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III 2022 79

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Entscheid vom 7. November 2022

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
F.________,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,

Beschwerdegegner,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind je hälftige Miteigentümer des Grundstücks KTN __01 (699 m2), H.________-strasse __, Wollerau. Das Grundstück liegt in der Wohnzone 3 Geschosse (W3). An dieses Baugrundstück grenzt im Nord- und Südwesten das Grundstück KTN __02 an (5'123 m2; im Eigentum der jeweiligen Eigentümer der Stockwerkeigentumseinheiten I.________). F.________ gehört die Stockwerkeigentumseinheit J.________. D.________ hat die Stockwerkeigentumseinheit K.________ am 29. Juli 2021 von L.________ erworben.
\n B. Mit Gesuch vom 30. Oktober 2020 (sowie mit Änderungen vom 21.12.2020, 22.12.2020, 4.1.2021 und 27.1.2021) ersuchte die Bauherrschaft den Gemeinderat Wollerau um die Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses sowie den Bau für ein Mehrfamilienhaus (MFH) mit vier Wohnungen auf KTN __01. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom _______ 2020 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben zwei weiteren Einsprechern F.________ und L.________ je separat Einsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der Baubewilligung. An der Einsprache hielten sie auch nach Kenntnisnahme der Änderungen fest.
\n C. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch B2020-1386) vom 30. März 2021 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung im Sinne der Erwägungen und unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2).
\n Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides entschied der Gemeinderat Wollerau mit Beschluss (GRB) Nr. 2021.161 vom 10. Mai 2021 wie folgt über das Bau-gesuch:
\n 1. Der Abbruch der bestehenden Baute wird mit Auflagen [betr. Prüfung auf gesundheitsgefährdende Stoffe] bewilligt. (…).
\n 2. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. (…).
\n 3.-6. (integrierende Bestandteile der Baubewilligung).
\n 7.-9. (Abweisung der Einsprachen).
\n 10.-21. (weitere Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren; Geltungsdauer; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D.1 Gegen diese Baubewilligung erhob L.________ mit Eingabe vom 2. Juni 2021 Beschwerde beim Regierungsrat mit dem Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (Verfahren I [VB 111/2021]).
\n D.2 Mit Eingabe vom 7. Juni 2021 erhob auch F.________ Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem sinngemäss gleichen Antrag (Verfahren II [VB 115/2021]).
\n E. Am 28. Februar 2022 informierte der Rechtsvertreter von L.________ das Sicherheitsdepartement auf Hinweis der Sachbearbeiterin des Rechts- und Beschwerdedienstes des Sicherheitsdepartements (VB 111/2021-act. V/7 f.) über einen Parteiwechsel infolge Verkaufs der Stockwerkeigentumseinheit durch seinen Mandanten an D.________, welche als Rechtsnachfolgerin das gleiche schutzwürdige Interesse an der Überprüfung der Rechtmässigkeit der Baubewilligung habe (VB 111/2021-act. I/04).
\n F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 369/2022 vom 26. April 2022 entschied der Regierungsrat wie folgt über die Beschwerden:
\n 1. Die Beschwerden in den Verfahren I und II werden gutgeheissen. Der angefochtene Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 [ARE] vom 30. März 2021 und die angefochtene Baubewilligung Nr. 2021.161 der Vorinstanz 1 [Gemeinderat] vom 10. Mai 2021 werden aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von insgesamt Fr. 2000.-- werden je zur Hälfte (Fr. 1000.--) der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern auferlegt. (…).
\n 3. Der Beschwerdeführerin I wird eine Parteientschädigung von Fr. 1000.-- und dem Beschwerdeführer II eine solche von Fr. 1200.-- zugesprochen. Diese Parteientschädigungen müssen ebenfalls je zur Hälfte (Fr. 500.-- bzw. Fr. 600.--) von der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern getragen werden.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n G. Gegen diesen RRB Nr. 369/2022 (Versand am 3.5.2022) erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 23. Mai 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 369/2022 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 26. April 2022 sei aufzuheben.
\n 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu 7.7 % zugunsten der Beschwerdeführer.
\n H. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 30. Mai 2022, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.
\n Das ARE beantragt - unter anderem unter Bezugnahme auf einen Mitwirkungsbericht der kantonalen Denkmalpflege vom 9. Juni 2022 - vernehmlassend am 13. Juni 2022 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n Der Gemeinderat Wollerau beantragt mit Eingabe vom 14. Juni 2022 die Gutheissung der Beschwerde.
\n Der Beschwerdegegner Ziff. 4 und die Beschwerdegegnerin Ziff. 5 beantragen mit Vernehmlassungen vom 24. Juni 2022 bzw. 6. Juli 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer.
\n I. Mit Replik vom 29. Juli 2022 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen gemäss der Beschwerde vom 23. Mai 2022 fest. Hierzu duplizieren der Beschwerdegegner Ziff. 4 am 11. August 2022 und die Beschwerdegegnerin Ziff. 5 am 7. Oktober 2022. Die Beschwerdeführer haben sich hierzu innert Frist (31.10.2022) nicht vernehmen lassen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das Baugrundstück misst rund 24 m x 29 m (mit Südost-Nordwest-Aus-richtung der Längsseite). Es grenzt an die nordöstlich verlaufende H.________-strasse, an welche die Bahnlinie anschliesst. Das bestehende Gebäude misst rund 12 m (Südost-/Nordwest-Ausrichtung) auf rund 11 m (Südwest/Nordost-Ausrichtung) und steht mit seiner Längsseite leicht schräg zur H.________-strasse. Zur ursprünglichen Baubewilligung des 1922 erbauten bestehenden Hauses bestehen keine Unterlagen (vgl. mitangefochtener GRB S. 2 Erw. 1.1). 1982 wurde die Verglasung des Balkons an der Nordseite bewilligt, gefolgt von Bewilligungen für den Einbau einer 2-Zimmerwohnung im Dachgeschoss, zwei Parkplätze, eine Balkonverglasung im Parterre, eine Sitzplatzüberdachung und eine Fertiggarage auf dem bestehenden Parkplatz.
\n Das geplante Mehrfamilienhaus (MFH) weist eine Grundfläche von knapp 11 m auf knapp 20 m auf und verläuft (mit seiner Längsseite) parallel zur H.________-strasse (vgl. Pläne Nr. 1 Situation 1:500 sowie Nr. 2 Grundrisse, 1:100, beide vom 17.12.2020). Es umfasst ein Erdgeschoss (EG) mit sechs Autoeinstellplätzen sowie einem Besucherparkplatz, Kellerräumen und Veloraum, ein 1. Oberge-schoss (OG) mit einer 3 ½- und einer 2 ½-Zimmerwohnung sowie ein 2. OG mit einer 2 ½-Zimmerwohnung und einer 4 ½-Zimmerwohnung (Maisonette, welche auch das Attikageschoss [AG] umfasst). Auf der östlichen Dachfläche ist eine Photovoltaikanlage bestehend aus gestaffelt in drei 2-er Gruppen angeordneten Kollektoren geplant.
\n 1.2 Der Regierungsrat hat die beiden Verwaltungsbeschwerden vereinigt (Erw. 1) und die Voraussetzungen für den Parteiwechsel von L.________ zur Beschwerdegegnerin bejaht (Erw. 2.1 f.). Die Beschwerden hat er im Wesentlichen mit folgender Begründung gutgeheissen:
\n Die Vorinstanzen und die Bauherrschaft hätten zur Ermittlung der Gebäude- (und First-)Höhe zu Unrecht auf das ursprünglich gewachsene Terrain (im Plan Nr. 05 Schnitte & Fassaden, 1:100, vom 17.12.2020, braun eingezeichnet) statt das im Rahmen des bestehenden Gebäudes gestaltete Terrain (blau eingezeichnet) abgestellt (Erw. 3.1 ff.). Der Strassenabstand werde (gleichwohl) gewahrt (Erw. 4).
\n Einigkeit bestehe, dass die in der W3 geltende maximale Gebäudehöhe von 10 m und Firsthöhe von 13 m an allen Fassaden eingehalten werde (Erw. 5.1). Da auf das heute bestehende Terrain als massgebendes Terrain abzustellen sei, werde der Grenzabstand an der Südostfassade unter Berücksichtigung der mit 20 cm abstandsrelevanten Balkone um 74.8 cm unterschritten. Bereits deshalb hätte das MFH nicht bewilligt werden dürfen (Erw. 5.3). An der Nordwestfassade werde der Grenzabstand unter Berücksichtigung der mit 30 cm abstandsrelevanten Balkone um 33.8 cm unterschritten (Erw. 5.4).
\n Das EG rage bei sämtlichen Fassaden um mehr als 2 m (aus den Plänen von Hand gemessen) über das massgebende gestaltete Terrain hinaus, könne daher nicht als unterirdische Baute angesehen werden und habe die ordentlichen Grenzabstände zu wahren. Dies sei Richtung Südosten, Südwesten und Nordwesten nicht der Fall (Erw. 5.5.2).
\n Die kantonale Denkmalpflege habe am 17. Juni 2021 ausgeführt, zur Schutzwürdigkeit des Hauses müsse das Gebäude besichtigt werden. Am 23. Dezember 2021 habe sie mitgeteilt, dass das Haus nicht zur Aufnahme ins Kantonale Schutzinventar (KSI) vorgeschlagen werde. Aufgrund dieser Angaben könne die Schutzwürdigkeit nicht abschliessend beurteilt werden. Wenn in einer Einsprache gegen ein voraussichtlich überarbeitetes, redimensioniertes Baugesuch der Antrag auf Unterschutzstellung bzw. auf Durchführung eines solchen Verfahrens gestellt werde, werde sich die kantonale Denkmalpflege in ihrem Fachbericht zu Handen des ARE zur Erforderlichkeit eines Unterschutzstellungsverfahrens äussern müssen (Erw. 6.4).
\n 2.1.1 Im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sind grundsätzlich nur Rechtsverhältnisse zu überprüfen bzw. zu beurteilen, zu denen die zuständige Verwaltungsbehörde vorgängig verbindlich – in Form einer Verfügung – Stellung genommen hat. Insoweit bestimmt die Verfügung den beschwerdeweise weiterziehbaren Anfechtungsgegenstand. Umgekehrt fehlt es an einem Anfechtungsgegenstand und somit an einer Sachurteilsvoraussetzung, wenn und insoweit keine Verfügung ergangen ist (siehe BGE 125 V 414 Erw. 1a mit Verweis auf BGE 119 IB 36 Erw. 1b, 118 V 313 Erw. 3b, 110 V 51 Erw. 3b, je mit Hinweisen; vgl. auch BGE 123 V 324 Erw. 6c). Diesbezüglich wird in der kantonalen Rechtsprechung festgehalten, dass nach konstanter Praxis der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt wird. Es kann nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt vieler VGE III 2017 113 vom 24.11.2017; VGE III 2012 129 vom 19.12.2012 Erw. 2.3.1; EGV-SZ 1979, S. 122; siehe auch Bertschi, in: Kommentar VRG, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich 2013, Rz. 685ff.). Zu erinnern ist, dass es sich bei Verfügungen gemäss § 6 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 um hoheitliche, individuelle und einseitige Anordnungen einer Behörde handelt, mit welchen unter anderem a) Rechte und Pflichten bestimmter Personen begründet, abgeändert oder aufgehoben werden oder b) das Bestehen, Nichtbestehen oder der Inhalt von Rechten und Pflichten festgestellt wird.
\n 2.1.2 Nach konstanter Praxis erwächst grundsätzlich nur das im Dispositiv eines Entscheides Festgehaltene in Rechtskraft. Erwägungen sind hingegen nur verbindlich und anfechtbar, wenn im Dispositiv ausdrücklich darauf verwiesen wird (vgl. BGE 140 I 114 Erw. 2.4.2 = StE 2014 A24.43.2 Nr. 4; VGE III 2013 185 vom 18.12.2013 Erw. 1.4 mit Verweis auf das Urteil BGer 1P.348/2003 vom 4.11.2003 Erw. 2.2; Griffel, in: Kommentar VRG, § 28 N 7). Der formellen und materiellen Rechtskraft einer Verfügung zugänglich ist zwar die Entscheidformel (das Dispositiv), nicht aber die Sachverhaltsfeststellungen oder die Erwägungen zur Rechtslage (die Motive). Aus diesem Grund kann nur das Dispositiv Bindungswirkung entfalten (Urteil BGer 8C_821/2012 vom 3.7.2013 Erw. 3.2; BGE 121 III 474 Erw. 4a; 115 II 187 Erw. 3b), sodass auch nur das Dispositiv anfechtbar ist
\n (Urteile BGer 2C_1174/2012 vom 16.8.2013 Erw. 3.3.2, in: ASA 82 S. 146; 2C_423/2012 vom 9.12.2012 Erw. 1.2; 9C_58/2012 vom 8.6.2012 Erw. 4.2, nicht publ. in: BGE 138 V 298; BGE 120 V 233 Erw. 1a).
\n 2.1.3 Der Regierungsrat hat die angefochtene Baubewilligung vom 10. Mai 2021 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 30. März 2021 vorbehaltlos aufgehoben. Unter Bezugnahme auf die Rügen der Beschwerdeführer des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens betreffend die Schutzwürdigkeit des abzubrechenden Gebäudes und in der Annahme, dass die Bauherrschaft ein neues Baugesuch einreichen wird, hat er sich auch zum Vorgehen bei der Unterschutzstellung eines Gebäudes geäussert. Im Sinne einer Anweisung hat er zusammenfassend gefolgert (angefochtener RRB Erw. 6.4 i.f.), dass \"sich die kantonale Denkmalpflege in ihrem Fachbericht zu Handen der Vorinstanz 2 zur Erforderlichkeit eines Unterschutzstellungsverfahrens äussern\" müsse, \"wenn in einer Einsprache der Antrag auf Unterschutzstellung (bzw. auf die Durchführung eines solchen Verfahrens) gestellt\" werde (vgl. auch Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 9.6.2022 z.H. ARE).
\n 2.1.4 Es ist zum einen festzuhalten, dass weder in der aufgehobenen Baubewilligung noch im angefochtenen RRB über die Schutzwürdigkeit in einer für die Bauherrschaft verbindlichen Weise entschieden wurde. Auch wenn eine entsprechende Abklärung mit entsprechender Bejahung oder Verneinung der Schutzwürdigkeit, im Sinne einer Verfügung, im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gemäss dem angefochtenen RRB hätte vorgenommen werden sollen, ist dies angesichts der unbesehen dieser Frage aufgehobenen Baubewilligung mit Bezug auf den Streitgegenstand bedeutungslos. Auch der vom Regierungsrat als erforderlich erachteten Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens kommt kein Verfügungscharakter zu. Falls hierin eine Art Feststellung erblickt werden könnte, wäre diese mangels Subsidiarität des Feststellungsbegehrens zum Leistungsbegehren (bei allenfalls unterlassener Durchführung eines Unterschutzstellungsverfahrens in einem nächsten Baubewilligungsverfahren oder bei einer Bejahung/Verneinung der Schutzwürdigkeit) nicht anfechtbar.
\n Zum andern hat die regierungsrätliche Anweisung zur Durchführung einer Unterschutzstellung zu Recht auch keinen Eingang ins Dispositiv des angefochtenen RRB gefunden bzw. - anders als bei einer Rückweisung - nicht finden können, da die Baubewilligung integral aufgehoben wurde.
\n 2.1.5 Auf Rügen betreffend die Schutzwürdigkeit des Hauses und damit zusammenhängenden Verfahrensfragen kann im vorliegenden Verfahren folglich nicht eingetreten werden.
\n 2.2 Die Beschwerdeführer rügen eine Unrechtmässigkeit des Parteiwechsels (Beschwerde S. 3 ff. Ziff. 4 ff.). Replizierend (S. 7) führen sie aus, sie seien es gewesen, die das Sicherheitsdepartement am 15. Dezember 2021 auf den Verkauf der Stockwerkeigentumseinheit aufmerksam gemacht hätten.
\n 2.2.1 Die Beschwerdeführer bestreiten weder die gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Parteiwechsels (