\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

III 2023 197

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 22. April 2024

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

\n
\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien

A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________,

gegen

Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
\n

D.________ AG,
E.________ AG,

Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. F.________,

\n
\n
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Abbruch/Wiederaufbau einer Trafostation)

\n
\n Sachverhalt:
\n A. Die A.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) plant auf der Parzelle KTN __1 Lachen, G.________ (1'019 m2, im Eigentum der Gemeinde Lachen), den Abbruch und Neubau der Trafostation (H.________-platz __2) samt weiteren Räumen wie gedeckter Veloabstellraum für rund 30 Fahrräder und Lager-/Abstellflächen in der südlichen Ecke des Grundstückes. Das rund 25 m südöstlich des Zürichseeufers gelegene Grundstück befindet sich in der Kernzone 1 und im Gewässerschutzbereich Au. Das Baugesuch vom 7. September 2022 (Eingang bei der Gemeinde) wurde im kantonalen Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2022 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben die D.________ AG, Lachen, sowie die E.________ GmbH, Galgenen (je Miteigentümer an der nordöstlich ans Baugrundstück angrenzenden Parzelle KTN __3; nachstehend: Baugesuchgegnerinnen), Einsprache mit dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
\n Mit Gesamtentscheid (im Baugesuch B2022-0507) vom 20. März 2023 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung \"im Sinne der Erwägungen und unter den Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff.\" (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 95 vom 24. April 2023 wies der Gemeinderat die Einsprache unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE ab und erteilte die Bewilligung für den Abbruch und den Neubau der Trafostation mit Vorbehalten und Auflagen. Nachdem der Gemeinderat festgestellt hatte, dass im Beschluss der Ausstand des Gemeindepräsidenten sowie eines weiteren Mitgliedes des Gemeinderates nicht erwähnt worden war, widerrief er mit GRB Nr. 142 vom 12. Juni 2023 die Baubewilligung vom 24. April 2023 (Disp.-Ziff. 1) und erteilte sie erneut mit soweit ersichtlich ansonsten unverändertem Dispositiv.
\n B. Gegen diese Baubewilligung vom 12. Juni 2023 erhoben die Baugesuchgegnerinnen mit Eingabe vom 6. Juli 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den Anträgen auf Aufhebung der Baubewilligung und Abweisung des Baugesuchs für den Abbruch und Neubau der Trafostation unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 819/2023 vom 14. November 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss Nr. 142 vom 12. Juni 2023 der Vorinstanz 1 wird aufgehoben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanzen zurückgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- werden je zur Hälfte der Beschwerdegegnerin (Fr. 800.--) und der Gemeinde Lachen (Fr. 800.--) auferlegt. (…).
\n 3. Den Beschwerdeführerinnen wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte von der Beschwerdegegnerin (Fr. 500.--) und der Gemeinde Lachen (Fr. 500.--) zu tragen ist.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 819/2023 (Versand am 21.11.2023) erhebt die A.________ AG mit Eingabe vom 12. Dezember 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n I. Rechtsbegehren
\n 1. Der angefochtene Regierungsratsbeschluss (RRB Nr. 819/2023) sei aufzuheben und die Baubewilligung (Beschluss Nr. 142) der Vorinstanz 1 vom 12.06.2023 sei zu bestätigen.
\n 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.
\n II. Verfahrensanträge
\n 1. Es sei ein Augenschein vor Ort mit anschliessender öffentlicher Verhandlung durchzuführen.
\n 2. Es seien die vorinstanzlichen Akten beizuziehen.
\n E. Mit Eingabe vom 18. Dezember 2023 teilt das ARE seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung und Antragstellung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 19. Dezember 2023 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 16. Januar 2024 die Gutheissung der Beschwerde, die vollumfängliche Aufhebung des RRB Nr. 819/2023 vom 14. November 2023 sowie die Bestätigung der Baubewilligung vom 12. Juni 2023, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt) zulasten der Beschwerdegegnerinnen sowie des Kantons. Die Beschwerdegegnerinnen beantragen mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2024, die Beschwerde sei abzuweisen unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin.
\n F. Die Beschwerdeführerin teilt mit Schreiben vom 26. Februar 2024 ihren Verzicht auf eine Duplik mit.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1.1 Die bestehende Trafostation besteht gemäss der Sachverhaltsdarstellung im angefochtenen RRB (E. 1), die sich anhand der Planunterlagen (Plan-Nr. 202 Version A, Grundrisse/Schnitte/Fassaden, 1:100, vom 5.9.2022), den im WebGIS-SZ greifbaren Daten sowie mittels Google Street View verifizieren lässt, aus einem einstöckigen Gebäude mit den Abmessungen von rund 10 m auf 10 m entsprechend einer Grundfläche von rund 100 m2. Der südöstliche Gebäudeteil ist mit einem Walmdach (Firsthöhe von rund 6 m über gewachsenem Terrain) überdacht, die nordwestlichen und nordöstlichen Gebäudeteile weisen Flachdächer von unterschiedlichen Höhen (rund 2 m bzw. 3 m über gewachsenem Terrain) auf. Die Bereiche mit Flachdach und Walmdach nehmen je ungefähr die Hälfte der Grundfläche des gesamten Gebäudes ein. Dem nordwestlichen Flachbereich vorgelagert ist zudem ein (mit Wellblech) überdeckter Veloabstellplatz von rund 4 m (Südwest-Nordostausrichtung) auf 4.5 m.
\n 1.1.2 Der geplante Neubau misst 9.00 m (Südwest-Nordostausrichtung) auf 12.05 m und weist ein Flachdach auf. Im nordwestlichen Teil (6.00 m x 9.00 m) befindet sich die Trafostation, im südöstlichen Teil (6.05 m x 9.00 m) der Abstellraum für 30 Velos sowie ein Abstellraum und ein Lagerraum. Die Gebäudehöhe beträgt 3.55 m (Nordwestfassade) bis 3.66 m (Südostfassade). Das Volumen der Neubaute beträgt 525.61 m3 (Erdgeschoss [EG]: 409.94 m3; Untergeschoss [UG]: 64.26 m3) gegenüber 306.18 m3 der bestehenden Baute (UG: 50.225 m3; EG: 203.315 m3; 1. Obergeschoss [OG]: 52.64 m3; vgl. Plan-Nr. 202 Version A).
\n 1.2 Der Regierungsrat stellte im angefochtenen RRB fest (E. 4.), dass das geplante Flachdach gegen Art. 16 Abs. 2 des kommunalen Planungs- und Baureglements (PBR) vom 29. September 1995 verstosse, wonach in der Kernzone Steildachformen zu wahren sind. Das Bauvorhaben sei auch unter Berücksichtigung der Bestandesgarantie nicht bewilligungsfähig. Das bestehende Gebäude verfüge nämlich nur ca. zur Hälfte über ein Flachdach. Die andere Hälfte sei mit einem Steildach bzw. einem Walmdach versehen. Die Verdoppelung der heute bestehenden Flachdachfläche stelle eindeutig eine verstärkte Rechtsverletzung von Art. 16 Abs. 2 PBR dar (E. 4.2). Eine Ausnahmebewilligung sei weder von der Bauherrschaft beantragt worden noch habe der Gemeinderat eine solche in der Baubewilligung thematisiert (E. 5.1). Es sei nicht ersichtlich, weshalb Art. 16 Abs. 2 PBR bei einer \"technischen Kleinbaute\