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III 2023 16

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Entscheid vom 25. Mai 2023

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt M.A. B.________,

gegen

Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________ AG,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. E.________,
F.________,
G.________,
H.________,
I.________,
J.________,

Beschwerdegegner,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

\n Sachverhalt:
\n A.1 Im Jahr 2015 reichte die D.________ AG (Bauherrschaft) ein Gesuch um Abbruch des Einfamilienhauses und Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit Tiefgarage auf dem ihr gehörenden Grundstück KTN __03 (396 m2; K.________, L.________-weg __01) ein. Im Dezember 2016 reichte die Bauherrschaft - nach vorangegangenen Projektänderungen - gemeinsam mit F.________ eine weitere Projektänderung ein, welche ein MFH mit Tiefgarage beinhaltete, welches sowohl auf dem Baugrundstück der Bauherrschaft wie auch des F.________ gehörenden Grundstückes KTN __02 (399 m2; K.________, L.________-weg __01) zu stehen kommen sollte. Das Grundstück KTN __02 schliesst nördlich ans Grundstück KTN __03 an und bildet mit diesem ein Rechteck (rund 20 m x 40 m) mit Längsseite in Nord-Süd-Richtung. Westlich der beiden Grundstücke verläuft der L.________-weg, eine Privatstrasse (KTN __04, 699 m2, im Alleineigentum einer Erbengemeinschaft). Die Grundstücke sind der Wohnzone 3 (W3) zugeordnet.
\n Nach weiteren Projektänderungen erteilte der Gemeinderat Lachen mit Beschluss (GRB) Nr. 235 vom 28. September 2017 die Baubewilligung unter verschiedenen Bedingungen, Auflagen und Vorbehalten. Das bewilligte Bauvorhaben misst rund 28 m x 10 m; der nördliche Teil (Länge von 11.84 m) ist um 2 m nach Westen versetzt. Das MFH umfasst acht Wohnungen, wovon sich je zwei im Erdgeschoss (EG = 1. Wohngeschoss), ersten Obergeschoss (1. OG = 2. Wohngeschoss), zweiten Obergeschoss (2. OG = 3. Wohngeschoss) sowie im Dachgeschoss (DG) befinden. Die Einfahrt in die Tiefgarage erfolgt vom L.________-weg her ungefähr in der Mitte des MFH. Im nördlichen Teil der Tiefgarage (Garage \"M.________\") waren acht Parkplätze vorgesehen, im südlichen (Garage \"D.________\") deren sieben, wovon ein Behindertenparkplatz, sowie vier weitere für externe Grundeigentümer bzw. Liegenschaften. Ein Besucher-/Behindertenparkplatz ist im Freien im Nordwestbereich von KTN __02 vorgesehen.
\n A.2 Am 27. August 2018 wurde die Verkleinerung der Tiefgarage (Reduktion des Längenmass um 2.5 m) um zwei Parkplätze in Richtung Süden (südlich an KTN __03 angrenzendes Grundstück KTN __08) im Meldeverfahren bewilligt. Die erforderlichen Motorfahrzeugabstellplätze für den Neubau konnten trotzdem ausgewiesen werden.
\n A.3 Nach einem Baustopp (GRB Nr. 307 vom 5.11.2018 in Bestätigung einer Präsidialverfügung vom 18.10.2018) wegen möglicher Abweichungen von den Bauplänen (betr. Kellerdecke Nord; Tiefgaragenzufahrtsrampe mit seitlicher Betonstützmauer/Schallschutzwand) reichte die Bauherrschaft am 28. Februar 2019 diesbezügliche Projektänderungspläne ein. Weitere Änderungen (Rasengittersteine [1] auf dem nördlichen Behindertenparkplatz sowie anstelle einer ursprünglich geplanten Grünrabatte [2]; verlängerte Tiefgaragenzufahrtsrampe [3]; veränderte Situation beim Hauszugang/Haustürvorplatz mit Stahlpodest [4]; behindertengerechter Hauszugang mittels Rampe und neuem Ruhepodest [5]; veränderte Lage des Hauszugangs über die Treppe sowie veränderte Lage des Containerplatzes / leicht veränderte Lage des zweiten Besucherparkplatzes entlang dem L.________-weg [6]) wurden vom Gemeinderat als geringfügige Änderungen eingestuft.
