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II 2017 104

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Entscheid vom 26. Juni 2018

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Besetzung	Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident
	Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter
	Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________ AG, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. R.________,
	gegen
	Gemeinderat Altendorf, Dorfplatz 3, Postfach 155, \n 8852 Altendorf, \n Vorinstanz,

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Gegenstand

Kausalabgaben (Wasser- und Abwasseranschlussgebühren)

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Sachverhalt:
\n A. Die A.________ AG ist Eigentümerin (bzw. Baurechtsberechtigte) der (im Baurecht erstellten) Geschäftsliegenschaft B.________ (GB-Nr. xxxx) auf dem Grundstück KTN yyyy in der Gemeinde Altendorf/SZ. Das Grundstück befindet sich in der Gewerbezone, für welche zusätzlich der Quartiergestaltungsplan Z.________ mit Sonderbauvorschriften gilt. Das Gebäude verfügt über ein Untergeschoss (UG), ein Erdgeschoss (EG) und zwei Obergeschosse (1. + 2. OG) sowie ein Dachgeschoss (DG). Es grenzt mit seiner Nordfassade an die Autobahn A3. Verkehrsmässig erschlossen wird das Grundstück durch die N.________strasse (via Autobahnunterführung mit Anschluss an die O.________strasse) und die P.________strasse (auf der von der Autobahn abgewandten Seite des Gebäudes).
\n Nach Fertigstellung im Jahr 1992 wurde das Gebäude zunächst (bis 1995) durch ein Versandhaus (C.________) als Zentrale und Lager benutzt. Anschliessend wurde darin durch eine Schweizer Modekette (D.________) im Erdgeschoss (EG) und den beiden Obergeschossen (1. + 2. OG) ein Logistikzentrum sowie ein Lager im Untergeschoss (UG) betrieben und das Dachgeschoss (DG) an einen Reiseveranstalter (E.________) für den Betrieb eines Logistik und Callcenters (einschliesslich einer Kantine-Küche und einer 5 1/2-Zi-Attika-Mietwohnung) untervermietet (vgl. dazu insb. Beschwerde, S. 4 f. Ziff. III./4.-8. und S. 6 Ziff. III./12.).
\n Für den Anschluss an die Wasserversorgung der Gemeinde Altendorf (WVA) und die Mitbenützung der bestehenden Wasserversorgungsanlagen sowie für den Anschluss an die Kanalisation und Abwasserreinigungsanlage (ARA) wurden in Anwendung des damals gültigen kommunalen Wasserversorgungs-Reglements vom 10. März 1981 (aWVR) und des kommunalen Kanalisations-Reglements vom 10. März 1981 (aKR) von der Werkkommission der Gemeinde Altendorf mit Einschätzungsverfügung vom 9. Juni 1994 (einmalige) Wasseranschlussge-bühren von Fr. 178'920.-- (entsprechend 15 Promille des Neubauwerts gemäss   kantonaler Güterschatzung) sowie (einmalige) Kanalisationsbeiträge von Fr. 190'848.-- (entsprechend 16 Promille des Neubauwerts gemäss kantonaler Güterschatzung) und Klärbeiträge von Fr. 7'000.-- (entsprechend Anzahl Bewohnerwerte 35 à Fr. 200.--) erhoben (Bf-act. 5 = Vi-act. 9).
\n B. Am 2. August 2016 reichte die A.________ AG bei der Gemeinde Altendorf ein Baugesuch (Datum: 29.7.2016) um Umnutzung, Fassadensanierung und Neugestaltung Eingangsbereich Gewerbehaus ein (Vi-act. 15 ff.). Dem Baugesuch vorausgegangen waren verschiedene Vorabklärungen zur Umnutzung des Gewerbehauses B.________ insbesondere im Zusammenhang mit der Schaffung eines geplanten Wohncenters auf den drei Stockwerken (Möbelverkauf: EG, 1. + 2. OG) (vgl. Vi-act. 10 ff.; insb. Schreiben vom 17.11.2015 betr. Umnutzung Liegenschaft Gewerbehaus B.________, Auswirkungen auf die Kantonsstrasse + Möglichkeit von Erdsonden resp. Wärmegewinnung aus Grundwasser; vgl. Bf-act. 7a u. Vi-act. 12). Nach Ergänzung bzw. Überarbeitung der Unterlagen erstellte das Amt für Raumentwicklung gestützt auf die Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen mit Gesamtentscheid vom 3. Mai 2017 die kantonale Baubewilligung (Vi-act. 18). Anschliessend erteilte der Gemeinderat Altendorf mit Beschluss vom 5. Mai 2017, unter Einschluss des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung, auch die kommunale Baubewilligung unter Auflagen und Nebenbestimmungen (Vi-act.19).
