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III 2023 124
 
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Entscheid vom 28. September 2023
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________ und B.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt MLaw C.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
    4. \n
  4. E.________,
    \n Beschwerdegegner,
    5. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Verlegung Betriebs-wohnung)
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Sachverhalt:
\n A. E.________ (nachstehend \"Bauherr\") ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN __01 (2'431 m2), F.________-strasse __, das in der Industriezone 2 (I2) sowie im Gestaltungsplangebiet \"G.________\" liegt. Das gegen Norden um knapp 10 m abfallende Grundstück grenzt im Süden an das Autobahngrundstück (Autobahn A3) KTN __02. Es ist mit zwei Werkhallen mit je einer Wohnung (Assek.-Nrn. __03 [nördliches Gebäude] und __04 [südliches Gebäude]) überbaut.
\n B.________ und A.________ sind Eigentümer des Grundstückes KTN __05 (868 m2). Dieses Grundstück liegt grossmehrheitlich in der Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) und mit 104 m2 im Südbereich in der I2. Es befindet sich rund 17 m und mehr nördlich des Baugrundstückes und ist von diesem durch die Grundstücke KTN __06 und __07 sowie das Strassengrundstück KTN __08 (F.________-strasse) getrennt.
\n Am 26. Juli 2022 reichte der Bauherr das Baugesuch für einen Abtausch der Wohn- und Gewerbenutzung im Gebäude Assek.-Nr. __03 ein. Geplant ist die Verlegung der Betriebswohnung im 2. Obergeschoss (OG; Bruttowohnfläche [BWF]: 123.7. m2; Nettowohnfläche [NWF]: 120.6 m2) ins Attikageschoss (AG; BWF: 129.6 m2; NWF: 124.3 m2) und die Verlegung der bisherigen Büronutzung des AG ins 2. OG. Im 2. OG soll einzig die Waschmaschine und der Tumbler demontiert werden. Im AG wird der Zugang im Bereich des Korridors verlegt, und der Lift wird brandschutztechnisch abgetrennt. Des Weiteren wird der Grundriss zu Wohnzwecken angepasst, indem ein Zimmer geschaffen und die Nasszelle angepasst wird (vgl. Plan-Nr. 002, 2. Obergeschoss & Attikageschoss, 1:100, vom 13.5.2022).
\n Das Amt für Raumentwicklung prüfte das Baugesuch im vereinfachten Verfahren ohne Publikation und Auflage und erteilte mit Gesamtentscheid vom 19. August 2022 die kantonale Bewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff.\" (Disp.-Ziff. 1). Die Stellungnahme des Bundesamtes für Strassen (ASTRA) vom 15. August 2022 wurde zum integrierenden Bestandteil des Gesamtentscheides erklärt (Disp.-Ziff. 2).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 280 vom 1. September 2022 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung im vereinfachten Verfahren wie folgt:
\n 1. Die Bewilligung für den Abtausch der Wohn- und Gewerbenutzung, KTN __01, F.________-strasse __, wird erteilt.
\n 2.  Der Bauherrschaft werden der Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 19. August 2022 und die Stellungnahmen des Bundesamts für Strassen ASTRA sowie der H.________ AG vom 15. August 2022 eröffnet. Die darin enthaltenen Auflagen bilden Bestandteil dieser Bewilligung und sind in allen Teilen zu beachten.
\n 3.  Das Bauvorhaben ist gemäss den eingereichten Unterlagen zu realisieren. Änderungen oder Erweiterungen, betrieblicher oder baulicher Art, sind nur mit dem ausdrücklichen Einverständnis der zuständigen Bewilligungsbehörden gestattet.
\n 4.  Eine Wohnnutzung innerhalb des Gebäudes Assek.-Nr. __03 auf KTN __01 ist ausschliesslich im Attika gestattet.
\n 5.-9. (Meldung Baubeginn und Fertigstellung; Folgen der Missachtung der Bauvorschriften; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n B. Gegen diese Baubewilligung liessen B.________ und A.________ mit Eingabe vom 27. September 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei Beschluss Nr. 280 des Gemeinderats Freienbach vom 1. September 2022 betreffend Erteilung der Baubewilligung für den Abtausch Wohn- und Gewerbenutzung, KTN __01, F.________-strasse __, aufzuheben.
\n 2.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten der             Vorinstanz und des Beschwerdegegners.
\n Prozessualer Antrag:
\n 1.  Es sei den Beschwerdeführern Einsicht in die vollständigen Akten 2022-0139 des Baubewilligungsverfahrens vor der Vorinstanz zu gewähren und es sei ihnen eine angemessene Frist, mindestens aber 10 Tage, seit Gewährung der Einsicht für eine Ergänzung der Verwaltungsbesch werde anzusetzen.
