\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2022 157
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 29. März 2023
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, 8852 Altendorf,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
     
    4. \n
  4. C.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,
    5. \n
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. Die C.________ AG (Bauherrschaft) ist Eigentümerin des Grundstücks KTN __01 (2'952 m2), E.________, Altendorf. Das Grundstück liegt östlich der F.________-strasse (KTN __02; im Eigentum der Gemeinde) und nördlich der G.________-strasse (KTN __03 und KTN __04 [H.________-strasse; anschliessend an den I.________, ab der östlichen Grenze von KTN __03; KTN __03 und KTN __04 sind je im Eigentum Dritter). Von Süd nach Nord fällt das Grundstück um rund 6 m ab. Es befindet sich vollumfänglich in der Wohnzone 2 Geschosse (W2); es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) II. Zudem liegt das Grundstück fast vollumfänglich (bis auf einen kleinen Bereich in der Südostecke) in einem Gewässerschutzbereich Au und der überwiegende Teil (Westbereich) in einer Zone geringer Gefährdung (gelber Gefahrenbereich). Auf dem Grundstück befinden sich derzeit die beiden Gebäude Nrn. __05 (161 m2), F.________-strasse 45, und __06 (7 m2).
\n Im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2020 (S. ____) wurde das Baugesuch der Bauherrschaft betreffend \"Abbruch Wohnhaus und Neubau drei Mehrfamilienhäuser mit Unterniveaugarage\" publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob neben zwei weiteren Parteien auch A.________, Eigentümer des südlich der Bauparzelle gelegenen und von dieser nur durch die H.________-strasse (KTN __03) getrennten Grundstücks KTN __07 (1'112 m2; ebenfalls Zone W2), vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________, Einsprache. Am 8. März 2021 reichte die Bauherrschaft geänderte Baupläne ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2021 (S. ____) wiederum mit gleichlautendem Beschrieb ergänzt um den Hinweis \"Ergänzungen/Abänderungen zum Baugesuch vom ____ 2020\" publiziert und öffentlich aufgelegt. Die Einsprecher gegen die Erstpublikation wurden vom Bauamt Altendorf am 11. März 2021 direkt über die neue Publikation informiert. A.________ sowie die beiden anderen Parteien erhoben erneut Einsprache. Es folgten weitere Projektänderungen, letztmals am 20. August 2021, welche von der Gemeinde als untergeordnet taxiert wurden und zu denen die Einsprecher Stellung nehmen konnten.
\n B. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch-Nr. B2020-1494) vom 13. Januar 2022 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter den Nebenbestimmungen der zuständigen (kantonalen) Stellen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2). Vorbehalten blieben die Einspracheentscheide und die Baubewilligung der Gemeinde (Disp.-Ziff. 3). Die Gemeinde wurde eingeladen, die Empfehlungen der kantonalen Stelle (Kap. ll. Ziffer 5) zu prüfen und allenfalls als Auflagen in die kommunale Baubewilligung aufzunehmen (Disp.-Ziff. 3 zweiter Satz); dies betraf die Empfehlung der kantonalen Denkmalpflege an die kommunale Baubehörde, die Schutzwürdigkeit des zum Abbruch vorgesehenen Vielzweckbauernhauses (F.________-strasse 45) zu prüfen. Vorbehalten blieb die technische Bewilligung Brandschutz (Disp.-Ziff. 4).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 72 vom 21. Februar 2022 (Baugesuche 2020-0102/B2020-1494) erteilte der Gemeinderat unter Eröffnung des Gesamtentscheides vom 13. Januar 2022 die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Unterni­veaugarage gemäss den eingereichten Unterlagen im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Einleitungssatz des Dispositivs). Die Einsprachen wurden im Sinne der Erwägungen abgewiesen. Soweit die Einsprachen privatrechtliche Belange betrafen, wurde darauf nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 1).
\n C. Gegen diese Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 7. März 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit dem folgenden Antrag:
\n Die Baubewilligung 2020-0102/B2020-1494 vom 21. Februar 2022 sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
\n In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vollständige Akteneinsicht nach Beizug und Eingang der Vorakten beantragt.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 681/2022 vom 13. September 2022 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.  Die Beschwerde wird abgewiesen
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt (…).
\n 3.  Der Beschwerdeführer hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1000.-- zu bezahlen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 681/2022 (Versand am 20.9.2022) lässt A.________ mit Eingabe vom 11. Oktober 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit dem folgenden Antrag:
\n Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 681/2022 vom 13.09.2022 sei aufzuheben und es sei die Beschwerde von A.________ gutzuheissen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide lnstanzen.
\n Unter \"Formelles\" beantragt er zudem vollständige Akteneinsicht nach dem Beizug und Eingang der vollständigen Akten (Beschwerde S. 3 Ziff. 4).
\n F. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Schreiben vom 17. Oktober 2022 unter Verweis auf die einlässlichen Erwägungen des angefochtenen RRB's die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers. Der Gemeinderat beantragt mit Eingabe vom 17. Oktober 2022 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und die Erteilung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Gleichzeitig teilt er seinen Verzicht auf eine umfangreiche Vernehmlassung mit. Unter Mitberücksichtigung und Einreichung von Mitberichten des Amtes für Umwelt und Energie vom 18. Oktober 2022 sowie des Amtes für Militär, Feuer- und Zivilschutz vom 7. November 2022 beantragt das ARE mit Vernehmlassung vom 9. November 2022 die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde aus kantonaler Sicht. Die Beschwerdegegnerin stellt mit Vernehmlassung vom 28. November 2022 folgende Anträge:
\n 1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers vom 11. Oktober 2022 sei abzuweisen.
\n 2. Die Baubewilligung des Gemeinderates Altendorf vom 21. Februar 2022 sei zu bestätigen und die Projektänderung betreffend Gefälle Einfahrt Tiefgarage sei zu bewilligen.
\n 3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zu Lasten des Beschwerdeführers.
\n G. Mit Eingabe vom 30. Januar 2023 repliziert der Beschwerdeführer mit gleichbleibendem Antrag. Mit Schreiben vom 10. Februar 2023 teilt die Beschwerdegegnerin ihren Verzicht auf eine weitere Stellungnahme mit. Die übrigen Verfahrensbeteiligten (bzw. die Vorinstanzen) haben sich nicht mehr vernehmen lassen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Baugrundstück hat eine rechteckige Form mit Seitenlängen (in Nord-Süd [bzw. Südwest-Nordost-]Richtung) von rund 45 m (Westseite) und 65 m (Ostseite) sowie (in West-Ost [bzw. Nordwest-Südost-]Richtung) von rund 55 m (Südseite) und 60 m (Nordseite; diese versetzt: rund 25 m westliche Nordseite; rund 35 m östliche Nordseite) (vgl. Plan 201 Version A, Situation, 1:500; vom 17.11.2020, rev. 3.3.2021 und 12.8.2021). Laut Baubeschrieb vom 17. November 2020 (rev. 18.8.2021 = RR-act. II/01/Dossier 8) sind auf dem Baugrundstück drei Mehrfamilienhäuser (MFH) mit 16 Wohneinheiten vorgesehen. Die drei MFH weisen gleiche Grundrisse auf und sind versetzt angeordnet: das MFH A auf dem westlichen Grundstücksbereich, die MFH B und C auf dem östlichen Grundstücksbereich (nördlich bzw. südlich). Die drei MFH bestehen je aus einem südlichen und nördlichen Baukörper, wobei der nördliche Baukörper gegenüber dem südlichen nach Osten versetzt ist (um 4.88 m gegenüber der Westseite und 3.77 m gegenüber der Ostseite). Die südlichen Baukörper weisen eine Ost-West-Ausdehnung von 15.56 m und eine Nord-Süd-Ausdehnung von (westseitig) 12.80 m und (ostseitig) 8.13 m auf, die nördlichen Baukörper jeweils von 14.45 m bzw. (westseitig) 7.14 m und (ostseitig) 11.81  m. Die drei MFH weisen mithin eine Nord-Süd-Ausdehnung von insgesamt 19.94 m (8.13 m + 11.81 m) und eine Ost-West-Ausdehnung von insgesamt 19.96 m (15.56 m + 3.77 m bzw. 14.45 m + 4.88 m) auf.
\n Die MFH bestehen aus ein- bis zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss.
\n Im MFH A sind sechs Wohnungen geplant: eine 3.5-Zimmerwohnung im Sockelgeschoss (SG), wo sich auch Keller- und Technikräume befinden; je eine 2.5- und 4.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss (EG) und im Obergeschoss (OG bzw. \"Ebene 1\") sowie eine 3.5-Zimmerwohnung im Attikageschoss (AG bzw. \"Ebene 2\"). Im MFH B sind ebenfalls sechs Wohnungen geplant: zwei 3.5-Zimmerwohnungen im SG, wo sich auch Keller- und Technikräume befinden; je eine 2.5- und 4.5-Zimmerwohnung im EG sowie je eine 2.5- und 3.5-Zimmerwohnung im OG. Im MFH C sind vier Wohnungen geplant: eine 3.5-Zimmerwohnung im EG, wo sich auch Kellerräume befinden; je eine 3.5- und 4.5-Zimmerwohnung im OG sowie eine 5.5-Zimmerwohnung im AG.