\n Nach Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für \"Umbau und Sanierung Gewerbehaus, Nutzungsänderung Lager zu Verkauf\" stellte der Bausekretär des Bauamtes der Gemeinde Altendorf mit E-Mail vom 11. Mai 2017 der A.________ AG einen Entwurf für die Verfügung der (ergänzend zu entrichtenden) Anschlussgebühren zu und forderte die A.________ AG auf, für die Neuberechnung der Anschlussgebühren aufgrund der ermittelten Gebäudevolumen entsprechend dem neuen Wasserversorgungsreglement 2010 (nWVR) und dem neuen Abwasserreglement 2010 (AR) beide gültig ab 1. Oktober 2010 gegebenenfalls ihre eigene kubische Berechnung nach SIA-Norm 416 zukommen zu lassen (Vi-act. 21).
\n Mit E-Mail vom 16. Mai 2017 übermittelte die A.________ AG die durch den beauftragten Architekten vorgenommene kubische Berechnung nach SIA-Norm 416 für das Geschäftshaus mit Wohnung und Büro im Attikageschoss (Gesamttotal 56'595 m3) sowie für die Umnutzung von Logistik- in Verkaufsflächen (Gesamttotal 27'427 m3) (vgl. Bf-act. 9 = Vi-act. 22). Zugleich jedoch bemerkte die A.________ AG grundsätzlich, dass gemäss Wasserversorgungsreglement (Art. 54 nWVR; entspr. Art. 24 AR) für Instandhaltungs- und Instandstellungsarbeiten sowie Baumassnahmen, durch welche Wertverbesserungen vorgenommen würden, ohne dass Raum neu geschaffen werde, keine Anschlussgebühren zur Zahlung fällig würden, sowie ihrer Ansicht nach auch keine Umnutzung vorliege, welche eine nochmalige Gebührenerhebung rechtfertige, und daher – bis auf die unwesentliche Vergrösserung des Eingangsbereichs – weder für Wasser noch für Abwasser (nachträgliche) Anschlussgebühren geschuldet seien, und wenn überhaupt, ein Ausnahmefall gemäss Wasserversorgungsreglement (Art. 54 Abs. 4 nWVR) und Abwasserreglement (Art. 24 Abs. 4 AR) vorliege, weshalb die Gebühren auf 50 Prozent reduziert werden müssten.
\n C.  Ausgehend zunächst von der übermittelten kubischen Berechnung für das Geschäftshaus mit Wohnung und Büro im Attikageschoss (Gesamttotal 56'595 m3) nahm die Tiefbaukommission der Gemeinde Altendorf mit Verfügung vom 28. Juni 2017 (Versand: 11.07.2017) in Anwendung des neuen Wasserversorgungsreglements 2010 (nWVR) und Abwasserreglements 2010 (AR) eine Neuberechnung der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren (anhand des umbauten Raums multipliziert mit den nach Gebäudezweck differenzierten Gebührenansätzen pro m3 sowie ARA-Beitrag je Bewohnergleichwert [BW]) vor und brachte davon die früher bezahlten Anschlussgebühren (berechnet in Promillen des Neubauwerts gemäss kantonaler Güterschatzung sowie ARA-Beitrag je Bewohnerwert [BW]) in Abzug. Daraus resultierten für das Bauvorhaben (zunächst) ergänzende Wasseranschlussgebühren von Total Fr. 155'084.04 inkl. 2.5% MwSt und Abwasseranschlussgebühren von Total Fr. 141'071.22 inkl. 8.0% MwSt (Bf-act. 11 = Vi-act. 23).
\n Auf Einsprache der A.________ AG vom 31. Juli 2017 hin (Bf-act. 12 = Vi-act. 24) zog die Tiefbaukommission der Gemeinde Altendorf ihre Verfügung in Wiedererwägung und setzte die Wasser- und Abwasseranschlussgebühren mit Verfügung vom 18. September 2017 (bzw. anschliessender Rektifizierung vom 28.9.2017) neu fest (vgl. Bf-act. 16 u. 18 f.). Gestützt auf die kubische Berechnung der Umnutzung von Logistik- in Verkaufsflächen (27'472 m3) multipliziert mit dem Gebührenansatz für Büro- und Gewerbebauten von Fr. 7.-- pro m3 (neue Nutzung) abzüglich Gebührenansatz für Lagerhallen von Fr. 3.50 pro m3 (bisherige Nutzung) ermittelte die Tiefbaukommission nunmehr nachträgliche (ergänzende) Wasseranschlussgebühren von Total Fr. 98'394.36 inkl. 2.5% MwSt und Abwasseranschlussgebühren von Total Fr. 103'674.06 inkl. 8.0% MwSt (vgl. Bf-act. 19). Im Übrigen verwies die Tiefbaukommission darauf, dass nur der Gemeinderat aufgrund eines ausgewiesenen Fachberichts eine Reduktion der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren bewilligen könne (vgl. Vi-act. 17).
\n D.  Gegen die Verfügung der Tiefbaukommission der Gemeinde Altendorf vom 18. September 2017 (bzw. deren Rektifizierung vom 28.9.2017) erhob die A.________ AG am 5. Oktober 2017 wiederum Einsprache beim Gemeinderat Altendorf (vgl. Bf-act. 20) unter Beilage eines Fachberichts Anschlussgebühren der F.________ AG vom 3. Oktober 2017 (Bf-act. 24 = Vi-act. 25) und stellte dazu folgende Rechtsbegehren:
