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III 2022 101

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Entscheid vom 22. Februar 2023

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin
	lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________
B.________
C.________
D.________
E.________
F.________
G.________
H.________
I.________
J.________
K.________
L.________
M.________
N.________

Beschwerdeführer,
\n alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. O.________

gegen

Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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Q.________ AG
R.________

5.1 S.________
5.2 T.________
5.3 U.________
5.4 V.________
5.5 W.________
Beigeladene,
\n alle vertreten durch T.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung \"Wohnüberbauung
\n Z.________\")

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Sachverhalt:
\n A. Das im Eigentum der Erbengemeinschaft R.________ liegende Grundstück KTN 001, Küssnacht, liegt südöstlich der Luzernerstrasse am östlichen Siedlungsrand der Ortschaft Merlischachen. Das Grundstück befindet sich zum einen Teil in der Wohnzone W2B (Wohnzone mit mittlerer Ausnützung) und zum anderen Teil (insbesondere entlang der Luzernerstrasse) in der Zone KI (Kernzone I). Das Grundstück unterliegt der Gestaltungsplanpflicht (Zonenplan Siedlung Merlischachen, Bezirk Küssnacht, vom Regierungsrat am 22.5.2002 genehmigt). Auf Gesuch der Erbengemeinschaft R.________ hat der Bezirksrat Küssnacht am ___ den Gestaltungsplan \"Z.________\" erlassen. Der Regierungsrat hat den Gestaltungsplan mit Beschluss Nr. ___ vom ___ unter Auflagen genehmigt. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n B. Am 16. Mai 2014 bzw. am 29. August 2014 (Projektänderung) reichte die Q.________ AG ein Baugesuch für das Gestaltungsplangebiet Z.________ ein. Der Bezirksrat Küssnacht bewilligte dieses mit Beschluss Nr. 154 vom 11. März 2015 unter Auflagen. Dagegen gingen beim Regierungsrat des Kantons Schwyz drei Beschwerden ein. Mit Beschluss Nr. 297/2016 vom 5. April 2016 hat der Regierungsrat die drei Beschwerde gutgeheissen und den Beschluss Nr. 154 des Bezirksrates Küssnacht vom 11. März 2015 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 29. Januar 2015 aufgehoben. In der Begründung führte der Regierungsrat u.a. aus:
\n - Dass die für das Ressort Planung, Umwelt und Verkehr zuständige Bezirks-rätin wegen Anscheins der Befangenheit bei der Beschlussfassung über das Baugesuch hätte in den Ausstand treten müssen (Erw. 8).
\n - Dass die neuen Gewässerschutzbestimmungen zur Anwendung gelangten. Südlich des Baugrundstückes würde ein - teils oberirdisch, teils unterirdisch - fliessender Wasserlauf verlaufen (X-bächli), welches gemäss den Akten eher als Gewässer und nicht als Meteorwasserleitung zu qualifizieren sei. Die Frage der Qualifikation wurde jedoch offengelassen, da die Baubewilligung aus anderen Gründen ohnehin aufzuheben sei. Sollte es sich um ein Gewässer handeln, müssten die Bauten im Baubereich C14 bei einem neuen Bewilligungsverfahren allerdings die neuen Gewässerschutzbestimmungen beachten. Zudem müsste - unabhängig von der Qualifikation des Wasserlaufes - überprüft werden, ob die Abflusskapazitäten ausreichend seien.
\n - Dass die Lärmschutz Planungswerte an 26 Empfangspunkten entlang der Luzernerstrasse nicht eingehalten würden. Der Gestaltungsplan \"Z.________\" sei unter dem Vorbehalt bewilligt worden, dass die Einhaltung der Planungswerte noch nachgewiesen werden müsse. Damit sei der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte ins Baubewilligungsverfahren verschoben worden, was grundsätzlich nicht dem Regelfall entspreche und nicht von der Einhaltung der Planungswerte dispensiere. Es seien noch nicht alle möglichen
\n Massnahmen ausgeschöpft, um die Einhaltung der Planungswerte zu gewährleisten; u.a. sei bei der Raumanordnung noch nicht das Optimum in Bezug auf den Lärmschutz erzielt worden. Ausserdem wäre auf dem Gestaltungsplangebiet auch eine andere Gebäudeanordnung möglich, wie z.B. vorgelagerte Wohnnebenbauten. Diesbezüglich könnten sich die Baugesuchsteller nicht auf den bewilligten Gestaltungsplan berufen, da dieser den Vorbehalt der Einhaltung der Planungswerte enthalte und die Bauherrschaft keinen Anspruch auf maximale Ausnützung der Baubereiche habe. Die Beschwerdegegnerin habe das Projekt so abzuändern, dass mit baulichen und gestalterische Massnahmen die Planungswerte eingehalten werden könnten. Unter Umständen könnten die Baubereiche nicht vollständig ausgenutzt werden, um den lärmschutzrechtlichen Anforderungen zu genügen (Erw. 10).
