\n
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2022 166
 
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 25. April 2023
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
 
Dr.iur. Andreas Risi, Richter
Irene Thalmann, Richterin
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
A.________ AG
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176,
    \n 6403 Küssnacht,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. C.________,
    2. \n
  2. D.________,
    3. \n
  3. E.________,
    4. \n
Beschwerdegegnerinnen,
vertreten durch Rechtsanwalt F.________,
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
\n
Sachverhalt:
\n A. Die Grundstücke KTN 001.________ - 005.________ befinden sich in der Kernzone I in Küssnacht. Der Bezirksrat Küssnacht erliess mit Beschluss (BRB) Nr. 581 vom 18. November 2020 den Gestaltungsplan \"G.________gasse\" (vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss [RRB] Nr. 85/2021 vom 2.2.2021), welcher u.a. die erwähnten Grundstücke KTN 001.________ - 005.________ umfasst (in Vi-act. II.-01 Beilage 1/2020). Am 5. August 2021 reichte die A.________ AG beim Bezirk Küssnacht das Baugesuch für die Überbauung \"G.________gasse/H.________garten\" (3 neue Wohnhäuser mit 2 Ateliers und 1 Tiefgarage) auf den Grundstücken KTN 001.________ - 005.________ ein. Dieses wurde publiziert (Abl 2021 …) und öffentlich aufgelegt. Innert der Auflage- und Einsprachefrist erhoben dagegen nebst einem Dritteinsprecher auch C.________, D.________ und E.________ (am 2.9.2021) öffentlich-rechtliche Einsprache. Auf Verlangen des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 16. September 2021 reichte die A.________ AG am 26. September 2021 ergänzende Unterlagen (Kanalisationskonzept, rev. 23.9.2021) ein.
\n B. Gestützt auf die Beurteilung der Ortsbildkommission vom 16. August 2021 gelangte die Baukommission des Bezirks Küssnacht im Beschluss Nr. 240 vom 31. August 2021 zum Ergebnis, die Fassaden entlang der G.________gasse würden sich beim Richtprojekt besser einordnen, als beim Bauprojekt. Nach einer weiteren Begutachtung durch die Ortsbild- bzw. der Baukommission (vgl. BKB Nr. 282 vom 26.10.2021) reichte die A.________ AG am 11. November 2021 angepasste Fassadenpläne (rev. 5.11.2021) ein. Diese revidierten Pläne wurden am 12. November 2021 u.a. auch C.________, D.________ und E.________ zur Kenntnis zugestellt. Diese äusserten sich dazu am 6. Dezember 2021.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 23. Dezember 2021 erteilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Einsprache ab, soweit kantonale Belange betroffen waren. Unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides erteilte der Bezirksrat mit Beschluss (BRB) Nr. 95 vom 23. Februar 2022 (versendet am 1.3.2022) die kommunale Baubewilligung wie folgt.
\n 1. (Abweisung der Dritteinsprache, soweit Eintreten).
\n 2. Die Einsprache von C.________, D.________ und E.________ (…) wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
\n 3. Der A.________ AG wird die Baubewilligung für den Abbruch und für den Neubau der Wohnhäuser auf den Grundstücken KTN 001.________ G.________gasse 5, KTN 002.________ G.________gasse 7, KTN 003.________ G.________gasse 9, KTN 004.________ G.________gasse 11 und KTN 005.________ H.________garten 18, 6403 Küssnacht am Rigi gestützt auf die Erwägungen und unter den darin enthaltenen Auflagen und Nebenbestimmungen, erteilt.
\n (4.-16. Verbindliche Pläne, Einfahrtsbewilligung, Eröffnung Gesamtentscheid sowie Prüfbericht der I.________ AG als integralen Bestandteile, Voraussetzungen für Baufreigabe und für Baubeginn, Auflagen, Meldepflichten, Gebühren, Geltungsdauer, Rechtsmittelbelehrung, Zufertigung).
\n D. Dagegen liessen C.________, D.________ und E.________ am 21. März 2022 Beschwerde beim Regierungsrat erheben mit den Anträgen:
\n 1. Der BRB Nr. 95 der Vi1 vom 23. Februar 2022 und der Gesamtentscheid der Vi2 vom 23. Dezember 2021 seien aufzuheben, evtl. sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vi zurückzuweisen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bg/Vi.
\n E. Mit RRB Nr. 784/2022 vom 18. Oktober 2022 (versendet am selben Tag) entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der Beschluss Nr. 95 des Bezirksrates Küssnacht vom 23. Februar 2022 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 23. Dezember 2021 werden aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2400.- werden der Beschwerdegegnerin und dem Bezirk Küssnacht je zur Hälfte (…) auferlegt. (…)
\n 3. Den Beschwerdeführerinnen wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1400.- zugesprochen, welche je zur Hälfte (…) von der Beschwerdegegnerin und vom Bezirk Küssnacht zu bezahlen ist.
\n (4.-6. Rechtsmittelbelehrung, Zustellung.)
\n F. Dagegen lässt die A.________ AG am 8. November 2002 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben und beantragen:
\n 1. Der Beschwerdeentscheid Beschluss RRB Nr. 784/2022 im Verfahren VB 51/2022 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 18. Oktober 2022 sei aufzuheben.
\n 2. Die mit Beschluss vom 23. Februar 2022 vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2021-132 (Kant. Nr. B2021-1184) sei zu bestätigen.
\n 3. Eventualiter sei die Sache zu weiteren Abklärungen und zum neuen Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen und/oder der Vorinstanzen.
\n G. Der Bezirksrat beantragt am 15. November 2022 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Regierungsrates und der Beschwerdegegner. Das ARE äussert sich am 18. November 2022 verzichtserklärend. Das Sicherheitsdepartement stellt am 25. November 2022 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge abzuweisen. Die Beschwerdegegner lassen am 4. Januar 2023 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, evtl. sei die Angelegenheit mit der Weisung an den Regierungsrat zur Neubeurteilung zurückzuweisen, das Projekt durch die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) begutachten zu lassen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin.
\n Die Beschwerdeführerin lässt mit Replik vom 20. Januar 2023 an ihren beschwerdeweise gestellten Anträgen festhalten. Das Sicherheitsdepartement erneuert mit Duplik vom 26. Januar 2023 den Antrag auf kostenfällige Beschwerdeabweisung. Die Beschwerdegegner bekräftigen mit Duplik vom 16. Februar 2023 ihre am 4. Januar 2023 gestellten Anträge.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Beim Gestaltungsplan handelt es sich um einen Sondernutzungsplan, dessen Funktion grundsätzlich darin besteht, für ein bestimmtes Gebiet eine architektonisch, wohnhygienisch und städtebaulich einwandfreie, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zu ermöglichen und damit gesamthaft eine bessere Lösung zu erzielen, als dies mit den Bau- und Nutzungsvorschriften der Grundordnung möglich wäre (vgl. BGE 135 II 209 Erw. 5.2; Gisler, Ausgewählte Fragen zum Gestaltungsplan im Kanton Schwyz, ZBl 8/2000, S. 393 ff.; VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 2 m.w.H.).
\n Sondernutzungspläne können in einem gewissen Rahmen von der bau- und zonenrechtlichen Grundordnung abweichen. Erhebliche Abweichungen von der Grundnutzungsordnung sind in einer umfassenden Interessenabwägung zu begründen (BGE 135 II 209 Erw. 5.8). Die Abweichungen dürfen jedoch nicht dazu führen, dass die bau- und zonenrechtlichen Vorschriften ausgehöhlt und die planerisch und demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert werden (Gisler, a.a.O., S. 410; Spori, Das Verhältnis des Sondernutzungsplans zum Rahmennutzungsplan, in EspaceSuisse Inforaum 3/2009, S. 9 ff.). Umfang und Art der Abweichung dürfen den planerischen Stufenbau nicht unterlaufen (Jeannerat/Moor, in Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung 2016, Art. 14 Rz. 30).
\n 1.2 Im Gestaltungsplan werden Rahmenbedingungen festgelegt, die im anschliessenden Baubewilligungsverfahren verbindlich sind (BGE 131 II 103 Erw. 2.4.1). Dabei dürfen sich Gestaltungspläne nicht über sämtliche Einzelheiten aussprechen, sondern müssen den Bauherren noch einen angemessenen Spielraum beim Projektieren der Bauten belassen, andernfalls das zweistufige Verfahren (Gestaltungsplanverfahren einerseits und Baubewilligungsverfahren anderseits) seines Sinnes entleert würde. Kommt ein Gestaltungsplan einem konkreten Bauprojekt gleich, kann er nicht bewilligt werden (VGE III 2019 9 vom 24.10.2019 Erw. 3.2.2; VGE III 2010 116 vom 21.12.2010 Erw. 4.2). Anderseits hat der Gestaltungsplan aber gegenüber dem Zonenplan einen höheren Konkretisierungsgrad aufzuweisen. Aus dem Gestaltungsplan, d.h. aus dem Plan und den Vorschriften, soll immerhin die Erfüllung der Anforderungen erkennbar sein, welche die Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Vorschriften der Grundordnung erlauben (§ 24 Abs. 2 und 3 des Planungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987; vgl. Art. 114 und Art. 115 Abs. 1 lit. e des Baureglements des Bezirks Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006). Letztlich aber bleibt der Gestaltungsplan ein kommunales Planungsinstrument, was sich auch aus der systematischen Einordnung des Gestaltungsplanes im PBG ergibt. Ziel des Verfahrens ist es somit, einen Sondernutzungsplan zu erlassen resp. zu genehmigen und nicht ein Bauprojekt (VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 Erw. 3.2).
\n 1.3 Der Gestaltungsplan enthält einen verbindlichen und einen orientierenden Planinhalt. Zum verbindlichen Planinhalt zählen namentlich die im Plan festgehaltenen Baubereiche und die Sonderbauvorschriften, welche dem Grundeigentümer regelmässig ein Abweichen von der Grundordnung zulassen (Gisler, ZBl 8/2000, S. 406; Art. 115 BauR). Die Baubereiche sind etwas grösser zu fassen, als die gemäss Vorschriften zulässigen Aussenmassen (vgl. Merkblatt Gestaltungsplan des ARE ZH, November 2012, S. 2). Die nachfolgende, auf den Gestaltungsplan gestützten Bauvorhaben sind in den im Plan festgelegten Baubereichen zu platzieren. Deren flächenmässige Ausdehnung wird durch die Baubereiche jedoch noch nicht bestimmt oder vorweggenommen; es besteht kein Anspruch auf deren vollumfängliche Beanspruchung. Die Baubereiche können womöglich nicht vollständig bebaut werden, da hiervon weitere Vorschriften wie z.B. externe Abstände betroffen sind. Die Einhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände und weiterer (kommunaler) Bauvorschriften sind nicht im Gestaltungsplan-, sondern erst im Baubewilligungsverfahren abschliessend zu prüfen (vgl. VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 4.4.2; VGE III 2013 197 + 206 vom 24.4.2014 Erw. 4.7; vgl. auch Urteil Kantonsgericht Luzern 7H 13 79 vom 11.11.2014 Erw. 4.4.). Einem Richtprojekt kommt nur orientierender Charakter zu, muss doch der Gestaltungsplan dem Bauherrn noch einen angemessenen Spielraum beim Projektieren der Bauten zulassen (VGE III 2020 193 vom 8.3.2021 Erw. 3.3).
\n 1.4