\n Nach Einsicht in die Verfahrensakten stellten B.________ und A.________ mit Eingabe vom 10. März 2023 folgende angepasste Anträge:
\n 1. Es sei der Beschluss Nr. 280 des Gemeinderats Freienbach vom 1. September 2022 betreffend Erteilung der Baubewilligung für den Abtausch Wohn- und Gewerbenutzung, KTN __01, F.________-strasse __, aufzuheben.
\n 2.  Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
\n 3.  Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten der Vor­instanz und des Beschwerdegegners.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 472/2023 vom 27. Juni 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.  Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2.  Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdeführern und der Gemeinde Freienbach auferlegt. (…).
\n 3.  Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
\n 4.-5. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 472/2023 (Versand am 4.7.2023) erheben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 25. Juli 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei der Beschluss Nr. 472/2023 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 27. Juni 2023 betreffend Erteilung der Baubewilligung für den Abtausch Wohn- und Gewerbenutzung, KTN __01, F.________-strasse __, aufzuheben.
\n 2. Eventualiter sei der Beschluss Nr. 472/2023 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 27. Juni 2023 aufzuheben und zur Neubeurteilung an den Regierungsrat des Kantons Schwyz oder den Gemeinderat Freienbach zurückzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zulasten der Vor­instanz 1 und des Beschwerdegegners.
\n E. Mit Eingabe vom 9. August 2023 verzichtet das ARE auf die Einreichung einer umfangreichen materiellen Vernehmlassung und eine Antragsstellung. Das Sicherheitsdepartement beantragt am 11. August 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Die Gemeinde erklärt mit Eingabe vom 29. August 2023 ihren Verzicht auf eine Vernehmlassung; für den Fall einer Gutheissung der Beschwerde werde davon ausgegangen, dass auch der regierungsrätliche Kostenspruch mit der nicht nachvollziehbaren Kostenauflage zu Lasten der Gemeinde aufgehoben werde.
\n F. Die Beschwerdeführer halten mit Schreiben vom 20. September 2023 an den Anträgen und Ausführungen in der Beschwerde vom 25. Juli 2023 vollumfänglich fest und verzichten ansonsten auf die Einreichung weiterer Bemerkungen.
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\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid namentlich eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführer verneint. Diese hatten geltend gemacht, der Gemeinderat habe ihnen die Einsicht in die Baugesuchsunterlagen verweigert. Zutreffend sei, dass die Beschwerdeführer am 19. September 2022 um Einsicht in die Bauakten ersucht hätten, was ihnen das kommunale Bauamt mit der Begründung, der GRB Nr. 280 vom 1. September 2022 könne ihnen vorerst nicht zur Kenntnis gebracht werden, verweigert worden sei. Ob die Vorinstanz verpflichtet gewesen wäre, den Beschwerdeführern die verlangte Akteneinsicht zu gewähren, hänge grundsätzlich davon ab, ob zu Recht das vereinfachte Verfahren gewählt worden sei oder ob das ordentliche Verfahren hätte durchgeführt werden müssen. Von den Nachbarn müsse jedoch die Wahl der falschen Verfahrensart geltend gemacht werden können, womit die verlangte Akteneinsicht hätte gewährt werden müssen. Nachdem das Sicherheitsdepartement den Beschwerdeführern am 23. Januar 2023 die Verfahrensakten zur Einsicht zugestellt habe, wäre eine allfällige Gehörsverletzung geheilt worden. Die nicht korrekte Vorgehensweise der Gemeinde sei bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen (Erw. 2.2).
\n Gemäss der Rechtsprechung des Regierungsrates müsse das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchgeführt werden, wenn in einer Gewerbe- und/oder lndustriezone Räumlichkeiten neu als Betriebswohnung genutzt werden sollen (selbst wenn die dafür notwendigen Bauarbeiten minimal ausfielen). Auch bei einem Mieterwechsel bei einer Betriebswohnung dürfe grundsätzlich nicht auf die Publikation und die öffentliche Auflage verzichtet werden. Vorliegend beabsichtige der Bauherr, die bestehende Betriebswohnung in das AG zu verlegen. Demgegenüber sollen die heute dort vorhandenen Büroräumlichkeiten neu im 2. OG untergebracht werden. Die bisherige Nutzfläche der Betriebswohnung solle um lediglich 5.99 m2 erhöht werden. Sodann habe die (allfällige) Schaffung von einigen wenigen zusätzlichen Büroarbeitsplätzen keinen für die Nachbarn wahrnehmbaren Mehrverkehr zur Folge. Zudem sei der Umfang der baulichen Massnahmen im Gebäudeinnern bescheiden. Vorliegend könne praktisch ausgeschlossen werden, dass Drittpersonen bzw. Anstösser von den geplanten Änderungen betroffen seien. Die Bewilligung des Abtausches der Gewerbe- und Wohnflächen im vereinfachten Verfahren sei daher vertretbar (Erw. 3.2 f.).
