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III 2025 2

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Entscheid vom 18. Juni 2025

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Besetzung	Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
	Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Karl Gasser, Richter
	MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

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Parteien

A.________ AG,
B.________ AG,

Beschwerdeführerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C.________,

gegen

Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,
Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,

Vorinstanzen,
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D.________,
\n Beschwerdegegner,
\n vertreten durch Rechtsanwältin MLaw E.________,

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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\n Sachverhalt:
\n A. D.________ (Bauherr) ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN _01 (204 m2), F.________, Gemeinde Wollerau, das in einer Wohnzone 2 Geschosse (W2) südlich des Gestaltungsplangebiets \"G.________\" liegt. Rund 60 m entfernt von KTN _01 befindet sich das Grundstück KTN _02. Dieses Grundstück befindet sich zu je 415/10'000 im Miteigentum der A.________ AG und der B.________ AG. Auf dem Grundstück KTN _02 soll dereinst eine Strasse entstehen, die das Gestaltungsplangebiet G.________ erschliesst. Der Bau der Erschliessungsstrasse ist derzeit Gegenstand eines Beschwerdeverfahrens vor dem Bundesgericht (Fall-Nr. 1C_488/2024).
\n Die Baubehörde Wollerau erteilte D.________ mit den Beschlüssen Nr. 2024.44 vom 12. März 2024, Nr. 2024.98 vom 14. Mai 2024 bzw. Nr. 2024.182 vom 27. August 2024 im vereinfachten Verfahren (d.h. ohne Publikation und öffentliche Auflage) die Baubewilligung für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Aussenaufstellung bzw. die Baubewilligung für die Erweiterung des Wohnbereichs im Erdgeschoss und Obergeschoss des bestehenden Einfamilienhauses und/bzw. für eine Photovoltaikanlage auf seinem Grundstück.
\n Im September 2024 ersuchte die A.________ AG den Gemeinderat Wollerau um Einsicht in die Bauakten bezüglich des Grundstücks KTN _01 von D.________. Am 27. September 2024 wurde ihr diese Einsicht gewährt.
\n B. Mit Eingabe vom 17. Oktober 2024 an den Regierungsrat betreffend \"Gesuch um Feststellung der Nichtigkeit/Beschwerde/Aufsichtsanzeige mit dringlichen Anträgen\" (Verfahren VB 226/2024) beantragten die A.________ AG und die B.________ AG die Feststellung der Nichtigkeit der drei Baubewilligungen (Antrag Ziff. 1), eventualiter den Widerruf der Baubewilligungen (Antrag Ziff. 2), die Anweisung an den Gemeinderat, für die drei Baugesuche das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen (Antrag Ziff. 3) und die Abweisung der Baugesuche (Antrag Ziff. 4). Im Sinne einer vorsorglichen Massnahme beantragten sie zudem, der Bauherrschaft zu verbieten, die bewilligten Arbeiten auszuführen (Antrag Ziff. 5), und zwar mit superprovisorischer Anordnung (Antrag Ziff. 6).
\n Ebenfalls mit Eingabe vom 17. Oktober 2024 betreffend \"Gesuch um Feststellung der Nichtigkeit/nachträgliche Baueinsprache/Beschwerde mit dringenden Anträgen\" gelangten die A.________ AG und die B.________ AG mit den identischen Anträgen (indes ohne den Antrag Ziff. 2 betreffend Widerruf der Baubewilligungen) auch an den Gemeinderat Wollerau (Beilage 2 zur Vernehmlassung des Bauherrn vom 28.10.2024 im regierungsrätlichen Verfahren VB 226/2024 = RR-act. IV/01/2).
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 947/2024 vom 10. Dezember 2024 wies der Regierungsrat die Beschwerde ab, soweit sie nicht gegenstandslos geworden war (Disp.-Ziff. 1), leistete der Aufsichtsbeschwerde keine Folge (Disp.-Ziff. 2), auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- den Beschwerdeführerinnen und auf-erlegte diesen (unter solidarischer Haftbarkeit) eine Parteientschädigung zugunsten der Bauherrschaft von Fr. 1'200.-- (Disp.-Ziff. 4).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 947/2024 (Versand am 17.12.2024) erheben die A.________ AG und die B.________ AG (Beschwerdeführerinnen) mit Eingabe vom 7. Januar 2025 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 947/2024 vom 10. Dezember 2024 sei aufzuheben und es sei
\n a) die Nichtigkeit der Beschlüsse Nr. 2024.44 vom 12.03.2024, Nr. 2024.98 vom 14.05.2024 und Nr. 2024.182 vom 28.08.2024 des Gemeinderates Wollerau festzustellen bzw. es seien diese ebenfalls aufzuheben;
\n b) der Gemeinderat Wollerau anzuweisen, für die Baugesuche Nr. 2024.005 (23-23-006) betreffend Luft-Wasser-Wärmepumpe, Aussenaufstellung, Nr. 2024.013 (23-24-040) und Nr. 2024.013 (23-24-086) betreffend Erweiterung Wohnbereich im Erdgeschoss, Obergeschoss, Photovoltaikanlage, Projektänderungen, das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen mit Publikation der Baugesuche im Amtsblatt und Erstellung des Baugespanns.
\n 2. Es sei der Bauherrschaft zu verbieten, die mit den widerrechtlichen Beschlüssen Nr. 2024.44 vom 12.03.2024, Nr. 2024.98 vom 14.05.2024 und Nr. 2024.182 vom 28.08.2024 bewilligten Bauarbeiten auszuführen.
\n 3. Antrag Ziff. 2. sei mit superprovisorischer Wirkung, d.h. sofort und ohne Anhörung des Beschwerdegegners, zu entsprechen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners und der Vorinstanzen.
\n E. Das Sicherheitsdepartement und D.________ (Beschwerdegegner) beantragen mit Vernehmlassungen vom 14. Januar 2025 bzw. 29. Januar 2025 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Der Gemeinderat Wollerau schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das Amt für Raumentwicklung (ARE) teilt mit Schreiben vom 10. Januar 2025 den Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.
\n Die Beschwerdeführerinnen halten mit Replik vom 26. März 2025 an ihren Anträgen fest, ergänzen diese jedoch mit dem Verfahrensantrag, eine Einigungsverhandlung durchzuführen. Der Beschwerdegegner lässt sich darauf mit Eingabe vom 9. April 2025 vernehmen, wozu die Beschwerdeführerinnen mit Eingabe vom 7. Mai 2025 nochmals eine Stellungnahme abgeben.
\n F. Eine Einsprache gegen die am 8. Januar 2025 verfügte superprovisorische Anordnung eines sofortigen Bauverbots für die Dauer des Beschwerdeverfahrens vom 22. Januar 2025 hiess der verfahrensleitende Richter mit Zwischenbescheid III 2025 16 vom 19. Februar 2025 gut und hob den Baustopp wieder auf.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Vor dem Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind (vgl. § 27 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Es prüft insbesondere die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis und die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruchs (vgl.