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III 2024 29
 
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Entscheid vom 27. Juni 2024
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Besetzung
lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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Parteien
Gemeinde Wollerau, handelnd durch den Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
\n Beschwerdeführerin,
 
gegen
 
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  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
    \n Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    \n Vorinstanzen,
    4. \n
  4. A.________,
    \n Beschwerdegegner,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
    5. \n
  5. C.________,
    \n Beigeladener,
    \n vertreten durch Rechtsanwältin MLaw D.________,
    6. \n
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: grosser Grenzabstand, Ausnahmebewilligung)
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Sachverhalt:
\n A. C.________ (nachstehend: Bauherrschaft) ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN _01 im Halte von 824 m2, E.________weg, Wollerau, das in der Wohnzone 2 (W2) liegt. Am 27. April 2023 reichte er beim Gemeinderat Wollerau ein Gesuch für den Ausbau des bestehenden Einfamilienhauses (EFH) zu einem Zweifamilienhaus (DFH) ein. Das Bauvorhaben umfasst zudem die Errichtung eines Carports und die Installation einer Photovoltaikanlage auf einer bestehenden Garage auf dem südöstlich angrenzenden Grundstück KTN _03 (173 m2, ebenfalls im Alleineigentum der Bauherrschaft). Das am 2. Mai 2023 ergänzte Bauprojekt wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2023 (S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhoben A.________, Eigentümer der westlich ans Baugrundstück anschliessenden Liegenschaft (KTN _02 [914 m2]), Einsprache. Am 17. Juli 2023 ergänzte die Bauherrschaft das Bauvorhaben.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 10. August 2023 (Baugesuch-Nr. 23-23-050) erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung (Disp.-Ziff. 1). Auf die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten (Disp.-Ziff. 2).
\n Unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE (Disp.-Ziff. 3) erteilte der Gemeinderat Wollerau die Baubewilligung mit Beschluss (GRB) Nr. 2023.214 vom 18. September 2023 wie folgt:
\n 1. Der Abbruch der bestehenden Bauteile wird mit Auflagen bewilligt. (…).
\n 2  Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. (…).
\n 3. (Gesamtentscheid des ARE; Ersatzabgabepflicht Schutzplätze).
\n 4.  Die beantragte Ausnahme, den grossen Grenzabstand auf der Südseite anzuordnen anstelle auf der nach Osten orientierten Längsfassade, wird gewährt.
\n 5.-6. (Abgeltung fehlende Parkplätze, Grundbucheintrag für Ausnützungsübertragung).
\n 7.  Die Einsprache von A.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 8.- 20. (Baurechtliche Auflagen, Allgemeine Auflagen, weitere Auflagen, Unterlagen Baufreigabe, Voraussetzungen Baubeginn, Gebühren und Kosten, Geltungsdauer der Baubewilligung, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung).
\n C. Gegen diese Baubewilligung erhoben A.________ mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 99/2024 vom 6. Februar 2024 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.  Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Beschluss Nr. 2023.214 des Gemeinderats Wollerau vom 18. September 2023 aufgehoben.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte der Gemeinde Wollerau (Fr. 750.--) und dem Beschwerdegegner (Fr. 750.--) auferlegt. (…).
\n 3.  Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte von der Gemeinde Wollerau (Fr. 500.--) und vom Beschwerdegegner (Fr. 500.--) zu tragen ist.
\n 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen RRB Nr. 99/2024 (Versand am 14.2.2024) erhebt die Gemeinde Wollerau mit Eingabe vom 29. Februar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz \"Behördenbeschwerde\" mit folgendem Antrag:
\n Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 99/2024 vom 6. Februar 2024 betreffend Baubewilligung für den Umbau Einfamilienhaus und Erweiterung zum Zweifamilienhaus, Carport, Photovoltaikanlage auf KTN _01, _03 und _04, E.________weg, Wollerau, sei aufzuheben und es sei dementsprechend der Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2023.214 vom 18. September 2023 zu bestätigen.
\n Unter Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegner.
\n F. Mit Vernehmlassung vom 12. März 2024 beantragt das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Der Beigeladene beantragt vernehmlassend am 21. März 2024 die Gutheissung der Beschwerde und die Bestätigung der gemeinderätlichen Baubewilligung vom 18. September 2023, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, evtl. des Kantons Schwyz. Das ARE teilt mit Schreiben vom 21. März 2024 seinen Verzicht auf materielle Ausführungen und/oder eine Antragstellung mit. Die Beschwerdegegner beantragen am 3. Mai 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
\n Die Beschwerdeführerin hat sich zu den Vernehmlassungen nicht geäussert.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Das bestehende Grundstück hat die Form eines Trapezes mit der Basis (längere Grundseite) auf der Ostseite (rund 41 m), der kürzeren Grundseite auf der Westseite (rund 33 m) sowie Schenkeln auf der Südseite (rund 20 m) und der Nordseite (rund 24 m). Das gegen Norden abfallende Grundstück weist von Süden nach Norden einen Höhenunterschied von bis maximal rund 12 m auf (Südostecke: 506 m.ü.M.; Nordostecke: 494 m.ü.M.).
\n Das bestehende Gebäude befindet sich ungefähr in der Mitte des Grundstückes; seine Längsseite (rund 15 m) ist Ost-West ausgerichtet, seine Schmalseite (rund 10 m [Westseite] und 12 m [Ostseite]) Nord-Süd. Es wahrt auf der West- und Ostseite je einen Grenzabstand von 4.00 m; im Norden beträgt der Grenzabstand (mindestens) 9.41 m und mehr, im Süden (mindestens) rund 12 m und mehr.
\n Der Neu-/Ausbau nimmt die westliche und östliche Begrenzung des bestehenden Hauses auf, greift aber nördlich (um rund 5.5 m) und südlich (rund 2 m) über die bestehenden Hausmauern hinaus. Auf der Ost- und Westseite bleibt der Grenzabstand also unverändert bei 4.00 m, auf der Nordseite beträgt er ebenfalls neu (mindestens) 4.00 m und auf der Südseite 10.82 m und mehr.
\n Geplant sind zwei praktisch gleich grosse 4.5-Zimmerwohnungen mit Nettoflächen von 161.4 m2 und 160.6 m2. Die Aufteilung erfolgt entlang der Längsmittelachse der Baute; die beiden Wohnungen sind nahezu symmetrisch (spiegelbildlich) geplant (Wohnungen Ost und West).
\n Im Nordbereich des Erdgeschosses (EG) sind je drei Zimmer geplant; im Südbereich des EG, der angesichts der Hanglage der Baute unterirdisch liegt, befinden sich je eine Dusche und ein Bad sowie Waschküchen und Technikräume/Keller. Kellerräume befinden sich ebenfalls im unterirdischen Untergeschoss (UG) unter dem Nordbereich des EG.
\n Über dem Nordbereich des EG befindet sich eine Terrasse, die sich über die ganze Gebäudebreite (rund 15 m) erstreckt und eine Tiefe von 5.45 m aufweist. Bergwärts (südlich davon) folgt das Obergeschoss (OG) mit dem Wohnbereich (im Nordteil) und Küche/Essen (im Südteil).
\n Der Eingang in die beiden Wohnungen befindet sich im OG in der Mitte der Längsseiten. Via das Entrée und eine \"Halle\" gelangt man zum Treppenhaus, welches ins darunter liegende EG und ins UG führt (vgl. Pläne Nrn. 255-002 Grundrisse/Kanalisation sowie 255-003 Fassaden & Schnitte, beide 1:100 und vom 24.4.2023).
\n 1.2.1 Der Gemeinderat führte in der Baubewilligung vom 18. September 2023 zu den Grenzabständen unter anderem aus, gegen Süden werde ein grosser Grenzabstand von mindestens 10.80 m vorgesehen. Erforderlich wäre aufgrund der Gebäudeabmessungen mit nach Osten/Westen orientierten Längsfassaden ein kleiner Grenzabstand von 4.00 m. Auf der West- und Ostseite werde jeweils ein Grenzabstand von 4.00 m ausgewiesen, was aufgrund der ausgewiesenen Gebäudehöhen jeweils dem kleinen Grenzabstand entspreche. Erforderlich wäre auf einer der Längsseiten ein grosser Grenzabstand von 8.00 m. Die Bauherrschaft beantrage eine Ausnahme bzgl. der Ausrichtung des grossen Grenzabstandes (E. 2.3). Unter Einhaltung der Bestimmungen gemäss Art. 36 Abs. 1 des kommunalen Baureglements (BauR) vom 7. März 2010 betreffend den grossen Grenzabstand könne das Grundstück bei einem Baubereich von einer maximalen Breite von rund 8.4 m an der Südfassade und rund 12.00 m an der Nordfassade nicht sinnvoll neu bebaut werden, und werde die Bebaubarkeit erheblich eingeschränkt; diese bebaubare Breite wäre selbst unter Beibehaltung des Bautyps EFH als äusserst knapp anzusehen, weshalb ein Härtefall zu erkennen sei. lnsbesondere könne keine Verdichtung im Sinne einer zusätzlichen Wohneinheit generiert werden; an einer Verdichtung bestehe jedoch ein öffentliches Interesse. Der grosse Grenzabstand solle deshalb von der Ostseite auf die Südseite verlegt werden. Die Zustimmung des betroffenen Grundeigentümers von KTN _04 auf der Ostseite liege vor, womit keine wesentlichen privaten lnteressen tangiert würden. Mit der Anordnung des grossen Grenzabstandes nach Süden könne eine bessere Lösung erzielt werden. Die beantragte Ausnahme könne in Aussicht gestellt werden (E. 2.7 i.V.m. E. 2.13).
\n 1.2.2 Der Regierungsrat konnte der gemeinderätlichen Argumentation nicht folgen und keine Ausnahmesituation erkennen (angefochtener RRB E. 4.1 ff.).
\n 1.3 Der Gemeinderat macht eine unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhaltes sowie eine unrichtige Rechtsanwendung durch den Regierungsrat geltend (Beschwerde S. 2 Ziff. 2.3).
\n Er führt aus, die Bauherrschaft beabsichtige, im Rahmen des Ersatzes des bestehenden EFH durch ein DFH eine bauliche Verdichtung herbeizuführen. Das Grundstück weise grundsätzlich das Potenzial für eine solche Verdichtung auf, ohne dass dadurch die Zonenvorschriften tangiert würden oder künftige Anpassungen des kommunalen Baureglements bezüglich der Verdichtung abzuwarten wären. Eine möglichst landschonende, verdichtete Bauweise sei als Grundsatz im Raumplanungsgesetz verankert. Aufgrund der Parzellenabmessungen führe die seitliche Anordnung des grossen Grenzabstandes von mindestens 8.00 m dazu, dass lediglich noch eine bebaubare Breite von maximal ca. 10.00 m im Bereich des Projektperimeters verbleibe; dies allerdings nur, wenn eine Gebäudelänge von maximal 20.00 m nicht überschritten werde, was keine verdichtete Bauweise erlaube. Durch die beschränkte Breite müssten die beabsichtigten zwei Wohneinheiten grundsätzlich über- bzw. hintereinander statt nebeneinander angeordnet werden, was zwangsläufig dazu führe, dass die in der Bauzone W2 zulässige Gebäudelänge möglichst ausgenützt werden müsse.
\n Unter Einhaltung von kleinen Grenzabständen auf der Nord- und Südseite sei aufgrund der Parzellengrösse eine maximale Gebäudelänge von ca. 27.30 m realisierbar. Diese Gebäudelänge bedinge jedoch, dass ein Mehrlängenzuschlag auf den Längsseiten von je einem Viertel der über 20.00 m betragenden Gebäudelänge beim ordentlichen Grenzabstand berücksichtigt werden müsste. Die bebaubare Breite verringere sich dadurch auf noch ca. 8.30 m an der Nordfassade und ca. 4.60 m auf der Südseite. Weiter müsste gleichzeitig mit einer Erhöhung der Gebäudehöhe gerechnet werden, welche im strittigen Projekt lediglich 4.12 m an der Westfassade betrage. Zulässig sei unter Berücksichtigung der privatrechtlichen Baubeschränkung eine Gebäudehöhe von 6.00 m. Diese sehr schmale, lange und in der Höhe abgestufte Baute vergrössere die Ansicht der West- und Ostfassade um ca. 80 % (bewilligt 75 m2, erweitert 135 m2). Auf der Westseite (KTN _02) führe die weiterhin mögliche Anordnung des kleinen Grenzabstandes auch unter Berücksichtigung eines Mehrlängenzuschlages nicht zu einer Verbesserung der Situation, sondern entgegen der Ansicht des Regierungsrates zu einer sehr viel schlechteren, da beinahe mit einer Verdoppelung der Fassadenfläche zu rechnen wäre. Gegenüber KTN _04 auf der Ostseite falle dieses Szenario zwar weniger gravierend aus; von einem positiveren Ergebnis könne jedoch auch nicht ausgegangen werden. Diese beschränkte Bebaubarkeit bei Einhaltung der baureglementarischen Grenzabstände im Sinne des angefochtenen RRB sei als Härtefall zu betrachten, womit der Ausnahmetatbestand von § 73 Abs. 1 lit. a des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 erfüllt sei.
\n Nachdem die Hauptausrichtungen der Wohnräume beider Wohneinheiten gegen Norden resp. Süden angeordnet seien, rechtfertige auch dieser Umstand die Verlegung des grossen Grenzabstandes auf die Südseite. Mit der gewährten Ausnahme werde demnach nicht nur für das Grundstück KTN _01, sondern auch für die umliegenden Grundstücke KTN _02, KTN _04 und KTN _05 eine bessere Lösung erzielt, womit auch der Ausnahmetatbestand gemäss