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\n \n \n III 2025 53
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| \n Entscheid vom 27. Oktober 2025
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\n \n \n Besetzung
| \n Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
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| \n lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
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| \n MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. B.________,
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\n \n
| \n gegen
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\n \n
| \n \n \n - Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3,
\n Postfach 176, 6403 Küssnacht, \n - Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanzen, \n - C.________,
\n - D.________,
\n Beschwerdegegner, \n | \n
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\n \n \n Gegenstand
| \n Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ sind Eigentümer der Liegenschaft KTN 001, E.________, am ____ in F.________. Die nordwestlich gelegene Liegenschaft KTN 002, E.________, am ____, ist im Eigentum von C.________. Die südwestlich gelegene Liegenschaft KN 003, E.________, am ____ in F.________, ist im Eigentum von D.________.
\n Die Liegenschaft KTN 001 wurde 1952 mit einem Ferienhaus (Keller im Untergeschoss, drei Wohn-/Schlafräume, Küche, Dusche und WC sowie Abstellkammer im Erdgeschoss) überbaut. In den Folgejahren wurde es mehrfach umgebaut. So wurden 1975 namentlich der Zugang und der Innenausbau verändert, im Südwesten eine halboffene Pergola mit Satteldach und Aussencheminée sowie mit Durchbruch ins Wohnzimmer erstellt und das Terrain neu gestaltet. 1977 erfolgte der Umbau des Ferienhauses in ein Wohnhaus, wozu namentlich im Erdgeschoss ein Zimmer im Nordwesten direkt bis an die Grenze zu KTN 002 angebaut wurde. Bei einer Baukontrolle wurde zudem festgestellt, dass das Dach über dem Zimmeranbau zum einen gegen KTN 002 um 25 cm verlängert und zum andern um einen Vordachanbau von 2.20 m erweitert wurde und dass auch im Untergeschoss Arbeiten im Gange waren und ein Zimmer eingebaut wurde, was alles nachträglich bewilligt wurde (Küche, Heizungsraum, Öltank, Abstell- und Kellerräume im UG wurden 1952 nicht bewilligt, 1977 aber als bestehend bezeichnet, ohne dass hierfür Bewilligungen vorlägen). 1997 wurde der Hausvorplatz umgestaltet. 2004 wurden im Meldeverfahren interne Umdispositionen im Unter- und Erdgeschoss bewilligt, so namentlich auch ein Umbau des 1977 erstellten Zimmeranbaus im Nordwesten. 2018 wurde schliesslich ein Anbau eines Balkons auf Stützmauern über die gesamte Breite der seeseitigen Fassadenfront bewilligt, ein neues Garagentor, eine Überdachung des bestehenden Treppenaufgangs sowie ein Sichtschutz.
\n
B.1 Nach einer Meldung durch eine Drittperson führte das Bauamt Küssnacht am 7. Februar 2019 auf der Liegenschaft KTN 001 eine Besichtigung durch. Dabei wurde festgestellt, dass der Zimmeranbau im Nordwesten grösser als bewilligt sowie die Pergola geschlossen und mit dem Wohnzimmer verbunden waren. A.________ wurden aufgefordert, hierzu Stellung zu nehmen und ein ordentliches Baugesuch für die beiden Bauten einzureichen, worauf die Bewilligungsfähigkeit geprüft werde. Am 6. November 2019 wurde ein nachträgliches Baugesuch eingereicht und, auf entsprechende Aufforderung durch den Bezirk hin, am 12. Dezember 2019 und 3. Januar 2020 in überarbeiteter Form erneut eingereicht. Am 17. Februar 2020 reichten C.________ Einsprache gegen das Baugesuch ein.
\n Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (2019-139 Bezirk Küssnacht resp. Kant.-Nr. B2020-0031) bildeten drei ohne Baubewilligung ausgeführte Wohnraumerweiterungen: Die Zimmeranbauerweiterung im Erdgeschoss auf der Nordwestseite, die zusätzliche Verglasung der Pergola im Erdgeschoss auf der Südwestseite Richtung G.________ und das Entrée im Untergeschoss auf der Südwestseite.
\n
B.2 Mit Gesamtentscheid vom 16. Juli 2020 verfügte das Amt für Raumentwicklung (ARE), die kantonale Baubewilligung werde verweigert und die Einsprache aus kantonaler Sicht gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werde.
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B.3 Der Bezirksrat Küssnacht beschloss am 19. August 2020 (BRB Nr. 392):
\n 1.
In Gutheissung der von C.________, (…), eingereichten Einsprache wird die nachträgliche Baubewilligung sowohl für die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite als auch für die zusätzliche Verglasung der Pergola auf der Südwestseite Richtung G.________ auf Grundstück KTN 001, ____, F.________, verweigert, ebenso nachträgliche Ausnahmebewilligungen hierfür, während demgegenüber die nachträgliche Baubewilligung für das Entrée auf der Südwestseite erteilt wird.
\n 2.
A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.
\n 3.
(Androhung Vollstreckungsmassnahmen)
\n 4.
(Eröffnung Gesamtentscheid Amt für Raumentwicklung)
\n 5.
(Baukontrolle)
\n 6.
Die Beschlussgebühren inklusive die Kosten der Einsprachebeurteilung im Gesamtbetrag von Fr. 2'580.00 werden A.________ auferlegt und sind gemäss der Rechnung im Anhang zu begleichen.
\n
7./8. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n
B.4 Gegen
den BRB Nr. 392 erhoben A.________ am 11. September 2020 Beschwerde beim Regierungsrat. Mit Beschluss (RRB) Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 vereinigte der Regierungsrat zwei Beschwerdeverfahren der Eigentümer KTN 001 und beschloss betreffend die Beschwerde gegen Bezirksratsbeschluss Nr. 392:
\n 1.
Die Beschwerde I wird abgewiesen. Vollständigkeitshalber wird jedoch die Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses Nr. 392 der Vorinstanz 1 vom 19. August 2020 wie folgt ergänzt:
\n
\"A.________ werden verpflichtet, die widerrechtlich erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) sowie die auf der Südwestseite Richtung G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diese Bauteile in den baubewilligten Zustand - Zimmeranbau gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 und Pergola gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 - zurückzubauen.
Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zu den Akten zu geben. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.\"
\n 2.
(Beschluss betreffend die Beschwerde II)
\n 3./4.
(Die Verfahrenskosten; Parteientschädigung)
\n 5./6./7. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n
B.5 Gegen den RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 liessen A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde einreichen. Mit VGE III 2021 122 vom 18. Februar 2022 beschloss das Verwaltungsgericht:
\n 1.
Die Beschwerde wird, soweit darauf eingetreten wird, teilweise gutgeheissen.
\n 2.
Dispositiv Ziff. 1 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird aufgehoben.
\n 2.1
Die Sache betreffend die 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung auf der Nordwestseite des Erdgeschosses wird an den Bezirk Küssnacht zurückgewiesen zur weiteren Sachverhaltsabklärung betreffend Bestand der unbewilligten Zimmeranbauerweiterung und neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen.
\n 2.2
Die Beschwerdeführer werden verpflichtet, die auf der Südwestseite Richtung G.________ zusätzlich angebrachte widerrechtliche Verglasung bei der Pergola abzubrechen und somit diesen Bauteil in den baubewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen. Anstelle der widerrechtlich angebrachten Verglasung kann auch die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett entfernt werden oder die Wohnnutzung der Pergola durch gebäudeinterne bauliche Massnahmen auf einen Bestand innerhalb der Grenzabstände im Sinne der Erwägungen verbindlich und nachhaltig begrenzt werden. In diesem Fall sind die entsprechenden Rückbaupläne der Vorinstanz frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Bewilligung einzureichen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.
\n 3.
Auf die Beschwerde gegen Dispositiv Ziff. 2 des angefochtenen RRB Nr. 413/2021 vom 15. Juni 2021 wird nicht eingetreten.
\n 4./5.
(Kosten- und Entschädigungsfolgen)
\n 6./7.
(Rechtsmittelbelehrung und Zustellung)
\n
C.1 Am 2. Juni 2022 setzte der Bezirk Küssnacht A.________ Frist an zur Einreichung allfälliger Beweismittel betreffend Erstellung der Zimmeranbauerweiterung sowie von Rückbauplänen betreffend Pergola. Gleichzeitig wurde an C.________ appelliert, bei der Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts betreffend Zimmeranbauerweiterung mitzuwirken. Nach mehreren Schriftenwechseln beschloss der Bezirksrat mit BRB Nr. 571 vom 14. Dezember 2022:
\n 1.
A.________ werden im Sinne der Erwägungen verpflichtet, die rechtswidrig erstellte 1.72 m lange Zimmeranbauerweiterung (exklusive das Bestandesschutz geniessende Dach) abzubrechen und somit diesen Bauteil in den bewilligten Zustand gemäss Baubewilligung vom 30. Juni 1977 zurückzubauen. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt.
\n 2.
A.________ wird die Bewilligung für das von ihnen eingereichte Rückbaugesuch (Rückbaumassnahmen Pergola) auf der Grundlage der eingereichten Baueingabeplänen erteilt, vorbehältlich im Sinne der Erwägungen unter der Auflage, dass die bestehende rückwärtige Türe projektgemäss zwar abgebrochen werden kann, dieser Bereich dann jedoch entweder vollständig offen gehalten werden muss oder nur durch eine offene Gittertüre mit Vertikalstäben, Querstäben, Rautenstäben oder dergleichen ersetzt werden kann. Vor Erteilung der Baufreigabe haben A.________ einen diesbezüglichen Detailplan zur konkreten Ausgestaltung einzureichen, welcher baubehördlich orientierungshalber C.________ zu unterbreiten ist. Für die Vollendung der Abbruch- und Rückbauarbeiten wird eine Frist von sechs Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Beschlusses gesetzt. Alternativ dazu steht es A.________ unverändert auch frei, innert gleicher Frist die Pergola in den Zustand gemäss Baubewilligung vom 25. November 1975 zurückzubauen oder innert gleicher Frist stattdessen die nordwestliche oder südwestliche Seitenwand der Pergola komplett zu entfernen, wobei in diesen beiden Fällen die entsprechenden Rückbaupläne frühzeitig und noch vor dem Rückbau zur Prüfung und Baufreigabeerteilung einzureichen sind.
\n 3.
(Auflistung verbindliche Pläne)
\n 4.
(Vollstreckungsandrohung)
\n 5.
(Brandschutz)
\n 6.
(Eröffnung Schreiben Amt für Raumentwicklung)
\n 7.
(Auflagen Rückbaumassnahmen Pergola)
\n 8.
(Baukontrolle)
\n 9.
(Gebühren)
\n 10.
(Rechtsmittelbelehrung)
\n 11.
(Zustellung)
\n
C.2 Dagegen liessen A.________, mit Eingabe vom 16. Januar 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben, welcher in der Folge die Beschwerde als Sprungbeschwerde im Sinne von