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III 2024 3

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Entscheid vom 27. März 2024

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt MLaw B.________,

gegen

Gemeinderat Unteriberg, Waagtalstrasse 27,
\n Postfach 46, 8842 Unteriberg,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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C.________,
\n Beigeladene,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung mit Rückbaurevers)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) ist Eigentümer des Grundstückes KTN __01, D.________, E.________, Gemeinde Unteriberg, im Halte von 19'094 m2. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone. Darauf befinden sich unter anderem das Wohnhaus D.________ 3 (Nr. __02) sowie Ökonomiegebäude (Nrn. __03, __04 und __05). An dieses Grundstück grenzt östlich die Parzelle KTN __06 (294'428 m2), die sich im Eigentum des F.________ befindet, und im Süden die Parzelle KTN __07 (29'339 m2), die der C.________ gehört.
\n Mit Eingabe vom 10. März 2020 ersuchte die Bauherrschaft den Gemeinderat Unteriberg um die Erteilung der Baubewilligung für einen Remisenanbau. Damit soll die bestehende Remise mit einer Grundfläche von 18.00 m x 10.54 m entlang der Ostgrenze des Baugrundstückes Richtung Süden um 9.00 m verlängert werden entsprechend einer Vergrösserung um 94.86 m2. Die Remise dient gemäss der Begründung des Baugesuchs (Baugesuch Formular Z10 \"Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen\" S. 2 mit Beilage) als \"maschinell befahrbarer Futterlagerraum für Grossballen / Anbaugeräteunterstand für Fahrzeughöhe bis 4 m aktuell maximale Höhe von 3.2 m / Verbesserung Landschaftsbild, da weniger Anbaugeräte im Freien stehen / Somit längere und nachhaltige Lebensdauer der Anbaugeräte\".
\n Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2020 (S. ___) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob das F.________ am 27. März 2020 öffentlich-rechtliche Baueinsprache mit dem Antrag auf Verweigerung der Baubewilligung. Diese Einsprache betraf den Grenzabstand, einen fehlenden Eintrag im Grundbuch für ein Näherbaurecht sowie die Befürchtung einer längerfristigen Zweckentfremdung des Remisenanbaus. Ende 2022 schlossen die Bauherrschaft und das F.________ einen Dienstbarkeitsvertrag betreffend ein Näherbaurecht mit ungleicher Grenzabstandsverteilung ab für eine \"Halle mit Anbau\" auf dem Baugrundstück sowie ein Überbaurecht für ein Vordach. Hierauf zog das F.________ die Einsprache am 27. Januar 2023 zurück.
\n B.1 Mit Gesamtentscheid (Baugesuch-Nr. B2020-0288) vom 6. Februar 2023 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter den Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen (Disp.-Ziff. 1). Disp.-Ziff. 3 lautet wie folgt:
\n Nach Rechtskraft dieser Verfügung lässt das AFL [Amt für Landwirtschaft] auf Kosten des Bewilligungsempfängers folgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken:
\n Fällt die landwirtschaftliche Nutzung des neuen Remisenanbaus weg, ist diese[r] zu beseitigen und der Gebäudestandort zu rekultivieren.
\n B.2 Mit Beschluss (GRB Nr. 2023-0097) vom 21. März 2023 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n Der Gemeinderat beschliesst:
\n 1. (Abschreibung der Einsprache des Klosters)
\n 2. Die baurechtliche Bewilligung für den Anbau der Remise der Liegenschaft (…) wird aufgrund der eingereichten Unterlagen und im Sinne der Erwägungen mit folgenden Auflagen und Bedingungen im ordentlichen Verfahren erteilt:
\n 1. Rechtsgrundlagen
\n Folgende Rechtsgrundlagen bilden integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung:
\n - (…)
\n - Gesamtentscheid Nr. 2020-0288 des kantonalen Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023
\n 2. (Planunterlagen)
\n 3. Auflagen der Gemeinde
\n 3.1 Die Auflagen (Nebenbestimmungen) und Bedingungen des kantonalen Gesamtentscheids Nr. B2020-0288 vom 6. Februar 2023 sind unbedingt zu beachten und einzuhalten.
\n 3.2 (…).
\n 4.-10. (Technische Auflagen; Abnahmen und Kontrollen; Nachführung der Vermessung; Gültigkeit der Baubewilligung; Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Mitteilung).
\n B.3 Der Gemeinderat hatte bereits zuvor mit Schreiben vom 8. Februar 2023 den Gesamtentscheid des ARE der Bauherrschaft zugestellt, verbunden mit dem Hinweis, dass die Baubewilligung der Gemeinde noch hängig sei.
\n C.1 Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 6. Februar 2023 liess die beanwaltete Bauherrschaft mit Eingabe vom 23. Februar 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen (Verfahren VB 41/2023):
\n 1. Es sei Ziff. 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziff. 1 lit. a einzuhalten sind.
\n 2. Es sei Ziff. 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 20223 aufzuheben.
\n 3. (Kosten- und Entschädigungsfolgen).
\n Hierauf wies der Rechts- und Beschwerdedienst des Sicherheitsdepartements den Gemeinderat mit Schreiben vom 24. Februar 2023 an, umgehend über das Baugesuch zu entscheiden. Gleichzeitig sistierte er das Verfahren bis zum Entscheid des Gemeinderates über das Baugesuch.
\n Nach Ergehen der Baubewilligung stellte der Rechts- und Beschwerdedienst mit Schreiben vom 24. März 2023 der Bauherrschaft anheim, die Beschwerde zurückzuziehen oder während laufender Rechtsmittelfrist zu ergänzen.
\n C.2 Mit Verwaltungsbeschwerde vom 11. April 2023 an den Regierungsrat liess die Bauherrschaft folgende Anträge stellen (Verfahren VB 76/2023):
\n 1. Verfahrensantrag: Es sei das Verfahren Nr. VB 41/2023 mit vorliegendem Verfahren zu vereinigen.
\n 2. Es sei Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind.
\n 3. Es sei Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 aufzuheben.
\n 4. Es sei Ziffer 3.1 des Beschlusses GRB Nr. 2023-0097 des Gemeinderats Unteriberg vom 21. März 2023 über die Baubewilligung des Baugesuchs Nr. UY08-2020 insoweit aufzuheben, als dass in Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 erwähnten Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind und als dass Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 einzuhalten ist.
\n 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Vorinstanzen 1 und 2, eventualiter zu Lasten der Vorinstanz 1, subeventualiter zu Lasten der Vorinstanz 2.
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 928/2023 vom 12. Dezember 2023 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1. Die Beschwerden I und II werden abgewiesen.
\n 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dessen Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet.
\n 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.
\n (4.-5. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n E. Gegen diesen Beschluss (Versand am 19.12.2023) lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 8. Januar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Es sei in Gutheissung der Beschwerde der Entscheid Nr. 928/2023 (VB 41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des Kantons Schwyz vollumfänglich aufzuheben und es sei:
\n 1.1. Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 insoweit aufzuheben, als dass für die Erteilung der Baubewilligung die Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind.
\n 1.2. Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 aufzuheben.
\n 1.3. Ziffer 3.1 des Beschlusses GRB Nr. 2023-0097 des Gemeinderats Unteriberg vom 21. März 2023 über die Baubewilligung des Baugesuchs Nr. UY08-2020 insoweit aufzuheben, als dass in Ziffer 1 des Dispositivs des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 erwähnten Auflagen und Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen gemäss Kap. II Ziffer 1 lit. a einzuhalten sind und als dass Ziffer 3 des Dispositivs des Gesamtentscheids des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 betreffend das Baugesuch Nr. B2020-0288 des Amtes für Raumentwicklung vom 6. Februar 2023 einzuhalten ist.
\n 2. Eventualiter zu Rechtsbegehren Ziff. 1 sei in Gutheissung der Beschwerde der Entscheid Nr. 928/2023 (VB 41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des Kantons Schwyz vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen.
\n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt), inkl. Neuverteilung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten gemäss Dispositivziffer 2 und Parteientschädigung gemäss Dispositivziffer 3 des Entscheids Nr. 928/2023 (VB 41/2023 & 76/2023) des Regierungsrats des Kantons Schwyz, zu Lasten des Staates.
\n F. Das Bauamt der Gemeinde Unteriberg verzichtet mit Schreiben vom 15. Januar 2024 sinngemäss auf eine Vernehmlassung. Sie beantragt einzig, es seien ihr keine Verfahrens- und Entschädigungskosten aufzuerlegen, da sie keinen Einfluss auf die Entscheide des ARE habe. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers und verweist hauptsächlich auf die Erwägungen des angefochtenen RRB. Das ARE beantragt vernehmlassend unter Bezugnahme auf einen Mitbericht des AFL vom 26. Januar 2024 (sowie unter Bezugnahme auf seine Vernehmlassung vom 11.5.2023 samt Mitbericht des AFL im Verwaltungsbeschwerdeverfahren sowie einen Amtsbericht des AFL vom 13.6.2023) die Abweisung der Beschwerde aus kantonaler Sicht. Die C.________ als Beigeladene hat sich nicht vernehmen lassen.
\n G. Der Beschwerdeführer reichte keine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen ein.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB eine Verletzung der Begründungspflicht verneint. Das ARE bzw. das AFL habe im Verwaltungsbeschwerdeverfahren eine kurze, aber ausreichende Begründung geliefert. Daraus sei ersichtlich, von welchen Überlegungen sie sich bei der Anordnung der Rückbauverpflichtung (Revers) habe leiten lassen (E. 3.3).
\n Die Grösse des Remisenanbaus könne auf die Betriebsgrösse (landwirtschaftliche Nutzfläche von 29.32 ha, Tierbestand von 31.1 Grossvieheinheiten [GVE] Rindvieh und Standardarbeitskraft [SAK] von 1.53) abgestimmt bzw. als betriebsnotwendig eingestuft werden. Gegen die erteilte Baubewilligung wehre sich der Beschwerdeführer nicht (E. 4).
\n Baugesuchsteller, deren Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen genügten, hätten grundsätzlich Anspruch auf Baubewilligungen ohne Auflagen und Nebenbestimmungen. Gleichwohl sei es unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, Baubewilligungen mit Auflagen und Bedingungen zu verbinden; diese müssten zudem verhältnismässig sein (E. 5.1 f.).
\n Mit