\n C. Am 4. Oktober 2016 (mit Ergänzung vom 21. Dezember 2016) reichte die Q.________ AG überarbeitete Pläne beim Bezirksrat Küssnacht ein und ersuchte um Erteilung der Baubewilligung für die Wohnüberbauung Z.________ mit 14 Mehrfamilienhäusern und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück KTN 001. Gegen das im Amtsblatt publizierte (Abl ___) und öffentlich aufgelegte Baugesuch gingen diverse Einsprachen ein.
\n D. Mit Beschluss Nr. 329 vom 7. Juni 2017 erteilte der Bezirksrat unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 5. Mai 2017 die Baubewilligung unter Abweisung der Einsprachen (u.a. der IG Luzernerstrasse, der Sammeleinsprache der Grundeigentümer P.________ und von AA.________ u.w.) unter diverser Auflagen:
\n 1.-5. (Abweisung und Nichteintreten auf diverse Einsprachen)
\n 6. Der Q.________ AG, (…) wird die Baubewilligung für die Wohnüberbauung Z.________ mit 14 Mehrfamilienhäuser und 2 Einstellhallen auf dem Grundstück KTN 001, (…) unter nachstehenden Bedingungen und Auflagen erteilt.
\n 7. (Verbindliche Pläne und Unterlagen)
\n 8. Die \"Allgemeinen Baubedingungen\" und die \"Allgemeinen Baubedingungen Umweltschutz\" (Beilage blau und grün), sowie die beiliegende kantonale Verfügung des Amtes für Raumentwicklung (Gesamtentscheid vom 05.05.2017) bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die entsprechenden Bedingungen und Auflagen sind zu beachten.
\n 9. -31. (weitere Auflagen, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung)
\n E. Gegen die Baubewilligung liessen u.a. A.________ sowie 13 weitere Nachbarn am 7. Juli 2017 beim Regierungsrat gemeinsam Beschwerde erheben.
\n Der Regierungsrat vereinigte diese Beschwerde mit zwei weiteren gegen die Baubewilligung eingegangenen Beschwerden im Beschluss Nr. 736 vom 16. Oktober 2018 (Versand 17.10.2018) und entschied was folgt:
\n 1. Die Beschwerden I bis III werden insoweit teilweise gutgeheissen, als
\n a) die Baubewilligung (d.h. der Beschluss Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017) sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 5. Mai 2017 für das Haus Nr. 1 aufgehoben werden;
\n b) die Dispositiv-Ziffer 9 des Beschlusses Nr. 329 des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017 wie folgt angepasst wird:
\n \"Bezirk:
\n e) Das Farb- und Materialkonzept ist zu präzisieren und mit Muster im Handformat zu bemustern. Dabei ist der kantonale Denkmalpfleger beizuziehen.
\n f) (…)
\n g) Die vorgegebenen 1500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielfläche (ohne internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) müssen vor Baufreigabe noch ausgewiesen werden. Die Beschwerdegegnerin hat dafür vor Baufreigabe dem Bauamt Küssnacht die geänderten Pläne einzureichen\".
\n Im Übrigen werden die Beschwerden I bis III abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 4000.-- werden je zu einem Viertel (je Fr. 1000.--) den Beschwerdeführern I-III unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. (…).
\n 3. Der Beschwerdegegnerin wird insgesamt eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 3000.-- zugesprochen, welche zur Hälfte (Fr. 1500.--) von den Beschwerdeführern II unter solidarischer Haftung, zu einem Drittel (Fr. 1000.--) von den Beschwerdeführern III unter solidarischer Haftung sowie zu einem Sechstel (Fr. 500.--) von den Beschwerdeführern I unter solidarischer Haftung zu tragen ist.
\n 4. Im Übrigen werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
\n 5. (Rechtsmittelbelehrung)
\n 6.-7. (Zustellung).
\n F. Gegen diesen Beschluss liessen u.a. A.________ sowie dreizehn weitere Beschwerdeführer mit Eingabe vom 7. November 2018 beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben (Verfahren III 2018 192) mit dem sinngemässen Antrag, die Baubewilligung für den Bau von 14 Mehrfamilienhäusern und zwei Einstellhallen sei zu verweigern und der Gestaltungsplan \"Z.________\" vom ___ sei akzessorisch neu zu prüfen, wobei diesbezüglich ein neues Verfahren zu eröffnen sei.
\n Das Verwaltungsgericht hat dieses Beschwerdeverfahren mit zwei weiteren gegen den Regierungsratsbeschluss erhobenen Beschwerden vereinigt und mit Entscheid VGE III 2018 190 - 192 vom 29. August 2019 entschieden:
\n 1.1 Die Beschwerden werden im Sinne der Erwägungen insoweit gutgeheissen, als die Baubewilligung des Bezirksrates Küssnacht vom 7. Juni 2017 (inkl. Gesamtentscheid des ARE vom 5. Mai 2017) sowie der diese bestätigende Beschluss Nr. 736/2018 des Regierungsrates vom 16. Oktober 2018 für die Häuser Y.___weg Nr. 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b aufgehoben werden. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
\n 1.2-3. Kosten und Entschädigung
\n 4. Rechtsmittelbelehrung
\n G. Am 18. September 2020 reichte die Q.________ AG ein neues Baugesuch ein. Gegen das im Amtsblatt vom 25. September 2020 (S. 2382) publizierte Gesuch erhoben u.a. A.________ sowie 13 weitere Nachbarn gemeinsam Einsprache. Am 12. Mai 2021 reichte die Baugesuchstellerin eine Projektänderung ein, wozu die Einsprecher Stellung nehmen konnten.
\n H. Mit Beschluss Nr. 308 vom 30. Juni 2021 hat der Bezirksrat Küssnacht unter Eröffnung des Gesamtentscheids des ARE vom 18. Juni 2021 sämtliche Einsprachen abgewiesen und der Q.________ AG die ersuchte Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt, wobei im Dispositiv u.a. festgehalten wurde:
\n 6. Sämtliche in der Baubewilligung Nr. 329 vom 7. Juni 2017 verfügten Auflagen und Bestimmungen haben nach wie vor ihre Gültigkeit und sind zwingend zu übernehmen, soweit sie nicht durch Anordnungen in diesem Beschluss ersetzt oder aufgehoben werden, dabei insbesondere auch die mit regierungsrätlichem Beschluss Nr. 736/2018 vom 1. Oktober 2018 in Anpassung der Baubewilligung Nr. 329 vom 7. Juni 2017 zusätzlich verfügte Nebenbestimmung, wonach die vorgegebenen 1'500 m2 zusammenhängende Erholungs- und Spielfläche (ohne die internen Erschliessungen bzw. Spielstrassen) vor Baufreigabe noch ausgewiesen werden muss und die Q.________ AG dafür vor Baufreigabe dem Bauamt Küssnacht die geänderten Pläne einzureichen hat.
\n I. Gegen die Baubewilligung liessen A.________ sowie 13 weitere Anwohner am 27. Juli 2021 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz gemeinsam Beschwerde erheben mit dem sinngemässen Antrag, die Baubewilligung aufzuheben, den Gestaltungsplan Z.________ akzessorisch zu überprüfen und diesbezüglich ein neues Verfahren zu eröffnen.
\n J. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hat die Beschwerde mit Beschluss Nr. 401/2022 vom 17. Mai 2022 (Versand 24.5.2022) abgewiesen, wobei die Verfahrenskosten zu 3/4 den Beschwerdeführern (Fr. 2'250) und zu einem Viertel (wegen Gehörsverletzung) dem Bezirk Küssnacht (Fr. 750) auferlegt wurden. Der Beschwerdegegnerin wurde eine Parteientschädigung von Fr. 1'500 und den Beschwerdeführern eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 300 zugesprochen.
\n K. Gegen den Regierungsratsbeschluss lassen die Beschwerdeführer mit Ein-gabe vom 20. Juni 2022 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:
\n 1. In Aufhebung des Beschlusses der Vorinstanz 1 vom 30. Juni 2021 (Geschäft Nr. 308), mitsamt Gesamtentscheid des ARE vom 18. Juni 2021, und des Beschlusses der Vorinstanz 2 vom 17. Mai 2021 [recte: 2022] sei das Gesuch der Bauherrschaft und/oder der Grundeigentümer zum Bau der Wohnüberbauung Z.________, Y.___weg 1 bis 5 und 9, Merlischachen, KTN 001, Koordinaten nn/mm (gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. …) nicht zu bewilligen.
