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III 2024 167
 
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Entscheid vom 23. Mai 2025
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Besetzung
Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
 
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
 
lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber
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Parteien
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  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
 
gegen
 
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  1. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ,
    4. \n
Vorinstanzen,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Abbruch EFH und Neubau MFH)
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\n Sachverhalt:
\n A. Am 31. Oktober 2023 reichten A.________ und B.________ ein Baugesuch für den Abbruch eines bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Autolift auf dem in der Wohnzone W2 gelegenen Grundstück Nr. 001.________, D.________strasse, in Lachen ein. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt (…) publiziert und in der Folge öffentlich aufgelegt. Innert der Frist von 20 Tagen gingen keine Einsprachen ein.
\n B.  Mit Kurzprotokoll der Sitzung vom 23. November 2023 (Versand: 5. Dezember 2023) teilte die Hochbaukommission der Gemeinde Lachen A.________ und B.________ mit, dass für das Bauvorhaben wegen fehlender Zonenkonformität keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne. Der Bauherrschaft wurde, unter gleichzeitiger Gewährung des rechtlichen Gehörs, die Einreichung einer Projektänderung empfohlen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2023 reichte die Bauherrschaft daraufhin eine Stellungnahme ein, mit der sie um einen Entscheid der Bewilligungsbehörde (Gemeinderat) ersuchte.
\n C. Mit Schreiben vom 22. Januar 2024 schlug der Gemeinderat Lachen A.________ und B.________ vor, einen begründeten Antrag für eine Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit der Zonenkonformität einzureichen. Daraufhin teilten A.________ und B.________ dem Gemeinderat Lachen mit Schreiben vom 29. Januar 2024 mit, dass sie das Baugesuch für reglements- und zonenkonform betrachten und den Gemeinderat entsprechend um Bewilligung des Baugesuchs ersuchen.
\n D. Mit Gesamtentscheid vom 31. Januar 2024 verfügte das ARE was folgt:
\n 1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch 44-23-125 von A.________, Lachen und B.________, Lachen wird im Sinne der Erwägungen und unter den Nebenbestimmungen der zuständige Stellen gemäss Kap. II. Ziffern 1. ff. erteilt.
\n 2. Vorbehalten bleibt die Baubewilligung der Gemeinde Lachen.  
\n Die Gemeinde wird eingeladen, die Empfehlungen der kantonalen Stellen (Kap. II. Ziffern 3. ff.) zu prüfen und allenfalls als Auflagen in die kommunale Baubewilligung aufzunehmen.
\n (3.-5. Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E.  Mit Beschluss Nr. 69 vom 20. März 2024 (Versand: 28. März 2024) verfügte der Gemeinderat Lachen gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 31. Januar 2024 was folgt:
\n 1. Bauentscheid
\n A.________, 8853 Lachen und B.________, 8853 Lachen, wird die Bewilligung für Abbruch EFH und Neubau MFH mit Autolift an der D.________strasse (Grundstück Nr. 001.________), 8853 Lachen, gemäss Baueingabe vom 31. Oktober 2023 nicht erteilt.
\n 2. Kantonale Bewilligung 
\n Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung, Postfach 1186, 6431 Schwyz, vom 31. Januar 2024 ist integrierender Bestandteil.
\n (3.-5. Gebühren und Kosten; Rechtsmittel; Zustellung).
\n F. Gegen diesen Beschluss Nr. 69 vom 20. März 2024 erhoben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 18. April 2024 fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz und stellten folgende Anträge:
\n 1. Die angefochtene Verfügung vom 20. März 2024 (Baugesuch Nr. 44-23-125) sei aufzuheben und es sei der Beschwerdegegner anzuweisen, den Beschwerdeführerinnen die Baubewilligung für den Neubau des Mehrfamilienhauses mit Autolift zu erteilen;
\n 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zugunsten der Beschwerdeführerinnen.
\n G. Mit Schreiben vom 26. April 2024 verzichtete das ARE auf eine Vernehmlassung, da der kantonale Gesamtentscheid vom 31. Januar 2024 in der Beschwerdeschrift vom 18. April 2024 nicht erwähnt bzw. von den in der Verwaltungsbeschwerde vorgebrachten Rügen nicht betroffen sei und mithin keine kantonalen Belange von der Verwaltungsbeschwerde betroffen seien. Der Gemeinderat Lachen beantragte mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2024, die Beschwerde kostenfällig abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf Aufforderung des Rechts- und Beschwerdedienstes des Sicherheitsdepartements vom 2. Juli 2024 reichte die Gemeinde Lachen mit Eingabe vom 17. Juli 2024 die kommunale Baubewilligung und den kantonalen Gesamtentscheid zu acht Bauprojekten ein, die A.________ und B.________ in ihrer Beschwerde als vergleichbar bezeichnet hatten. Dazu sowie zur Vernehmlassung vom 31. Mai 2024 äusserten sich A.________ und B.________ mit Stellungnahme vom 21. August 2024, mit der sie an den Anträgen gemäss Beschwerde vom 18. April 2024 festhielten.
\n H.  Mit Beschluss (RRB) Nr. 718/2024 vom 17. September 2024 entschied der Regierungsrat wie folgt:
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  1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
    2. \n
\n (2.-6. Kosten; Parteientschädigungen; Zustellungen).
\n I. Gegen diesen RRB Nr. 718/2024 (Versand: 24. September 2024) lassen A.________ und B.________ mit Eingabe vom 17. Oktober 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben. Sie stellen folgende Anträge:
\n 1. Der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Sache sei an den Regierungsrat zurückzuweisen zum Entscheid im Sinne der Erwägungen sowie zur Beurteilung der bisher nicht behandelten Rügen der Beschwerdeführerinnen in der Beschwerde vom 18. April 2024 (VB 87/2024);
\n 2. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu 8.1 % zugunsten der Beschwerdeführerinnen.
\n J. Das Sicherheitsdepartement und der Gemeinderat Lachen beantragen mit Vernehmlassungen vom 6. November 2024 bzw. 4. Dezember 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerinnen. Das ARE verzichtet mit Schreiben vom 24. Oktober 2024 auf eine Vernehmlassung, da die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 17. Oktober 2024 allein mit Rügen begründet sei, die nicht in die Zuständigkeit des ARE fallen.
\n Die Beschwerdeführerinnen verzichten mit Schreiben vom 20. Januar 2025 auf die Einreichung einer Replik mit der Begründung, dass die Beschwerdeantworten des Gemeinderats Lachen und des Sicherheitsdepartements des Kantons Schwyz keine Überlegungen enthalten würden, die sie mit ihren Eingaben im vor­instanzlichen Verfahren und mit ihrer Beschwerde vom 17. Oktober 2023 noch nicht richtiggestellt hätten.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs. Dabei handelt es sich um eine Rüge formeller Natur, die vorab zu beurteilen ist (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; Urteil BGer 1C_697/2021 vom 11.6.2024 E. 4). Zur Begründung machen die Beschwerdeführerinnen geltend, die Ausführungen des Regierungsrates in Erwägung 2.4.6 des angefochtenen Beschlusses, wonach bei der Wohnzone 3 und der Wohngewerbezone 2 keine vergleichbaren Sachverhalte vorliegen würden, seien nicht nachvollziehbar und auch nicht begründet. Die Beschwerdeführerinnen hätten im vorinstanzlichen Verfahren auf mehrere Bauten hingewiesen, die den für die Wohnzone 3 (Reiheneinfamilienhäuser und Wohnblöcke) und die Wohngewerbezone 2 (Einfamilien- und Doppel­einfamilienhäuser) geltenden Regeln nicht entsprächen. Der Wortlaut von Art. 19 Abs. 3 des Planungs- und Baureglements der Gemeinde Lachen vom 29. September 1995 (PBR; vom Regierungsrat mit RRB Nr. 161 vom 3.2.1998 genehmigt) gelte auch für die Wohngewerbezonen 2 und 3. Entsprechend lägen vergleichbare Sachverhalte vor. Der Regierungsrat verletze mit seiner lapidaren Verweisung auf die angeblich fehlende Vergleichbarkeit die Anforderungen an eine rechtsgenügliche Entscheidbegründung und damit das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerinnen (Beschwerde Rz. 18).
\n 1.2 Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach