n 4.-6. Rechtsmittelbelehrung / Zustellung
\n E. Am 23. Dezember 2021 lassen A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 843/2021 vom 30. November 2021 fristgerecht Beschwerde einreichen mit den Anträgen:
\n
    \n
  1. Es sei der Beschluss Nr. 843/2021 des Regierungsrats vom 30. November 2021 aufzuheben.
    2. \n
  2. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 843/2021 des Regierungsrats vom 30. November 2021 aufzuheben und die Bewilligungsentscheide der Vorinstanzen 1 und 2 vom 2. Juni 2021 und vom 11. März 2021 a) mit der Nebenbestimmung zu ergänzen, dass die Absturzsicherung im Erdgeschoss zwischen der Wohnbaute und der Gartenbaute mit einem Glasgeländer, einem Staketengeländer oder einer absturzsicheren Hecke zu ersetzen ist, und/oder b) mit der Nebenbestimmung zu ergänzen, dass die Oberkante der Brüstung der Zwischenbaute um 7.5 cm zu reduzieren ist.
    3. \n
  3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Staates und des Beschwerdegegners in solidarischer Haftung.
    4. \n
\n F. Mit Vernehmlassung vom 7. Januar 2022 beantragt das den Regierungsrat instruierende Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Am 12. Januar 2022 verzichtet das ARE auf die Einreichung einer umfangreichen Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 12. Januar 2022 beantragt der Bezirksrat Küssnacht, die Beschwerde sei vollumfänglich gutzuheissen, unter Kostenfolgen zu Lasten des Regierungsrates und Beschwerdegegners. Mit Vernehmlassung vom 18. März 2022 lässt C.________ was folgt beantragen:
\n
    \n
  1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen.
    2. \n
  2. Sollte die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wider Erwarten gutgeheissen werden, sei die Sache zur Beurteilung aller Rügen, die im Rahmen der Verwaltungsbeschwerde vom 29. Juni 2021 vorgebracht wurden, an den Regierungsrat bzw. an die Vorinstanz 3 zurück zu weisen.
    3. \n
  3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.
    4. \n
\n Die Replik der Beschwerdeführer sowie eine Stellungnahme des Beschwerdegegners erfolgen am 28. April 2022. Mit Schreiben vom 3. Mai 2022 verzichtet die Vorinstanz Ziff. 1 auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Die Duplik des Beschwerdegegners wird am 19. Juli 2022 eingereicht. Am 8. August 2022 lassen die Beschwerdeführer die Triplik einreichen. Mit Schreiben vom    18. August 2022 verzichtet die Vorinstanz Ziff. 1 auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. Am 26. August 2022 reicht der Beschwerdegegner die Quadruplik ein. Mit Eingabe vom 16. September 2022 verzichten die Beschwerdeführer auf weitere Äusserungen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Die Bauherrschaft plant den Ersatzneubau eines bestehenden Einfamilienhauses auf KTN 001. Hierzu sind im Untergeschoss (UG) eine Einstellhalle mit sechs Parkplätzen, mit einer Aussparung für den Swimming-Pool mit Raum für die Pooltechnik und mit überdachtem Vorplatz geplant. Vorgesehen ist auch ein ungedeckter Vorplatz mit einem Aussenparkplatz, sowie (unter der \"Hauptbaute\") eine Eingangshalle und (sieben) verschiedene Räume (Lager, Technik, zwei Keller, Weinkeller, Holzlager und Waschküche). Südöstlich des gedeckten Vorplatzes ist ein Raum für Container und Grüntonne geplant. Im Erdgeschoss (EG) ist ein L-förmiges Gebäude bzw. die \"Hauptbaute\" (mit Wohn- und Essraum, drei Zimmern, zwei Badezimmern, einem Abstellraum und gedeckter Terrasse) vorgesehen, dessen bzw. deren Längsseiten nach Norden und Osten zeigen, während die kürzeren Seiten nach Süden und Westen gerichtet sind. Auf derselben Ebene (EG) befindet sich in südwestlicher Lage des Grundstücks der geplante Swimming-Pool sowie in südöstlicher Lage des Grundstücks die geplante \"Gartenbaute\