\n Das Sockelgeschoss im südlichen Bereich des Grundstückes (sowie des Hauses C) beherbergt die Tiefgarage mit 33 Autoeinstellplätzen und zwei Veloräumen. Die Zufahrt in die Tiefgarage erfolgt von der Abzweigung F.________-strasse/I.________ her. Insgesamt sind auch sieben Besucherparkplätze (inklusive ein Parkplatz für Menschen mit Behinderungen) vorgesehen (vgl. Pläne 202 Version A, Sockelgeschoss, 1:100, vom 17.11.2020, rev. 18.8.2021; 204 Version A, Erdgeschoss/Umgebung, 1:100, vom 17.11.2020, rev. 3.3.2021 und 18.8.2021; 205 Version A, Grundrisse Ebene 1 bis 3, 1:100, vom 17.11.2020, rev. 3.3.2021 und 18.8.2021). 
\n 1.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB im Wesentlichen Folgendes erwogen:
\n -          Verfahrenstechnisch seien mit der zweiten Projekteingabe lediglich Projektpläne früheren Datums nachträglich ersetzt worden. Diese Vorgehensweise entspreche allgemein anerkannter Praxis. Im Sinne der Transparenz und Nachvollziehbarkeit seien die Einsprecher hierüber informiert worden. Ein formeller Rückzug der ursprünglichen Eingabe sei unter diesen Umständen nicht erforderlich gewesen. Die Verfahrensrechte der Einsprecher seien nicht beeinträchtigt worden. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege folglich nicht vor (Erw. 2.1 ff.).
\n -          Die Bauherrschaft habe im Verwaltungsbeschwerdeverfahren mit neuen Plänen aufgezeigt, dass auch im Bereich der überdeckten Tiefgarageneinfahrt das Gefälle der Rampe nur noch 15% betrage, womit die baureglementarischen Vorgaben eingehalten würden (Erw. 3.4).
\n -          Die Gebäude- und Strassenabstände seien im Situationsplan 1:500 vermasst und würden eingehalten. Der Beschwerdeführer könne nicht aufzeigen, wo der Gebäude- oder Strassenabstand nicht eingehalten werde (Erw. 4.2 ff.).
\n -          Die insgesamt 40 Abstellplätze für Motorfahrzeuge begründeten keine verkehrsintensive Einrichtung mit der Pflicht zur Einholung eines (unabhängigen) Verkehrsgutachtens. Die strassenmässige Erschliessung sei technisch hinreichend und die Sichtverhältnisse seien korrekt. Der I.________-Zufahrt komme für die dahinterliegende, von Norden her erschlossene Überbauung mangels grundbuchlichem Wegrecht keine Erschliessungsfunktion zu (Erw. 5.2 f.).
\n -          Das Amt für Umwelt und Energie (AUE) habe eine nochmalige Berechnung der Lärmimmissionen vorgenommen. Die Immissionsgrenzwerte seien eingehalten. Die Begründungspflicht sei nicht verletzt worden (Erw. 6.1 ff.).
\n -          Beim Wohn- und Esszimmer des Hauses C habe man sich infolge Überschreitung des Planungswertes für eine Festverglasung entschlossen. Die Balkontüre könne als natürliche Belüftung für das Wohn- und Esszimmer dienen (Erw. 6.4).
\n -          Mit den Projektanpassungen seien im Sinne des Vorsorgeprinzips zudem verschiedene Lärmschutzmassnahmen umgesetzt worden (Erw. 6.5).
\n -          Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Bauherrschaft zu Unrecht von der Pflicht zum Bau eines eigenen Schutzraumes befreit worden wäre (Erw. 7).
\n 1.3 Vor dem Verwaltungsgericht hält der Beschwerdeführer mit seiner Beschwerde an den Rügen betreffend das Baubewilligungsverfahren, die Baubewilligungspraxis/Prüfungsumfang und Prüfungsergebnisse in der Baubewilligung, strassenmässige Erschliessung/Verkehrssicherheit, Lärmschutz, Zivilschutzplätze sowie Gebäudehöhe fest (S. 3 Ziff. I).
\n 2.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei bis dato ungeklärt, ob zwei Baugesuche zu beurteilen seien oder eines bzw. welches. Die Beschwerdegegnerin habe sich geweigert, ihr erstes (ursprüngliches) Baugesuch zurückzuziehen. Das erste Baugesuch trage die Nummer 2020-0102, das zweite die Nummer 2020-0102/1. Die angefochtene Baubewilligung trage die Nummer 2020-0102. Für das Ersetzen von Plänen sei keine erneute Publikation begründbar. Das Bauamt habe darauf hingewiesen; die Beschwerdegegnerin habe jedoch auf einer erneuten Publikation bestanden. Massgebend für eine erneute Publikation in einem laufenden Baubewilligungsverfahren sei die Erheblichkeit von Projektänderungen. Dazu fänden sich keine Hinweise, insbesondere kein Begleitbericht zu den neu eingereichten Plänen. Es gehe um die Wahrnehmung des rechtlichen Gehörs und die Rechtssicherheit, insbesondere für neu hinzukommende Einsprecher. Bisherige Einsprecher müssten sicher sein, ob sie eine neue Einsprache machen müssten oder ob ein Hinweis auf die bereits eingereichte Einsprache genüge (Beschwerde S. 4 f. Ziff. 1.1.1 ff.; vgl. auch Replik S. 5).
\n 2.2.1 Nach Erhalt der Projektänderung vom 22. Februar 2021 informierte das Bauamt die Bauherrschaft mit Schreiben vom 25. Februar 2021, dass die Publikation der Projektänderung mit in rot und gelb (für geänderte bzw. nicht zu erstellende Bauteile) kolorierten Bauplänen angesichts von Art. 59 Abs. 2 BauR so nicht erfolgen könne. Anderseits lasse es der Grundsatz \"a maiore in minus\" zu, die Projektänderung nicht zu publizieren, sondern nur den Einsprechern anzuzeigen, allerdings ohne Verwendung der Farben rot und gelb. Sofern an einer Publikation festgehalten werde, sei vorgängig das erste Baugesuch zurückzuziehen oder das Bewilligungsverfahren zu sistieren.
\n Hierauf schlug die Bauherrschaft mit Schreiben vom 3. März 2021 vor, die Änderungen mit dem Hinweis \"Ergänzungen/Abänderungen zum Baugesuch vom 17.11.2020\" zu publizieren unter Auflage allein der geänderten Pläne (\"Austauschpläne\"), versehen mit dem Revisionsdatum und ohne Kolorierungen. Überdies soll das Bauamt die Einsprecher mit separatem Schreiben informieren. Diesem Vorschlag stimmte das Bauamt mit E-Mail vom 3. März 2021 zu.
\n 2.2.2 Mit Schreiben vom 11. März 2021 informierte das Bauamt die Einsprecher über die Publikation der Änderungen/Ergänzungen (Gesuch Nr. 2020-0102/1) im Amtsblatt unter gleichzeitiger Beilage der aufgelegten Unterlagen der Projektänderungen. Sie hätten nun während der Auflagefrist (12.3.2021 bis 1.4.2021) die Möglichkeit, \"gegen das Baugesuch betreffend 'Ergänzungen/Änderungen zum Baugesuch vom 17.11.2020' Einsprache zu erheben oder Ihre Einsprache zum ursprünglichen Baugesuch aufgrund der Projektänderung zurückzuziehen\".
\n 2.2.3 Mit Schreiben vom 1. April 2021 ans Bauamt machte der Beschwerdeführer unter anderem geltend, dass sich im gleichen Verfahren nun zwei Baugesuche befänden. An der Baueinsprache werde mit Bezug auf beide Baugesuche festgehalten. Es fehle ein Beschrieb zu den Änderungen/Ergänzungen im zweiten Baugesuch gegenüber dem ersten Baugesuch. An den Plänen habe sich, soweit ersichtlich, nichts geändert. Es stelle sich daher die Frage, welche wesentlichen Änderungen am Projekt vorgenommen worden seien, welche eine Zweitpublikation rechtfertigten.
\n Die Bauherrschaft stellte sich mit Stellungnahme vom 25. Mai 2021 (S. 3 Rz. 5) auf den Standpunkt, das geänderte Projekt sei an die Stelle des ursprünglichen Bauvorhabens getreten; Verfahrensinhalt bilde allein das geänderte Projekt.
\n 2.3.1 Nach