\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
III 2025 6
 
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
 
Entscheid vom 28. Juli 2025
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Besetzung
Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
 
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Irene Thalmann, Richterin
 
MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n
Parteien
\n
    \n
  1. A.________,
    2. \n
  2. B.________,
    3. \n
  3. C.________,
    4. \n
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw D.________,
 
gegen
 
\n
    \n
  1. Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,
    2. \n
  2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14,
    \n Postfach 1186, 6431 Schwyz,
    3. \n
  3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,
    4. \n
Vorinstanzen,
\n
    \n
  1. Dr. E.________,
    2. \n
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. F.________ und/oder Rechtsanwalt MLaw G.________,
\n
    \n
  1. H.________,
    2. \n
vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. I.________,
Beschwerdegegner,
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n
Gegenstand
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)
\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. A.________, B.________ und C.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind Miteigentümer zu je einem Drittel an den Grundstücken KTN _01 (337 m2) und KTN _02 (343 m2), J.________, Wollerau. Diese beiden Grundstücke grenzen im Norden an die K.________bahn (Grundstück KTN _03). Sie fallen gegen Norden um rund 5 m ab. Sie befinden sich in der Wohnzone 3 Geschosse (W3) und je mit einem schmalen Streifen entlang der K.________bahn im Übrigen Gemeindegebiet (UeG).
\n Am 22. September 2023 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch für den Umbau des Doppel-Einfamilienhauses (DFH) in ein Mehrfamilienhaus (MFH) auf den beiden Grundstücken ein. Gegen dieses im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2023 (S. ____) publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch erhoben innert Frist Dr. E.________ (Eigentümer des östlich ans Baugrundstück KTN _02 angrenzenden Grundstück KTN _04 [709 m2]) und H.________ (Eigentümer des südlich an die Baugrundstücke anschliessenden Grundstücks KTN _05 [239 m2]) öffentlich-rechtliche Einsprache. Am 22. November 2023, 21. Dezember 2023 und 12. Februar 2024 eingereichte Projektänderungen und ergänzende Unterlagen wurden den Einsprechern angezeigt.
\n B. Mit Gesamtentscheid vom 14. März 2024 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen der zuständigen Stellen. Unter Eröffnung dieses Gesamtentscheides entschied der Gemeinderat Wollerau mit Beschluss (GRB) Nr. 2024.67 vom 2. April 2024 wie folgt über das Baugesuch und die Einsprachen:
\n 1 Der Abbruch der bestehenden Bauteile wird mit Auflagen bewilligt (…).
\n 2  Das Bauvorhaben wird mit Auflagen bewilligt. Die Bauausführung hat sich genau an die genehmigten Projektpläne vom 22.9.2023 bzw. 22.11.2023 und 21.12.2023 zu halten. Jede Änderung bedarf der Genehmigung der Bewilligungsbehörde (...).
\n 3  (Gesamtentscheid des ARE).
\n 4  Die Stellungnahme der Schweizerischen K.________bahn AG vom 23.11.2023 bzw. 16.1.2024 bildet integrierenden Bestandteil dieser Bewilligung. Deren Auflagen sind strikte zu befolgen.
\n 5  Die Einsprache von Dr. E.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen (...).
\n 6  Die Einsprache von H.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen (...).
\n 7-18 (Auflagen und Bedingungen, Gebühren, Geltungsdauer, Rechtsmittel, Zustellung).
\n Gegen diesen GRB Nr. 2024.67 erhob Dr. E.________ mit Eingabe vom 18. April 2024 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz (Verfahren I [VB 91/2024]) mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen GRB sowie des Gesamtentscheides des ARE sowie Abweisung des Baugesuchs, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Vorinstanzen und der Beschwerdegegner.
\n Mit Eingabe vom 29. April 2024 erhob auch H.________ Verwaltungsbeschwerde gegen den GRB Nr. 2024.67 (Verfahren II [VB 99/2024]) mit den Anträgen auf Aufhebung des angefochtenen GRB sowie des Gesamtentscheides des ARE, eventualiter Rückweisung der Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner, eventualiter zu Lasten der Vorinstanz.
\n C. Mit Beschluss (RRB) Nr. 945/2024 vom 10. Dezember 2024 entschied der Regierungsrat wie folgt:
\n 1.  Die Beschwerden I und II werden gutgeheissen und der Beschluss Nr. 2024.67 der Vorinstanz 1 [d.h. Gemeinderat] vom 2. April 2024 sowie der Gesamtentscheid der Vorinstanz 2 [d.h. ARE] vom 14. März 2024 werden aufgehoben.
\n 2.  Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 3000.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 1500.--) der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern (diesen unter solidarischer Haftbarkeit) auferlegt. (…).
\n 3.  Den Beschwerdeführern I und II wird eine Parteientschädigung von je Fr. 1800.-- zugesprochen. Jeweils je die Hälfte (je Fr. 900.--) ist von der Gemeinde Wollerau und den Beschwerdegegnern (diese unter solidarischer Haftbarkeit) zu bezahlen.
\n 4.-5. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung).
\n D. Gegen diesen RRB Nr. 945/2024 (Versand am 17.12.2024) lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 7. Januar 2025 (Postaufgabe am gleichen Tag) beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Beschwerde erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1. Der Beschluss Nr. 945/2024 des Regierungsrats Schwyz vom 10. Dezember 2024 sei vollumfänglich aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderates Wollerau Nr. 2024.67 vom 2. April 2024 sowie der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 14. März 2024 (Baugesuch-Nr. 23-23-127) zu bestätigen, nötigenfalls unter zusätzlichen Auflagen (z.B. Auflage einer Maximalhöhe durch gekapptes Dach oder verringerte Dachneigung, Verzicht auf Erstellung des Vordachs vor der Tiefgarage bzw. Einhaltung des Grenzabstands). Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vor­instanz zurückzuweisen.
\n 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zu Lasten der Beschwerdegegner.
\n E. Mit Vernehmlassung vom 17. Januar 2025 beantragt das Sicherheitsdepartement die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Das ARE teilt mit Schreiben vom 21. Januar 2025 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit; die vorgebrachten Rügen fielen in die kommunale Zuständigkeit. Der Gemeinderat beantragt mit Stellungnahme vom 28. Januar 2025 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner sowie die Bestätigung der kommunalen Baubewilligung sowie des Gesamtentscheids des ARE. Der Beschwerdegegner Ziff. 4 beantragt die Abweisung der Beschwerde und des Baugesuchs, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer vor allen Instanzen. Mit Eingabe vom 15. April 2025 replizieren die Beschwerdeführer unter Festhalten an den Rechtsbegehren gemäss Beschwerde. Am 16. Juni 2025 reicht der Beschwerdegegner Ziff. 5 eine abschliessende Stellungnahme ein, die den Beschwerdeführern am 18. Juni 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Baugrundstück (d.h. die das Baugrundstück bildenden beiden Parzellen zusammen) weist eine nahezu quadratische Form auf von rund 25 m bzw. 29 m Länge (Nordseite bzw. Südseite) auf rund 26 m (West- und Ostseite). Es wird über die J.________, eine Privatstrasse, erschlossen, die zur L.________strasse führt. Das bestehende DFH soll durch ein MFH mit vier Wohnungen ersetzt werden. Es beinhaltet im Untergeschoss (UG) eine 1-Zimmer-Studio Wohnung, im Erdgeschoss (EG) sowie im 1. und 2. Obergeschoss (OG) entstehen drei gleich geplante Wohnungen mit 4.5 Zimmern und rund 108 m2 Nettowohnfläche. Damit die Höhe maximal ausgenutzt werden kann, wird das bestehende Dachgeschoss (DG) erhöht. In der obersten Wohnung wird ein Teil des DG als Estrichraum ausgebildet und über eine Auszugstreppe zugänglich gemacht. Die Wohnungen werden durch eine (offene) Aussentreppe mit angebautem Lift (vom UG her) an der Südseite der Baute auf KTN _02 erschlossen. Im westlichen Teil wird unterirdisch eine neue Garage erstellt mit zwei Parkplätzen. Der bestehende Carport auf der Westseite sowie die Garage auf dem östlichen Grundstücksteil bleiben bestehen. Drei neue Parkplätze sind entlang der nördlichen Grundstücksgrenze vorgesehen, und ein neuer (Besucher-)Parkplatz befindet sich an der Nordseite (vgl. Baubeschrieb vom 15.9.2023 sowie Planunterlagen, namentlich Pläne Nrn. 500 Situationsplan, rev. 16.11.2023; 503 Grundrisse, rev. 8.2.2024; 504 Fassaden und Schnitt A-A, rev. 8.2.2024; 506 Parkplatznachweis und Schneeablagerung, rev. 8.2.2024). Die Ausnützungsziffer von 0.55 wird bei einer anrechenbaren Grundfläche von insgesamt 635 m2 und einer zulässigen Bruttogeschossfläche (BGF) von 349.25 m2 mit 349.00 m2 vollständig ausgeschöpft (vgl. Baubewilligung S. 3 Ziff. 2.1).
\n 2.1.1 Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen Folgendes erwogen:
\n -          Aus dem Umstand, dass in der Amtsblattpublikation das Grundstück KTN _02 nicht genannt worden sei, sei dem Beschwerdeführer II (vorliegend Beschwerdegegner Ziff. 5) kein Rechtsnachteil erwachsen (E. 2.2).
\n -          Der um 1.5 m vorspringende Gebäudeteil mit Lift und Treppe an der südlichen Hauptfassade nehme mit einer Breite von 5.4 m weniger als einen Drittel der ansonsten einheitlichen Südfassade ein und habe keine fassadenbildende Wirkung; es komme daher die Abstandsprivilegierung gemäss § 59 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 zum Tragen (E. 3.4).
\n -          Bei der Bewilligung der Unterschreitung der Grenzabstände auf der Ostseite gegenüber KTN _04 um 0.92 m (bei erforderlichen 5.72 m) und auf der Westseite gegenüber KTN _06 um 0.3 m (bei erforderlichen 5.31 m) habe sich der Gemeinderat auf die Bestandesgarantie sowie Näherbaurechte der Bauherrschaft berufen, was eine Ausnahmebewilligung hinfällig mache (E. 4.1). Mit einer Aufstockung des bestehenden DFH und Erhöhung der Gebäude- und Firsthöhen auf allen Fassadenseiten um rund 1.5 m sowie die Schaffung eines zusätzlichen sichtbaren Geschosses sprenge das Bauvorhaben den Rahmen einer von der Bestandesgarantie gedeckten Ersatzbaute. Dies bedeute, dass im Westen und Osten die Grenzabstände unterschritten würden und das Umbauvorhaben unter diesem Aspekt nicht bewilligungsfähig sei (E. 4.3). Die privatrechtlichen Vereinbarungen (Näherbaurecht) seien für die Baubewilligungsbehörde nicht bindend, da damit die geltende Zonenordnung bzw. die Baureglementsbestimmungen faktisch ausser Kraft gesetzt würden. Die Baubewilligungsbehörde hätte jedoch die Ausnahmebewilligungsfähigkeit prüfen müssen. Dies sei bei einem allfälligen überarbeiteten Bauprojekt, was sich aus anderen Gründen aufdränge, nachzuholen (E. 4.4).
\n -          Zutreffend habe der Gemeinderat die geplante Tiefgarage als unterirdische Baute im Sinne von