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III 2025 12
 
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Entscheid vom 27. August 2025
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Besetzung
Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
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Parteien
A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,
 
gegen
 
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    \n
  1. Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,
    \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. C.________,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
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Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Feststellung betr. Baubewilligung)
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Sachverhalt:
\n A.1 A.________ ist Eigentümer der Grundstücke KTN _01 und KTN _02, D.________strasse _03 bzw. _04, Freienbach. Die Grundstücke befinden sich in der Landhauszone zwei Geschosse (L2 [bzw. gemäss angefochtenem RRB in der L2*, d.h. mit einem Ufersaum 50 m ab Zürichsee, vgl. Art. 38 Baureglement Gemeinde Freienbach, BauR, vom 28.11.1993]) und sind mit einem Wohn- und einem Bootshaus (KTN _01) sowie einem Gästehaus (KTN _02) überbaut. Entlang der Süd- und Westfassade des Bootshauses verläuft eine Steganlage. Daneben besteht ca. 6 m südlich des Bootshauses eine weitere Steganlage (angefochtener RRB Sachverhalt lit. A; vgl. WebGIS Kanton Schwyz; vgl. Fotobeilagen 1-3 zum Mitbericht des Verkehrsamts vom 17.7.2024, in: Vi-act. III/02).
\n A.2 Am 13. Februar 2023 ersuchte das Bauamt der Gemeinde Freienbach A.________ um Mitteilung, ob er an der Fassade des Bootshauses (Assek-Nr. _05, KTN _01) eine zusätzliche Steganlage erstellt habe. Mit E-Mail vom 15. Februar 2023 teilte A.________ dem Bauamt mit, dass seit dem Neubau des Wohnhauses (Haupt- und Gästehaus) sowie der Sanierung des Bootshauses in den Jahren 2004 und 2005 keine baulichen Massnahmen getroffen worden seien. Am 21. Februar 2023 führte das Bauamt einen Augenschein durch und mit Schreiben vom 7. März 2023 forderte es A.________ auf, innert Frist ein nachträgliches Baugesuch für die ohne Baubewilligung erstellte Steganlage entlang der Süd- und Westfassade des Bootshauses einzureichen oder diese zurückzubauen. Nach mehrmaliger Gewährung des rechtlichen Gehörs führte der Gemeindepräsident am 2. April 2024 einen zweiten Augenschein durch. Am 14. Mai 2024 reichte A.________ beim Gemeinderat Freienbach eine weitere Stellungnahme ein mit folgenden Anträgen (zum Ganzen angefochtener RRB Sachverhalt lit. A; Vi-act. II/03/weisses Sichtmäppchen [unpaginiert]):
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    \n
  1. Der Gemeinderat habe die Rechtmässigkeit der Steganlagen auf KTN _01 + _02 zu bejahen.
    2. \n
  2. Eventualiter habe der Gemeinderat den Badesteg beim Bootshaus im Bestand zu schützen.
    3. \n
  3. Subeventualiter habe der Gemeinderat eine anfechtbare Verfügung zu erlassen, wonach keine Baubewilligung betreffend Badesteg beim Bootshaus vorliege und kein Bestandesschutz gelte.
    4. \n
  4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Freienbach.
    5. \n
\n B. Mit GRB Nr. 182 vom 29. Mai 2024 (nachfolgend kurz GRB Nr. 182) verfügte der Gemeinderat was folgt (Vi-act. I/01/1):
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    \n
  1. Die Anträge von A.________ vom 14. Mai 2024 werden im Sinne der Erwägungen abgewiesen.
    2. \n
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    \n
  1. Es wird festgestellt, dass für die erstellte Steganlage am Bootshaus innerhalb der Grundstücke KTN _01 und KTN _06 an der D.________strasse _03 keine Baubewilligung besteht, die Steganlage in ihrem Bestand nicht geschützt und diese Steganlage baubewilligungspflichtig ist.
    2. \n
  2. A.________ wird aufgefordert, innert 60 Tagen ab Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses beim Bauamt der Gemeinde Freienbach ein vollständiges Baubewilligungsgesuch für die Steganlage am Bootshaus innerhalb der Grundstücke KTN _01 und KTN _06 an der D.________strasse _03 einzureichen oder die Steganlage innert gleicher Frist vollständig zu entfernen.
    3. \n
\n (4.-7. Vollstreckungsandrohung; Kosten; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n C. Gegen diesen GRB Nr. 182 liess A.________ mit Eingabe vom 25. Juni 2024 Beschwerde beim Regierungsrat erheben mit den Rechtsbegehren (Vi-act. I/01):
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    \n
  1. Die Verfügung des Gemeinderates vom 29.05.2024 (…) sei aufzuheben.
    2. \n
  2. Es sei festzustellen, dass der Gemeinderat am 19.05.2004 die Baubewilligung zur Sanierung des Bootsstegs beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach erteilte.
    3. \n
  3. Eventualiter sei der Beschwerdeführer in seinem Vertrauen zu schützen und der Steg beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach und _06 (Zürichsee) aufgrund der formell in Rechtskraft erwachsenen Verfügung der Vorinstanz vom 19.05.2004 zu belassen.
    4. \n
  4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanz.
    5. \n
\n D. Mit Beschluss (RRB) Nr. 971/2024 vom 17. Dezember 2024 wies der
\n Regierungsrat die Beschwerde unter Auferlegung der Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- an den Beschwerdeführer ab. Der Beschwerdeführer wurde verpflichtet, der Gemeinde Freienbach eine Parteientschädigung von Fr. 1'000.-- zu bezahlen.
\n E. Gegen diesen RRB (Versand am 20.12.2024) lässt A.________ mit Eingabe vom 15. Januar 2025 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben mit den Rechtsbegehren:
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    \n
  1. Der Beschluss Nr. 971/2024 der Vorinstanz 3 vom 17.12.2024 (VB 137/2024) sei aufzuheben.
    2. \n
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    \n
  1. Die Verfügung der Vorinstanz 1 vom 29.05.2024 (Geschäftsnummer 2023-0111, Protokollauszug 182 7.15.8) sei aufzuheben.
    2. \n
  2. a) Es sei festzustellen, dass die Vorinstanz 1 am 19.05.2004 die Baubewilligung zur Sanierung des Bootsstegs beim Bootshaus und am 04.06.2004 die Bewilligung zur Sanierung des freistehenden Stegs auf den Liegenschaften KTN _01 und _02 Freienbach sowie _06 (Zürichsee) erteilte.
    3. \n
\n b) Die heute bestehende Steganlage beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach sei im Bestand zu schützen.
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    \n
  1. Eventualiter sei der Beschwerdeführer in seinem Vertrauen zu schützen und der Steg beim Bootshaus auf KTN _01 Freienbach und _06 (Zürichsee) aufgrund der formell in Rechtskraft erwachsenen Verfügung der Vorinstanz vom 19.05.2004 (Gesuch Nr. 2004-006) zu belassen.
    2. \n
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  1. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen.
    2. \n
\n F. Mit Vernehmlassung vom 27. Januar 2025 beantragt das Sicherheitsdepartement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Am 6. Februar 2025 verzichtet das ARE auf eine ausdrückliche Antragsstellung. Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2025 lässt der Gemeinderat Freienbach beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers.
\n Mit Eingabe vom 12. Februar 2025 lässt der Beschwerdeführer seinen Verzicht auf die Einreichung einer Replik bekannt geben.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1.1 Gemäss