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\n \n \n III 2021 60
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| \n Entscheid vom 14. September 2021
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
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| \n MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
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\n \n
| \n gegen
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| \n \n \n - Gemeinderat Tuggen, Zürcherstrasse 14, Postfach 159, 8856 Tuggen,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen, \n | \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung; Wiederherstellung)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN __01, D.________, Tuggen, im Halte von 53'739 m2. Es liegt grossmehrheitlich in der Landwirtschaftszone. Mit Beschluss (GRB) Nr. 206 vom 20. April 2006 erteilte der Gemeinderat Tuggen A.________ gestützt auf die Raumplanungsbewilligung des Meliorationsamtes vom 8. März 2006 die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohngebäudes und den Neubau eines Zweifamilienhauses. Im Untergeschoss des Hauptbaus war eine 3½-Zimmerwohnung (Wohnen/Essen und zwei Zimmer sowie WC/Bad: Altenteil/Stöckli für E.________ sel., die Mutter von A.________ [verstorben am ____2007]) vorgesehen. Die Betriebsleiterwohnung (6½-Zimmerwohnung) erstreckt sich über das Erd- (Wohnen, Küche, Büro, WC/DU) und das Dachgeschoss (Elternzimmer, drei Kinderzimmer, WC/Bad). Über der Garage auf der Westseite des Erdgeschosses (rund 43 m2) befand sich ein Disponibelraum.
\n Beim Zuzug eines Mieters stellte das Einwohneramt der Gemeinde Tuggen fest, dass im Disponibelraum eine zusätzliche Wohnung (Wohnen/Esse/Küche, Zimmer und WC/Bad) mit Zugang über eine Aussentreppe an der Westseite eingebaut worden war. Nach mündlicher Information vom 17. August 2018, dass hierfür ein Baugesuch eingereicht werden müsse, setzte die kommunale Bauverwaltung A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) mit Schreiben vom 20. September 2018 Frist bis 22. Oktober 2018 an zur Einreichung des Baugesuchs. Dieser Aufforderung leistete die Bauherrschaft am 6. Dezember 2018 Folge. Das nachträgliche Baugesuch \"Umnutzung Estrich zu Wohnung, Anbau Aussentreppe und Einbau Dachfenster […] (bereits ausgeführt)\" wurde im Amtsblatt Nr. 50 vom 14. Dezember 2018 (S. 2776) publiziert und öffentlich aufgelegt. Es gingen keine öffentlich-rechtlichen Einsprachen ein. Mit Schreiben vom 17. Januar 2019 (RR-act. III/03/B7) teilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) der Bauherrschaft mit, dass keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, und setzte ihr Frist zur Stellungnahme an. Nach mehreren Fristerstreckungen liess sich die Bauherrschaft mit Schreiben vom 21. Juni 2019 (RR-act. III/03/B5a) vernehmen mit dem Antrag auf Bewilligung der bereits realisierten Baute. Mit Schreiben vom 23. August 2019 (RR-act. III/03/B8) hielt das ARE daran fest, dass die nachträgliche Bewilligung für den Ausbau einer dritten Wohneinheit nicht in Aussicht gestellt werden könne. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes sei die Küche im Dachraum des Garagenanbaus vollständig rückzubauen, und die Frisch- und Abwasseranschlüsse seien bis auf den Putz zu entfernen und zu plombieren oder alternativ bis unter Putz zurückzuführen. Vom gewährten rechtlichen Gehör machte die Bauherrschaft erneut nach mehreren Fristerstreckungen mit Schreiben vom 2. April 2020 Gebrauch (RR-act. III/03/B6).
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B. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch B2018-1620) vom 4. Juni 2020 verweigerte das ARE gestützt auf den Antrag des Landwirtschaftsamtes die kantonale Baubewilligung wie folgt:
\n 1.
Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2018-1620 von A.________, Tuggen, wird im Sinne der Erwägungen verweigert.
\n 2.
Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ist die ohne Baubewilligung eingebaute Küche im Dachraum des Garagenanbaus des Wohngebäudes Nr. 1125 spätestens vier Monate nach Rechtskraft dieser Verfügung im Sinne der Erwägungen vollständig zurückzubauen. Hierfür sind folgende
\n Massnahmen erforderlich: Rückbau sämtlicher Küchenschränke, Küchengeräte und des Spülbeckens etc. Die Frisch- und Abwasseranschlüsse der Küche sind bis auf Putz zu entfernen und zu plombieren oder alternativ bis unter Putz zurückzuführen.
\n 3.
(Androhung Vollstreckungsmassnahmen).
\n 4.
Die Gemeinde Tuggen wird ersucht, der Bauherrschaft den negativen kantonalen Gesamtentscheid zusammen mit der kommunalen Nichtbewilligung zu eröffnen.
\n 5.
Die Gemeinde Tuggen wird mit dem Vollzug und der Kontrolle der Rückführung beauftragt. Die Erledigung der Rückführungsmassnahmen sind der Baugesuchszentrale zu melden.
\n 6.
(Verzeigung der Bauherrschaft wegen Bauens ohne Bewilligung bei der zuständigen Staatsanwaltschaft).
\n 7.-9. (Behandlungsgebühr von Fr. 1'750.00; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n Mit GRB Nr. 500 vom 17. Juni 2020 verweigerte der Gemeinderat Tuggen die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides vom 4. Juni 2020 wie folgt:
\n 1.
A.________, vertreten durch RA Dr. iur. B.________, wird die nachträgliche Bewilligung für die Umnutzung des Estrichs zur Wohnung auf der Liegenschaft D.________ 6, KTN __01, Tuggen, gemäss Eingabe vom 6. Dezember 2018 im Sinne der Erwägungen verweigert.
\n 2.
Für die Rückführung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wird der Bauherrschaft eine Frist bis zum 30. November 2020 gesetzt.
\n 3.
Der nachfolgende kantonale Gesamtentscheid bildet einen integrierenden Bestandteil dieser vorliegenden Baubewilligung und ist genauestens zu befolgen:
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(…).
\n 4.
Gemäss dem Gesamtentschied des Amtes für Raumentwicklung vom 4. Juni 2020 hat die Bauherrschaft konkret folgende Vorkehrungen zu treffen:
\n
Rückbau sämtlicher Küchenschränke, Küchengeräte und des Spülbeckens etc. Die Frisch und Abwasseranschlüsse der Küche sind bis auf Putz zu entfernen und zu plombieren oder alternativ bis unter Putz zurückzuführen.
\n 5.-9. (Vollstreckungsandrohung; Verzeigung; Gebühren und Kosten von insgesamt Fr. 2'613.10; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
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C. Gegen diese Beschlüsse des ARE und des Gemeinderates liess A.________ mit Eingabe vom 15. Juli 2020 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss des Gemeinderats Tuggen vom 17. Juni 2020 und der Gesamtentscheid vom Amt für Raumentwicklung vom 4. Juni 2020 seien vollumfänglich aufzuheben und es sei auf dem Grundstück Nr. __01 Tuggen, D.________ 6, Tuggen, die Baubewilligung für die Umnutzung des Estrichs zur Wohnung inklusive Küche, für den Anbau der Aussentreppe sowie für den Einbau des Dachfensters zu erteilen.
\n 2.
Eventuell sei auf Abbruchmassnahmen zu verzichten.
\n 3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Schwyz.
\n
D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 162/2021 vom 9. März 2021 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen wie folgt teilweise gutgeheissen:
\n a)
Die Dispositivziffern 1 und 2 des Beschlusses Nr. 500 des Gemeinderates Tuggen vom 17. Juni 2020 werden wie folgt geändert oder ergänzt:
\n «1.
A.________, vertreten durch RA Dr. iur. B.________, wird die nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung des Estrichs zur Wohnung auf der Liegenschaft D.________ 6, KTN __01, Tuggen, gemäss Eingabe vom 6. Dezember 2018 insoweit verweigert, als er den Einbau einer dritten, unabhängigen Wohneinheit verlangt hat. In Bezug auf die Aussentreppe, das Dachfenster sowie die Wohnnutzung (ohne Küche) wird die Baubewilligung erteilt, wobei die brandschutzrechtlichen Auflagen in der Beurteilung der F.________ GmbH vom 17. Dezember 2018 eingehalten werden müssen.
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2.
Für die Rückführung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wird A.________ eine Frist von vier Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheides gesetzt.»
\n b)
Die Dispositivziffer 1 des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung vom 4. Juni 2020 wird im Sinne der Erwägungen wie folgt geändert bzw. ergänzt:
\n «1.
Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch B2018-1620 von A.________, wird insoweit verweigert, als dieser den Einbau einer dritten, unabhängigen Wohneinheit verlangt hat. In Bezug auf die Aussentreppe, das Dachfenster sowie die Wohnnutzung (ohne Küche) wird die kantonale Baubewilligung erteilt.»
\n Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1800.-- werden zu 5/6 (Fr. 1500.--) dem Beschwerdeführer auferlegt (…). Ein Sechstel (Fr. 300.--) wird auf die Staatskasse genommen.
\n 3.
Der anwaltlich vertretenen Gemeinde Tuggen wird eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 400.-- zugesprochen, welche vom Beschwerdeführer zu bezahlen ist.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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E. Gegen diesen RRB Nr. 162/2021 vom 9. März 2021 (Versand am 16.3.2021) lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 6. April 2021 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss Nr. 162/2021 des Regierungsrates vom 9. März 2021 sei insofern aufzuheben und abzuändern, als die Baubewilligung für die Wohnnutzung der 3. Wohneinheit inklusive Küche im Estrich auf dem Grundstück Nr. __01 Tuggen, D.________ 6, Tuggen, zu erteilen ist und die Kosten und die Parteientschädigung des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens neu zu verteilen sind.
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In diesem Sinne seien der Beschluss des Gemeinderats Tuggen vom 17. Juni 2020 und der Gesamtentscheid vom Amt für Raumentwicklung vom 4. Juni 2020 insofern aufzuheben und abzuändern, als auf dem Grundstück Nr. __01 Tuggen, D.________ 6, Tuggen, die Baubewilligung auch für die Küche im Estrich (über der Garage) für die Wohnnutzung zu erteilen ist.
\n 2.
Eventuell sei auf einen Abbruch der Küche zu verzichten.
\n 3.
Es sei eine öffentliche Verhandlung durchzuführen.
\n 4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten des Kantons Schwyz, auch für das Verfahren vor dem Regierungsrat.
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F. Mit Vernehmlassung vom 9. April 2021 beantragt das ARE die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragt das Sicherheitsdepartement am 26. April 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat Tuggen beantragt vernehmlassend am 8. Juni 2021 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde vom 6. April 2021, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten des Beschwerdeführers.
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G. Auf die Zustellung der Vernehmlassungen mit gerichtlichem Schreiben vom 10. Juni 2021 hin erklärt der Beschwerdeführer am 22. Juni 2021 sein Festhalten an der öffentlichen Verhandlung. Mit E-Mail vom 23. Juni 2021 informierte der instruierende Richter die Parteien über die drei Terminvorschläge des Beschwerdeführers für die öffentliche Verhandlung, worauf der Gemeinderat Tuggen mit Schreiben vom 23. Juni 2021 seinen Verzicht auf eine Teilnahme mitteilte.
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H. Am 30. August 2021 führte das Verwaltungsgericht die beantragte öffentliche Verhandlung durch, in deren Rahmen sich die Parteien mit Replik und Duplik zur Sache sowie zu den Parteivorträgen der anderen Verfahrensbeteiligten äussern konnten.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1.1 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen, der Vorwurf eines widersprüchlichen und rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Gemeinderates gehe fehl. Im Beschwerdeverfahren habe dem Gemeinderat ein vollumfängliches Äusserungsrecht zugestanden; auch der Beizug eines Rechtsbeistandes seitens der Gemeinde sei rechtmässig (Erw. 1.1). Zur Überprüfung einer Baubewilligung gehöre auch die Überprüfung der Brandschutzvorschriften. Der Bauherr als Verursacher dieser Kosten habe für diese aufzukommen. Die Kostenauflage sei begründet (Erw. 1.2). Das Stöckli sei für die Mutter geplant gewesen. Als diese schwer erkrankt sei, habe sich der Beschwerdeführer entschieden, für die Mutter im Dachraum - ohne die erforderliche Bewilligung - eine zusätzliche 2½-Zimmerwohnung einzubauen. Das Stöckli habe er seinem Bruder und seiner Schwägerin, welche im Betrieb mitgeholfen hätten, überlassen. Die Mutter sei am ____ 2007 verstorben; der Bruder habe mit seiner Frau die am 22. September 2011 erworbene Liegenschaft KTN __02 (900 m2; rund 250 m östlich der Liegenschaft des Beschwerdeführers gelegen) bezogen. Seither seien das Stöckli und die Dachwohnung an nicht in der Landwirtschaft tätige Personen vermietet (Erw. 2.1 und Erw. 3.3 i.f.).
\n Die bereits ausgebaute Wohnfläche inklusive der neu ausgebauten Wohnfläche im Dachraum liege innerhalb der Richtfläche von 325 m2, weshalb ein vollständiger Rückbau nicht angezeigt sei. Die Aussentreppe, das Dachfenster sowie die Wohnnutzung (ohne Küche) im Dachgeschoss seien daher bewilligungsfähig, was der Klarheit halber ins Dispositiv aufzunehmen sei (Erw. 2.3; Disp.-Ziff. 1.a und b).
\n Der Betrieb des Beschwerdeführers stelle mit einem Arbeitsaufkommen von 2.87 Standardarbeitskräften (SAK) ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) vom 4. Oktober 1991 dar; zudem liege er nicht in unmittelbarer Nähe des Siedlungsgebietes. Die dauernde Anwesenheit eines Betriebsleiters sei erforderlich. Das landwirtschaftliche Gewerbe verfüge über zwei bewilligte Wohneinheiten. Der Bruder des Beschwerdeführers und seine Schwägerin als Hilfskräfte seien in der Nähe wohnhaft und daher nicht auf Wohnraum angewiesen (Erw. 3.3). Das ARE bzw. das Amt für Landwirtschaft (AFL) sei daher zu Recht zum Ergebnis gekommen, dass auf KTN __01 mangels landwirtschaftlichen Wohnbedarfs keine zusätzliche dritte Wohneinheit bewilligt werden könne (Erw. 3.4). Mit dem Beschwerdeführer sei zwar auf den Rechtszustand im Zeitpunkt der Errichtung der Baute oder Anlage abzustellen, es sei denn im Beurteilungszeitpunkt gelte ein für den Bauherrn günstigeres Recht. Entgegen dem Beschwerdeführer müsse der zusätzliche Wohnbedarf (Sachverhalt) hingegen aktuell sein bzw. müsse hierfür ein unmittelbares Bedürfnis bestehen (Erw. 4.1 f.). Bei Bedarf sei zunächst die bewilligte 3½-Zimmerwohnung zu nutzen. Sollte sich dereinst die Situation auf dem Landwirtschaftsbetrieb grundlegend ändern, könne der Beschwerdeführer jederzeit ein neues Baugesuch einreichen (Erw. 4.3). Unbehelflich sei das Argument des Beschwerdeführers, der Gemeinderat habe keine Baukontrolle durchgeführt; das zuständige ARE bzw. AFL sei an der Baukontrolle nicht beteiligt und habe keine Kenntnis von den formell rechtswidrigen Bauten gehabt (Erw. 4.4). Ein Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung bestehe nicht, da die erforderlichen Voraussetzungen nicht gegeben seien. Nichtlandwirtschaftliches Wohnen sei grundsätzlich nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung gestützt auf