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III 2021 9
 
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Entscheid vom 26. August 2021
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Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
 
Monica Huber-Landolt, Richterin
Dr.oec. Andreas Risi, Richter
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
 
gegen
 
1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen,
3. B.________ AG,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Umbau und Erweiterung Wohn- und Gewerbehaus)
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Sachverhalt:
\n A.1 Die B.________ AG ist Eigentümerin der in der Wohn- und Gewerbezone 4 (WG4) gelegenen Grundstücke KTN 001.________ und KTN 002.________ Küssnacht. Am 15. Januar 2018 reichte die B.________ AG beim Bezirk Küssnacht ein Baugesuch für den Umbau und die Erweiterung des bestehenden Wohn- und Gewerbehauses, D.________strasse 46, Küssnacht am Rigi, KTN 001.________ und KTN 002.________, ein. Das Baugesuch Nr. 2018-005 wurde im Amtsblatt (…) publiziert und öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben die A.________ AG, Stockwerkeigentümerin der Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) D.________strasse 45c-k, KTN 003.________, sowie Dritte Einsprache.
\n A.2 Mit Beschluss (BRB) Nr. 556 vom 17. Oktober 2018 wies der Bezirksrat Küssnacht die Einsprache der A.________ AG (sowie jene der Dritten) ab; der B.________ AG wurde die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung des Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken KTN 001.________ und 002.________, B.________, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt. Hiergegen reichte die A.________ AG Verwaltungsbeschwerde ein, welche der Regierungsrat mit RRB Nr. 585/2019 vom 27. August 2019 abwies. Am 13. September 2019 erhob die A.________ AG Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Diese wurde mit VGE III 2019 168 vom 19. Februar 2020 gutgeheissen; der angefochtene RRB sowie der Baubewilligungsbeschluss des Bezirksrates und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung wurden aufgehoben (vgl. zum Ganzen auch VGE III 2019 168 vom 19.2.2020).
\n B. Die B.________ AG reichte am 23. April 2020 ein unter Berücksichtigung des Verwaltungsgerichtsentscheids III 2019 168 vom 19. Februar 2020 überarbeitetes Projekt ein (Baugesuch Nr. 2020-053) und ersuchte neuerlich um Bewilligung für den Umbau und die Erweiterung des Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken KTN 001.________ und 002.________, B.________, gemäss überarbeitetem Projekt. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt (…) publiziert und öffentlich aufgelegt. Mit Bezirksratsbeschluss Nr. 481 vom 30. September 2020 wurde das ursprüngliche Baugesuch Nr. 2018-005 als gegenstandslos geworden abgeschrieben.
\n Innert Auflagefrist reichte die A.________ AG am 21. Mai 2020 Einsprache gegen das neue Baugesuch Nr. 2020-053 ein.
\n Im Rahmen des Schriftenwechsels reichte die B.________ AG resp. deren Architekt am 10. August 2020 überarbeitete Pläne (Anpassung Ausnützungsberechnung; Anpassungen Erholungs- und Freiflächen; Pläne Nr. 101 - 104, 107 und 110) sowie ergänzende Unterlagen (Pläne Nr. 113 - 116) ein.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 9. November 2020 erteilte das Amt für Raumentwicklung dem Bauvorhaben die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II, Ziff. 1 ff.; die Einsprache wurde - soweit kantonale Zuständigkeiten betreffend - abgewiesen.
\n D. Am 16. Dezember 2020 beschloss der Bezirksrat mit Beschluss Nr. 621:
\n 1. Die Einsprache der A.________ AG, vertreten durch E.________, D.________strasse 45h, 6403 Küssnacht, wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
\n 2. Der B.________ AG wird die Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung des Wohn- und Gewerbehauses auf den Grundstücken KTN 001.________ und 002.________, B.________, gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt.
\n 3. Verbindliche Pläne und Unterlagen […]
\n 4. Der kantonale Gesamtentscheid vom 9. November 2020 wird mit diesem Beschluss eröffnet und bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung. Die darin enthaltenen Bedingungen und Auflagen sind einzuhalten.
\n [5. - 14.]
\n E. Die A.________ AG erhebt am 28. Dezember 2020 gegen die Baubewilligung BG 2020-053 (Bezirksratsbeschluss Nr. 621 vom 16.12.2020 und Gesamtentscheid des ARE vom 9.11.2020) beim Regierungsrat fristgerecht Verwaltungsbeschwerde mit den Anträgen:
\n 1. a. In Gutheissung der Beschwerde sei der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht vom 16. Dezember 2020 (Geschäft Nr. 621) aufzuheben und es sei das Baugesuch Nummer 2020-053 der Bg für Umbau und Erweiterung Wohn- und Gewerbehaus auf Grundstück KTN 001.________ und 002.________, D.________strasse 46, Küssnacht am Rigi nicht zu bewilligen, respektive sei die Einsprache der Bf gutzuheissen.
\n  b. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung des Kantons Schwyz vom 09. November 2020 sei aufzuheben.
\n 2.  Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vi1 zurückzuweisen.
\n 3.  Alles Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bg, eventualiter zu Lasten der Vi1 und Vi2.
\n Mit Verfügung vom 12. Januar 2021 überweist der Regierungsrat die Verwaltungsbeschwerde gestützt auf § 52 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 zum Entscheid ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (VG-act. 03).
\n F. Mit Eingabe vom 21. Januar 2021 verzichtet das Amt für Raumentwicklung auf das Einreichen einer Vernehmlassung (VG-act. 07).
\n Die Beschwerdegegnerin beantragt mit Vernehmlassung vom 8. Februar 2021:
\n 1. Die Beschwerde sei abzuweisen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.
\n Mit Vernehmlassung vom 10. Februar 2021 beantragt der Bezirksrat Küssnacht die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.
\n Am 23. Februar 2021 nimmt die Beschwerdeführerin Stellung zu den Vernehmlassungen und sie bekräftigt ihre Beschwerdeanträge vom 28. Dezember 2020. Hierauf reicht die Beschwerdegegnerin am 29. März 2021 eine Stellungnahme ein und hält an den Anträgen der Vernehmlassung vom 8. Februar 2021 fest.
\n G. Mit Schreiben vom 14. April 2021 ersucht das Gericht den Bezirksrat um Auskunft betreffend anrechenbare Landfläche. Zur Eingabe des Bezirksrates vom 19. Mai 2021 nehmen die Beschwerdegegnerin am 28. Mai 2021 und die Beschwerdeführerin am 7. Juni 2021 Stellung. Hierzu nimmt die Beschwerdegegnerin am 28. Juni 2021 Stellung, wozu sich die Beschwerdeführerin am 4. Juli 2021 äussert.
