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III 2023 119

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Entscheid vom 27. März 2024

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt B.________

gegen

Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ,
\n vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
4.1 D.________,
4.2 E.________
4.3 F.________
4.1-4.3 vertreten durch Rechtsanwalt G.________
\n

H.________,

vertreten durch Rechtsanwalt I.________
6.1 J.________
6.2 K.________, c/o L.________, Präsidentin, ,
6.3 M.________,
6.4 N.________,
6.1-6.4 vertreten durch Rechtsanwältin L.________,
7. O.________,
\n vertreten durch Rechtsanwalt P.________,
Beschwerdegegner,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. Die A.________ AG (nachstehend Bauherrschaft) ist Eigentümerin des Grundstückes KTN 001.________ (871 m2), mit den Gebäuden Q.________ und R.________ in Lachen. Das Grundstück liegt in der Kernzone 1. (…) nordwestlich des Grundstückes befindet sich die katholische Pfarrkirche \"Heilig-Kreuz\" (KTN 006.________). Der Baubereich liegt im Perimeter des Inventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS), das Lachen als Ortsbild von nationaler Bedeutung einstuft. Das Gebiet 1 mit dem Baubereich (\"kompakter Ortskern mit Hauptgassen und zwei Plätzen\") wird mit dem Erhaltungsziel A mit besonderen räumlichen und architektonischen Qualitäten bewertet.
\n Am 20. Dezember 2019 reichte die Bauherrschaft beim Gemeinderat Lachen das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Wohn- und Geschäftshäuser und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage ein. Das Bauvorhaben gliedert sich in die Baukörper (Volumina) Q.________ sowie R.________. Es umfasst ein Untergeschoss (UG), ein Erdgeschoss (EG), drei Obergeschosse (OG) sowie ein Dachgeschoss (DG). In einem halbgeschossig ins Terrain gebetteten Parkgeschoss sind 20 Autoeinstellplätze und ein Veloraum geplant; in dieses Parkgeschoss wird vom Q.________weg her im Ostteil der Neubaute eingefahren. Im Hochparterre (EG) liegt das Eingangsgeschoss mit Lobby und Vertikalerschliessungen, Technikraum sowie Abstell- und Kellerräumen. Ein Gewerbebetrieb im EG ist zum Q.________platz ausgerichtet. Die Zugänge zu beiden Volumina erfolgen von Süden her ab der R.________strasse; die Innenerschliessungen (Zugänge zu den Wohnungen der oberen Geschosse) der beiden Volumina erfolgen je über ein Treppenhaus sowie einen Lift. Im 1. und 2. OG befinden sich je vier 3 ½-Zimmerwohnungen (in einem ersten Projekt drei 3 ½-Zimmerwohnungen sowie eine 4 ½-Zimmerwohnung), das 3. OG weist drei 3½-Zimmerwohnungen (in einem ersten Projekt zwei 3 ½-Zimmerwohnungen und eine 4 ½-Zimmerwohnung) und Q.________platzseitig unter Einbezug des DG eine 3 ½-Zimmer Maisonette aus; im DG befinden sich im Bereich R.________strasse eine 3 ½-Zimmerwohnung sowie eine 4 ½-Zimmer-Wohnatelier (in einem ersten Projekt zwei 3 ½-Zimmerwohnungen sowie ein 2 ½-Zimmer-Wohn-atelier) (vgl. Pläne [Eingaben 3. Projektänderung] Nrn. 2020-02 Untergeschoss, Erdgeschoss, 1.+2. Obergeschoss, 2020-03 3. Obergeschoss, Dachgeschoss, Dach, beide 1:100 vom 8.2.21, in: RR-act. II/02/Dossier 4; vgl. Baubeschrieb vom 24.7.2020 S. 2, in: RR-act. II/02/Dossier 6; zum ersten Projekt vgl. Baubeschrieb vom 18.12.2019, in: RR-act. II/02/Dossier 7).
\n Gegen das im Amtsblatt (…) publizierte Baugesuch erhoben am 15. Januar 2020 die E.________ (Eigentümerin von KTN 006.________), die F.________ und die D.________ (Eigentümerin bzw. Mieterin des östlich ans Baugrundstück angrenzenden Grundstückes KTN 002.________) sowie H.________ (Stockwerk- und Grundeigentümer der nördlich folgenden Grundstücke KTN 003.________ und KTN 004.________), und je am 16. Januar 2020 der J.________, der K.________, M.________ und N.________ sowie O.________ (Eigentümer von KTN 005.________, östlich der R.________strasse und vis-à-vis des Baugrundstückes) (nachstehend: die Einsprecher) öffentlich-rechtliche Einsprachen. Auf Empfehlung der kommunalen Hochbaukommission vom 21. Januar 2020 reichte die Bauherrschaft am 4. August 2020 eine Projektänderung ein. Die Einsprecher hielten dennoch an ihren Einsprachen fest. Da die kommunale Hochbaukommission nach wie vor keine Baubewilligung in Aussicht stellten konnte, reichte die Bauherrschaft am 2. November 2020 eine zweite Projektänderung ein. Die kommunale Hochbaukommission hielt auch diese Projektänderung für nicht bewilligungsfähig. Die Bauherrschaft reichte am 9. Februar 2021 eine dritte Projektänderung ein. Obwohl die kommunale Baukommission mit Mitteilung vom 2. März 2021 weiterhin die Bewilligungsfähigkeit verneinte, beantragte die Bauherrschaft einen baurechtlichen Entscheid.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 8. Juli 2021 (im Baugesuch-Nr. B2020-0021) erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff.\" (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprachen wurden aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-ZIff. 2).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 291 vom 19. Oktober 2021 verweigerte der Gemeinderat die Bewilligungen für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie für den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage.
\n Der Regierungsrat des Kantons Schwyz hiess die von der Bauherrschaft am 19. November 2021 gegen diesen GRB Nr. 291 vom 19. Oktober 2021 erhobene Verwaltungsbeschwerde mit Beschluss (RRB) Nr. 472/2022 vom 8. Juni 2022 gut, hob den GRB auf und wies die Sache zur erneuten Prüfung des Baugesuchs und zu neuem Entscheid an den Gemeinderat zurück.
\n C. Mit GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 verweigerte der Gemeinderat die Bewilligungen für den Abbruch der bestehenden Gebäude sowie für den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage erneut.
\n D. Gegen diesen GRB Nr. 308 vom 28. November 2022 erhob die Bauherrschaft mit Eingabe vom 22. Dezember 2022 Beschwerde beim Regierungsrat mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss-Nr. 308 des Gemeinderats Lachen vom 28. November 2022 betreffend das Baugesuch-Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus R.________ und Wohn- und Geschäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 001.________, Lachen) sei aufzuheben;
\n 2. die Sache sei an den Gemeinderat Lachen zurückzuweisen zur Erteilung der Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus R.________ und Wohn- und Geschäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 001.________, Lachen);
\n 3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführerin.
\n Zudem beantragte die Bauherrschaft, der Gemeinderat sei anzuweisen, den in Ziff. 4.3.6 des angefochtenen GRB erwähnten Prüfbericht \"Baugesuchskontrolle Kanalisation (Baubewilligung)\" der Gemeindeverwaltung Lachen, Abteilung Bau und Umwelt, zu edieren.
\n E. Mit RRB Nr. 474/2023 vom 27. Juni 2023 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- der Bauherrschaft (Disp.-Ziff. 2) und verpflichtete diese, der beanwalteten Gemeinde sowie den gemeinsam beanwalteten D.________, E.________ und F.________ Parteientschädigungen von Fr. 1'000.-- bzw. Fr. 800.-- zu bezahlen (Disp.-Ziff. 3).
\n F. Gegen diesen RRB Nr. 474/2023 (Versand am 4.7.2023) erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 21. Juli 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Sache sei an den Gemeinderat Lachen zurückzuweisen zur Bewilligung des Baugesuchs-Nr. 2019-0070 (Abbruch Wohnhaus R.________ und Wohn- und Ge-
\n schäftshaus Q.________ sowie Neubau Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage, R.________ und Q.________, GB 001.________, Lachen);
\n 2. eventualiter sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Sache sei an den Regierungsrat des Kantons Schwyz zurückzuweisen zum Entscheid im Sinne der Erwägungen;
\n 3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt, zu 7.7 % zugunsten der Beschwerdeführerin.
\n G. Das ARE teilt mit Schreiben vom 9. August 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung und Antragsstellung mit. Die Beschwerdegegner unter Ziff. 6 beantragen mit Vernehmlassung vom 6. Oktober 2023, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Den gleichen Antrag stellen die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 mit Eingabe vom 26. Oktober 2023. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 26. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Die Beschwerdegegner Ziff. 5 und Ziff. 7 liessen sich nicht vernehmen.
\n H. Mit Replik vom 11. Dezember 2023 hält die Beschwerdeführerin an den mit der Beschwerde gestellten Anträgen fest. Hierzu äussern sich die Beschwerdegegner unter Ziff. 6 mit Duplik vom 11. Januar 2024. Die Beschwerdegegner unter Ziff. 4 verzichten mit Schreiben vom 19. Januar 2024 auf die Einreichung einer Duplik. Der Gemeinderat hält duplizierend am 26. Januar 2024 an seinen mit der Vernehmlassung gestellten Anträgen fest.
\n I. Die Beschwerdeführerin erklärt mit Schreiben vom 9. Februar 2024 ihren Verzicht zu Bemerkungen zu den Dupliken.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 § 27 Abs. 1 lit. a bis g des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 definiert die von Amtes wegen zu prüfenden Entscheidungsvoraussetzungen. Vorliegend spricht nichts gegen ein Eintreten auf die Beschwerde.
\n 1.2 Die Beschwerdeführerin vertritt die Ansicht, der Gesamtentscheid des ARE vom 8. Juli 2021 sei in Rechtskraft erwachsen (Replik S. 13 f. Ziff. 16).
\n Dem kann nicht gefolgt werden. Wird ein Baugesuch als eine Einheit betrachtet, welches im Bewilligungsverfahren nur gesamthaft beurteilt werden kann, muss angesichts der vorbehaltlosen Aufhebung einer Baubewilligung auch der Gesamtentscheid als aufgehoben gelten (vgl. VGE III 2021 210 vom 23.5.2022 E. 2.4.2 mit Hinweis auf Baumann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 59 N 34). Damit wird verfahrensrechtlich der Koordinationspflicht (