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III 2025 62

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Entscheid vom 24. September 2025

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
	lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin
	MLaw Marco Lacher, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________, \n Beschwerdeführer,
	gegen
	\n \n Bezirksrat Gersau, Ausserdorfstrasse 7, 6442 Gersau, \n Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, \n Postfach 1186, 6431 Schwyz, \n Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, \n Vorinstanzen, \n \n B.________ AG \n

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Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

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Sachverhalt:
\n A. Auf dem Grundstück KTN ____01 in Gersau befindet sich heute im südöstlichen Teil ein Wohn- und Gewerbehaus und im nordwestlichen Teil eine Werkhalle (ehemalige ____-). Das Grundstück liegt in der Bauzone (Dorfkernzone). Es grenzt:
\n - im Osten an die C.________-strasse (KTN ____02) und Grundstück KTN ____03;
\n - im Süden an die West-Ost verlaufende D.________-strasse (KTN ____04; nachstehend: D.________-strasse Süd) sowie die Grundstücke KTN ____05 und ____06;
\n - im Westen an die Nord-Süd verlaufende D.________-strasse (nachstehend: D.________-strasse Nord);
\n - und im Norden an das Grundstück KTN ____07.
\n Abbildung: Auszug WebGIS Kanton Schwyz
\n B. Am 15. Juni 2023 reichte die Eigentümerin des Grundstücks, die B.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) beim Bezirk Gersau das Baugesuch für den Abbruch der bestehenden Werkhalle sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses (MFH) auf KTN ____01 ein. Das bisherige Wohn- und Gewerbehaus bleibt dabei bestehen.
\n Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. ____ vom ____ 2023 (S. ____) publiziert und vom ____ 2023 öffentlich aufgelegt.
\n C. Innert der Auflagefrist gingen gegen das publizierte Baugesuch vier Einsprachen ein, so u.a. von A.________. Am 18. August 2023, 8. September 2023, 23. November 2023, 29. Dezember 2023 und 28. März 2024 reichte die Bauherrschaft mehrere Projektänderungen und ergänzende Unterlagen ein.
\n D. Mit Gesamtentscheid vom 3. Juni 2024 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen und wies die Einsprachen aus kantonaler Sicht ab. Mit Beschluss (BRB) Nr. 24-139 vom 18. Juli 2024 erteilte der Bezirksrat Gersau die Baubewilligung unter gleichzeitiger Eröffnung des Gesamtentscheides des ARE wie folgt:
\n 1. Die Einsprache von A.________ (Einsprecher 1), wird im Sinne der Erwägungen bezüglich der Dimension der bestehenden Parkfelder Nr. 23-29 und der Einlenkradien bei der Tiefgaragenausfahrt gutgeheissen, im Übrigen abgewiesen.
\n 2.-4. [Behandlung von weiteren Einsprachen]
\n 5.  Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen, gemäss den eingereichten und unter Buchstabe A des Sachverhaltes zum Bestandteil der Bewilligung erklärten Planunterlagen unter nachstehenden Bedingungen erteilt.
\n 6.-20. [Auflagen und Bedingungen, Gebühren, Rechtsmittel, Zustellung].
\n E. Gegen die Baubewilligung erhoben zwei Einsprecher Beschwerde beim Regierungsrat, darunter A.________ mit Eingabe vom 22. August 2024. Er beantragte die Aufhebung des bezirksrätlichen Beschlusses und die Verweigerung der Baubewilligung, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Bauherrschaft und der Vorinstanzen (vgl. RR-act. I/01).
\n F. Mit Beschluss (RRB) Nr. 215/2025 vom 18. März 2025 wies der Regierungsrat die (vereinigten) Beschwerden ab (Dispositiv-Ziff. 1) und auferlegte den beiden Beschwerdeführern Verfahrenskosten von je Fr. 1'000.-- (Dispositiv-Ziff. 2).
\n G. Gegen den RRB Nr. 215/2025 (Versand am 25.3.2025) erhebt A.________ mit Eingabe vom 14. April 2025 (Postaufgabe gleichentags) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit folgenden Anträgen:
\n Der Beschluss des Regierungsrats Nr. 215/2025 vom 18. März 2025 sei aufzuheben. Die Baubewilligung des Bezirksrats Gersau vom 18.7.2024 und die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 3.6.2024 seien aufzuheben und das Baugesuch der B.________ AG (Beschwerdegegnerin) sei nicht zu bewilligen. Die Verfahrenskosten des Regierungsrats wie des Verwaltungsgerichts seien der B.________ AG und den Vorinstanzen aufzuerlegen.
\n H. Der Bezirk Gersau erklärt mit Eingabe vom 25. April 2025 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme und bestreitet gleichzeitig die Behauptungen des Beschwerdeführers. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 12. Mai 2025, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen. Die Beschwerdegegnerin stellt am 13. Mai 2025 vernehmlassend den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Das ARE teilt mit Eingabe vom 15. Mai 2025 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Der Beschwerdeführer ist an der D.________-strasse ____, KTN ____06, wohnhaft. Das Grundstück grenzt an das streitbetroffene Grundstück KTN ____01 an (vgl. Ingress Bst. A). Vor diesem Hintergrund ist er - als Nachbar und im vorinstanzlichen Verfahren unterlegene Partei - zur Beschwerde an das Verwaltungsgericht berechtigt (vgl. § 82 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987 i.V.m. § 37 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974), was von keiner Seite bestritten wird. Die übrigen Sachurteilsvor­aussetzungen (vgl.