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III 2024 192

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Entscheid vom 28. Juli 2025

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Besetzung	Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
	Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Karl Gasser, Richter
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien	Dr. A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
	gegen
	\n \n Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n C.________ und D.________, \n Beschwerdegegner, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________, \n

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Aufstockung eines Einfamilienhauses)

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Sachverhalt:
\n A. Am 28. Mai 2019 reichten C.________ und D.________ beim Gemeinderat Wollerau ein Baugesuch für die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf dem in der zweigeschossigen Wohnzone (W2a) liegenden Grundstück KTN _01 an der F.________strasse _02 in Wollerau ein. Der Gemeinderat Wollerau wies mit Beschluss Nr. 2020.162 vom 25. Mai 2020 die dagegen eingegangenen Einsprachen ab und bewilligte das Bauvorhaben unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Mit Beschluss Nr. 406 vom 15. Juni 2021 (VG-act. 6) hiess der Regierungsrat die dagegen eingereichten Verwaltungsbeschwerden (VB 143/2020 und VB 146/2020) gut und hob den Gemeinderatsbeschluss Nr. 2020.162 auf.
\n In der Folge reichten C.________ und D.________ am 5. Oktober 2021 ein neues Baugesuch für die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf dem Grundstück KTN _01 ein. Das Baugesuch wurde erneut publiziert (Abl 2021, S. ____) und öffentlich aufgelegt. Dagegen haben Dr. A.________, G.________ und H.________ sowie I.________ Einsprache erhoben. Der Gemeinderat Wollerau hat die Einsprachen mit Beschluss Nr. 2023.19 vom 23. Januar 2023 abgewiesen und die Baubewilligung erteilt. Die dagegen erhobenen Verwaltungsbeschwerden (VB 33/2023, VB 37/2023 und VB 38/2023) hat der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 471 vom 27. Juni 2023 (VG-act. 7) erneut gutgeheissen und die angefochtene Baubewilligung wiederum aufgehoben.
\n B. Am 9. August 2023 reichten C.________ und D.________ ein abermals überarbeitetes Baugesuch ein, das publiziert (Abl 2023, S. ____) und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen haben Dr. A.________ als Eigentümer des Nachbargrundstücks KTN _03, G.________ und H.________ als Eigentümer der Nachbargrundstücke KTN _04 und KTN _05 sowie I.________ als Eigentümerin einer Stockwerkeigentumseinheit (S ____) auf dem Grundstück KTN _06 wiederum Einsprache erhoben.
\n Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 18. April 2024 hat der Gemeinderat Wollerau mit Beschluss Nr. 2024.97 vom 6. Mai 2024 (Versand: 8. Mai 2024; GRB Nr. 2024.97) den Abbruch der bestehenden Bauteile und das Bauvorhaben mit Bedingungen und Auflagen genehmigt. Die gegen das Baugesuch erhobenen Einsprachen wies er ab.
\n C. Gegen den GRB Nr. 2024.97 reichten Dr. A.________ (VB 117/2024; Beschwerde I), I.________ (VB 118/2024; Beschwerde II) sowie G.________ und H.________ (VB 121/2024; Beschwerde III) je Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein. Dieser vereinigte die Verfahren und entschied mit Beschluss Nr. 816/2024 vom 5. November 2024 (Versand: 12.11.2024 [RRB Nr. 816/2024]) wie folgt:
\n 1. Die Beschwerden I, II und III werden insoweit teilweise gutgeheissen als die Baubewilligung mit folgenden Auflagen im Sinne der Erwägungen ergänzt wird:
\n - Im Untergeschoss ist beim \"Keller\" in der südwestlichen Gebäudeecke die Schiebetüre zum \"Korridor\" und eine Wand des kleinen abgetrennten Raumes zu entfernen oder alternativ die Fensterfläche des \"Kellers\" auf maximal 10% der Bodenfläche des \"Kellers\" (abzüglich der Bodenfläche des abgetrennten kleinen Raumes) zu verkleinern bzw. zuzumauern (vgl. E. 7.2).
\n - Die parallel zur Grenze gegenüber dem Nachbargrundstück KTN _03 verlaufende Stützmauer auf der Westseite des Baugrundstücks KTN _01 darf in Richtung Norden maximal bis zum Ende der bereits bestehenden und auf der Grenze zwischen den beiden Grundstücken verlaufenden Grenzmauer errichtet werden. Damit ist sichergestellt, dass die geplante Stützmauer nicht über die bestehende Grenzmauer hinausragt (vgl. E. 10.1).
\n 2. Im Übrigen werden die Beschwerden I, II und III abgewiesen.
\n [3.-7.: Verfahrenskosten, Parteientschädigungen, Rechtsmittelbelehrung, Zustellungen]
\n D. Gegen den RRB Nr. 816/2024 erhebt Dr. A.________ mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 (Postaufgabe gleichentags) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Er stellt folgende Anträge:
\n 1. Der Beschluss Nr. 816/2024 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 5. November 2024 und der Beschluss Nr. 2024.97 des Gemeinderates Wollerau vom 6. Mai 2024 samt kantonalem Gesamtentscheid vom 18. April 2024 seien aufzuheben.
\n 2. Dem Baugesuch der Beschwerdegegner vom 9. August 2023 \"Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses, Schwimmbad, F.________strasse _02, Wollerau, KTN _01\" publiziert im kantonalen Amtsblatt vom ____ 2023, sei die Baubewilligung zu verweigern.
\n 3. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
\n Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Der Gemeinderat Wollerau schliesst auf Abweisung der Beschwerde, während der Regierungsrat und das Amt für Raumentwicklung auf einen ausdrücklichen Antrag verzichten, an den Erwägungen des angefochtenen Entscheids allerdings festhalten. Im Zuge des weiteren Schriftenwechsels (Replik des Beschwerdeführers [VG-act. 22], Duplik der Beschwerdegegner [VG-act. 27]) halten die Parteien an ihren Anträgen fest.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Der Beschwerdeführer rügt vorab, der Regierungsrat hätte die Baubewilligung des Gemeinderats nicht \"heilen\