\n 2. Der Gestaltungsplan Z.________ erlassen auf Antrag der Grundeigentümer durch Beschluss des Bezirksrates vom ___, Geschäft Nr. 179 auf Seite 575, sei auf Gesuch der Beschwerdeführer, eventualiter von Amtes wegen, akzessorisch neu zu prüfen, wobei zu diesem Zweck ein separates Verfahren zu eröffnen sei zur Prüfung, ob der Gestaltungsplan abzuändern oder zu widerrufen ist.
\n 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchsteller, der Grundeigentümer oder des Bezirks.
\n L. Der Bezirksrat Küssnacht beantragt mit Stellungnahme vom 4. Juli 2022 unter Hinweis auf die Vernehmlassung an den Regierungsrat im vorinstanzlichen Verfahren die Abweisung der Beschwerde.
\n Das ARE sowie das Sicherheitsdepartement beantragen mit Vernehmlassungen vom 7. Juli 2022 bzw. vom 14. Juli 2022 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n Die Beschwerdegegnerin lässt mit Eingabe vom 14. Juli 2022 beantragen:
\n 1. Auf die Beschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 17. Mai 2022 (RRB 401/2022), und die Baubewilligung des Bezirksrat Küssnacht vom 30. Juni 2021, und den kantonalen Gesamtentscheid des ARE vom 18. Juni 2021 sei nicht einzutreten.
\n 2. Eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.
\n 3. Das Rechtsbegehren betreffend akzessorische Prüfung des Gestaltungsplanes Z.________ sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
\n 4. Der Antrag auf Eröffnung eines \"separaten Verfahrens\" zur akzessorischen Überprüfung des Gestaltungsplanes Z.________ sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
\n 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n Mit Stellungnahme vom 12. September 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Eine weitere Eingabe von Seiten der Beschwerdeführer erfolgte am 8. November 2022. Die Beschwerdegegnerin nahm dazu mit Eingabe vom 2. Dezember 2022 Stellung.
\n Am 5. Dezember 2022 wurde den Beschwerdeführern antragsgemäss die Akten zugestellt und gleichzeitig Frist angesetzt für eine allfällige Stellungnahme zur beschwerdegegnerischen Eingabe vom 2. Dezember 2022.
\n Am 22. Dezember 2022 liessen die Beschwerdeführer fristgemäss ihre Stellungnahme einreichen. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich dazu mit Eingabe vom 20. Januar 2023.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Die Beschwerdegegnerin beantragt Nichteintreten auf die Beschwerde wegen ungenügender Begründung. Diesen Antrag hat sie bereits im Rahmen des ersten Rechtsganges vor Verwaltungsgericht gestellt und es kann diesbezüglich auf die Ausführungen in Erwägungen 2.1 und 2.2 im Entscheid vom 29. August 2019 verwiesen werden. Auch wenn die Beschwerde in verschiedenen Punkten nur rudimentär begründet ist, ergibt sich daraus doch, an welchen Mängeln gemäss § 55 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 der angefochtene Regierungsratsbeschluss nach Auffassung der Beschwerdeführer leidet. Auf die im übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.
\n 2.1 Umstritten ist des Weiteren der Streitgegenstand. Die Beschwerdegegnerin macht geltend, es gehe im vorliegenden Verfahren nur noch um die Projektänderungen welche aus dem Regierungsratsentscheid (RRB Nr. 736/2018) bezüglich Haus Y.___weg 1 und aus dem Verwaltungsgerichtsentscheid (VGE III 2018 190 - 192) bezüglich der Häuser Y.___weg 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b resultiert seien. Es gehe mithin nur mehr um die Fassadengestaltung der Häuserzeile entlang der Luzernerstrasse und um die Gestaltung eines Teils der Attikageschosse. Die weiteren Rügen seien durch das Verwaltungsgericht letztinstanzlich und damit verbindlich mit Entscheid vom 29. August 2019 behandelt und abgewiesen worden. Soweit auf diese weiteren Rügen überhaupt einzutreten sei, seien sie gemäss den Erwägungen im Entscheid vom 29. August 2019 abzuweisen.
\n 2.2 Der Regierungsrat hat die Beschwerde gegen das im ersten Rechtsgang zu beurteilende Bauprojekt mit Beschluss vom 16. Oktober 2018 insofern gutgeheissen, als dass er die Baubewilligung für das Haus Y.___weg Nr. 1 aufgehoben und des Weiteren zwei Auflagen der Baubewilligung ergänzt bzw. angepasst hat. Einerseits hat er eine Präzisierung des Farb- und Materialkonzepts verlangt, wobei die kantonale Denkmalpflege beizuziehen sei. Andererseits hat er die Baugesuchstellerin verpflichtet, vor der Baufreigabe den Nachweis der vorgegebenen 1500 m2 grossen und zusammenhängenden Spiel- und Erholungsfläche zu liefern. Mit VGE III 2018 190 - 192 wurden in der Folge auch die Baubewilligungen für die Häuser Y.___weg Nr. 3a, 3b, 3c, 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9b aufgehoben. Diese Bauten wurden in folgenden Punkten beanstandet:
\n - Die Attikageschosse der Gebäude Y.___weg 3d, 5a, 5b, 5c, 9a und 9c entsprachen nicht den Vorgaben des Gestaltungsplanerlassbeschlusses.
\n - Die Gebäude Y.___weg 3a, 3b und 3c hielten die rechtskräftigen gestalterischen Vorgaben bezüglich der Fassaden gegenüber der Luzernerstrasse nicht ein.
\n Die weiteren umfassenden Einwände gegen das Bauprojekt wurden abgewiesen.
\n 2.3 Formell ist das am 18. September 2020 überarbeitete Baugesuch für die Häuser Y.___weg 1-5 und 9 ein neues Baugesuch, welches ein neues Baubewilligungsverfahren einleitete. Die Beschwerdeführer, welche den Verwaltungsgerichtsentscheid vom 29. August 2019 nicht angefochten haben, sind berechtigt, das formell neue und materiell veränderte Baugesuch anzufechten. Das bedeutet allerdings nicht, dass sich das Verwaltungsgericht mit den bereits im Rahmen des ersten Verfahrens materiell beurteilten Fragen nochmals befassen muss. Es kann vielmehr auf die entsprechenden Ausführungen im ersten Entscheid verwiesen werden. Die Baugesuchstellerin muss grundsätzlich darauf vertrauen können, dass im Rahmen eines zweiten Rechtsganges die bereits im Rahmen des ersten Rechtsganges materiell beurteilten Fragen nicht neu aufgerollt werden, ausser die Rechts- oder Sachlage hätte sich zwischenzeitlich verändert.
\n 3. Die Beschwerdeführer beantragen zur Hauptsache eine akzessorische Überprüfung des rechtskräftigen Gestaltungsplanes Z.________, welcher vom Bezirksrat am ___ erlassen und vom Regierungsrat am ___ genehmigt worden ist.
\n 3.1 Das Verwaltungsgericht hat sich bereits im Entscheid III 2018 190 - 192 umfassend mit der Frage der Gültigkeit des Gestaltungsplanes Z.________ befasst und eine akzessorische Überprüfbarkeit in Bezug auf die Änderung des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) per 1. Januar 2012 bejaht, allerdings entschieden, dass der Gestaltungsplan nicht in Widerspruch steht zu den Vorgaben des Gewässerschutzgesetzes und den entsprechenden Vollzugsbestimmungen. Die weiteren, gegen die Gültigkeit des rechtskräftigen Gestaltungsplanes Z.________ vorgebrachten Einwände wurden abgewiesen.
\n Die Beschwerdeführer verlangen auch im vorliegenden Verfahren eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes wegen veränderter rechtlicher Umstände infolge Revision des Gewässerschutzgesetzes. Es sei vorab von Amtes wegen abzuklären, ob über das Grundstück oder entlang der Grundstückgrenze ein Gewässer fliesse, dafür würden gestützt auf ein Privatgutachten klare Hinweise bestehen. Die Beschwerdeführer machen diesbezüglich auch geltend, sie hätten Fachpersonen zur Abklärung der Gewässersituation auf dem Grundstück beauftragt, wobei diese Abklärungen noch nicht abgeschlossen seien.
\n Die Frage, ob über oder entlang des Gestaltungsplangebiets ein (eingedoltes) Gewässer fliesst mit der Folge, dass gestützt auf die nach Erlass des Gestaltungsplans per 1. Januar 2012 in Kraft getretene Änderung des Gewässerschutzgesetzes Gewässerräume auszuscheiden wären, wurde - wie bereits erwähnt - im Rahmen des ersten Rechtsganges vor Verwaltungsgericht umfassend geprüft, wobei ein Widerspruch der geplanten Überbauung zu den Vorgaben des Gewässerschutzes (insbesondere