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\n \n \n III 2024 44
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| \n Entscheid vom 28. Oktober 2024
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Dr.oec. Andreas Risi, Richter
lic.iur. Karl Gasser, Richter
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| \n MLaw Fiona Schuler, a.o. Gerichtsschreiberin
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\n \n \n Parteien
| \n 1. A.________,
2. B.________, bestehend aus
2.1 A.________,
2.2 C.________,
beide ________
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________,
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| \n gegen
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| \n 1. Gemeinderat Lachen, Alter Schulhausplatz 1, Postfach 263, 8853 Lachen SZ,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________,
2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,
4. F.________ AG,
\n Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. G.________,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Abbruch/Neubau Mehrfamilienhaus)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ ist Grundeigentümer der Liegenschaft KTN ________01, ________X. Mit Baueingabe vom 21. Juli 2022 (Baugesuch Nr. 2022-0046) ersuchte A.________ um die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 5 Wohnungen, Tiefgarage, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und Pool im Attikageschoss. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr.________ publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob neben anderen die F.________ AG (Grundeigentümerin an der südlich des Baugrundstückes grenzenden Liegenschaft KTN ________02, ________Y) am 6. September 2022 Einsprache.
\n Am 16. Dezember 2022 reichte A.________ ein abgeändertes Baugesuch, bzw. angepasste Projektpläne ein. Die Einsprecherin äusserte sich dazu am 13. Januar 2023 und hielt an ihrer Einsprache fest.
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B. Gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14 Februar 2023 erteilte der Gemeinderat Lachen A.________ mit Beschluss (GRB) Nr. 82 vom 24. April 2023 die Baubewilligung und wies die Einsprache der F.________ AG ab.
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C. Gegen diesen GRB Nr. 82 vom 24. April 2023 erhob die F.________ AG am 11. Mai 2023 Beschwerde beim Regierungsrat und machte geltend, dass der Gemeinderat Lachen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 nicht zusammen mit dem Bauentscheid eröffnet habe. Der Gemeinderat Lachen widerrief mit Beschluss (GRB) Nr. 118 vom 15. Mai 2023 die Baubewilligung vom 24. April 2023, wies die Einsprache der F.________ AG ab und hiess das Baubewilligungsgesuch gut. Er stellte die neue Baubewilligung samt Gesamtentscheid des ARE mit Schreiben vom 22. Mai 2023 der F.________ AG zu.
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D. Gegen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 und den GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 erhob die F.________ AG am 7. Juni 2023 Beschwerde beim Regierungsrat und verlangte die Abweisung des Baugesuchs. Es folgte ein doppelter Schriftenwechsel.
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E. Am 17. Juli 2023 reichte das B.________ (mit den Konsorten A.________ und C.________) dem Gemeinderat Lachen ein nahezu identisches zweites Baugesuch (Baugesuch Nr. 44-23-077) für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage und Pool auf der Liegenschaft KTN ________01, ________X ein. Dieses Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. 29 vom 21. Juli 2023 (S. 1609) öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhob die F.________ AG wiederum Einsprache mit dem Antrag auf Abweisung des Baugesuchs.
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F. Das ARE erteilte mit Gesamtentscheid vom 10. November 2023 die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen. Mit Beschluss (GRB) Nr. 276 vom 27. November 2023 erteilte der Gemeinderat Lachen die Baubewilligung unter Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt:
\n 1.
Einsprachen
\n 1.1
Die Einsprache der F.________ (…) wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
\n 2.
Bauentscheid
\n 2.1
Der Bauherrschaft wird die Bewilligung für an der________, gemäss überarbeiteter Baueingabe vom 3 unter nachfolgenden Bestimmungen erteilt.
\n 2.2
(Hausnummerzuteilung)
\n 2.3
(Allgemeine Baubedingungen)
\n 4-10
(Kantonale Bewilligung, Auflagen und Nebenbestimmungen, Kosten, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung).
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G. Gegen diesen GRB Nr. 276 vom 27. November 2023 erhob die F.________ AG mit Eingabe vom 14. Dezember 2023 Beschwerde beim Regierungsrat mit folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss des Gemeinderates Lachen Nr. 276 vom 27.11.2023 sei aufzuheben.
\n 2.
Der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 10.11.2023 (Baugesuch-Nr.44-23-077) sei aufzuheben.
\n 3.
Auf das Baugesuch für das Grundstück GBN ________01, ________X, gemäss Publikation im Amtsblatt des Kantons Schwyz vom 21.07.2023 sei nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen.
\n 4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
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H. Mit Beschluss (RRB) Nr. 182/2024 vom 5. März 2024 vereinigte der Regierungsrat beide Beschwerden (beide Baugesuche [Nr. 2022-0046 und Nr. 44-23-077]) und entschied wie folgt:
\n 1.
Die Beschwerden I und II werden gutgeheissen und die angefochtenen Beschlüsse Nr. 118 und Nr. 276 der Vorinstanz 1 vom 15. Mai 2022 und vom 27. November 2023 sowie die Gesamtentscheide der Vorinstanz 2 vom 14. Februar 2023 und vom 10. November 2023 werden aufgehoben.
\n 2.
Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3'000.-- werden je hälftig (je Fr. 1500.--) der Gemeinde Lachen und den Beschwerdegegnern I und II auferlegt. (…).
\n 3.
Der Beschwerdeführerin wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 2200.-- zugesprochen, welche je hälftig (je Fr. 1100.--) von der Gemeinde Lachen und von den Beschwerdegegnerin I und II zu tragen ist.
\n 4.-6.
(Rechtsmittelbelehrung; Zustellung)
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I. Gegen diesen RRB Nr. 182/2024 (Versand am 12.3.2024) erheben A.________ und das B.________ mit Eingabe vom 28. März 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1.
Der Beschluss Nr.182/2024 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 5. März 2024 in den Verfahren VB 117/2023 & VB 253/2023 sei aufzuheben und die von den V1 erlassenen Baubewilligungen (GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 und GRB Nr. 276 vom 27. November 2023) bzw. von der Vi2 erlassenen Gesamtentscheide vom 14. Februar 2023 bzw. vom 10. November 2023 seien zu bestätigen.
\n 2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Bg und der Vi3.
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J. Das ARE teilt am 5. April 2024 seinen Verzicht auf die Einreichung einer umfangreichen, materiellen Vernehmlassung sowie auf Antragsstellung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 15. April 2024 Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer.
\n Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 23. April 2024, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegnerin gutzuheissen.
\n Die Beschwerdegegnerin beantragt am 27. Mai 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor allen Instanzen inkl. MwSt. zu Lasten der Beschwerdeführer.
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K. Mit Replik vom 31. Juli 2024 halten die Beschwerdeführer an der Beschwerde fest. Das Sicherheitsdepartement verzichtet mit Schreiben vom 20. August 2024 auf eine erneute Stellungnahme.
\n Am 23. August 2024 reicht die Beschwerdegegnerin ihre Duplik ein und hält an ihren Anträgen fest. Mit Eingabe vom 29. August 2024 teilen die Beschwerdeführer ihr Festhalten an ihren Ausführungen fest.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1.1 Die Beschwerdegegnerin beantragt in ihrer Beschwerdeantwort vom 27. Mai 2024 die Nichtigerklärung des GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 (VB 117/2023). Dieser sei aufgrund der direkten Zustellung an die Beschwerdegegnerin und nicht an deren Rechtsvertretung sowie der nicht gleichzeitigen Zustellung des Gesamtentscheids des ARE vom 14. Februar 2023 mangelhaft eröffnet worden (vgl. Bg-act. 13).
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1.1.1 Eine rechtswidrige Verfügung/Entscheid ist im Allgemeinen anfechtbar. Wird sie/er nicht angefochten, so wird sie/er rechtskräftig. Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit einer Verfügung. Nichtigen Verfügungen geht jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit ab. Die Nichtigkeit ist jederzeit und von sämtlichen staatlichen Instanzen von Amtes wegen zu beachten. Nach der Rechtsprechung ist eine Verfügung nach der sogenannten Evidenztheorie nur ausnahmsweise nichtig, wenn (kumulativ) der ihr anhaftende Mangel besonders schwer (i) und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist (ii) und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (iii). Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (
BGE 139 II 243 E. 11.2 m.H.; Urteil BGer
1C_64/2011 vom 9.6.2011 E. 3.3). Nichtigkeit wird jedoch nur bei ganz gewichtigen Verfahrensfehlern, die ohne Weiteres erkennbar sind, angenommen. Schwerwiegende Form- oder Eröffnungsfehler können unter Umständen die Nichtigkeit einer Verfügung nach sich ziehen (Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Auflage Zürich 2020, Rz. 1111 und 1119 S. 249). Wird eine Verfügung den Parteien nicht eröffnet, so entfaltet sie keine Rechtswirkungen. Diese treten erst mit der Mitteilung an die Parteien ein. Der Mangel kann indessen durch nachträgliche Eröffnung geheilt werden (
BGE 142 II 411 E. 4.2;
BGE 133 I 201 E. 2.2;
BGE 129 I 361 E. 2.1; Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., Rz. 1124 S. 250).
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1.1.2 Vorliegend hat der Gemeinderat Lachen den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 nicht gleichzeitig mit dem GRB Nr. 82 vom 24. April 2023 eröffnet. Aus diesem Grunde hat der Gemeinderat Lachen mit neuem GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 den GRB Nr. 82 vom 24. April 2024 widerrufen und zugleich mit Eröffnung des GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 den Gesamtentscheid des ARE vom 14. Februar 2023 sämtlichen Parteien eröffnet (vgl. Bf-act. I.01 [zu VB 117/2023] Beilage 3 S. 12). Die vorerst mangelhafte Zustellung wurde also durch die nachträgliche Eröffnung geheilt, weshalb der GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 nicht nichtig ist.
\n Des Weiteren kann die Beschwerdegegnerin aus ihrer Argumentation, der GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 sei aufgrund der Zustellung des Entscheids an die Beschwerdegegnerin und nicht deren Rechtsvertretung nichtig, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dass der Gemeinderat Lachen den GRB Nr. 118 vom 15. Mai 2023 direkt der Beschwerdegegnerin und nicht ihrem Rechtsvertreter zugestellt hat, ist zwar grundsätzlich unzulässig (