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III 2024 81

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Entscheid vom 23. Mai 2025

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin

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Parteien

A.________,
B.________,

Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt M.A. HSG C.________,

gegen

Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. E.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ und die B.________ sind die hälftigen Miteigentümer der Liegenschaft KTN 001. Mit Beschluss Nr. 290 bewilligte der Bezirksrat Küssnacht am 3. Juli 2014 den Ersatzbau eines Einfamilienhauses auf KTN 001. Mit Beschluss der Baukommission Küssnacht vom 11. August 2015 wurde die Baubewilligung für die Projektänderung Stützmauer auf KTN 001 erteilt. Am 11. Januar 2016 wurde die Schlusskontrolle durchgeführt und das Bauprojekt als den baurechtlichen Vorschriften und den bewilligten Plänen entsprechend beurteilt und abgenommen.
\n B. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2018 reichten die hälftigen Miteigentümer der Liegenschaft KTN 002 D.________ (Bau-) Anzeige bei der Baukommission Küssnacht ein und rügten u.a. die Stützmauer an der Ostseite entlang der Treppe auf KTN 002 zum See.
\n Daraufhin erfolgte am 7. Februar 2019 eine gemeinsame Begehung von KTN 001 mit deren Miteigentümern sowie der Baukommission Küssnacht. Mit Gewährung des rechtlichen Gehörs vom 12. April 2019 hielt die Baukommission Küssnacht gegenüber den Miteigentümern fest, dass die hohe Stützmauer gegenüber dem Grundstück KTN 003 (recte wohl: 002) nicht bewilligt worden sei. In der Baubewilligung vom 11. August 2015 sei eine steile Böschung bewilligt worden, an deren Böschungsfuss eine bestehende, niedrige Mauer (ca. 0.7 m) enthalten sei. Bei der Begehung sei die Höhe der Mauer mit dem darüber befindlichen Maschendrahtzaun entlang des Grundstücks KTN 003 (recte: 002) gemessen worden. Punktuell betrage die Höhe mehr als 1.20 m. Die schriftliche Zustimmung der Eigentümer des Nachbargrundstückes liege nicht vor. Ausserdem soll die Mauer mit Zaun sich teilweise auf dem Nachbargrundstück befinden.
\n Nach weiteren Schriftenwechseln forderte der Bezirk Küssnacht (Planung, Umwelt und Verkehr [nachfolgend: PUV]) die Miteigentümer von KTN 001 mit Schreiben vom 29. Juli 2019 auf, ein nachträgliches Baugesuch betreffend die Stützmauer entlang des Fussweges von KTN 002 einzureichen sowie bei den Grundeigentümern von KTN 002 ein Näherbaurecht einzuholen. Am 9. März 2020 wurden die Miteigentümer von KTN 001 letztmals aufgefordert, bis 15. April 2020 ein nachträgliches Baugesuch für die Stützmauer entlang der Treppe KTN 002 einzureichen oder die Mauer zurückzubauen.
\n C. Am 14. April 2020 reichten A.________ und F.________ ein nachträgliches Baugesuch für die (bereits vor der Schlusskontrolle vom 11.1.2016) erstellte Stützmauer Südwest ein, welches im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt wurde. Dagegen liessen D.________ am 14. Mai 2020 Einsprache erheben. Nach einem mehrfachen Schriftenwechsel fand - gemäss Schreiben der Bauherrschaft vom 18. September 2020 - am 7. September 2020 ein Augenschein mit anschliessenden Vergleichsgesprächen statt, wobei auf die Erstellung eines Protokolls verzichtet wurde. Das Verfahren wurde anschliessend für die Vergleichsverhandlungen sistiert, bis die Einsprecher am 3. September 2021 mitteilen liessen, dass die Vergleichsverhandlungen gescheitert seien. Am 28. Oktober 2021 erfolgte die Duplik der Bauherrschaft. Mit Schreiben vom 3. November 2021 schloss die Abteilung PUV Küssnacht den Schriftenwechsel ab.
\n D. Mit Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 15. Juni 2023 wurde die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch von A.________ und F.________ erteilt, unter Vorbehalt des Entscheides über die Einsprache und die Baubewilligung des Bezirks Küssnacht. Der Beschluss Nr. 252 des Bezirksrates Küssnacht vom 28. Juni 2023 lautete wie folgt:
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Die gemeinsame Einsprache von D.________, G.________ und H.________ vertreten durch Rechtsanwältin E.________, wird im Sinne der Erwägung teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
A.________ und F.________ wird die nachträgliche Baubewilligung für die erstellte Stützmauer im südwestlichen Teil des Grundstücks KTN 001, gestützt auf die Erwägungen verweigert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmebewilligung hierfür.
Auf Rückbaumassnahmen zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes wird im Sinne der Erwägungen verzichtet.
[Nicht bewilligte Pläne]
Die Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Gewässerabstands wird im Sinne der Erwägungen verweigert.

\n [6.-10. Gesamtentscheid /Kosten /Verzeigung /Rechtsmittelbelehrung /Zustellung]
\n E. Gegen den Bezirksratsbeschluss (BRB) Nr. 252 vom 28. Juni 2023 liessen sowohl F.________ und A.________ (Verfahren I, VB 154/2023) am 20. Juli 2023 wie auch D.________ (Verfahren II, VB 166/2023) am 27. Juli 2023 Beschwerde beim Regierungsrat erheben.
\n F.________ und A.________ beantragten die Aufhebung der Dispositivziffern 1, 2, 4, 5, 7, 8 und 10 des BRB und es sei die Baubewilligung zu erteilen und das Baugesuch vollumfänglich gutzuheissen sowie die Einsprache vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner, eventualiter zu Lasten der Vorinstanz.
\n D.________ beantragten, in Aufhebung von Dispositivziffer 1 und 3 des BRB seien die Beschwerdegegner zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand durch Rückbaumassnahmen an der südwestlichen Stützmauer auf KTN 001 wiederherzustellen und den Grenzabstand zum Grundstück der Beschwerdeführer (KTN 002) zu wahren. Eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen mit der Anweisung geeignete Massnahmen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes zu definieren und anzuordnen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner, eventuell zu Lasten der Vorinstanz (Vi-act. I/01).
\n F. Mit Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 297/2024 vom 16. April 2024 beschloss der Regierungsrat was folgt:
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Die Beschwerde I [Beschwerde A.________] wird abgewiesen.
Die Beschwerde ll [Beschwerde D.________] wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die Dispositivziffer 3 des Beschlusses Nr. 252 des Bezirksrates Küssnacht vom 28. Juni 2023 wird wie folgt geändert:

\n \"3. Die Beschwerdeführer I werden verpflichtet, den rechtmässigen Zustand gemäss der rechtskräftigen Baubewilligung Beschluss Nr. 290 vom 3. Juli 2014 sowie der rechtskräftigen Projektänderung (Beschluss der Baukommission Küssnacht vom 11. August 2015) durch Rückbaumassnahmen an der Stützmauer Südwest auf Grundstück KTN 001 wiederherzustellen. (...)\"
\n

Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 2000.-- werden zu Dreiviertel (Fr. 1500.--) den Beschwerdeführern I und zu einem Viertel (Fr. 500.--) dem Bezirk Küssnacht auferlegt. Die Verfahrenskosten der Beschwerdeführer I werden mit deren Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. Der Bezirk Küssnacht hat seinen Anteil der Verfahrenskosten innert 30 Tagen der Staatskanzlei einzuzahlen. Die Staatskanzlei wird zudem angewiesen, den Beschwerdeführern ll den von ihnen geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) zurückzubezahlen.
Die Beschwerdeführer I und der Bezirk Küssnacht haben den Beschwerdeführern ll eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1500.-- je zur Hälfte (je Fr. 750.--) zu bezahlen. Weitere Parteientschädigungen werden keine zugesprochen.

\n 5.-7. Rechtsmittelbelehrung / Zustellung
\n G. Am 21. Mai 2024 lassen F.________ und A.________ gegen den RRB Nr. 297/2024 vom 16. April 2024 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht (unter Berücksichtigung von § 158 Abs. 2 Justizgesetz [JG; SRSZ 231.110] vom 18.11.2009) Beschwerde einreichen mit den Anträgen:
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Es sei der Beschluss Nr. 297 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 16. April 2024 vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass die südwestliche Stützmauer inkl. Aufschüttung auf dem Grundstück Nr. 554 in der heute bestehenden Form bewilligt wurde und es sei das nachträgliche Baubewilligungsverfahren entsprechend als gegenstandslos am Protokoll abzuschreiben.
Eventualiter sei der Beschluss Nr. 297 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 16. April 2024 vollumfänglich aufzuheben und es sei die nachträgliche Baubewilligung zu erteilen und das Baugesuch vollumfänglich gutzuheissen, sowie die Einsprache vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Subeventualiter sei Dispositivziffer 2 (Rückführungsmassnahmen) des Beschlusses Nr. 297 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 16. April 2024 aufzuheben und es sei die Beschwerde ll (Verfahren VB 166/2023) vollumfänglich abzuweisen und der Beschluss Nr. 252 des Bezirksrates Küssnacht vom 28. Juni 2023 vollumfänglich zu bestätigen.
Subsubeventualiter der Beschluss Nr. 297 des Regierungsrates des Kantons Schwyz vom 16. April 2024 aufzuheben und sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurückzuweisen.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zulasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zu Lasten der Vorinstanzen.

\n sowie folgendem
\n Prozessualen Antrag:
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Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen.

\n H. Mit Schreiben vom 27. Mai 2024 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht auf eine Vernehmlassung. Das den Regierungsrat instruierende Sicherheitsdepartement beantragt am 10. Juni 2024, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Am 14. Juni 2024 verzichtet das ARE auf eine Vernehmlassung. Die Beschwerdegegner beantragen mit Antwort vom 16. August 2024 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde in Bestätigung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten der Beschwerdeführer.
\n Mit Replik vom 25. Oktober 2024 halten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Mit Schreiben vom 18. November 2024 verzichten die Beschwerdegegner auf die Einreichung einer Duplik.
\n I. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2024 informierte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer das Gericht über den Hinschied von F.________ sowie das Festhalten an der Beschwerde durch A.________. Mit Schreiben vom 8. Januar 2025 teilt der Rechtsvertreter den Verfahrenseintritt der B.________ mit.
\n J. Am 16. Januar 2025 ersuchte das Gericht den Bezirksrat Küssnacht, dem Gericht die Originalakten des Baugesuchs Nr. 2014/34, Ersatzbau EFH, B.________, einzureichen. Gleichentags ersuchte das Gericht den Rechts- und Beschwerdedienst des Kantons, die Verfahrensakten VB 154/2023 nachzureichen. Die erwähnten Akten - sowohl des Bezirksrates Küssnacht als auch des Rechts- und Beschwerdedienstes - sind am 21. Januar 2025 beim Gericht eingegangen. Mit Schreiben vom 27. März 2025 ersuchte der Bezirk Küssnacht um Akteneinsicht. Die Akten wurden am 28. März 2025 verschickt und am 15. April 2025 dem Gericht zurückgesandt.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Mit der ursprünglichen Baubewilligung vom 3. Juli 2014 wurde auf einen Ersatz der Stützmauer entlang des I.________(Strasse) verzichtet und die bestehende 70 cm hohe Stützmauer unverändert belassen mit einem Zaun darauf mit einer Höhe von 1 m. Der damalige Terrainverlauf hinter den Stützmauern sollte respektiert werden, murale Böschungssicherungen waren nicht vorgesehen, d.h. die Böschungen sollten begrünt werden (vgl. Baubeschrieb vom 7.5.2014 bzw. Stellungnahme zum Schreiben des ARE und des Amtes für Umweltschutz vom 25.4.2014; bewilligter Plan Nr. 100/515 vom 8.5.2014, Situation Grundriss OG / Schnitt A-A / B-B 1:100; bewilligter Plan Nr. 102/515 vom 8.5.2014, Fassaden 1:100; bewilligter Plan Nr. 099/515 vom 8.5.2014 Situation 1:500). Gegenüber dem Verbindungsweg (KTN 002) zeigt der Umgebungsplan eine Stützmauer (ohne Böschung) (vgl. bewilligter Plan Nr. 100/515 vom 8.5.2014, Situation Grundriss OG / Schnitt A-A / B-B 1:100).
\n 1.2 Am 11. August 2015 wurde auf dem Grundstück KTN 001 die Projektänderung der Böschung entlang des I.________ (Strasse) (KTN 004), des Verbindungsweges (KTN 002) und Richtung Einfahrt Garage (KTN 001) bewilligt (vgl. bewilligter Plan Projektänderung Nr. 099/ 515 vom 24.6.2015, Situation 1:500). Dabei wurde auf den Teil der zurückversetzten Mauer parallel zum I.________ (Strasse) (gemäss der am 26.1.2015 ursprünglich eingereichten Projektänderung) verzichtet und durch eine steile Böschung (welche mit Stahlnetz und einer Geotextilmatte gesichert wird) ersetzt (gemäss Gesamtentscheid vom 23.7.2015, S. 3 sei dies mit Verfügung B2014-0348 ursprünglich so bewilligt worden), nachdem das ARE die vorgängige Zustimmung zur Unterschreitung des Gewässerabstandes bei der Variante der zurückversetzten Mauer verweigerte (vgl. Baubewilligung vom 11.8.2015 S. 1; Gesamtentscheid vom 23.7.2015 S. 2). Lediglich im Bereich des Vorplatzes war gemäss bewilligter Projektänderung vom 11. August 2015 eine Stützmauer als Abgrenzung gegenüber der Garagenzufahrt geplant. Da diese angepasste Stützmauer als seeseitig nur noch untergeordnet in Erscheinung tretend beurteilt wurde, wurde sie bewilligt (Gesamtentscheid vom 23.7.2015, S. 3). Eine Böschung (und nicht eine Stützmauer) war gemäss Planunterlagen der Projektänderung auch gegenüber dem Verbindungsweg auf KTN 002 vorgesehen (vgl. bewilligter Plan Nr. 099/515 vom 24.6.2015, Situation 1:500; bewilligter Plan Nr. 099-A/515 vom 24.6.2015, Situation 1:200).
\n 1.3 Gebaut wurde schliesslich gegenüber dem I.________(Strasse) zwar die steile, mit Stahlnetz und einer Geotextilmatte gesicherte Böschung gemäss der bewilligten Projektänderung vom 11. August 2015. Hingegen wurde gegenüber dem Verbindungsweg auf KTN 002 entgegen der bewilligten Projektänderung vom 11. August 2015 keine Böschung, sondern vielmehr eine Stützmauer erstellt (vgl. Fotos in den Akten sowie Plan Nr. 100 M / 515 vom 14.4.2020, Grundriss EG, Ansicht Südost und Ansicht Südwest 1:100). Die Schlusskontrolle erfolgte am 11. Januar 2016, wobei sich dem Protokoll betreffend Stützmauern keine Angaben entnehmen lässt.
\n 1.4 Am 14. April 2020 reichte die Bauherrschaft bei der zuständigen Behörde das Gesuch um nachträgliche Baubewilligung der bereits erstellten seitlichen Stützmauer (Stützmauer Südwest) ein. Gleichzeitig wurde im Begleitschreiben festgehalten, dass die Bauherrschaft der Auffassung sei, dass sämtliche Bauten und Anlagen in der bestehenden Form bewilligt worden seien, weshalb kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren notwendig sei. Sollte jedoch wider Erwarten eine Bewilligung notwendig sein, so begründete die Bauherrschaft ihr Gesuch um Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung der Seeabstandslinie u.a. damit, dass mit dem Hochziehen der Betonmauer die Stabilität der seitlichen Böschung verbessert werden konnte. Gleichzeitig werde die Optik vom See her verbessert, indem die Grünfläche der seeseitigen Böschung deutlicher zum Vorschein komme. Die Stützmauer füge sich nun harmonisch in die bestehende Struktur ein und trete seeseitig nur sehr untergeordnet in Erscheinung. Die Terraingestaltung sei überdies wesentlich landschaftsverträglicher als bspw. eine seitliche Böschung. Aus Sicht des Zweckes der Seeabstandslinie und des Gewässerschutzes sei die Stützmauer eine bessere Lösung. Das Bauvorhaben lasse sich mit den öffentlichen Interessen ohne weiteres vereinbaren. Weiter sei das Gebiet bereits stark überbaut. Durch die ebenfalls bewilligte garagenseitige Stützmauer bestehe zudem eine Anlage, welche in die Seeabstandslinie rage. Des Weiteren würden keine wesentlichen Interessen von Nachbarn verletzt. Die Stützmauer sei sodann mit dem Einverständnis der Nachbarn erfolgt.
\n 1.4.1 Mit Gesamtentscheid vom 15. Juni 2023 hat das ARE die kantonale Baubewilligung für das Baugesuch der Bauherrschaft - unter Vorbehalt der Baubewilligung des Bezirks - erteilt, mit der Begründung, dass es sich beim Bauvorhaben um eine Erhöhung einer bestehenden Mauer handle. Die Mauererhöhung werde als massvolle Erweiterung beurteilt und sei daher im Rahmen des gewässerschutzrechtlichen Bestandesschutzes bewilligungsfähig.
\n 1.4.2 Mit BRB Nr. 252 vom 28. Juni 2023 wurde die nachträgliche Baubewilligung für die erstellte Stützmauer im südwestlichen Teil des Grundstücks KTN 001 gestützt auf die Erwägungen verweigert, ebenso eine nachträgliche Ausnahmebewilligung hierfür. In der Begründung hielt die Vorinstanz fest, dass die Stützmauer im südwestlichen Teil der Parzelle KTN 001 entlang des Fussweges zu KTN 002 direkt an der Grenze zu Grundstück KTN 002 stehe. Sie weise an der höchsten Stelle, gemessen ab dem gewachsenen Terrain, eine ungefähre Mauerhöhe von 2.10 m auf, welche sich anhand des steil ansteigenden gewachsenen Terrains auf kurze Distanz minimiere. Die bereits bestehende Stützmauer unterschreite auf einer Länge von ca. 2 m den erforderlichen Grenzabstand um 0.5 m und verletze damit die Grenzabstandsvorschriften nach § 55 Abs. 1 Einführungsgesetz zum schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB; SRSZ 210.100] vom 14.9.1978 (vgl. auch Art. 118 Abs. 1 Baureglement des Bezirks Küssnacht [BauR] vom 1.11.2006 und Art. 41 Abs. 2 BauR). Die realisierte Stützmauer verstosse somit gegen materielle Bauvorschriften, zumal auch die Einsprecher als Eigentümer der Liegenschaft KTN 002 nicht bereit seien, die im Unterabstand erstellte Stützmauer zu tolerieren. Für die bereits erstellte Stützmauer könne folglich keine ordentliche Baubewilligung erteilt werden, ebenso wenig eine Ausnahmebewilligung, da als nachträgliche Ausnahmegründe grundsätzlich nur jene Gründe berücksichtigt werden könnten, die auch vor der Erstellung der Baute hätten vorgebracht werden können. Vorliegend seien keine Ausnahmegründe im Sinne von § 73 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 ersichtlich, welche für die Stützmauer einen Baudispens von der Grenzabstandseinhaltung rechtfertigen würden. Ergänzend sei zu erwähnen, dass sich der Dienstbarkeitsvertrag vom 26. März 2014 nicht auf die verfahrensgegenständliche Stützmauer, sondern auf die Stützmauer im nordwestlichen Teil der Liegenschaft KTN 001 beziehe.
\n Des Weiteren liege die bereits erstellte Stützmauer im südwestlichen Teil der Liegenschaft KTN 001 innerhalb des Gewässerabstands von 20 m. Aus kommunaler Sicht könne diese nachträglich nicht ordentlich bewilligt werden (vgl.