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III 2023 30

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Entscheid vom 25. August 2023

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Monica Huber-Landolt, Richterin Dr.oec. Andreas Risi, Richter
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________,
B.________,
C.________,

Beschwerdeführer,
alle vertreten durch RA Dr.iur. D.________ und/oder
\n RA MLaw E.________,

gegen

Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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G.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch RA lic.iur. H.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. G.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind Gesamteigentümer des Grundstücks KTN __01, I.________, Gemeinde Freienbach, im Halte von 841 m2. Auf dem der Wohnzone W2 zugeordneten Grundstück befindet sich das Gebäude J.________ 04. Am 22. April 2022 (Eingang) reichte die Bauherrschaft beim Gemeinderat Freienbach ein Gesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) mit Erdsondenwärmepumpenanlage ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2022 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben neben einer Drittperson A.________, C.________ und B.________, Eigentümer der nördlich bzw. östlich des Baugrundstücks gelegenen und von diesem nur durch die Strassenparzellen KTN __02 bzw. KTN __03 getrennten Grundstücke KTN __05, __06 und __07, öffentlich-rechtliche Einsprache.
\n Am 13. Juni 2022 reichte die Bauherrschaft revidierte Pläne und ergänzende Unterlagen ein.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 17. August 2022 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache von A.________, C.________ und B.________ wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 273 vom 1. September 2022 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von A.________, B.________, C.________ und (…) wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 2. Die Bewilligung für den Abbruch und Neubau des Mehrfamilienhauses mit Erdsondenwärmepumpenanlage, KTN __01, J.________ 04, wird im Sinne der Erwägungen und mit nachfolgenden Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt:
\n 2.1-2.18 (…).
\n 3. (Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE, der Beurteilung der kommunalen Brandschutzfachstelle vom 9.6.2022, des Berichts der Procap vom 16.5.2022 sowie des Ergebnisses der abwassertechnischen Prüfung vom 30.5.2022).
\n 4. (Erteilung der Abbruchbewilligung unter Auflagen, Bedingungen und Vorbehalten).
\n 5.-8. (Beginn der Abbruch- und Bauarbeiten; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung).
\n C. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________, B.________ und C.________ mit Eingabe vom 28. September 2022 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Rechtsbegehren:
\n 1. Die mit Beschluss des Gemeinderats Freienbach vom 01.09.2022 erteilte Baubewilligung (Gesuch Nr. 2022-0069) sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
\n 2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten des Beschwerdegegners, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 65/2023 vom 31. Januar 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…).
\n 3. Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigung von Fr. 1200.-- zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) zu tragen ist.
\n 4. Der Gemeinde Freienbach wird eine Parteientschädigung von Fr. 600.-- zugesprochen, welche von den Beschwerdeführern (unter solidarischer Haftbarkeit) zu tragen ist.
\n 5.-7. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 65/2023 (Versand am 7.2.2023) erheben A.________, B.________ und C.________ mit Eingabe vom 28. Februar 2023 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 65/2023 des Regierungsrates vom 31.01.2023 (VB 205/2022) sei aufzuheben.
\n 2. Die mit Beschluss des Gemeinderats Freienbach vom 01.09.2022 erteilte Baubewilligung (Gesuch Nr. 2022-0069) sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern.
\n 3. Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 17.08.2022 sei aufzuheben.
\n 4. Eventualiter sei die Beschwerde gutzuheissen und die Angelegenheit an die Vorinstanz 2 [d.h. den Gemeinderat] zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
\n 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten des Beschwerdegegners, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.
\n F. Das ARE teilt mit Eingabe vom 2. März 2023 seinen Verzicht auf die Einreichung einer Vernehmlassung und Antragsstellung mit; ebenso erklärt das Sicherheitsdepartement am 7. März 2023 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung unter Festhalten an den Erwägungen des angefochtenen Entscheids. Die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) beantragen mit Beschwerdeantwort vom 23. März 2023, die Beschwerde sei abzuweisen und die angefochtenen Entscheide seien zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer unter Solidarhaft. Zudem wird der Verfahrensantrag auf Ausstand der Laienrichterin C.________ gestellt, ebenfalls unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt mit Vernehmlassung vom 23. März 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer und verweist auf die Erwägungen in den angefochtenen Entscheiden und seine Äusserungen vor dem Regierungsrat.
\n G. Mit Replik vom 9. Juni 2023 halten die Beschwerdeführer an den Rechtsbegehren gemäss der Beschwerde vom 28. Februar 2023 fest. Die Beschwerdegegner duplizieren mit Eingabe vom 16. Juni 2023. Die Vorinstanzen haben sich nicht mehr vernehmen lassen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Es versteht sich von selbst, dass die Beschwerdeführerin Ziff. 3, die vom Kantonsrat des Kantons Schwyz am 25. Juni 2020 zur nebenamtlichen Verwaltungsrichterin gewählt wurde, bei der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde nicht mitwirkt (vgl. Replik S. 5 Rz. 8). Die ordnungsgemässe Zusammensetzung des praxisgemäss in Dreierbesetzung urteilenden Spruchkörpers der Kammer III (vgl. § 15 des Justizgesetzes [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009) bleibt gewährleistet (zur Besetzung und Einsitznahme in den verschiedenen Kammern des Verwaltungsgerichts vgl. Amtsblatt Nr. 2 vom 13.1.2023 S. 93 ff.).
\n 2.1 Das von Süd nach Nord leicht abfallende Baugrundstück hat eine rechteckige Form, wobei die nördlichen Ecken (bzw. genauer: die nordwestliche und nordöstliche Ecke) abgerundet sind. Es misst rund 30 m (West-Ost) auf rund 28 m (Süd-Nord) (vgl. Plan-Nr. 21106-00, Kataster, vom 21.4.2022, 1:500). Das geplante MFH, dessen Grundriss die Form des Grundstückes übernimmt, misst rund 21.40 m (West-Ost) auf 19.80 m (Süd-Nord). Es umfasst ein Untergeschoss (UG), Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG) bzw. Attikageschoss (AG). Im UG sind neben Keller- und Technikräumen sowie Velo-/Kinderwagenbereich 04 Autoabstellplätze, davon zwei behindertengerechte, vorgesehen. Die Zufahrt in die (Tief-)Garage im UG, welches auf der Nordseite als EG in Erscheinung tritt (vgl. Plan-Nr. 21106-03-A, Schnitte und Fassaden, rev. 8.6.2022, 1:100), erfolgt von Norden her (J.________, KTN __02). Im EG sind je eine 4.5- und 3.5-Zimmer-wohnung sowie zwei 2.5-Zimmerwohnungen vorgesehen, im OG eine 3.5-Zim-merwohnung sowie zwei 2.5-Zimmerwohnungen, insgesamt also sieben Wohnungen. Die interne Erschliessung erfolgt über ein Treppenhaus sowie einen Lift. Der Hauptzugang (ins Treppenhaus, zum Lift) befindet sich auf der Nordseite im UG östlich der Zufahrt in die Tiefgarage (vgl. Plan-Nr. 21106-02-A, Grundrisse, rev. 8.6.2022, 1:100). Von den drei Wohnungen des OG führen Treppen auf das Flachdach, das in drei Teilbereichen als Terrasse für die drei Wohnungen ausgebildet werden soll (vgl. Plan Nr. 21106-DA-A3-A, Grundriss Dachausstieg, vom 8.6.2022, 1:100).
\n Die strassenmässige Erschliessung erfolgt ab der öffentlichen K.________-strasse über den L.________ und den J.________.
