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III 2022 94
 
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Entscheid vom 26. Oktober 2022
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Oxana Straub, a.o. Gerichtsschreiberin
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Parteien
A.________
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1,
    \n Postfach 263, 8853 Lachen,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen
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  1. C.________
    2. \n
vertreten durch Rechtsanwalt D.________
Beschwerdegegner,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss (GRB) Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 erteilte der Gemeinderat F.________ (damals Alleineigentümer des Baugrundstücks KTN_) und C.________ (nachfolgend: Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Nebenbaute und einer Photovoltaikanlage auf KTN_. Die gegen das Bauprojekt von A.________ erhobene Einsprache schrieb der Gemeinderat zufolge Rückzugs als gegenstandslos geworden am Protokoll ab (vgl. zum Ganzen Vi-act. II-02/Beilage 2 Disp.-Ziff. 1 f.). Diese Baubewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen (vgl. angefochtener RRB Sachverhalt lit. A).
\n Mit GRB Nr. 14 vom 15. Januar 2020 erteilte der Gemeinderat der Bauherrschaft sodann die Baubewilligung für eine Projektänderung beim Neubau des Mehrfamilienhauses mit Nebenbaute auf KTN _ unter Abweisung der gegen diese Projektänderung von A.________ erhobenen Einsprache vom 11. September 2019 (vgl. Vi-act. II-02/Beilage 3).
\n B. Mit Eingabe vom 26. Mai 2021 reichte die Bauherrschaft dem Gemeinderat ein weiteres Baugesuch für eine Photovoltaikanlage sowie für eine Servicetreppe und ein Dachgeländer auf KTN_ ein. Ohne Weiterleitung an die kantonale Baugesuchszentrale wurde das Baugesuch unter der Bauprojektbezeichnung \"Aussentreppe auf Dach Attikageschoss und Geländer auf dem Dach\" im Amtsblatt publiziert und öffentlich aufgelegt (vgl. angefochtener RRB Sachverhalt lit. B).
\n C. Mit GRB Nr. 327 vom 8. November 2021 hat der Gemeinderat wie folgt über das Baugesuch vom 26. Mai 2021 entschieden (Vi-act. II-02/Beilage 1):
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    \n
  1. Einsprache
    2. \n
\n Die Einsprache von A.________ (…) wird abgewiesen.
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    \n
  1. Bauentscheid
    2. \n
\n 2.1 C.________ und F.________ (…) wird die Baubewilligung für Treppenaufgang zum Dach, Dachgeländerphotovoltaikanlage [sic] auf dem Dach des Attikageschosses (…) gemäss Baueingabe vom 27. Mai 2021 unter nachfolgenden Bestimmungen erteilt.
\n 2.2. - 4.1 (\"Allgemeine Baubedingungen\"; Anschlussbewilligungen; Verbindlichkeit der Pläne).
\n 4.2 Das neue Geländer (Absturzsicherung) rund um den neuen ungedeckten Sitzplatz auf dem Dach des Attikageschosses sowie auch das Geländer des neuen Treppenaufgangs auf der Westseite müssen vorliegend mit einem filigranen offenen Staketengeländer ausgeführt werden. Das Geländer muss allseits des jeweiligen Dachrandes um das Mass seiner Höhe zurückversetzt sein. Das Staketengeländer darf zu keiner Zeit durch irgendwelche Massnahmen blickdicht verschlossen werden. Das Geländer muss auf Dauer offenbleiben. Dieser Vorbehalt bzw. diese Auflage hat ihren Sinn darin, dass doch ein geschlossenes (blickdichtes) Geländer eine fassadenähnliche Wirkung entstehen würde, was jedoch nicht zulässig und nicht bewilligungsfähig wäre. Durch ein blickdichtes Geländer würde für den Betrachter (insbesondere Nachbarn) ein anderes Bild entstehen und die gestalterischen Anforderungen gemäss Art. 30 PBR würden nicht mehr erfüllt.
\n 4.3 - 4.6 (Weitere Vorbehalte und Auflagen).
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    \n
  1. Ausnahme
    2. \n
\n Für die Durchdringung des imaginären 45°-Giebeldreiecks und für die unwesentliche Überschreitung des Drittelsmasses der Dachaufbaute an der Westfassade des Attikageschosses durch den neuen Treppenaufgang wird eine Ausnahmebewilligung erteilt.
\n 6.-9. (Gebühren und Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D. Gegen diesen GRB Nr. 327 vom 8. November 2021 liess A.________ mit Eingabe vom 30. November 2021 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den Anträgen, die Beschwerde sei gutzuheissen und die Baubewilligung sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner/Bauherrschaft und zu Lasten der Vorinstanz (vgl. Vi-act. I-01).
\n E. Mit Beschluss (RRB) Nr. 431/2022 vom 24. Mai 2022 entschied der Regierungsrat wie folgt:
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    \n
  1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
    2. \n
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    \n
  1. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt (...).
    2. \n
  2. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
    3. \n
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n F. Gegen diesen RRB Nr. 431/2022 vom 24. Mai 2022 (Versand am 1.6.2022) lässt A.________ mit Eingabe vom 20. Juni 2022 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
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    \n
  1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und der RRB Nr. 431/2022 vom 24.5.2022 sowie die Baubewilligung gemäss dem Beschluss Nr. 327 des Gemeinderates vom 8.11.2021 seien aufzuheben.
    2. \n
\n
    \n
  1. Alles unter Kostenfolge für alle Instanzen und unter Entschädigungsfolgen für die beiden Beschwerdeinstanzen zu Lasten der Beschwerdegegner, evt. zu Lasten der Vorinstanzen.
    2. \n
\n G. Mit Eingabe vom 29. Juli 2022 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung und eine Antragsstellung mit.
\n Das Sicherheitsdepartement beantragt am 7. Juli 2022, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen.
\n Mit Beschwerdeantwort vom 29. Juli 2022 stellen die Beschwerdegegner die Rechtsbegehren, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.
\n Am 16. August 2022 beantragt die Gemeinde, die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das in der WG3 befindliche Baugrundstück KTN_ ist mit einem Mehr-familienhaus überbaut. Das oberste Geschoss in der Gestalt eines Attikageschosses weist die Form eines Kreuzes auf mit einer Nord-Süd-Ausdehnung von ca. 16.7 m und einer Ost-West-Ausdehnung von ca. 8 m. Der nördliche Schenkel misst mit ca. 4.9 m leicht weniger als der südliche Schenkel mit ca. 6.1 m. Die beiden Schenkel in östliche und westliche Richtung weisen eine Länge von je ca. 1.75 m auf (je gemessen aus den Plänen, vgl. Plan-Nr. 002, Dachaufsicht Solaranlage, Mst. 1:100, vom 25.5.2021, in: Vi-act. II-02/Beilage 1).
\n 1.2.1  Die Beschwerdeführer beabsichtigen zum einen, auf dem Dach des Attikageschosses eine Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) zu erstellen. Die PV-Anlage ist in neun Teile gegliedert, wobei deren fünf Teile auf dem längeren Südschenkel bzw. deren vier Teile auf dem Nordschenkel des Attikadaches zu liegen kommen sollen. Die PV-Anlage wurde bereits mit GRB Nr. 256 vom 16. Oktober 2017 rechtskräftig bewilligt (vgl. hiervor Sachverhalt lit. A; angefochtener RRB Erw. 4.2).
\n 1.2.2  Zum andern beabsichtigen die Beschwerdeführer gemäss dem Baugesuch vom 26. Mai 2021, im Zentrum des Attikadaches einen offenen Sitzplatz zu erstellen. Dieser Sitzplatz soll mit einer Absturzsicherung in der Form eines Staketengeländers versehen werden, welches wiederum an bzw. auf den Sitzplatz umfassenden Blockstufen montiert werden soll. Die Gesamthöhe der Blockstufen und der Absturzsicherung, d.h. ab Oberkante Attikadach, beträgt 1 m. Der innerhalb des Geländers mit \"Plattenbelag Feinsteinzeug\" zu belegende Sitzplatz misst ca. 6 m x 3.7 m (Geländer zu Geländer) bzw. ca. 6.6 m x 4.3 m (von Ausserkante zu Ausserkante der Blockstufen). Entlang der Westfassade des Südschenkels des Attikageschosses ist ab der/dem dortigen Terrasse/Aussenbereich ein als \"Servicetreppe zu Solaranlage\" bezeichneter Treppenaufgang von ca. 70 cm Breite geplant. Der Treppenaufgang ist ebenfalls mit einem Staketengeländer versehen, welches mit demjenigen rings um den Sitzplatz verbunden ist (vgl. zum Ganzen: Baupläne, in: Vi-act. II-02/Beilage 1 [insbesondere Plan-Nr. 002, Dachaufsicht Solaranlage, Mst. 1:100, sowie Plan-Nr. 004, Nordfassade & Westfassade, Mst. 1:50, je vom 25.5.2021]; angefochtener RRB Erw. 4.2, 5.2).
\n 2.1 Der Gemeinderat erwog im GRB Nr. 327 im Wesentlichen, das Bauvorhaben sei zonenkonform, die maximal zulässige Baugeschosszahl von drei Vollgeschossen werde nicht verändert bzw. sei weiterhin eingehalten, die Flächennutzungsziffer werde nicht tangiert bzw. sei weiterhin eingehalten (Erw. 3.1 - 3.3). Das Projekt erfülle die Einhaltung der grundlegenden Regeln der Architektur sowie die Anforderungen an die Einfügung in die gewachsenen Ortsstrukturen (Erw. 4.1). Die gesetzlichen Voraussetzungen würden von der geplanten PV-Anlage erfüllt; die Brandschutzbewilligung für die PV-Anlage werde im Sinne einer technischen Bewilligung nach Erteilung der Bewilligung zum vorliegenden Bauvorhaben ausgestellt (Erw. 4.2).
\n In Bezug auf die Einsprache des Beschwerdeführers erwog der Gemeinderat u.a. (Erw. 4.3), zu beachten sei, dass der Treppenaufgang mit dem Staketengeländer das imaginäre Giebeldreieck bei Attikageschossen ab einer Höhe von 1 m durch-dringe. Das zu beachtende Drittelsmass bei den zu beachtenden fassadenbündigen Dachaufbauten im Attikageschoss werde hier durch den Treppenaufgang überschritten. Für die Durchdringung der 45°-Linie auf einer Länge von rund 2 m bzw. für die unwesentliche Überschreitung des zu beachtenden Drittelsmasses der fassadenbündigen Dachaufbauten im Attikageschoss habe die Baukommission die Erteilung einer Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt, zumal der Einsprecher von dieser Überschreitung des Drittelsmasses nicht im Besonderen und nicht direkt betroffen werde; der Treppenaufgang sei von der Liegenschaft des Einsprechers nicht einsehbar (S. 4 2. Abschnitt).
\n Eine Regelung bezüglich Aufbauten auf Dächern von Attikageschossen fehle sowohl im Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 als auch im kommunalen Planungs- und Baureglement (PBR) vom 29. Sep-tember 1995, weshalb auslegungsbedürftig sei, ob und was für Aufbauten auf Dächern von Attikageschossen als bewilligungsfähig erachtet werden könnten. Mit GRB Nr. 80 vom 16. März 2011 habe der Gemeinderat einschränkend und präjudiziell bestimmt, dass auch dem Dach eines Attikageschosses nur noch technisch bedingt notwendige Dachaufbauten bewilligt würden; diese würden volumenmässig nicht ins Gewicht fallen und hätten auf das Quartier- und Ortsbild keinen wesentlichen Einfluss; dies ganz im Gegenteil zur vormalig angewandten Usanz, bei der auch voluminöse, geschosshohe Aufbauten bewilligt worden seien (S. 5 [unten] f.). Praxisgemäss würden seit dem Jahre 2011 ungedeckte Sitzplätze auf Attikadächern als bewilligungsfähig erachtet. Bedingung hierfür sei einzig, dass die Absturzsicherung mit einem filigranen Staketengeländer auszuführen und ab dem jeweiligen Dachrand um das Mass seiner Höhe zurückzusetzen sei und dass der Treppenaufgang sich innerhalb von