\n 1. Es sei die Verfügung vom 18. September 2017, versendet am 28. September 2017, vollumfänglich aufzuheben.
\n 2. Eventuell seien die Wasseranschlussgebühren und die Abwasseranschlussgebühren um mind. 50 % zu reduzieren.
\n 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Einsprachegegnerin.
\n Nach Ansicht der A.________ AG fehlt es grundsätzlich an den Vor­aussetzungen für die Erhebung von (nachträglichen) Anschlussgebühren, da im Vergleich zur früheren Nutzung kein Raum neu geschaffen werde, und auch die Art der Überbauung des angeschlossenen Grundstückes nicht geändert werde. In jedem Fall sei gestützt auf den Fachbericht eine Reduktion der Anschlussgebühren auf 50% der Normalgebühr geboten und zulässig.
\n E.  Mit Beschluss vom 20. Oktober 2017 lehnte der Gemeinderat Altendorf die Einsprache der A.________ AG gegen die Gebühren sowie das Gesuch um Reduktion der Anschlussgebühren ab (Bf-act. 1 = Vi-act. 26). Zur Begründung wurde angeführt, das Ausmass des geplanten Umbaus und die teilweise Umnutzung würden die Instandhaltungs- und Instandstellungsarbeiten im Sinne von Art. 54 Abs. 1 nWVR bzw. Art. 24 Abs. 1 AR bei weitem überschreiten. Mit Bezug auf die mutmasslichen Baukosten von Fr. 1'500'000.-- und die Umnutzung sei vielmehr von neubauartigen Veränderungen auszugehen, womit die Neuberechnung der Anschlussgebühren gemäss Art. 54 Abs. 2 nWVR, bzw. Art. 24 Abs. 5 AR, gerechtfertigt seien. Die ursprüngliche Berechnung der Anschlussgebühren für den Neubau habe auf dem Ansatz für Lagerhallen basiert. Die geplante Nutzung sei neu als Gewerbe einzustufen, was eine Neuberechnung zum höheren Satz rechtfertige. Eine Reduktion der Anschlussgebühren nach Art. 54 Abs. 4 nWVR bzw. Art. 24 Abs. 4 des AR sei nicht gerechtfertigt.
\n Auf ein Wiedererwägungsgesuch der A.________ AG vom 8. November 2017 (Bf-act. 22) trat der Gemeinderat Altendorf sodann mit Schreiben vom 13. November 2017 nicht ein (Bf-act. 23).
\n F. Gegen den Beschluss des Gemeinderates Altendorf vom 20. Oktober 2017 (Versand: 2.11.2017) lässt die A.________ AG mit Eingabe vom 22. November 2017 (Postaufgabe am gleichen Tag) rechtzeitig innerhalb der Rechtsmittelfrist von 20 Tagen Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit folgendem Rechtsbegehren:
\n 1. Es sei der Beschluss des Gemeinderates Altendorf vom 20. Oktober 2017 aufzuheben und die Verfügung der Tiefbaukommission Altendorf betreffend Erhebung von Wasseranschlussgebühren gemäss Art. 54 Wasserversorgungsreglement und Abwasseranschlussgebühren gemäss Art. 24 Abwasserreglement vollumfänglich aufzuheben und statt dessen die Wasseranschlussgebühren auf CHF 0.00 und die Abwasseranschlussgebühren ebenfalls auf CHF 0.00 festzulegen.
\n 2. Eventuell seien die Wasseranschlussgebühren von CHF 191‘989.00 und die Abwasseranschlussgebühren von CHF 191‘989.00 um 50 % auf je    CHF 95‘994.50 zu reduzieren.
\n 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
\n G. Mit Verfügung vom 28. November 2017 überweist der Regierungsrat die Beschwerde gestützt auf § 52 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 als Sprungbeschwerde zum Entscheid ans Verwaltungsgericht.
\n H. Mit Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 21. Dezember 2017 beantragt der Gemeinderat Altendorf die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann.
\n Die A.________ AG hält in ihrer Stellungnahme vom 30. Januar 2018 dazu an ihren Anträgen fest.
\n Der Gemeindesrat Altendorf schliesst in seiner Stellungnahme vom 15. Februar 2018 unverändert auf Abweisung der Beschwerde.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Im Kanton Schwyz erheben die Gemeinden nach § 51 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 für den Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze der Gemeinde oder ihrer Anstalten einmalige Anschlussbeiträge oder Anschlussgebühren und für die Benützung wiederkehrende Betriebsgebühren (Abs. 1). Schuldpflicht, Voraussetzungen und Höhe der Abgaben sind in den Grundsätzen in einem Reglement festzulegen (