\n 2.2 Der Regierungsrat hat mit dem angefochtenen RRB einen Augenschein zwecks Feststellung des Strassenabstandes, fehlender Besucherparkplätze und fehlender Einordnung des Bauvorhabens ins Quartierbild als entbehrlich erachtet (Erw. 1). Er hat die bestehende Zufahrtsstrasse bzw. den J.________ als hinreichende Erschliessung zur Aufnahme des durch das Bauvorhaben generierten Verkehrs erachtet (Erw. 3). Er verneinte eine Gefährdung der Verkehrssicherheit infolge des Fehlens von Parkplätzen auf dem Baugrundstück für Besucher und Handwerker (Erw. 4). Nicht als stichhaltig erachtete der Regierungsrat die Rüge betreffend die Sichtweite auf dem J.________ in Richtung Westen (Erw. 5). Unbegründet sei auch die Argumentation, beim DG (AG) handle es sich um ein Vollgeschoss (Erw. 6). Nicht gefolgt werden könne auch den Rügen betreffend die Dimensionierung des Baukörpers und zu geringer Abstände gegenüber den Nachbargrundstücken. Die Einhaltung der Grössenmasse und Abstände entspreche unbestrittenermassen den baureglementarischen Vorgaben an die W2. Ein Verstoss gegen das Einordnungsgebot bestehe nicht; angesichts diverser unterschiedlicher Gebäudeformen und Gebäudegrössen mit unterschiedlichen Dachformen und -ausrichtungen sowie vielfältigen Fassadengestaltungen könne nicht von einem einheitlichen Einfamilienhausquartier die Rede sein (Erw. 7).
\n 2.3 Die Beschwerdeführer halten vor Verwaltungsgericht an ihren vor dem Regierungsrat vorgetragenen Rügen fest. Ein Augenschein sei unerlässlich, da nur dadurch klar werde, dass am J.________ weder ein \"Wendehammer\" noch genügend Platz für Besucher etc. bestehe. Der Mehrverkehr, der durch den geplanten Neubau mit sieben Wohneinheiten und elf Parkplätzen in der Tiefgarage unweigerlich aufkommen werde, trage zur Verschärfung der Problematik bei. Die Erschliessung hierfür sei ungenügend (S. 7 Rz. 14; vgl. S. 8 Rz. 16). Der Regierungsrat lasse ausser Betracht, dass die Nachmessungen der Beschwerdeführer betreffend den Strassenabstand von 3 m nicht anhand des Bauprofils, sondern aufgrund der durch die Bauherrschaft vorgenommenen Markierungen am Boden erstellt worden seien (S. 8 Rz. 15). Die nutzbare Dachterrasse führe zu einer unzulässigen Doppelgeschossigkeit des Attikageschosses. Damit sei gleichzeitig auch gesagt, dass die Gebäudehöhe ab Oberkante des Dachabschlusses zu messen sei, womit sie nicht mehr gewahrt werde (S. 9 Rz. 17 ff.). Die geplanten Dachausstiege seien verkleidet und bis zu 2.7 m hoch. Es seien Aufbauten, welche optisch den Eindruck eines weiteren Geschosses auf dem AG vermittelten; sie kämen in Gestalt eines regelrechten Turmbaus zu Babel daher (S. 10 f. Rz. 22 ff.). Mit der Frage der Einordnung setze sich der Regierungsrat zu wenig auseinander (S. 12 ff. Rz. 28 ff.). Der Aufbau auf dem DG mit den Ausstiegen zu den Terrassen sei einzigartig im Quartier und unpassend. Die Vorinstanzen übersähen, dass die Beschwerdegegner die Beanstandungen der Hochbaukommission, welche der Bauherrschaft bereits mit Schreiben vom 18. Mai 2022 mitgeteilt worden seien, auch in den überarbeiteten Planunterlagen nicht umgesetzt hätten; gerügt worden sei auch die Neuartigkeit der Dachausstiege über dem OG und die Nutzung der Dachflächen als Terrasse (S. 13 Rz. 32). Es bleibe auch dabei, dass die Sichtweite Richtung Westen nicht gewahrt sei und weder der J.________ noch das Strassengrundstück KTN __02 in westlicher Richtung unmittelbar in einem Wendehammer endeten. Die Einfahrten zu den Garagen der Anstösser seien zum Wenden ungeeignet und darüber hinaus viel zu schmal. Stattdessen wendeten alle Lastwagen und die örtliche Müllabfuhr in der Stichstrasse und führen rückwärts Richtung M.________. Aufgrund der knappen Platzverhältnissen hätten auch die bestehenden Bauten J.________ 09 und J.________ _10 um mehrere Meter zurückversetzt werden müssen, damit ein Vorplatz für Wendemanöver habe geschaffen werden können (S. 14 ff. Rz. 35 ff.).
\n 2.4 Was die eigenen Messungen des Strassenabstandes durch die Beschwerdeführer anbelangt, hat der Regierungsrat im angefochtenen RRB (Erw. 2 mit Verweis auf VGE III 2017 212 vom 23.2.2018 Erw. 3.3.2) dargelegt, massgebend seien die bewilligten Planunterlagen und nicht das Bauprofil. Nichts anderes gilt hinsichtlich der von der Bauherrschaft allenfalls vorgenommenen Markierungen (am Boden), denen keine andere Qualität als einem Bauprofil zugesprochen werden kann. Massgebend bleibt der planerisch ausgewiesene Abstand von 3 m (vgl. Situationsplan), der bei der Bauausführung zu beachten und bei der Baukontrolle/-abnahme zu prüfen sein wird.
\n 2.5 Analog zum vorinstanzlichen Verfahren kann ohne Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Untersuchungsgrundsatzes vom beantragten Augenschein abgesehen werden. Der Sachverhalt ist zum einen mit den aktenkundigen Plänen und Unterlagen hinreichend dokumentiert. Zum andern vermitteln die allgemein zugänglichen elektronischen Hilfsmittel einen rechtsgenüglichen Einblick in die bauliche Struktur des Quartiers und der Umgebung, in welche das Bauvor-haben zu liegen kommt (webGIS; Google Earth; vgl. Urteile BGer 1C_138/2014 vom 3.10.2014 Erw. 5.2; 1C_157/2016 vom 6.9.2016 Erw. 2.2 [i.Sa. P. c. GR Schwyz betr. Eruierung des gewachsenen Terrains]). Sie erlauben auch eine hinreichende Beurteilung der Einordnung der erst geplanten Baute; hierfür lässt sich aus einem Augenschein kein nennenswerter Mehrgewinn erzielen.
\n 3.1.1 Stein des Anstosses der Beschwerdeführer sind die zwei Dachausstiege auf die drei Terrassen des AG. Ein östlicher Aufbau führt zu einer nördlichen Terrasse (13.8 m2) und weist eine Grundfläche von 1.60 m (Nord-Süd) x 5.95 m (West-Ost). Südlich an diesen angebaut (mit Bündigkeit an der Ostseite) folgt ein Aufbau mit einer Grundfläche von 4.27 m x 3.57 m zu einer südlichen Terrasse (20.6 m2). Ein westlicher Aufbau zu einer westlichen Terrasse (17.6 m2) weist eine Grundfläche von 5.15 m x 1.60 m auf (vgl. Plan Nr. 21106-DA-A3-A Grundriss Dachausstieg, 1:100 vom 8.6.2022). Die Höhe der Ausstiege misst 2.70 m (vgl. Plan Nr. 21106-03-A, Schnitte und Fassaden, 1:100, vom 8.6.2022 rev.).
\n Die Beschwerdeführer wollen im DG/AG mit den beiden Aufbauten für die Ausgänge zu den Dachterrassen eine unzulässige Doppelgeschossigkeit bei einer Attika erkennen. Die habe auch zur Konsequenz, dass als Gebäudehöhe die Oberkante des Dachabschlusses des in den Plänen als Attika bezeichneten ersten Dachgeschosses gelte (Beschwerde S. 9 Rz. 20). Die beiden Dachaufbauten vermittelten den Eindruck eines weiteren Geschosses auf dem Attikageschoss (Beschwerde S. 10 f. Rz. 22 ff.; Replik S. 8 f. Rz. 23 ff.).
\n 3.1.2 Der Gemeinderat hat sich zu diesen Rügen - soweit ersichtlich - in der Baubewilligung nicht geäussert bzw. mangels einspracheweiser Geltendmachung nicht äussern müssen. Er hat sich zu den Dachausstiegen und der Nutzung der Dachfläche des DG bei der Beurteilung der Einordnung geäussert (Erw. 2). Das Gleiche gilt für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren.
\n 3.2.1 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses (