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III 2025 169

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Entscheid vom 26. Januar 2026

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin
	lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer, \n vertreten durch Rechtsanwalt J.________,
	gegen
	\n \n C.________,   \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Kernzonenplanung C.________)

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Sachverhalt:
\n A. A.________ ist Eigentümer des am Ufer des Vierwaldstättersees gelegenen Grundstückes KTN 001 C.________. Die Parzelle ist mit einem Seerestaurant bebaut (\"B.________\"). Ein erstes Umnutzungsgesuch (Umnutzung von einer gastgewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung) wurde von den Voreigentümern der Liegenschaft bereits am 5. November 2002 eingereicht und vom C.________ in der Folge abgelehnt (bestätigt durch Entscheide des Regierungsrates, des Verwaltungsgerichts VGE 1051/04 vom 16.11.2004 und des Bundesgerichts, vgl. Urteil BGer 1P.761/2004 vom 20.4.2005). Ein weiteres Umnutzungsgesuch wurde von A.________ am 15. August 2014 eingereicht, welches vom C.________ am 26. September 2014 abgelehnt wurde, was vom Regierungsrat, vom Verwaltungsgericht (VGE III 2015 22 vom 16.7.2015) und letztinstanzlich vom Bundesgericht geschützt worden ist (vgl. Urteil BGer 1C_445/2015 vom 2.3.2016).
\n B. Der C.________ beschloss im Jahr 2010, die Nutzungsplanung im Rahmen einer Gesamtrevision zu überprüfen. Nach Durchführung mehrerer Mitwirkungsverfahren und zweier Vorprüfungen durch das ARE wurde die Ortsplanungsrevision vom 1. April bis zum 2. Mai 2016 öffentlich aufgelegt (Abl 20__). Während der öffentlichen Auflage erhob u.a. A.________ Einsprache. Der C.________ entschied darüber am 9. Juni 2017. Die von A.________ dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 183/2018 vom 13. März 2018 abgewiesen. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n C. Nach Abschluss des ersten Auflage- und Einspracheverfahrens hat der C.________ - auch in Berücksichtigung der diversen Einsprachen - verschiedene Änderungen beschlossen, weshalb das Auflage- und Einspracheverfahren wiederholt wurde und der Zonenplan mit dem Baureglement vom 6. Oktober 2017 bis zum 6. November 2017 ein zweites Mal öffentlich aufgelegt wurde (Abl 20__). Die Änderung umfasste insbesondere die Streichung der vorgesehenen Dorfkernzonen I und II inklusive der entsprechenden Baureglementsbestimmung und das Belassen der ursprünglichen Dorfkernzone gemäss rechtskräftigem Zonenplan mit der entsprechenden Baureglementsbestimmung (Art. 48 BauR mit der spezifischen Nutzungsregelung für die Dorfkernzone).
\n Dagegen liess A.________ beim C.________ wiederum Einsprache erheben, wobei er im Wesentlichen die Ausnahme der Dorfkernzone von der Revision beanstandete und die Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 BauR verlangte. Der C.________ wies die Einsprache mit Beschluss vom 19. Oktober 2018 ab, soweit er darauf eintrat und soweit diese nicht gegenstandslos geworden sei. Die dagegen erhobenen Beschwerden wurden vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 305/2019 vom 24. April 2019 und vom Verwaltungsgericht mit Entscheid VGE III 2019 108 vom 21. November 2019 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Dieser Entscheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
\n D. Die unter Ausschluss der Dorfkernzone erlassene Nutzungsplanrevision wurde von der Stimmbevölkerung des C.________ am 13. Juni 2021 angenommen. Der Regierungsrat hat die Nutzungsplanrevision mit RRB Nr. 696/2021 vom 28. September 2021 genehmigt.
\n E. Die Kernzonenplanung bestehend aus Kernzonenplan, Teilzonenplan, Änderungen Baureglement, Änderungen Schutzverordnung und Erläuterungsbericht wurde vom 22. September bis 23. Oktober 2023 öffentlich aufgelegt (Abl 20__). Die aufgelegte Kernzonenplanung umfasst auch das Grundstück KTN 002. Dieses wird der Dorfkernzone 2 (DK 2) zugewiesen (Teilzonenplan). Zudem wird für die Aussenräume des Grundstückes die Erhaltung und Aufwertung (planerische Ausweisung als \"Wichtige Plätze und Aussenräume\") und für die Gebäudefläche der Erhalt als Hotel- und Gastbetrieb (Erhalt Hotelnutzungen und Gastbetriebe inkl. Obergeschoss) festgelegt (Kernzonenplan). Des Weiteren ist in Art. 37c lit. f des Baureglemententwurfs (EBauR) für Bauten innerhalb der Dorfkernzone 1 und 2 vorgesehen, dass in den im Kernzonenplan als \"Erhalt Hotel- und Gastbetrieb\" bezeichneten Gebäuden die Hotel- und Gastbetriebe zu erhalten sind.
\n Am 17. Oktober 2023 erhob A.________ Einsprache gegen die Kernzonenplanung.
\n F. Der C.________ hat mit Beschluss Nr. 24-027 vom 1. März 2024 zudem eine Planungszone zur Kernzonenplanung erlassen (Abl 20_). Auch dagegen erhob A.________ Einsprache.
\n G. Mit Beschluss Nr. 24-206 vom 1. Oktober 2024 hat der C.________ die Einsprache gegen die Kernzonenplanung abgewiesen. Mit gleichentags erlassenem Beschluss Nr. 24-214 hat er auch die Einsprache gegen die Planungszone abgewiesen.
\n H. Mit Eingabe vom 6. November 2024 hat A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erhoben gegen die beiden Einspracheentscheide, wobei er sowohl die Aufhebung des Beschlusses bezüglich der Kernzonenplanung als auch die Aufhebung des Beschlusses bezüglich der Planungszone, eine Neubeurteilung der Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 37c Abs. 1 lit. f EBauR und die Aufhebung der Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 37c Abs. 1 lit. f EBauR in Bezug auf sein Grundstück Nr. 002 beantragte.
\n Mit Beschluss Nr. 616/2025 vom 2. September 2025 hat der Regierungsrat die Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers abgewiesen, soweit er darauf eingetreten ist.
\n I. Gegen diesen Beschluss lässt A.________ mit Eingabe vom 16. September 2025 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:
\n 1. In Gutheissung der Beschwerde sei der Beschluss Nr. 616/2025 des Regierungsrates vom 02.09.2025 und damit der Beschluss Nr. 24-202 [recte: 24-206] des C.________ vom 01.10.2024 betreffend Kernzonenplanung C.________ aufzuheben.
\n 2. Die Angelegenheit sei zur Neubeurteilung an den C.________ zurückzuweisen, soweit das Verwaltungsgericht nicht direkt die Nutzungsbeschränkung gemäss 37c Abs. 1 lit. f des Entwurfes des Baureglementes aufheben kann.
\n 3. Der C.________ sei anzuweisen auf die Nutzungsbeschränkungen gemäss Art. 37c Abs. 1 lit. f des Entwurfes des Baureglements generell und in Be-zug auf das Grundstück NR. 002 \"B.________\" speziell zu verzichten.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Vorinstanzen.
\n J. Der C.________ verzichtet gemäss Schreiben vom 1. Oktober 2025 auf eine Stellungnahme und verweist auf seine Vernehmlassung vom 21. Januar 2025 an den Regierungsrat, mit welcher er die Abweisung der Beschwerde beantragte.
\n Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 7. Oktober 2025 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers, soweit darauf eingetreten werden könne.
\n Der Beschwerdeführer nimmt mit Eingabe vom 17. Oktober 2025 Stellung zu den Vernehmlassungen der Vorinstanzen.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Im Verfahren vor dem Regierungsrat wurde noch der Erlass einer Planungszone angefochten. Darauf ist der Regierungsrat mangels Beschwerdebegründung nicht eingetreten. Dieses Nichteintreten wird im vorliegenden Verfahren nicht beanstandet und bildet damit nicht Beschwerdegegenstand.
\n 2. Die Bebauung und zonenplanerische Erfassung des Grundstückes KTN 002 hat eine lange Vorgeschichte, welche der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss korrekt darlegt (E. 4).
\n 2.1 Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt zwischen Seeufer und Seestrasse und ist praktisch vollständig überbaut mit einem Restaurationsgebäude mit Seeterrasse sowie dazugehörenden Parkplätzen. Die Baubewilligung für die Baute wurde mit ___beschluss vom 11. Dezember 1981 erteilt. Nach damaligem Zonenplan und Baureglement vom 4. Dezember 1977 lag das Baugrundstück in der Dorfkernzone. Hinsichtlich der Überschreitung der Seeuferbaulinie wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt. Die Erteilung der Ausnahmebewilligung wurde damit begründet, dass der rationelle Restaurationsbetrieb ansonsten in Frage gestellt sei (vgl. VGE III 2015 22 vom 16.7.2015 Ingress lit. A; VGE 1051/04 vom 16.12.2004 E. 6.2). Die damaligen Eigentümer der Liegenschaft ersuchten den C.________ am 5. November 2002 um einen Vorentscheid betr. Umnutzung des Seerestaurants \"B.________\" in ein Wohnhaus mit Wintergarten. Eine Umnutzung zu Wohnzwecken wurde in der Folge von sämtlichen Instanzen (Regierungsrat Beschluss Nr. 1098/2004 vom 17. August 2004, Verwaltungsgericht VGE 1051/04 vom 16.11.2004, Bundesgericht Urteil 1P.761/2004 vom 20.4.2005) verweigert. Gemäss der damals geltenden Bestimmung von Art. 48 Abs. 1 aBauR vom 17. Dezember 2000, galt für die Dorfkernzone, in welcher die Liegenschaft liegt, eine Erhaltungs- und Förderungspflicht der kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe. Diese Bestimmung ist gleichlautend mit Art. 67 Abs. 1 des Baureglements vom 5. Mai 1995. Die Anwendung der Bestimmung auf das Grundstück wurde von sämtlichen Instanzen als rechtmässig erklärt. In VGE 1041/04 vom 16.11.2004 wurde den Ausführungen des C.________ zugestimmt, wonach durch die Bewilligung der Umnutzung nicht nur die ursprüngliche Begründung der Ausnahmebewilligung vereitelt würde, sondern eine solche auch im Widerspruch zum Bundesrecht stünde, wonach der öffentliche Zugang und die Begehung der See- und Flussufer zu erleichtern sind (