\n H. Am 22. Juni 2021 fordert das Gericht die Beschwerdegegner auf, einen überarbeiteten Plan Nr. 100 mit einer korrekten Vermassung der Grenzabstände einzureichen. Am 24. Juni 2021 äussert sich die Beschwerdeführerin zur Frage der Grenzabstände. Am 28. Juni 2021 reicht die Beschwerdegegnerin den überarbeiteten Plan ein und am 1. Juli 2021 nimmt sie Stellung zur Eingabe der Beschwerdeführerin vom 24. Juni 2021. Am 4. Juli 2021 nimmt die Beschwerdeführerin Stellung zu den verschiedenen Eingaben der Beschwerdegegnerin und am 6. Juli 2021 äussert sich der Bezirk Küssnacht zum überarbeiteten Plan Nr. 100. Zur Eingabe der Beschwerdeführerin nimmt die Beschwerdegegnerin am 30. Juli 2021 Stellung.
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\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Die Liegenschaften KTN 001.________ und KTN 002.________ sind im Eigentum der Beschwerdegegnerin und liegen in der Wohn- und Gewerbezone WG4.
\n Auf KTN 002.________ (864 m2) befindet sich ein Werkstatt-/Lagergebäude mit Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG). Auf KTN 001.________ (1'324 m2) ist ein Wohn- und Gewerbehaus mit UG, EG, 1. OG und 2. OG bestehend, worin sich neben dem Gewerbeteil (Ausstellung und Büroräumlichkeiten) drei Wohnungen (2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 5-Zimmerwohnung) befinden.
\n Die Liegenschaft KTN 002.________ liegt westlich von KTN 001.________ und wie dieses an einer Hanglage, wobei das Terrain Richtung Westen abfällt. Aus diesem Grund befindet sich das UG des Werkstatt-/Lagergebäudes auf KTN 002.________ nicht auf der gleichen Höhe wie das UG des Wohn-/Gewerbe­hauses auf KTN 001.________. Vielmehr liegt das EG des Werkstatt-/Lagerge­bäudes auf der Höhe des UG des Wohn-/Gewerbehauses und das OG des Werkstatt-/Lagergebäudes liegt auf der Höhe des EG des Wohn-/Gewerbe­hauses. Ein Teil des OG des Werkstatt-/Lagergebäudes ist sodann über die Grenze der Liegenschaften KTN 002.________ und KTN 001.________ hinweg mit dem EG des Wohn-/Gewerbehauses verbunden bzw. zusammengebaut.
\n 1.2 Gemäss dem mit dem Baugesuch Nr. 2020-053 eingereichten Bau- und Projektbeschrieb beabsichtigt die Beschwerdegegnerin folgende bauliche Anpassungen an ihren bestehenden Bauten auf KTN 002.________ und KTN 001.________ (vgl. überarbeitetes Bauprojekt vom 21.4.2020; Akten Vi1, Schriftverkehr allgemein):
\n \n Gemäss Projektbeschrieb im angefochtenen Baubewilligungsbeschluss sind im Werkstattgebäude (auf KTN 002.________) kleinere interne Umdisponierungen vorgesehen. Das Wohn-/Gewerbehaus (auf KTN 001.________) soll um ein zusätzliches Vollgeschoss und ein Attikageschoss erweitert werden; die Ausstellungsräume im EG und die Büroräume im ersten OG sollen umgebaut werden, ebenso die bestehenden Wohnungen. Es soll ein Lift angebaut und das Wohn- und Gewerbehaus energetisch saniert werden. Das Haus soll neben den Gewerberäumen neu 5 Wohnungen aufweisen.
\n 2. Die Einsprache vom 21. Mai 2020 wurde mit Gesamtentscheid des ARE vom 9. November 2020 (soweit kantonale Zuständigkeiten betreffend) sowie mit Baubewilligungsbeschluss des Bezirksrates Nr. 621 vom 16. Dezember 2020 umfassend abgewiesen. Mit ihrer Verwaltungsbeschwerde vom 28. Dezember 2020 greift die Beschwerdeführerin die Rügen der Einsprache erneut auf. Die Bewilligungsbehörde habe - nicht zuletzt aufgrund ungenauer und ungeeigneter Pläne - verschiedene Kennzahlen falsch ermittelt. Dadurch sei die zulässige Geschosszahl überschritten (nachfolgend Erw. 3), die zulässige Ausnützung überschritten (nachfolgend Erw. 4 und 5) und der minimale Grenzabstand an der Nordfassade unterschritten (nachfolgend Erw. 6) worden. Das Bauprojekt sei nicht bewilligungsfähig. Der Bezirksrat und die Beschwerdegegnerin bestreiten die Vorwürfe und halten an der Baubewilligung fest.
\n 3.1 Die Parteien sind sich einig, dass das Bauprojekt in der Zone WG4 liegt und diese Zone vier Vollgeschosse zulässt (vgl. Art. 80 Baureglement Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006). Einigkeit besteht ebenso, dass die Qualifikation der Geschosse in Art. 37 BauR geregelt wird:
\n 1 Die zulässige Anzahl Vollgeschosse wird durch die Zonenvorschriften bestimmt.
\n 2 Als Vollgeschoss gilt ein Geschoss, wenn es sich nicht um ein Untergeschoss oder um ein Dach- oder Attikageschoss handelt.
\n 3 Als Untergeschoss gilt ein Geschoss, das zu mehr als einem Drittel seines Volumens unterhalb des gewachsenen Terrains liegt. Liegt das gestaltete Terrain tiefer als das gewachsene, ist auf das gestaltete abzustellen.
\n 4 In der Regel ist ein sichtbares Untergeschoss zulässig. Mehrere senkrecht übereinander liegende sichtbare Untergeschosse sind dann zulässig, wenn die über dem ersten sichtbaren Untergeschoss liegenden Unter- und Vollgeschosse um das Mass der Summe der Geschosshöhen der zulässigen Vollgeschosse auf der Talseite zurückversetzt werden. Die Wahl der Fassadenversätze ist frei, muss aber mit dem obersten Vollgeschoss erreicht sein.
\n 5 Das Dach- oder Attikageschoss gilt als Vollgeschoss, wenn die innerhalb der lichten Höhe von mehr als 1.50m liegende Grundfläche mehr als 60% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt.
\n 6 Die Geschosshöhe der Vollgeschosse und der sichtbaren Untergeschosse, gemessen von Oberkant Geschossboden bis Oberkant Geschossdecke, darf im Mittel aller Geschosse drei Meter nicht übersteigen.
\n 7 Ein Untergeschoss gilt dann als sichtbar, wenn es das gewachsene Terrain an einer Stelle um mehr als 1.0 m überragt.
\n Strittig und nachfolgend zu prüfen ist die Qualifikation des Erdgeschosses des Werkstattgebäudes (auf KTN 002.________) und des Untergeschosses Wohn-/ Gewerbehaus (auf KTN 001.________). Gemäss Beschwerdeführerin handelt es sich hierbei um eine Einheit und ein Vollgeschoss, womit der geplante Bau auf KTN 001.________ die zulässige Geschosszahl überschreite.
\n 3.2.1 Im Einspracheentscheid (der Baubewilligung) hält der Bezirksrat fest, mit dem projektierten Bauvorhaben solle ein bereits bestehendes Wohn-/Gewerbe­haus umgebaut werden, wobei ein sichtbares Untergeschoss und drei Vollgeschosse als vorbestehend gelten würden. Mit dem Projekt kämen ein Vollgeschoss sowie ein Attikageschoss hinzu, woraus ein sichtbares Untergeschoss, vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss resultiere.
\n Für die Qualifikation des sichtbaren Untergeschosses nahm der Bezirksrat anhand der Pläne Nr. 111 vom 21. April 2020 sowie Nr. 113 vom 3. August 2020 eine doppelte Beurteilung vor. Zum einen berechnete er den Volumennachweis bezogen auf den gesamten Gebäudekomplex \"EG Werkstattgebäude & UG Wohn-/Gewerbehaus\". Dieses Gesamtvolumen betrage 1'679.13m3; unter Terrain lägen 597.87m3, was 35.60% und damit mehr als einem Drittel entspreche. Zum andern betrachtete er das UG Wohn-/Gewerbehaus alleine. Dessen Volumen betrage 1'033.67m3, wovon 554.88m3 unter Terrain lägen, mithin 53.68%. Der von Art. 37 Abs. 3 BauR geforderte Drittel unter Terrain werde damit in beiden Berechnungen überschritten, womit das sichtbare Untergeschoss nicht als anrechenbares Vollgeschoss zu qualifizieren sei.
\n 3.2.2 Die Beschwerdeführerin hält dafür, das EG Werkstattgebäude (KTN 002.________) und das UG Wohn-/Gewerbehaus (KTN 001.________) müsse für die Qualifizierung der Geschossigkeit zusammen als Einheit betrachtet und beurteilt werden. Die Vor­instanz halte selber fest, das Wohn-/Gewerbehaus auf KTN 001.________ und das Werkstattgebäude auf KTN 002.________ seien baulich verbunden, weshalb beide Gebäudeteile als ein Gebäudekomplex zu betrachten seien. Sie verhalte sich widersprüchlich, wenn sie einerseits von einem Gebäudekomplex spreche, anderseits aber beim Nachweis der Geschossigkeit davon abweiche. Nach aussen hin erscheine denn auch ein gesamter Baukörper als ein einziges, zusammenhängendes Gebäude. Daran ändere der Unterbruch / der Nichtzusammenschluss auf Ebene EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus nichts, seien doch beide Gebäude eine Ebene höher im OG Werkstattgebäude und EG Wohn-/Gewerbehaus verbunden. Architektonisch und gestalterisch würden beide Gebäudeteile als Teile eines einzigen Gebäudes in Erscheinung treten. Das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus hätten auch annähernd dieselbe Geschosshöhe. Eine getrennte Betrachtungsweise verbiete sich auch, da es nicht angehen könne, eine Bauvorschrift durch Etappierung zu umgehen.
\n Was die Volumen-Berechnung selbst anbelangt, macht die Beschwerdeführerin geltend, die vorgelegten Pläne seien fehlerhaft und untauglich für die Berechnung resp. Qualifizierung der Geschossigkeit. Die im Plan Nr. 111 angegebenen Höhen seien fehlerhaft und die Berechnung sowie durchschnittlichen Terrainhöhen nicht nachvollziehbar. Weder die angegebenen interpolierten Höhen der Knotenpunkte noch die Kubatur hielten einer detaillierten Betrachtung stand. Eigene Berechnungen anhand der in den Plänen genannten Meereshöhen führten zum Ergebnis, dass das Gesamtvolumen 1'638.61m3 betrage, ein Drittel davon somit 546.20m3 (vgl. Bf-act. 4 und 5). Das tatsächlich ermittelte Unterterrain-Volumen betrage jedoch nur 508.56m3, mithin nicht den geforderten Drittel, weshalb es sich um ein Vollgeschoss handle. Das Bauprojekt weise damit mehr als die zulässigen vier Vollgeschosse auf und dürfe nicht bewilligt werden.
\n 3.2.3 Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, beide Baukörper würden je auf einer Parzelle liegen (KTN 002.________ resp. KTN 001.________) und hätten je ihre eigene Adresse (D.________strasse 46a resp. D.________strasse 46). Sowohl die Fassaden als auch die Volumina der Baukörper seien abgesetzt. Entsprechend sei die Geschossigkeit für das Wohn-/Gewerbehaus sowie das Werkstattgebäude separat zu beurteilen, d.h. das EG Werkstattgebäude und das UG Wohn-/Gewerbehaus seien nicht als ein Geschoss zu qualifizieren. Im Übrigen ist gemäss Beschwerdegegnerin die Drittelsregel gemäss Art. 37 Abs. 3 BauR auch bei gemeinsamer Betrachtung eingehalten.
\n 3.2.4 Der Bezirksrat hält vernehmlassend fest, für die Qualifikation der Geschossigkeit sei nicht der Gesamtkomplex massgebend, sondern nur das Wohn-/Ge­werbehaus. Die Verbindung zwischen den beiden Gebäuden führe nicht zwangsläufig zur Beurteilung der Geschossigkeit anhand des Gesamtkomplexes. Für eine Einzelbetrachtung spreche die Tatsache, dass es sich um zwei eigenständige Gebäude handle, die lediglich auf der Grundstückgrenze zusammengebaut seien und keine gleichen, durchlaufenden Geschosshöhen aufweisen würden.
\n Auch widerspricht der Bezirksrat dem Vorwurf, die Pläne seien unbrauchbar und die Berechnung falsch. Es bestehe kein Grund, an der Richtigkeit der durch den Geometer im Plan Nr. 113 aufgenommenen Berechnungen zu zweifeln. Praxisgemäss erfolge im Rahmen des Volumennachweises die Höhenmessung von der Oberkante des fertigen Bodens zur Unterkante der fertigen Decke. Der Volumennachweis Plan Nr. 111 und Plan Nr. 113 entspreche plausiblen Werten und sei korrekt ausgewiesen. Demgegenüber sei die Berechnung der Beschwerdeführerin (Bf-act. 4 und 5) nicht nachvollziehbar.
\n 3.3 Zur Klärung der Geschoss-Qualifikation ist vorab die strittige Frage zu beantworten, ob zur Beurteilung von Art. 37 Abs. 3 BauR die Volumenberechnung über das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus insgesamt oder für das UG Wohn-/Gewerbehaus separat vorzunehmen ist.
\n 3.3.1 Die nämliche Frage stellte sich bereits beim Vorgängerprojekt, musste aber in VGE III 2019 168 vom 19. Februar 2020 nicht beurteilt werden. Hingegen äusserte sich der Regierungsrat im damals angefochtenen RRB Nr. 585/2019 vom 27. August 2019 Erw. 2.4 hierzu wie folgt:
\n 2.4 Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, das in den Plänen als \"EG Werkstatt\" bezeichnete Geschoss müsse bei der Betrachtung und Qualifizierung der Geschossigkeit miteinbezogen werden. Hierzu ergibt sich, dass entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin für die Ermittlung der Geschossigkeit lediglich die Hauptbaute ohne die westlich gelegene Werkstattbaute massgebend ist. Die Werkstattbaute wurde erst nachträglich neben dem damals bereits bestehenden Wohn- und Gewerbehaus errichtet. Zudem ist der Werkstattteil nur mit einem Verbindungstrakt als Durchgang mit diesem verbunden. Aus dem Umstand, dass eine bauliche Verbindung zwischen den beiden Gebäuden besteht, lässt sich jedoch noch nicht ableiten, dass sich die Geschossigkeit anhand des gesamten Gebäudekomplexes beurteilt. Vielmehr handelt es sich um zwei eigenständige Gebäude, welche lediglich auf der Grundstückgrenze zusammengebaut sind. Zudem weisen die beiden Gebäude keine gleichen, durchlaufenden Geschosshöhen auf. Für eine Einzelbetrachtung spricht auch, dass lediglich die Hauptbaute architektonisch und gestalterisch markant in Erscheinung tritt und folglich als Einzelbaute wahrgenommen wird. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz 1 bei der Ermittlung der Geschossigkeit lediglich auf das Hauptgebäude und nicht auf eine Gesamtbetrachtung abgestellt hat.
\n 3.3.2 Wie die Geschosse zu qualifizieren sind, wird einzig im kommunalrechtlichen Art. 37 BauR geregelt. Die hier strittige Frage wird dabei nicht eindeutig beantwortet (vgl. oben Erw. 3.1). Grundsätzlich kann jedoch festgehalten werden, dass Geschosse horizontale Gebäudeabschnitte sind, wobei ein einziger Gebäudeabschnitt bildet, was eine optisch architektonische Einheit darstellt. Nicht entscheidend ist, ob separate Eingänge oder eine Brandmauer bestehen. Stellt ein Gebäude ein organisches Ganzes in diesem Sinne dar und besteht es nicht aus einzelnen höhenverschobenen Baukörpern, so bildet die gleiche horizontale Ebene (unabhängig der Eigentumsverhältnisse, der Zugänge und der Funktionen) ein und dasselbe Geschoss. Geschosse je eigenständiger Gebäude sind hingegen separat zu zählen. Bei zusammengebauten Baukörpern liegt ein eigenständiges Gebäude vor, wenn die Baukörper abgegrenzte separate Grundflächen aufweisen und sie sich in einem gewissen Masse auch optisch verselbständigt haben (vgl. Fritsche/Bösch/Wipf/Kunz; Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 6. Auflage 2019, Ziff. 16.1.1.1, Ziff. 16.1.1.3; auch Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der übrigen Baugesetzgebung, Diss. Freiburg, Zürich/Basel/Genf 2006, S. 53 ff.). Mithin ist entscheidend, ob optisch architektonisch von eigenständigen Gebäuden oder einer Gesamtbaute mit Gebäudeabschnitten auszugehen ist. Da es sich bei der Geschossqualifikation um kommunales Recht handelt und dieses im kantonalen Baurecht keine Rolle spielt, ist ein Ermessensspielraum der kommunalen Behörde bei der Auslegung von Art. 37 BauR zu respektieren (vgl. VGE III 2011 154 vom 8.2.2012 Erw. 2.3).
\n 3.3.3 Das strittige Bauvorhaben bezieht sich auf die Liegenschaften KTN 001.________ und KTN 002.________. Das bestehende Wohn-/Gewerbehaus soll wesentlich, das bestehende Werkstattgebäude nur minim umgebaut werden. Ursprünglich bestand nur das Wohn-/Gewerbehaus auf KTN 001.________ mit einem sichtbaren UG und drei Vollgeschossen (gemäss Eidg. Gebäude- und Wohnungsregister, GWR, zwischen 1961 und 1970 erbaut; vgl. WebGis Schwyz). Später kam auf der Nachbarliegenschaft KTN 002.________ das Werkstattgebäude hinzu mit einem UG, einem EG und einem OG (gemäss GWR 1981 erbaut). UG und EG stehen (fast) zur Gänze auf KTN 002.________; der Abstand zum Wohn-/Gewerbehaus beträgt 5.92m. Das OG Werkstattgebäude hingegen ragt auf einer Breite von ca. 9m (bei einer Gesamtbreite von 14.94m) zzgl. Vordach auf KTN 001.________ hinüber und ist mit dem EG des Wohn-/ Gewerbehauses verbunden (das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/ Gewerbehaus stehen beide auf 455.67 m.ü.M.; das OG Werkstattgebäude liegt zum EG Wohn-/Gewerbehaus 5cm tiefer [458.37 m.ü.M. zu 458.32 m.ü.M.], vgl. Plan 107). Mit dem geplanten Umbau sollen auf dem Übergang zwischen Werkstattgebäude und Wohn-/Gewerbehaus, (d.h. über dem OG Werkstattgebäude) eine Terrasse resp. ein Balkon des Wohn-/Gewerbehauses errichtet werden (vgl. Pläne Nr. 102-104, 107). Zudem bezweckt der Umbau, das Werkstattgebäude optisch dem Wohn-/Gewerbehaus anzugleichen.
\n Auch wenn mit dem geplanten Umbau die \"Verzahnung\" zwischen vorbestehendem Wohn-/Gewerbehaus und dem jüngeren Werkstattgebäude enger wird, kann dennoch der regierungsrätlichen Beurteilung (vgl. oben Erw. 3.3.1) weiterhin gefolgt werden. Es handelt sich nach wie vor um zwei eigenständige Gebäude, auch wenn sie zusammen als Gebäudekomplex wirken (wobei sich schon aus dem Begriff 'Komplex' die Mehrheit an Gebäuden ergibt). Auch wenn beide Gebäude im Eigentum der Beschwerdegegnerin sind und diese ihren Betrieb in beiden Gebäuden führt, besteht dennoch auch eine funktionale Trennung, indem es sich bei dem Gebäude auf KTN 002.________ (eidg. Gebäude-ID 8888.________, D.________strasse 46a) um ein Werkstattgebäude und bei jenem auf KTN 001.________ (eidg. Gebäude-ID 9999.________; D.________strasse 46) um ein Wohn- und Gewerbehaus handelt. Beide Gebäude lassen sich je alleine betreiben/nutzen. Eine Verbindung zwischen den senkrecht zueinander stehenden Gebäuden besteht einzig mit dem Durchgang zwischen OG Werkstattgebäude und EG Wohn-/Gewerbehaus. Namentlich zwischen dem UG und EG Werkstattgebäude und dem UG Wohn-/Ge­werbehaus besteht überhaupt keine Verbindung. Es handelt sich je um eigenständige Geschosse zweier separater Gebäude ohne funktionale oder räumliche Verbindung. Entsprechend hatte denn auch der Neubau des Werkstattgebäudes schon damals keinen Einfluss auf die Geschosszahl des Wohn-/Gewerbehauses. Würde die Auffassung der Beschwerdeführerin zutreffen, würde diese Hauptbaute nämlich seit dem Bau des Werkstattgebäudes über vier Vollgeschosse verfügen, besteht doch die von ihr (zu Unrecht) geltend gemachte Einheitlichkeit seit damals. Aktuell sind aber beim Wohn-/Gewerbehaus nur drei Vollgeschosse (und ein sichtbares UG) und beim Werkstattgebäude zwei Vollgeschosse (und ein sichtbares UG) zu zählen (vgl. auch eidg. GWR, in welchem beide Gebäude mit 3 bzw. 2 Geschossen geführt werden). Das nun vorliegende Bauprojekt ändert an dieser Betrachtungsweise nichts. Keinesfalls drängt es sich aufgrund der minimalen baulichen Veränderungen im Werkstattgebäude und den wesentlichen Umbauten am Wohn-/Gewerbehaus auf, neu beide Gebäude für die Ermittlung der Geschosse als eine Einheit und das EG Werkstattgebäude zusammen mit dem UG Wohn-/Geschäftshaus als ein einziges Geschoss eines einzigen Gebäudeabschnittes zu betrachten. Es handelt sich vielmehr weiterhin um zwei eigenständige Gebäude, wobei das Wohn-/Gewerbehaus durch die Auf- und Anbauten in seiner Eigenständigkeit gar noch markanter auftreten wird.
\n 3.3.4 Zusammenfassend ist daher nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat für die Beurteilung der Geschossigkeit das Werkstattgebäude und das Wohn-/Ge­werbehaus je eigenständig betrachtet hat. Massgebend ist nicht eine Gesamtvolumenberechnung über EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/Gewerbehaus insgesamt. Relevant ist die alleinige Betrachtung und Berechnung für das UG Wohn-/Gewerbehaus als Geschoss des Wohn-/Gewerbehauses.
\n 3.4 Die Beschwerdeführerin bemängelt sodann die Planunterlagen, die eine nachvollziehbare Volumenberechnung nicht zulassen würden. Wie es sich damit verhält kann aber ebenso offengelassen werden wie eine Beurteilung der Ausführungen des Bezirksrates bezüglich Anwendbarkeit des gewachsenen oder gestalteten Geländeverlaufs sowie zur Volumenberechnung mittels Höhenmessung Oberkante fertiger Boden zur Unterkante der fertigen Decke (vgl. auch VGE III 2011 154 vom 8.2.2012 Erw. 2.3; VGE III 2010 115 vom 18.11.2010 Erw. 6.1; VGE III 2012 202 vom 14.5.2013 Erw. 6.2). Denn die Beschwerdeführerin stellte ihre eigene Volumenberechnung auf (vgl. Bf-act. 4 und 5) und errechnete dabei für das UG Wohn-/Gewerbehaus ein unter Terrain liegendes Volumen von 508.56m3. Das Gesamtvolumen für das EG Werkstattgebäude und UG Wohn-/ Gewerbehaus ermittelte sie mit 1'638.61m3. Wie zuvor festgehalten, ist für die Beurteilung der Geschossqualität aber nur das UG Wohn-/Gewerbehaus zu betrachten, ohne Berücksichtigung des EG Werkstattgebäude. Das Volumen EG Werkstattgebäude wird im Plan Nr. 111 mit 666.58m3 angegeben. Selbst wenn auch dieser Plan nicht exakt sein sollte, ist die Abweichung zum effektiven Volumen dennoch niemals derart gross, dass das Volumen allein des UG Wohn-/ Gewerbehaus mindestens 1'526m3 betragen würde. Dies wäre aber Voraussetzung, damit selbst das von der Beschwerdeführerin errechnete Unterterrainvolumen weniger als einen Drittel betragen würde. Damit aber ist mehr als plausibel, wenn gemäss Plan Nr. 113 das Unterterrainvolumen des UG Wohn-/Gewer­behaus grösser ist als ein Drittel des Gesamtvolumens UG Wohn-/Gewerbehaus (und gemäss oben Erw. 3.3 ist nur dieses Volumen massgebend).
\n 3.5 Vor Verwaltungsgericht macht die Beschwerdeführerin keine substantiierten Ausführungen zur Fehlerhaftigkeit der Nicht-Anrechenbarkeit des Attikageschosses als Vollgeschoss. Sie stellt einzig fest, das von der Vorinstanz resp. der Beschwerdegegnerin ermittelte Verhältnis von 59.8% zwischen den Geschossflächen Attikageschoss und 3. OG liege nur sehr knapp unter der Schwelle von 60%. Sie macht aber weder geltend noch begründet sie, der von Art. 37 Abs. 5 BauR (vgl. oben Erw. 3.1) geforderte Wert werde nicht erfüllt.
\n Vorab ist festzuhalten, dass auch ein knappes Ergebnis genügend ist. Gemäss Art. 37 Abs. 5 BauR gilt ein Dach- oder Attikageschoss als Vollgeschoss, wenn die innerhalb der lichten Höhe von mehr als 1.50m liegende Grundfläche mehr als 60% der Grundfläche des darunterliegenden Vollgeschosses beträgt. Wenn es weniger als 60% ist, stellt es kein Vollgeschoss dar. Wieviel weniger ist irrelevant.
\n Die Vorinstanz stützt sich bei ihrer Beurteilung auf die Berechnung in Plan Nr. 103. Demgemäss misst das 3. OG eine Geschossfläche von 319.392m2. Das Attikageschoss 190.995m2, was 59.8% und damit weniger als 60% entspricht. Diese Berechnung in Plan Nr. 103 ist nachvollziehbar. Zudem entsprechen die darin verwendeten Werte / Massangaben jenen des detaillierteren Planes Nr. 105. Dass relevante Flächen nicht berücksichtigt worden wären, ist nicht ersichtlich. Damit besteht kein Grund, die Berechnung anzuzweifeln. Mithin handelt es sich beim Attikageschoss nicht um ein Vollgeschoss.
\n 3.6 Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das geplante Bauvorhaben die Zonenvorschrift WG4 bezüglich Vollgeschosse nicht verletzt: Das EG des Werkstattgebäudes (auf KTN 002.________) und das UG des Wohn-/ Gewerbehauses (auf KTN 001.________) stellen nicht ein Geschoss eines Gebäudeabschnittes dar. Damit weist der geplante Umbau auf KTN 001.________ ein (nicht anrechenbares) sichtbares Untergeschoss, vier Vollgeschosse sowie ein (nicht anrechenbares) Attikageschoss auf; das Werkstattgebäude auf KTN 002.________ bleibt unverändert mit zwei Vollgeschossen und einem sichtbaren Untergeschoss.
\n 4.1 Die Beschwerdeführerin rügt eine fehlerhafte Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche, wodurch das Projekt die maximal zulässige Ausnützung überschreite. Diese Rüge wurde bereits in der Einsprache vorgetragen (vgl. Akten Vi1, Schriftverkehr Einsprache 1). Hierauf überarbeitete die Bauherrschaft im Einspracheverfahren die Pläne, indem verschiedene Gebäudeflächen neu in die Berechnung der Bruttogeschossfläche einbezogen wurden, dafür ein Raum (Kompetenz-/Schulungsraum im 1.OG Wohn-/Gewerbehaus; Plan Nr. 104) zur Flächenkompensation verkleinert wurde. Bewilligt wurden durch die Vorinstanz diese überarbeiteten Pläne mit der Neuberechnung der Bruttogeschossfläche (Plan Nr. 101). Mit der vorliegenden Beschwerde hält die Beschwerdeführerin an ihren Rügen fest, wobei sie substantiiert nur folgende zwei Punkte geltend macht: Zum einen werde die Bruttogeschossfläche in Verletzung von Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR falsch berechnet und zum andern werde mangels Dienstbarkeitsvertrag zu Unrecht keine parzellenweise Betrachtung vorgenommen, sondern die zulässige Ausnützung über KTN 001.________ und KTN 002.________ insgesamt berechnet.
\n 4.2 Die für die strittigen Punkte relevanten Bestimmungen von Art. 32 BauR lauten:
\n 1 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte.
\n 2 Davon werden nicht angerechnet und daher in Abzug gebracht:
\n n)  bei bestehenden, gegen Wärmeverlust unzureichend geschützten Bauten die für eine ausreichende Wärmedämmung notwendige zusätzliche Konstruktionsstärke der Aussenwände.
\n 4.3.1 Aus der Berechnung der Bruttogeschossfläche, Plan Nr. 101, - welche von der Vorinstanz 1 bestätigt wurde - geht hervor, dass im EG, 1. und 2. OG Wohn-/ Gewerbehaus nicht die gesamte Geschossfläche einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte (vgl. Art. 32 Abs. 1 BauR) einbezogen wurde. Namentlich an der Nord- und Ostfassade blieben Mauer(grund)flächen unberücksichtigt. Der Plan enthält dazu den Vermerk, gemäss Baureglement Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR werde die zusätzliche Konstruktionsstärke für eine ausreichende Wärmedämmung nicht einbezogen.
\n Dem Plan Nr. 101, 1. OG Wohn-/Gewerbehaus, Teilfläche 02, kann beispielhaft entnommen werden, dass für die Flächenberechnung eine Gebäudebreite von 14.35m berücksichtigt wurde, wobei westlich der ganze Mauerquerschnitt gemessen wurde, nicht jedoch bei der Ostmauer. Wie dem Plan Nr. 104 entnommen werden kann, würde die gesamte Gebäudebreite an der gemessenen Stelle 14.86m betragen. Mithin blieben für die Bruttogeschossflächenberechnung (bei der Teilfläche 02) 51cm Ostmauer unberücksichtigt (vgl. auch Plan Nr. 101, 1. OG). Demselben Plan kann entnommen werden, dass die Mauerstärke in jenem Gebäudeteil neu 83cm beträgt; im südlich angebauten Neubauteil 45cm (hier wurde für die Flächenberechnung der gesamte Mauerquerschnitt berücksichtigt).
\n 4.3.2 Die Beschwerdeführerin rügt diese Nichtberücksichtigung der gesamten Wärmedämmstärken an der Ostfassade als fehlerhaft. Gemäss Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR dürfe lediglich die für eine ausreichende Wärmedämmung notwendige zusätzliche Konstruktionsstärke berücksichtigt resp. abgezogen werden. Rein architektonische Gründe müssten unberücksichtigt bleiben. Die Aussenwanddicke betrage an der Ostfassade 83cm inkl. Dämmung, was für eine ausreichende Wärmedämmung in keiner Weise notwendig sei. Vielmehr seien 45cm ausreichend. Entsprechend wären ihres Erachtens 38cm (83 - 45cm) zur Dämmung nicht notwendig und müssten richtigerweise zur Geschossfläche hinzugezählt werden. Werde diese Fläche addiert, kämen gemäss Beschwerdeführerin ca. 10.33m2 Bruttogeschossfläche hinzu, womit die maximale Ausnützung überschritten sei.
\n 4.4.1 Die Ausnützungsziffer / Bruttogeschossfläche und die energetische Wärmedämmung von Gebäuden können sich insofern in die Quere kommen, als die Bruttogeschossfläche definitionsgemäss die gesamten Mauerquerschnitte berücksichtigt, diese aber umso grösser werden, je höher die Dämmung sein soll. Mithin hat sich der Bauherr zwischen mehr nutzbarer Innenfläche oder erhöhter Wärmedämmung zu entscheiden (vgl. etwa auch Seco, Grundlagen der Wirtschaftspolitik Nr. 18, 2009, Rechtliche und verfahrensmässige Hemmnisse für energetische Massnahmen im Gebäudebereich, S. 12; vgl. auch RRB 88/2007 vom 17.1.2007, Teilrevision PBG, Erw. 7.9). Nicht zuletzt deshalb hat die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren 2008 in den Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) u.a. die Empfehlung (Modul 8) abgegeben, dass dann, wenn die Konstruktionsstärke der Aussenwand und des Dachs aufgrund der Wärmedämmung mehr als 35cm beträgt, sie für die Berechnung nur bis maximal 35cm zu berücksichtigen ist. Diese Empfehlung ist nicht verbindlich und im Baureglement Küssnacht auch nicht entsprechend umgesetzt. Auch § 72 Abs. 4 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 sieht keine absolute Beschränkung im Sinne der Empfehlung vor, sondern legt für die Gemeinden und Bezirke einzig verbindlich fest, dass bei bestehenden Bauten die für eine ausreichende Wärmedämmung erforderliche Grundfläche bei der Berechnung des Nutzungsmasses (z.B. Bruttogeschossfläche) nicht berücksichtigt wird (RRB 88/2007 vom 17.1.2007, Teilrevision PBG, Erw. 7.9). Sodann spricht nichts dagegen, den Gedanken der Empfehlung Modul 8 MuKEn bei der Auslegung von Art. 32 Abs. 2 lit. n BauR zu berücksichtigen.
\n Wenn gemäss Baureglement die 'notwendige' Konstruktionsstärke für eine 'ausreichende' Wärmedämmung zu berücksichtigen ist, dann spricht vor diesem Hintergrund nichts dagegen, als 'ausreichend' die von der Bauherrschaft eingeplante Wärmedämmung zu berücksichtigen, soweit diese nicht geradezu unbegründet vom Üblichen abweicht und geradezu unverhältnismässig ist (vgl. auch EGV-SZ 2015 B 8.7, wonach auf eine optimale Isolation des Mauerwerks zur Verbesserung der Energieeffizienz nicht aufgrund von rechtlichen, finanziellen etc. Nachteilen verzichtet werden soll). In diesem Sinne hielt auch KR Freitag in der kantonsrätlichen Beratung zuhanden des Protokolls explizit fest, \"dass es nicht die Absicht des Gesetzgebers ist, bessere Energiestandards zu verhindern, im Gegenteil. Sie sollen immer möglich sein und nicht durch den Begriff 'ausreichend' verhindert werden\" (vgl. Kantonsratsprotokoll vom 19.9.2007, Teilrevision PBG, § 72).
\n 4.4.2 Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin/Bauherrschaft den geplanten Mauerquerschnitt von 83cm in der Vernehmlassung zur Einsprache begründet (vgl. Akten Vi1, Schriftenverkehr Einsprache 1). Das bestehende Wohn-/Gewer­behaus weise an der nördlichen und südlichen (recte wohl östlichen) Fassade einen Überstand aus. Die neue Wärmedämmung werde um diese Überstände gezogen, so dass keine Kältebrücken entstünden. Die neue Fassadenflucht werde entlang der D.________strasse architektonisch von dieser neuen Flucht ausgehend geführt. Diese zusätzliche Wärmedämmung sei notwendig.
\n 4.4.3 Diese Begründung der geplanten Wärmedämmung ist nachvollziehbar. Tatsächlich sind auf den Bildern des bestehenden Wohn-/Gewerbehauses (vgl. Bau- und Projektbeschrieb, Akten Vi1 Schriftverkehr allgemein) wie auch auf dem Plan Nr. 104 die bestehenden Auskragungen gut sichtbar. Diese ragen ca. 40cm über die Wand hinaus. Nachvollziehbar ist ebenso, dass die neue Wärmedämmung über diese Auskragungen geführt wird, d.h. die Wärmedämmung darüber zu liegen kommt mit der Begründung, Kältebrücken zu verhindern. Daraus resultiert dann aber notgedrungen resp. notwendigerweise ein Mauerquerschnitt von 83cm. Entsprechend ist nicht zu beanstanden, dass für die Berechnung der Bruttogeschossfläche diese notwendige zusätzliche Konstruktionsstärke für eine ausreichende Wärmedämmung unberücksichtigt blieb.
\n 4.5 Die Beschwerdeführerin trägt weiter vor, es liege kein Dienstbarkeitsvertrag zwecks Ausnützungstransfer vor. Damit aber müsse für die Beurteilung der maximalen Ausnützung eine Einzelbetrachtung pro Parzelle erfolgen. Die maximale Ausnützung werde mit dem Bauprojekt auf KTN 001.________ weit überschritten, weshalb das Projekt nicht bewilligungsfähig sei. Denn mit der Baubewilligung habe die Vorinstanz 1 zu Unrecht keine Auflage zur Eintragung eines Dienstbarkeitsvertrages vor Baubeginn verfügt.
\n 4.5.1 Die Ausnützungsziffer (AZ) ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Landfläche (Art. 31 BauR). Sie beträgt in der hier relevanten Zone WG4 0.90 (Art. 80 BauR). Grundeigentümer von benachbarten oder in zweckmässigem Zusammenhang stehenden Grundstücken derselben Zone können durch Dienstbarkeitsvertrag noch nicht beanspruchte Nutzung eines Grundstücks auf die Bauparzelle übertragen. Der Dienstbarkeitsvertrag ist vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden. Die Dienstbarkeit kann nur mit Zustimmung des Bezirksrates gelöscht werden (Art 35 BauR).
\n 4.5.2 Die Bruttogeschossfläche wurde im angefochtenen Beschluss gestützt auf den Nachweis in Plan Nr. 101 über beide Bauten Werkstattgebäude und Wohn-/ Gewerbehaus auf KTN 001.________ und KTN 002.________ ermittelt. Bei einer ausgewiesenen maximalen anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 1'969.20m2 über beide Liegenschaften (anrechenbare Landfläche gemäss angefochtenem Beschluss sowie Plan Nr. 101 KTN 001.________ von 1'324m2; KTN 002.________ 864m2) werden gemäss Berechnung der Beschwerdegegnerin resp. Vorinstanz 1 total 1'969.07m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche geplant resp. eine Ausnützungsreserve von 0.13m2 ausgewiesen. Eine Aufteilung auf die beiden Grundstücke erfolgte nicht (vgl. Plan Nr. 101; angefochtener BRB Nr. 621 vom 16.12.2020 S. 9 f.). Im Gegenteil betonte der Bezirksrat im angefochtenen Entscheid wie auch in der Vernehmlassung vor Gericht, die Berechnung ergebe eine Ausnützungsreserve von 0.13m2, weshalb überhaupt kein Ausnützungstransfer stattzufinden habe; entsprechend erübrige sich auch ein Grundbucheintrag. Mithin vertritt der Bezirksrat die Auffassung, dass die Ausnützung keinesfalls parzellenweise zu ermitteln ist und dass das die beiden Parzellen KTN 001.________ und KTN 002.________ überbauende Projekt die Ausnützung über beide Parzellen einhalten muss. Eine Auflage zum Vermerk im Grundbuch mittels Dienstbarkeitsvertrag erübrige sich, nachdem bei Gesamtbetrachtung über KTN 001.________ und KTN 002.________ keine Übernutzung erfolge.
\n 4.5.3 Mit dem Baugesuch hatte die Bauherrschaft Grundbuchauszüge KTN 001.________ und KTN 002.________ einzureichen (vgl. Akten Vi1, Schriftverkehr allgemein). Keiner der beiden vorliegenden Auszüge weist eine Dienstbarkeit betreffend Ausnützungstransfer auf. Die Beschwerdegegnerin bestreitet denn auch nicht, dass kein Dienstbarkeitsvertrag über einen Ausnützungstransfer bestehe.
\n 4.5.4 Dem Bezirksrat kann insoweit gefolgt werden, als gemäss Art. 34 Abs. 1 BauR die anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche ist, soweit sie in Bezug auf die Ausnützung noch nicht beansprucht ist und in der Bauzone liegt. Mithin bemisst sich die anrechenbare Landfläche für das Bauprojekt insgesamt über beide Grundstücke KTN 001.________ und KTN 002.________. Damit ist aber nur gesagt, dass dem Bauprojekt mit den beiden Parzellen insgesamt jene Ausnützung zur Verfügung steht, welche die anrechenbare Landfläche über alle betroffenen Grundstücke ermöglicht. Nicht beantwortet ist hingegen die Frage, ob es für die Umsetzung des Bauprojektes eines Ausnützungstransfers zwischen den beiden Parzellen bedarf oder nicht. Hierzu muss weiterhin eine parzellenweise Betrachtung erfolgen. Sind die Grundstücksflächen ungleich gross und soll ein Bauvorhaben ungleich auf mehreren Parzellen umgesetzt werden, so sind ggfs. Ausnützungstransfers innerhalb des Baugebietes notwendig, selbst wenn die maximale Ausnützung über das gesamte Baugebiet allenfalls nicht ausgenützt wird, d.h. insgesamt eine Ausnützungsreserve besteht. Da die Parzellen als Grundeinheit weiter bestehen bleiben, sich die Eigentumsverhältnisse ändern können und allenfalls auch die Bebauung Veränderungen unterworfen ist, muss eindeutig feststehen, welche Parzelle welche Ausnützung konsumiert hat. Nur so kann garantiert werden, dass auch inskünftig (trotz Handwechseln und jüngeren Bauprojekten) über das gesamte Gebiet die Ausnützung auch langfristig nicht überschritten wird.
\n Dies muss insbesondere auch in Fällen wie dem vorliegenden gelten, wo - wie zuvor festgestellt (vgl. oben Erw. 3) - zwei optisch-architektonisch und funktional unabhängige Gebäude be- resp. entstehen, deren gemeinsames Schicksal in Zukunft problemlos getrennt werden kann. So ist nicht ausgeschlossen, dass in Zukunft das Werkstattgebäude auf KTN 002.________ einem Neubau Platz machen soll, wogegen das Wohn-/Gewerbehaus bestehen bleibt. Für diesen Fall muss jedoch feststehen, wieviel Nutzung auf KTN 002.________ möglich ist, da ein Transfer auf KTN 001.________ stattgefunden hat. Hierzu muss mittels Dienstbarkeitsvertrag ein Ausnützungstransfer erfolgen, auch wenn beide Liegenschaften aktuell die gleiche Eigentümerschaft aufweisen. Denn für die Zukunft ist dies ungewiss. Zur Sicherung der Gesamtordnung muss aber Gewissheit geschaffen werden, was durch eine Ausnützungsübertragung geschieht. Diese hat baurechtlich zur Folge, dass bei einer späteren Überbauung des belasteten Grundstücks nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung steht. Sie hat mithin die Wirkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (vgl. Urteil BGer 1C_57/2019 vom 19.12.2019 Erw. 3.3).
\n 4.5.5 Bei einer AZ von 0.9 kann auf KTN 001.________, d.h. der Liegenschaft des Wohn-/Gewerbehauses, mit einer Grundstücksfläche von 1'324m2 (die anrechenbare Landfläche könnte ggfs. kleiner sein) mit Sicherheit nur weniger als die Grundstücksfläche bebaut werden. Gemäss Plan Nr. 101 sind aber auf KTN 001.________ alleine schon mit dem Wohn-/Gewerbehaus über 1'400m2 geplant. Mithin ist die Realisation des Umbaus auf KTN 001.________ auf einen Ausnützungstransfer angewiesen. Daran ändert - wie ausgeführt - die Tatsache, dass beide Grundstücke zusammen ggfs. über eine genügend grosse anrechenbare Landfläche verfügen, nichts. Der erforderliche Ausnützungstransfer zwischen KTN 002.________ und KTN 001.________ hat mittels Dienstbarkeitsvertrag zu erfolgen.
\n 4.5.6 Rechtsprechungsgemäss müssen zivilrechtliche Dispositionen, wie sie bei der servitutarischen Grenzabstandsverlegung oder bei der Nutzungsübertragung erforderlich sind, im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung grundsätzlich ausgewiesen sein, da andernfalls eine Bewilligung konsumiert werden könnte, welche die Ausnützungsziffer oder Grenzabstandsvorschriften verletzt (VGE III 2015 4 vom 16.7.2015 Erw. 3.2; VGE III 2014 253 vom 16.7.2015 Erw. 5.4.4; VGE III 2013 204 vom 28.8.2014 Erw. 2.3; je mit Hinweis auf VGE 535/87 vom 7.9.1987 Erw. 2.a). Die Verbindlichkeit ist gerade bei der Nutzungsübertragung unabdingbar, da das Institut der Nutzungsübertragung schon generell der Rechtssicherheit nicht förderlich ist und die Gesamtordnung gefährden kann. Liegt die notwendige zivilrechtliche Disposition daher nicht vor, ist im Regelfall die Bewilligung zu verweigern oder allenfalls und ausnahmsweise mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu versehen.
\n 4.5.7 Das anwendbare kommunale Baureglement sieht die Möglichkeit eines Ausnützungstransfers mittels Dienstbarkeitsvertrag explizit vor (Art. 35 Abs. 1 BauR). Ebenso ausdrücklich wird festgelegt, dass dieser Vertrag weder bei Baugesuchseinreichung noch bei Bewilligungserteilung vorliegen muss, aber vor Baubeginn zur Eintragung im Grundbuch anzumelden ist (Art. 35 Abs. 2 BauR).
\n Die fehlende parzellenweise Berechnung der Ausnützung und der fehlende Dienstbarkeitsvertrag hindern somit nicht grundsätzlich, die Baubewilligung zu erteilen. Es handelt sich um einen untergeordneten Mangel, der nicht zwingend den Bauabschlag nach sich ziehen muss. Jedoch muss dann die Baubewilligung zwingend mit einer Nebenbestimmung versehen werden, steht doch der Mangel einer unbedingten Baubewilligung gleichwohl entgegen (vgl. zu den Nebenbestimmungen allgemein Urteile BGer 1C_587/2018 vom 18.9.2019 Erw. 3.3; 1C_476/2016 vom 9.3.2017; VGE III 2019 41 vom 25.7.2019 Erw. 2.1; Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Diss. 2020, Rz. 365). Vorliegend ist der Baubewilligungsbeschluss mit einer solchen Nebenbestimmung zu versehen (vgl. betreffend Auflage und Bedingung als Nebenbestimmungen VGE III 2019 41 vom 25.7.2019 Erw. 2.1; gemäss Vallati, a.a.O., Rz. 365, drängt sich eine Suspensivbedingung auf). Mit dieser Nebenbestimmung ist sicherzustellen, dass der Dienstbarkeitsvertrag vor Baufreigabe vorliegt und zur Eintragung angemeldet ist.
\n 5. Strittig ist weiterhin, ob das Bauprojekt insgesamt die maximal zulässige Ausnützung überschreitet (wie die Beschwerdeführerin geltend macht) oder - gemäss Baubewilligungsbeschluss - im Gegenteil noch eine Ausnützungsreserve besteht.
\n 5.1.1 Das PBG enthält keine Bestimmungen zur (hier strittigen) Ausnützung(sziffer). Es hält in