\n 1.2 Die Beschwerdeführer machen unter anderem insbesondere geltend, ein vereinfachtes Bewilligungsverfahren ohne Ausschreibung des Baugesuches sei nur für kleine Bauvorhaben wie minimale lnnenumbauten, bei denen Auswirkungen auf die Nachbarschaft ausgeschlossen seien, zulässig (Beschwerde S. 5 Ziff. 9). Eine Baubewilligung könne insbesondere geboten sein, um die Einhaltung von Bundesumweltschutzrecht, namentlich des Lärmschutzrechts, sicherzustellen. Insofern könnten auch reine Änderungen eines Betriebskonzepts, ohne bauliche Änderungen, infolge der damit bewirkten direkten oder indirekten lmmissionen baubewilligungspflichtig sein (Beschwerde S. 6 Ziff. 10 mit Hinweis auf Urteil BGer 1A.216/2003 vom 16.3.2004 Erw. 1, in: URP 2004 S. 349). Stelle sich bei einem Baugesuch die Frage nach der Zonenkonformität eines Bauvorhabens, seien potenziell nicht nur die Anstösser, sondern alle Anwohner im umliegenden Quartier betroffen. Dementsprechend komme in solchen Fällen nur das ordentliche Baubewilligungsverfahren zur Anwendung. Der Regierungsrat führe im angefochtenen RRB (Erw. 3.2) aus, auch bei einem Mieterwechsel bei einer Betriebswohnung dürfe grundsätzlich nicht auf die Publikation und die öffentliche Auflage verzichtet werden (Beschwerde S. 6 Ziff. 10). Einzugehen sei auch auf die Frage der Zonenkonformität des Bauvorhabens, wozu sich die Vor­instanz nicht geäussert habe, so auch auf die Frage, ob die bestehende Wohnung im 2. OG als auch die geplante Wohnung im AG zonenkonform, d.h. betriebsbedingt, seien. Eine betriebsnotwendige Wohnung sei nur so lange zonenkonform, als dass der Bewohner auch mit dem Betrieb verbunden sei. Aus der Bewilligung vom 24. März 2011 (GRB Nr. 184) könne diesbezüglich daher nichts (mehr) abgeleitet werden. Dieser Beschluss sei bis anhin nicht ediert worden (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 11). Die Betriebsnotwendigkeit werde bestritten. Aufgrund der fehlenden Angaben über die Betriebe im betroffenen Gebäude und die Notwendigkeit einer Betriebswohnung in den Baugesuchsakten könne nicht abschliessend geprüft werden, ob die Zonenkonformität der (bestehenden und geplanten) Wohnung und damit der Umnutzung gegeben sei. Der Blick ins Internet zeige, dass vermutungsweise kein Betrieb angesiedelt sei, der eine ständige Anwesenheit von Betriebspersonal erfordere (Beschwerde S. 7 f. Ziff. 12). Auswirkungen auf die Nachbarschaft könnten nicht ausgeschlossen werden (Beschwerde S. 8 Ziff. 13). Es würden deutlich mehr Büroplätze geschaffen. Gemäss Plan habe das bisherige Büro im AG noch über zwei grosse Sitzungszimmer, einen Aufenthaltsraum sowie über einen grossen Korridor, jedoch über keinen Büroarbeitsplatz verfügt. Für die zukünftige Büronutzung im 2. OG sei ein Grossraumbüro, ein separates Büro sowie ein Sitzungszimmer geplant. Es seien mindestens vier Arbeitsplätze mehr vorgesehen als bisher. Das habe mehr Emissionen, so auch Mehrverkehr auf der Erschliessungsstrasse, zur Folge. Der Bauherr sei aufzufordern, das Betriebskonzept inklusive geplante Anzahl Mitarbeiter und zu errichtende Parkplätze einzureichen (Beschwerde S. 8 f. Ziff. 14). Die Pläne zeugten zudem nicht bloss von minimalen Innenumbauten. Dabei hätten neue Brandabschlüsse angeschlagen und das bestehende RWA [Rauch- und Wärmeabzug-]-Fenster im AG im östlichen Fensterflügel eingebaut werden müssen. Zudem seien Stellungnahmen des Astra und der H.________ AG eingeholt worden (Beschwerde S. 9 Ziff. 15).
\n 2.1.1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (