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\n \n \n III 2023 28
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| \n Entscheid vom 28. Juli 2023
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Monica Huber-Landolt, Richterin
Irene Thalmann, Richterin
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| \n MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
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\n \n
| \n gegen
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\n \n
| \n \n \n - Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
\n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n - Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen,
\n \n - C.________ AG,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. D.________, \n | \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:\n
A. Am 25. Oktober 2021 reichte die C.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) beim Gemeinderat Wollerau ein Gesuch für den Rückbau der bestehenden Scheune und den Bau eines Terrassenhauses mit fünf Einheiten auf dem Grundstück KTN __01 (1'181 m2), E.________, Wollerau, ein. Das Grundstück liegt in einer Wohnzone für zwei Geschosse (W2). Im Süden, Westen und Norden grenzt es an die Landwirtschaftszone. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2021 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob A.________ als Eigentümerin des rund 60 m südwestlich des Baugrundstücks gelegenen Grundstücks KTN __02, das sich in der Landwirtschaftszone befindet, Einsprache. Am 11. November 2021 und am 3. Februar 2022 reichte die Bauherrschaft Projektänderungen und Ergänzungen ein.
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B. Mit Gesamtentscheid vom 31. März 2022 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen und wies die Einsprache aus kantonaler Sicht ab. Mit Beschluss (GRB) Nr. 2022.269 vom 8. August 2022 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt:
\n 1
Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich genau an die genehmigten Projektpläne vom 25.10.2021, bzw. vom 11.11.2021 und 3.2.2022 zu halten. Jede Änderung bedarf der Genehmigung der Bewilligungsbehörde.
\n
(...).
\n 2
Der kantonale Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 31.3.2022 liegt vor und bildet integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. Dessen Bedingungen und Auflagen sind zu beachten. Die vom Amt für Militär, Feuer- und Zivilschutz erhobene Ersatzabgabepflicht für 11 Schutzplätze wird durch die Fachstelle bei Baubeginn direkt in Rechnung gestellt.
\n 3
Die Einsprache von A.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. (…).
\n 4-16
(Baurechtliche und weitere Auflagen; Baufreigabe; Baubeginn; Gebühren und Kosten; Geltungsdauer; Rechtsmittelbelehrung; Mitteilung).
\n
C. Gegen diese Baubewilligung liess A.________ mit Eingabe vom 7. September 2022 beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
\n
D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 64/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…).
\n 3.
Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1200.-- zu bezahlen.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
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E. Gegen diesen RRB Nr. 64/2023 (Versand am 7.2.2023) erhebt A.________ mit Eingabe vom 28. Februar 2023 (Postaufgabe am 27.2.2023) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgendem Antrag:
\n Der Beschluss des Regierungsrates Nr. 64/2023 vom 31.01.2023 sei aufzuheben und es sei die Beschwerde von A.________ gegen die Baubewilligung gutzuheissen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen.
\n
F. Das ARE teilt mit Schreiben vom 2. März 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 7. März 2023, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen. Der Gemeinderat Wollerau beantragt am 23. März 2023 die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin stellt vernehmlassend am 22. Mai 2023 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. gesetzlicher MwSt) zulasten der Beschwerdeführerin.
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G. Mit Replik vom 24. Juli 2023 hält die Beschwerdeführerin an den mit der Beschwerde vom 28. Februar 2023 gestellten Anträgen fest.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1. Das etwa rechteckige Baugrundstück (rund 36 m in Ost-West-Ausrichtung und 33 m in Nord-Süd-Ausrichtung) befindet sich an einem gegen Süden geneigten Hang; der Höhenunterschied zwischen der Süd- und der Nordgrenze beträgt rund 10 m. Die Erschliessung erfolgt von Osten her über die E.________-strasse, die ihren Anfang bei der F.________-strasse nimmt, und den E.________-weg (Fortsetzung der E.________-strasse; in den Akten wird mehrheitlich nur die Bezeichnung \"E.________-strasse\" verwendet).
\n Das geplante Terrassenhaus (Mehrfamilienhaus MFH) besteht aus dem Garagengeschoss (Ebene 1) sowie den Ebenen 2 bis 4. Auf den Ebenen 2 und 3 sind je zwei Wohnungen geplant, auf der Ebene 4 eine Wohnung. In der Einstellhalle (Garage) sind 10 Parkplätze vorgesehen; hinzu kommen vier Besucherparkplätze westlich und östlich der Garageneinfahrt, welche sich an der Südostecke des Gebäudes befinden und in welche vom E.________-weg her eingefahren wird.
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2.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid unter anderem dargelegt, dass die Grenzabstände unter Berücksichtigung des Bundesgerichtsurteils
1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 (=
BGE 145 I 156) auch gegenüber der Landwirtschaftszone gewahrt bzw. genügend seien (Erw. 2.1 ff.). Die Grenzabstände seien planerisch ausgewiesen (Erw. 3). Klar sei auch, dass der revidierte Katasterplan vom 25. Januar 2022 als Entscheidungsgrundlage gedient habe (Erw. 3.2). Angesichts der sehr geringen Anzahl weiterer Wohnliegenschaften, welche neben dem Baugrundstück KTN __01 über die E.________-strasse erschlossen würden, und des Umstandes, dass die E.________-strasse eine Sackgasse sei, sei die vorinstanzliche Einschätzung, wonach für das Bauvorhaben eine genügende Erschliessung vorliege, nicht zu beanstanden (Erw. 4.2). Bezüglich eines Verkaufsstandes oder des Pilgerweges mache die Beschwerdeführerin keine substantiierten Angaben (Erw. 4.3). Die erforderlichen Sichtweiten seien eingehalten; ein verkehrstechnisches Gutachten erübrige sich (Erw. 4.4). Unbegründet sei die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht (Erw. 5).
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2.2.1 Die Beschwerdeführerin führt in ihrer Beschwerde aus, es gehe ihr zur Hauptsache um die Verkehrssicherheit auf der E.________-strasse (S. 3 f. Ziff. 1). Es fehle am Willen, aus früheren Fehlern im Zusammenhang mit der \"G.________-strasse\" zu lernen und die Bestimmungen des Baureglements durchzusetzen. Das Fehlen eines Trottoirs auf der E.________-strasse ab dem Strassengrundstück KTN __03 (d.h. beginnend rund 150 m vor dem Baugrundstück), obwohl es eine Vielzahl von überbauten Grundstücken erschliesse, belege dies. Zudem sei von der Lage und von der Parzellierung her eine künftige Siedlungsentwicklung augenfällig und denkbar in Richtung Westen. Weder aus dem kommunalen Erschliessungsplan noch aus dem zugehörigen Reglement ergäben sich Bestimmungen zur E.________-strasse und deren Gebiet (S. 4 f. Ziff. 2). Im Bereich der Bauparzelle betrage die Strassenbreite nur 3.20 m und nicht 4.50 m, wie vom Gemeinderat behauptet (S. 5 Ziff. 3). Eine Auflage betreffend Ausbau der Strassenbreite fehle. Der Regierungsrat habe sich der Feststellung des Gemeinderates ohne eigene Prüfung angeschlossen. Die Vorinstanzen hätten sich nicht dazu geäussert, dass die Bestimmungen zur (Fein-)Erschliessung auch auf den Bereich der Bauparzelle anwendbar seien. Die baureglementarischen Vorgaben an die Erschliessungsstrasse würden offensichtlich nicht eingehalten (S. 5 f. Ziff. 4; vgl. Replik S. 2 Ziff. 1). Mit einer Höchstgeschwindigkeit von 40 km/h könne die Verkehrssicherheit nicht garantiert werden. Ein Augenschein sei unabdingbar, um sich einen richtigen Eindruck verschaffen zu können. Die Vorinstanzen hätten keine Gründe genannt, welche im Bereich der Bauparzelle ein Abweichen von der geforderten Fahrbahnbreite mit Trottoir gemäss Art. 21 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 7. März 2010/28. Februar 2016 rechtfertigen würde. Ungenügend seien auch die Sichtwinkel (S. 7 Ziff. 5; vgl. Replik S. 3 Ziff. 2). Der revidierte Plan vom 25. Januar 2022 überzeuge nicht. Der Sichtwinkel gegen Osten werde durch das bestehende Gebäude auf KTN __04 offenkundig behindert. Eine Plausibilisierung mit eigenen Feldversuchen oder mittels Fachgutachten hätten die Vorinstanzen abgelehnt.
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2.2.2 An den weiteren im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgebrachten Rügen (betreffend Akten, Grenzabstände) hält die Beschwerdeführerin vor dem Verwaltungsgericht nicht mehr fest (Beschwerde S. 7 Ziff. 6).
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2.2.3 Die Rügen der Beschwerdeführerin konzentrieren sich vor Verwaltungs-gericht somit auf die Frage der rechtsgenüglichen Erschliessung. Diese ist nach der Auffassung der Beschwerdeführerin insbesondere wegen eines ungenügenden Strassenstandards sowie mangels hinreichend gewahrter Verkehrssicherheit nicht gegeben (vgl. auch Replik S. 4 f. Ziff. 3).
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3.1 Die Entscheidungsvoraussetzungen (§ 27 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974) sind gegeben. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, welche gegen ein Eintreten sprechen; solche werden auch von der Beschwerdegegnerin nicht beigebracht.
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3.2 Die Vorinstanz(en) ist/sind in der Baubewilligung und im angefochtenen Entscheid auf die wesentlichen Argumente der Beschwerdeführerin eingegangen. Die Überlegungen, von welchen sie sich leiten liessen, sind klar ersichtlich. Nicht erforderlich ist, dass auf jedes Argument eingegangen wird (vgl. Beschwerde S. 5 Ziff. 3). Die Begründungen waren entsprechend so abgefasst, dass die Beschwerdeführerin im Wissen um die Tragweite der Baubewilligung und des regierungsrätlichen Beschwerdeentscheides diese sachgerecht anfechten konnte. Dies hat sie denn auch getan. Den bundesgerichtlichen Anforderungen an die Begründungspflicht (vgl.
BGE 143 III 65 Erw. 5.2;
BGE 142 II 49 Erw. 9.2; Urteil BGer
1C_318/2019 vom 31.8.2020 i.Sa. H. vs. GR Wollerau Erw. 4) wird der angefochtene Entscheid (wie auch bereits die Baubewilligung) jedenfalls gerecht. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ist unbegründet.
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4.1.1 Land ist erschlossen, wenn unter anderem die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht (