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III 2022 190

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Entscheid vom 22. Februar 2023

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. B.________,
	gegen
	Genossame C.________, \n Vorinstanz, \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. D.________,

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Gegenstand

Verfahrensrecht (Rechtsverweigerung)

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Sachverhalt:
\n A. Mit Eingabe vom 20. Dezember 2022 (Postaufgabe am 21.12.2021) mit dem Vermerk
\n Geschäft Nr. […]:
\n Vergabe des Baurechts auf der Parzelle GB __01 E.________ C.________ im Losverfahren gemäss § 12 der Verordnung über die Wohnzone \"E.________\" vom 11. November 2016\"
\n betreffend \"Baurechtsvergabe im Losverfahren\" lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.  Es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, das seit Frühjahr 2021 in Aussicht gestellte Vergabeverfahren betreffend das auf der Parzelle GB __01 E.________ C.________ eingetragene Baurecht (Eigenbaurecht der Genossame C.________) gemäss § 12 der Verordnung über die Wohnzone «E.________» vom 11. November 2016 (nachstehend: Verordnung E.________) im Losverfahren unter Beiladung der Beschwerdeführerin als einer der heutigen, über anteilige Nutzungsrechte verfügenden Pachtparteien bis Ende Januar 2023 zu eröffnen und beförderlich bis spätestens Ende März 2023 durchzuführen und abzuschliessen;
\n 2.  es sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, die Beschwerdeführerin im Falle, dass dieser das Baurecht auf der Parzelle GB __01 E.________ C.________ im Losverfahren nicht zugeschlagen werden sollte, für ihre Baute auf Basis Verkehrswert (Schatzwert 2023) zu entschädigen, jedoch mindestens gemäss Sektion XII/Ziff. 2 des seit 1. Januar 2005 zwischen den Parteien geltenden Pachtvertrags;
\n 3.  unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.
\n B. Mit Verfügungen vom 22. Dezember 2022 setzte der verfahrensleitende Richter einerseits der Beschwerdeführerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 1'000.-- bis 5. Januar 2023 an, anderseits der Vorinstanz zur Einreichung einer Vernehmlassung bis spätestens 23. Januar 2023, wobei für den Säumnisfall Verzicht angenommen wurde. Die Beschwerdeführerin leistete den Kostenvorschuss am 29. Dezember 2022. Die Vorinstanz liess sich nicht vernehmen.
\n C. Am 19. Januar 2023 reicht die Beschwerdeführerin die Originalvollmacht sowie eine Kopie des Teil-Grundbuchauszugs des Grundbuchamtes F.________ vom 3. Januar 2023 betreffend die Parzelle GB __01 E.________ C.________ mit ausgewiesenem Baurecht als selbständigem und dauerndem Recht bis 22. Dezember 2070 ein. Das Schreiben samt dem Teil-Grundbuchauszug wurde der Vorinstanz mit Schreiben vom 20. Januar 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Der vorliegenden Rechtsverweigerungs-/Rechtsverzögerungsbeschwerde liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:
\n 1.1.1 Die Vorinstanz ist Alleineigentümerin des Grundstücks KTN __01, E.________, im Halte von 524 m2 in der Gemeinde C.________. Das Grundstück liegt in der Wohnzone für eingeschossige Bauten (W1) und (aufgrund des Seeanstosses) in einer Zone mit mittlerer Gefährdung (vgl. ÖREB [öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen]-Kataster-Auszug). Die Beschwerdeführerin ist derzeit gestützt auf den seit 1. Januar 2005 geltenden Pachtvertrag, der einen vorbestehenden vom 1. Januar 1992 ersetzt hat, Pächterin des eines Teils des auf sie und eine Drittpartei (G.________ aufgeteilten Grundstücks.
\n Mit \"Verordnung über die Wohnzone 'E.________' \" vom 11. November 2016 regelte die Genossengemeinde gestützt auf § 19 lit. a der Statuten vom 13. November 2009 (genehmigt vom Regierungsrat mit Beschluss [RRB] Nr. 1328 vom 9.12.2009) die Abgabe von Bauland in der Wohnzone \"E.________\" an die Genossenbürgerinnen und -bürger sowie an Nichtgenossen neu.
\n Mit Schreiben vom 15. April 2021 (Bf-act. 5) orientierte die Vorinstanz die Beschwerdeführerin (Bf-act. 5), dass die Vorinstanz den Baurechtsvertrag für das Grundstück KTN __01 wegen der örtlichen Situation nur mit einer Partei eingehen werde. Leider hätten sich die beiden Parteien nicht einigen können. In absehbarer Zeit werde die Pacht mit beiden Parteien gekündigt. Zwischenzeitlich werde auf dem Grundstück ein Eigenbaurecht zu Gunsten der Vorinstanz errichtet, welches nach der Vergabe an den künftigen Baurechtsnehmer übertragen werde. Die Vergabe richte sich nach der Verordnung E.________. Dies bedeute, dass sich beide Parteien nach der Kündigung für das Baurecht bewerben könnten. Es käme dann zum Losentscheid, wenn keine Partei verzichte.
\n Am 28. Juni 2022 kündigte die Vorinstanz den Pachtvertrag. Eine allfällige Übernahme der Bauten und Anlagen erfolge durch die Vorinstanz, gemäss Pachtvertrag gegen eine Entschädigung von 60% des Versicherungswertes/ Wiederherstellungswertes der Gebäulichkeiten und Anlagen. Es werde ohne gegenteilige Beweise von einer je hälftigen Finanzierung der beiden bisherigen Pächterparteien ausgegangen. Die Partei, mit welcher der Baurechtsvertrag abgeschlossen werde, habe mit Abschluss des Baurechtsvertrages diese 60% der anderen Partei an die Vorinstanz zu bezahlen.
\n 1.1.2 Mit Schreiben vom 28. Juli 2022 beantwortete die Vorinstanz ihr von der Beschwerdeführerin unterbreitete Fragen (Vi-act. 7). Unter Ziff. 3 wurde das Bestreben geäussert, das Vergabeverfahren für das Baurecht in der zweiten Jahreshälfte 2022 durchführen und abschliessen zu können. Sollte es zu Verzögerungen kommen, sei die Vorinstanz bereit, der Beschwerdeführerin die Week­endhausparzelle über den 31. Dezember 2022 hinaus bis zur Vergabe des Baurechts zum Gebrauch zu überlassen. Ob dies ein befristeter Pachtvertrag oder stattdessen eine Gebrauchsleihe sein werde, müsse noch mit dem juristischen Berater der Genossame geklärt werden.
\n 1.2 Gemäss ihren Angaben hat die Beschwerdeführerin ein Pachterstreckungsverfahren eingeleitet, das noch pendent ist. Nach einer ergebnislosen Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen der F.________ vom 12. Dezember 2022 stand im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung die Klagebewilligung noch aus (Beschwerde S. 5 unten).
\n 2.1 Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sachentscheid erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 erster Satz Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Sie prüft insbesondere die Zuständigkeit (lit. a), die Rechtsmittelbefugnis (lit. d) und die Zulässigkeit des Rechtsmittels (lit. e). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die Behörde eine Nichteintretensverfügung oder einen Nichteintretensentscheid (