\n Gegen den Baustopp vom 18. Oktober 2018 erhoben die Bauherrschaft sowie F.________ am 8. November 2018 Beschwerde beim Regierungsrat.
\n A.4 Am 22. März 2019 fand eine Baukontrolle/Schlussabnahme des Bauteils \"M.________\" (Baute auf KTN __02) statt mit Ausnahme der vom Baustopp betroffenen Bauteile. Die Bauausführung wurde als gegenüber der Bewilligung in Ordnung beurteilt.
\n Mit GRB Nr. 89 vom 1. April 2019 hob der Gemeinderat den präsidial verfügten Baustopp vom 18. Oktober 2018 in Bezug auf die Kellerbetondecke der nordseitigen unterirdischen Baute sowie der Tiefgaragenzufahrtsrampe mitsamt dem seitlichen Abschluss (Stahlschwert) bzw. der Betonstützmauer entlang der Strasse L.________-weg auf (Disp.-Ziff. 1) und bewilligte die bereits ausgeführte Kellerdecke als auch die noch nicht fertig erstellte Tiefgaragenzufahrtsrampe mitsamt der seitlichen Betonstützmauer inklusive des geplanten Schallschutzelementes und inklusive der erforderlichen Absturzsicherung (Disp.-Ziff. 1.1). Die übrigen (geringfügigen) Projektänderungen wurden von der Bewilligung ausgeklammert; ihre Behandlung wurde auf den Zeitpunkt des Vorliegens der erforderlichen Stellungnahmen/Bewilligungen der externen Fachstellen N.________, sowie des kommunalen Feuerschauers der Gemeinde verschoben (Disp.-Ziff. 1.2).
\n Dieser GRB Nr. 89 vom 1. April 2019 wurde von der Bauherrschaft sowie von F.________ am 24. April 2019 ebenfalls beim Regierungsrat angefochten.
\n A.5 Mit Beschluss (RRB) Nr. 365/2019 vom 21. Mai 2019 wies der Regierungsrat die Beschwerden vom 8. November 2018 sowie vom 24. April 2019 ab, soweit er darauf eintrat. Die von der Bauherrschaft sowie von F.________ hiergegen am 21. Juni 2019 erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde hiess das Verwaltungsgericht mit VGE III 2019 119 vom 18. Dezember 2019 insofern teilweise gut, als die Verfahrenskosten für das gemeinderätliche Verfahren den Beschwerdeführern auferlegt worden waren. Im Übrigen wurde die Beschwerde, soweit darauf eingetreten wurde, abgewiesen.
\n B. Mit GRB Nr. 153 vom 14. Mai 2019 bewilligte der Gemeinderat die als geringfügig eingestuften Änderungen gemäss den von der Bauherrschaft am 28. Februar 2019 eingereichten Projektänderungsplänen (vgl. vorstehend lit. A.3) unter Vorbehalten. Diese betrafen namentlich den behindertengerechten Besucherparkplatz sowie den behindertengerechten Hauszugang und die Zugangsrampe. In diesem Zusammenhang wurde ein Detailplan zur Beurteilung der Machbarkeit sowie Einhaltung der SIA-Norm 500 (\"Hindernisfreie Bauten\") und ein bereinigter detaillierter Umgebungsplan verlangt. Am 2. August 2019 bzw. 9. Oktober 2019 reichten F.________ und die Bauherrschaft die geforderten Pläne ein.
\n Mit Schreiben vom 4. November 2019 informierte der kommunale Leiter Hochbau die Bauherrschaft, dass die kommunale Hochbaukommission den revidierten Umgebungsplan unter der Auflage, dass die Erholungsfläche gestützt auf Art. 39 Abs. 2 des kommunalen Planungs- und Baureglement (PBR) vom 29. September 1995 mit mindestens einem zweiten Spielgerät sowie mit mindestens zwei Sitzgelegenheiten auszurüsten sei, genehmigt habe.
\n C. Mit Schreiben vom 3. Februar 2020 liess A.________, Eigentümerin des nördlich an KTN __02 angrenzenden Grundstücks KTN __05 (397 m2, K.________; L.________-weg 1) beim Gemeinderat eine \"Anzeige und Gesuch um Beiladung\" einreichen. Sie stellte folgende Anträge:
\n 1. Es sei festzustellen, dass das Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage am L.________-weg __06 und __01 in Lachen in folgenden Bauteilbereichen formell rechtswidrig erstellt wurde:
\n a. Vordach beim Haupteingang;
\n b. Behindertenparkplatz in Tiefgarage, Teil O.________ [d.h. \"D.________\"];
\n c. Trennwand zum Balkon im ersten Wohngeschoss, Westseite, Teil O.________;
\n d. Zwei Autoabstellplätze, Nordseite;
\n e. Tiefgaragenzufahrtsrampe mitsamt dem seitlichen Abschluss (Stahlschwert) bzw. der Betonstützmauer inklusive Schallschutzelement und Absturzsicherung (Geländer);
\n f. Gehweg mit Randstein entlang der Strasse L.________-weg.
\n 2. Die Bauherren seien zu verpflichten, innert angemessener Frist ein nachträgliches Baubewilligungsgesuch einzureichen. (...).
\n 3. Es sei Vormerk zu nehmen, dass die Gesuchstellerin hiermit gegen das nachträgliche Baubewilligungsgesuch (gemäss vorstehender Ziffer 2) vorsorglich Einsprache erhebt.
\n 4. (…).
\n Des Weiteren wurden als vorsorgliche Massnahmen Nutzungsverbote beantragt betreffend
\n a) Keller, der anstelle des bewilligten Behindertenparkplatzes in der Tiefgarage, Teil O.________, erstellt worden sei;
\n b) Terrasse im Erdgeschoss, Westseite, Teil O.________;
\n c) Zwei Autoabstellplätze, Nordseite;
\n d) Tiefgaragenzufahrtsrampe.
\n D. Am 22. April 2020 fand die Baukontrolle/Schlussabnahme Umgebung statt; am 7. Mai 2020 erfolgte die Baukontrolle/Schlussabnahme des Vordachs. Beide Ausführungen wurden als bewilligungskonform beurteilt; eine zusätzliche Abnahme wurde hinsichtlich des Hausteils \"O.________\" für erforderlich erachtet.
\n Am 26. November 2020 fand die Baukontrolle/Schlussabnahme des Hausteils D.________ (KTN __03) statt. Es wurden Änderungen gegenüber der Bewilligung festgestellt und die Eingabe korrigierter Pläne, die Eingabe eines Projektänderungsgesuchs sowie eine zusätzliche Abnahme der Kanalisation für erforderlich erachtet.
\n Mit Schreiben vom 16. Dezember 2020 teilte die kommunale Hochbaukommission der Bauherrschaft mit, die Projektänderung weise wesentliche Abweichungen von den ursprünglich bewilligten Plänen auf. Durch die Veränderung der Raumeinteilung in praktisch allen Geschossen werde auch das äussere Erscheinungsbild sämtlicher Fassaden verändert. Der Bauherrschaft wurde Frist zur Einreichung eines vollständigen Baugesuchs zwecks nachträglicher Bewilligung im ordentlichen Verfahren angesetzt.
