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III 2024 196
 
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Entscheid vom 18. Juni 2025
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Besetzung
Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
 
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
 
MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Wangen, Seestrasse 2, Postfach 264, 8855 Wangen SZ,
     
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
     
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
    4. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung: Reklame/Firmenanschrift)
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Sachverhalt:
\n A. Die A.________ AG (CHE-____) ist Eigentümerin des auf dem Grundstück KTN __01 in Wangen lastenden, selbständigen und im Grundbuch eingetragenen Baurechts (Grundstück KTN __02). Das Grundstück grenzt südlich unmittelbar an die Autobahn A3 und ist mit einem Wohn- und Gewerbehaus überbaut. Parallel zur Autobahn verläuft über das Grundstück eine nationalstrassenrechtliche Baulinie (vgl. VG-act. 12).
\n Im Gebäude auf dem Grundstück KTN __01 befindet sich ein Hotel, das von der C.________ GmbH (CHE-____; bis 31. Oktober 2023: D.________ GmbH) und der E.________ GmbH (CHE-____; bis 8. Mai 2024: ____ GmbH) betrieben wird (vgl. angefochtener Entscheid, E. 1; VG-act. 13-15). An der Westfassade des Gebäudes auf dem Grundstück KTN __01 sind auf der Höhe des zweiten Obergeschosses die Beschriftung \"y.ch\" und \"E.________\" sowie ein Logo angebracht. Die Beschriftung mit Logo weist eine Breite von ca. 6.80m und eine Höhe von ca. 2.90m auf. An der Südfassade sind weitere Beschriftungen angebracht, nämlich je zweimal die Schriftzüge \"y.ch\" und \"x.ch\" sowie zwei Logos. Diese Beschriftungen weisen eine Breite von ca. 9.50m und eine Höhe von ca. 1.40m auf. Von der Autobahn A3 sind die Beschriftungen insbesondere in Fahrtrichtung Chur sehr gut wahrnehmbar (vgl. angefochtener Entscheid, E. 1; RR-act. II/01 [Akten ARE, Reklamegesuch vom 27.7.2023]).
\n B. Am 27. Juli 2023 reichte die A.________ AG dem Gemeinderat Wangen ein nachträgliches Baugesuch für die bereits erstellten Beschriftungen ein. Das Baugesuch wurde am ____ 2023 im Amtsblatt publiziert (Abl 2023, S. ____) und öffentlich aufgelegt. Einsprachen gingen keine ein.
\n In der Folge teilte das Amt für Raumentwicklung (ARE) der A.________ AG mit, dass das Bauprojekt nicht bewilligt werden könne, und gewährte ihr das rechtliche Gehör. Daraufhin unterbreitete die A.________ AG dem ARE am 22. November 2023 eine Projektänderung, für die das ARE erneut keine Bewilligung in Aussicht stellen konnte. Weitere Unterlagen reichte die A.________ AG am 1. Februar 2024 zu den Akten.
\n C. Mit Gesamtentscheid vom 18. März 2024 entschied das ARE über das Baugesuch wie folgt:
\n 1. Die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch 49-23-126 der A.________ AG, F.________ wird im Sinne der Erwägungen verweigert.
\n 2. Zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind die ohne Baubewilligung angebrachten und aufgestellten Reklamen innert drei Monaten ab Rechtskraft dieser Verfügung im Sinne der Erwägungen zurückzubauen.
\n [3.-9.: Strafandrohung und Ersatzmassnahme, Eröffnung Gesamtentscheid, Vollzug Gemeinde, Verzeigung Staatsanwaltschaft, Gebühr, Rechtsmittelbelehrung, Zufertigung]
\n Mit Geschäft vom 25. April 2024 (Versand: 6.5.2024) hat der Gemeinderat Wangen das Baugesuch unter Eröffnung des kantonalen Gesamtentscheides des ARE vom 18. März 2024 ebenfalls abgelehnt und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet.
\n D. Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ AG am 23. Mai 2024 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Dabei beantragte sie im Wesentlichen die Aufhebung des Entscheids vom 25. April 2024 und des Gesamtentscheids des ARE vom 18. März 2024 sowie die Erteilung der Baubewilligung.
\n Mit RRB Nr. 831/2024 vom 13. November 2024 (Versand: 19.11.2024) wies der Regierungsrat die Beschwerde ab (Disp.-Ziff. 1) und auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- der Beschwerdeführerin (Disp.-Ziff. 2).
\n E. Mit Eingabe vom 4. Dezember 2024 erhebt die A.________ AG (Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrats Nr. 831/2024 vom 13. November 2024. Sie stellt folgende Anträge:
\n 1. Der angefochtene Beschluss des Regierungsrats Nr. 831/2024 vom 13. November 2024 sei vollumfänglich aufzuheben und demgemäss seien auch der Bauabschlag vom 24. April 2024 (Baugesuch-Nr. 49-23-126) einschliesslich des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 18. März 2024 aufzuheben; die Baubewilligung für die Firmenanschriften sei demgemäss zu erteilen.
\n 2. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer für das vorinstanzliche Verfahren sowie für das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht zu Lasten der Beschwerdegegner.
\n Der Regierungsrat und das ARE schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Wangen beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen reicht die Beschwerdeführerin am 10. Januar 2025 eine Replik ein.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Der angefochtene RRB betrifft eine Bewilligung gemäss