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III 2025 100
 
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Entscheid vom 18. Juni 2025
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Besetzung
Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
 
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Karl Gasser, Richter
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________ AG,
\n Beschwerdeführerin,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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    \n
  1. B.________ AG,
    \n Beschwerdegegnerin,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C.________,
    2. \n
  2. D.________,
    3. \n
  3. E.________,
    4. \n
  4. F.________,
    5. \n
  5. G.________,
    6. \n
  6. H.________,
    7. \n
  7. I.________,
    8. \n
  8. J.________ AG,
    9. \n
  9. K.________,
    10. \n
  10. L.________,
    11. \n
  11. M.________,
    12. \n
  12. N.________,
    13. \n
  13. O.________,
    14. \n
  14. P.________,
    15. \n
  15. Q.________,
    16. \n
  16. R.________,
    17. \n
  17. S.________,
    18. \n
  18. T.________,
    19. \n
  19. U.________,
    20. \n
  20. V.________,
    21. \n
Beigeladene,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; 2. Rechtsgang im Verfahren III 2023 77)
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Sachverhalt:
\n A. Mit Beschluss (RRB) Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 genehmigte der Regierungsrat des Kantons Schwyz den Gestaltungsplan (GP) \"W.________\" inkl. Sonderbauvorschriften (SBV), der die damaligen Grundstücke KTN _01, _02 (teils) und _03 (heute KTN _01, _04, _05, _06, _07, _08 und _03) umfasst. Das Grundstück KTN _01 (2'743.8 m2, davon 17.4 m2 Waldfläche) befindet sich in der Wohnzone 2 Geschosse (W2), KTN _03 (4'886.4 m2, davon 25 m2 Waldfläche) in der Wohnzone 3 Geschosse (W3) und KTN _02 (1'399.6 m2, davon 1'230 m2 Waldfläche) ebenfalls in der W3 (vgl. Erläuterungsbericht zum GP vom 16.11.2015 rev. 29.02.2016).
\n Mit Beschluss (GRB) Nr. 2016 vom 11. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat Wollerau der B.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) die Baubewilligung für den Ausbau der Erschliessungsstrasse. Mit GRB Nr. 2017.59 vom 18. April 2017 wurde eine Projektänderung an der Strasse bewilligt. Mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (MFH), ein Einfamilienhaus (EFH) sowie eine Tiefgarage. Es folgten weitere Baubewilligungen für eine Projektänderung (GRB Nr. 2019.154 vom 29.10.2019), eine Gebäudeschutzleitung (GRB Nr. 2018.143 vom 14.5.2018) und eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage (GRB Nr. 2018.145 vom 14.5.2018).
\n B. Mit Eingabe vom 17. März 2021 (RR-act. II/01/11) erhob die A.________ AG, Wollerau (deren einziges Verwaltungsratsmitglied der die Einsprache unterzeichnende X.________ ist), Eigentümerin der im Süden und Südwesten an das GP-Areal angrenzenden Grundstücke KTN _09 und KTN _10, beim Gemeinderat Wollerau gegen die Baubewilligung vom 29. Oktober 2019 (GRB Nr. 2019.154) nachträgliche Baueinsprache mit den folgenden Rechtsbegehren:
\n 1. Es sei dem Baugesuch die nachgesuchte Bewilligung nicht zu erteilen, respektive die bereits erteilte Baubewilligung aufzuheben.
\n 2. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen und nicht einheimische und nicht ortstypische Pflanzen zu entfernen und stattdessen die Bepflanzung entsprechend den Bestimmungen des bewilligten Gestaltungsplanes vorzunehmen.
\n 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers.
\n C. Am 12. Juli 2021 fand ein Augenschein im Beisein der Einsprecherin, der Bauherrschaft und der Eigentümer statt (RR-act. II/01/24). Am 17. Juni 2022 reichte die Bauherrschaft das nachträgliche Baugesuch für \"Umgebung, Zaun, Stützmauer, UFC [Unterflurcontainer]\" ein. Das Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2022 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Hiergegen erhob die A.________ AG mit Eingabe vom 10. Juli 2022 Einsprache mit den folgenden Anträgen (RR-act. II/01/21):
\n 1. Es sei dem Baugesuch die nachgesuchte Bewilligung nicht zu erteilen.
\n 2. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen und sowohl die Stützwände sowie die Terrainaufschüttungen im Waldabstand zurückzubauen.
\n 3. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen und nicht einheimische und nicht ortstypische Pflanzen zu entfernen und stattdessen die Bepflanzung entsprechend den Bestimmungen des bewilligten Gestaltungsplanes vorzunehmen.
\n 4. Die Bauherrschaft sei zu verpflichten, den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen und sowohl den Zaun als auch jene Teile des Unterflurcontainers im Waldabstand zurückzubauen.
\n 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gesuchstellers.
\n D. Mit Gesamtentscheid (Baugesuch-Nr. B2022-0333) vom 19. September 2022 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter den Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen (Disp.-Ziff. 1). Die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen (Disp.-Ziff. 2).
\n Mit GRB Nr. 2022.323 vom 10. Oktober 2022 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:
\n 1. Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich genau an die genehmigten Projektpläne vom 17.6.2022 sowie die Pflanzenliste vom 22.7.2021 zu halten. Jede Änderung bedarf der Genehmigung der Bewilligungsbehörde.
\n  Es wird gestützt auf GRB Nr. 2013.192 vom 24.6.2013 auf