\n Mit Schreiben vom 15. Januar 2021 reichte die Bauherrschaft Projektänderungspläne ein und bestritt gleichzeitig die Notwendigkeit eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Am 2. März 2021 reichte die Bauherrschaft ergänzende/nachgebesserte Planunterlagen ein und bestätigte ihre Auffassung der Behandlung des nachträglichen Baugesuchs im vereinfachten Verfahren nach § 79 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987.
\n Mit Stellungnahme vom 25. März 2021 hielt A.________ im Wesentlichen an ihren mit Schreiben vom 3. Februar 2020 vorgebrachten Rügen (ohne Rüge betr. Vordach beim Haupteingang) fest und beantragte deren Rückbau (mit Ausnahme der zwei Autoabstellplätze, Nordseite). Festgehalten wurde auch am Antrag auf Erlass eines Nutzungsverbotes.
\n E. Im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2021 (S. ____) liess der Gemeinderat die bereits ausgeführte Projektänderung publizieren und öffentlich auflegen. Hiergegen liess A.________ am 7. Oktober 2021 Einsprache erheben mit den folgenden Anträgen:
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\n 1. Das Gesuch (…) sei abzuweisen.
\n 2. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, folgende nicht bewilligungsfähigen Bauteilbereiche innert angemessener Frist in den bewilligten Zustand zurückzubauen, insbesondere
\n a. Behindertenparkplatz in Tiefgarage, Rückbau Kellerabteil, Teil O.________;
\n b. Rückbau Trennwand zum Balkon im ersten Wohngeschoss, Westseite, Teil O.________;
\n c. Rückbau Tiefgaragenzufahrtsrampe mitsamt dem seitlichen Abschluss (Stahlschwert) bzw. der Betonstützmauer inklusive Schallschutzelement, Absturzsicherung (Geländer und zwei Sperrpfosten) inklusive Fahrbahn;
\n d. Strassenabschluss mit Randstein entlang der Strasse L.________-weg, Versetzung um 6 cm (auf die Grundstücksgrenze);
\n e. Rückbau Vordach inkl. Dachrinne beim Haupteingang;
\n f. Rückbau des Entrées zu beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss infolge FNZ Überschreitung;
\n g. Rückbau Nasszellen und Küchen in allen vier Wohnungen (Teil M.________).
\n 3. (Androhung der Ersatzvornahme).
\n 4. Es seien die beiden Bauherren unter solidarischer Haftung zu verpflichten, eine Ersatzabgabe nach Art. 34 Abs. 3 des kommunalen Baureglements für sämtliche Motorfahrzeugabstellplätze zu entrichten.
\n 5. (Kosten- und Entschädigungsfolgen).
\n Des Weiteren wurde unter anderem der prozessuale Antrag auf Erlass eines Nutzungsverbots (betreffend den Keller, die Terrasse im EG, die zwei Autoabstellplätze Teil M.________, sowie die gesamte Tiefgaragenzufahrt) gestellt bzw. erneuert.
\n F. Mit GRB Nr. 107 vom 16. Mai 2022 stellte der Gemeinderat erwägungsweise vorbemerkend fest, dass der Mehrfamilienhausteil L.________-weg __06, Grundstück Nr. __02 (MFH-Teil \"M.________\"), Lachen, von der Gemeinde Lachen abgenommen und damit festgestellt worden sei, dass dieser Hausteil der Baubewilligung entspreche (S. 5 Erw. 1). Der Gegenstand des Projektänderungsgesuchs wurde wie folgt zusammengefasst:
\n Untergeschoss: Beim vormals vorgesehenen Behinderten-Parkplatz neben der Heizung wurden vier Kellerabteile erstellt. lm Gegenzug sind neben den ursprünglich neben dem Veloraum geplanten Kellerräumen zwei Parkplätze (PP Nrn. 9 und 10) vorhanden.
\n Erstes, zweites und drittes Wohngeschoss: Die Raumaufteilung der Wohnungen wurde verändert, was dazu geführt hat, dass nach aussen sichtbar auch die Einteilung und Grössen der Fenster Veränderungen erfahren haben. Auf der Südfassade wurden zudem im zweiten und dritten Wohngeschoss die Längen der Balkone um je 1.50 m gekürzt.
\n Dachgeschoss: Die Raumaufteilung und die Anordnung der ostseitigen Dachflächenfenster wurden geändert. Auf der Südfassade wurde die ausladende Terrasse um 1.50 m verkürzt. Der Abstellraum bei der Südostecke des Hauses erfuhr eine Vergrösserung.
\n Der Gemeinderat beschloss was folgt:
\n 1. Die Einsprache von A.________ (…) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
\n 2. Die Projektänderungen beim Mehrfamilienhausteil L.________-weg __01, Lachen, Grundstück Nr. __03, gemäss Baugesuch Nr. 2015-0020-P8, werden nachträglich bewilligt.
\n 3. (Vorbehalte und Auflagen).
\n G. Gegen diesen GRB Nr. 107 (Versand am 18.5.2022) erhob A.________ mit Eingabe vom 13. Juni 2022 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz \"Beschwerde & Aufsichtsanzeige\" gegen einerseits F.________, G.________, H.________, I.________ und J.________ sowie anderseits die D.________ AG mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 107 des Gemeinderats Lachen vom 16.05.2022 betreffend das Gesuch mit der Nr. 2015-0020-P8 sei aufzuheben und es sei ein Bauabschlag zu verfügen.
\n 2. Die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, folgende nicht bewilligungsfähigen Bauteilbereiche innert angemessener Frist in den bewilligten Zustand zurückzubauen, insbesondere
\n a. Behindertenparkplatz in Tiefgarage, Rückbau Kellerabteil, Teil O.________;
\n b. Rückbau Trennwand zum Balkon im ersten Wohngeschoss, Westseite, Teil O.________;
\n c. Rückbau Tiefgaragenzufahrtsrampe mitsamt dem seitlichen Abschluss (Stahlschwert) bzw. der Betonstützmauer inklusive Schallschutzelement, Absturzsicherung (Geländer und zwei Sperrpfosten) inklusive Fahrbahn;
\n d. Strassenabschluss mit Randstein entlang der Strasse L.________-weg, Versetzung um 6 cm (auf die Grundstücksgrenze);
\n e. Rückbau Vordach inkl. Dachrinne beim Haupteingang;
\n f. Rückbau Nasszellen und Küchen in allen vier Wohnungen (Teil M.________).
\n 3. (Androhung der Ersatzvornahme).
\n 4. Es seien die beiden Bauherren unter solidarischer Haftung zu verpflichten, eine Ersatzabgabe nach Art. 34 Abs. 3 des kommunalen Baureglements für sämtliche Motorfahrzeugabstellplätze zu entrichten.
\n 5. (Kosten- und Entschädigungsfolgen).
\n Zudem wurden die folgenden prozessualen Anträge gestellt:
\n A. Den Beschwerdegegnern (je einzeln sowie gemeinsam) sowie den Bewohnern und Besuchern des Mehrfamllienhauses mit Tiefgarage am L.________-weg __06 und __01 in Lachen sei einstweilen und bis zum Rückbau (gemäss Rechtsbegehren Ziffer 2) ein Nutzungsverbot (betreten und befahren verboten) betreffend folgende Bauteilbereiche aufzuerlegen:
\n a. Keller, der anstelle des bewilligten Behindertenparkplatzes in der Tiefgarage, Teil O.________, erstellt wurde;
\n b. Terrasse im Erdgeschoss, Westseite, Teil O.________;
\n c. Zwei Autoabstellplätze, Teil M.________;
\n d. Gesamte Tiefgaragenzufahrt.
\n B. Für den Fall, dass die Beschwerdegegner und/oder die Bewohner und/oder die Besucher des Mehrfamilienhauses dem Nutzungsverbot (gemäss vorstehender litera B) nicht nachkommen, seien zulasten der Beschwerdegegner angemessene Vollstreckungsmassnahmen nach