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II 2017 77

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Entscheid vom 26. Juni 2018

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter
	Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________ AG, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch Rechtsanwalt R.________ \n und/oder Rechtsanwältin S.________,
	gegen
	Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, \n Postfach 1232, 6431 Schwyz, \n Vorinstanz,

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Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügungen vom 26.2.2015)

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Sachverhalt:
\n A.a Die A.________ AG, mit Sitz in C.________, wurde am 14. Februar 2011 mit dem Zweck einer Immobiliengesellschaft (Erwerb, Halten, Verwaltung und Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken aller Art) in das Handelsregister eingetragen. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 17. Februar 2011 erwarb sie das Grundstück GB-Nr. xxxx in D.________ zu einem Kaufpreis von Fr. 2‘250‘300.--.
\n Nach Erhalt der Baubewilligung (Beschluss des Gemeinderats D.________ an der Sitzung vom 29.9.2011) für den Abbruch der bestehenden beiden Gebäude und den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern mit Gewerbe (Überbauung \"L.________\") schloss die A.________ AG (als \"BAUHERR\") mit der B.________ AG (als \"TOTALUNTERNEHMER\"), mit Sitz in D.________ (inzwischen ebenfalls Sitz in C.________), am 20. Dezember 2011 einen Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) für die Planung, Projektierung und schlüsselfertige Erstellung des Bauwerks zu einem vereinbarten Pauschalpreis (inkl. Bauteuerung) von Fr. 17.2 Mio. ab (vgl. Bf-act. Beilage 5 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 109 ff.).
\n Gleichzeitig mit Vereinbarung betreffend Verkauf von Wohnungen verpflichtete sich die B.________ AG (als \"Beauftragte\") gegenüber der A.________ AG (als \"Auftraggeberin\"), sämtliche erstellten Wohnungen, die sie als Totalunternehmerin für die Auftraggeberin erstellt, zum Verkaufserlös von Total Fr. 19.7 Mio. zu verkaufen, und diejenigen Wohnungen, welche sie gegebenenfalls nicht verkaufen kann, zu zwischen den Parteien einzelfallweise zu vereinbarenden Kaufpreisen selbst käuflich zu erwerben (vgl. Bf-act. Beilage 6 = Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 114).
\n A.b Dazu vorausgegangen war (ursprünglich) eine Rulinganfrage an die Steuerverwaltung vom 3. Oktober 2011, womit die beiden durch die gleichen Aktionäre beherrschten Gesellschaften um Bestätigung der Drittvergleichskonformität der vorgeschlagenen Handhabung oder Unterbreitung eines eigenen Vorschlags durch die Steuerverwaltung ersuchten. Dazu wurde ausgeführt, man sei sich bewusst, dass die zu vereinbarenden Bedingungen zwischen den beiden Gesellschaften einem Drittvergleich standhalten müssten, da vorliegend ein direkter Drittvergleich jedoch nicht möglich sei, würden Vergleiche von eigenen Projekten der B.________ AG als Basis für den Vorschlag benannt, wobei die wirtschaftlichen Gründe der gewählten Firmenstruktur in der Notwendigkeit für eine klare Trennung der Geschäftseinheiten in diesem Sektor insbesondere in Bezug auf Garantieansprüche und Haftungsfragen liegen würden. Dementsprechend wurde vorgerechnet, für den Verkaufspreis der Wohneinheiten würden Fr. 20'228'000.-- budgetiert. Bei der A.________ AG ergebe der geplante Verkauf des Landes (Fr. 2'728'000.--) abzüglich der Investitionen in das Land inkl. Nebenkosten (ca. Fr. 2'400'000.--) einen Grundstückgewinn von Fr. 328'000.--, was 21.2% Mehrwert seit dem Kauf oder bei Abschluss des Projekts nach 2 Jahren 10.6% Rendite pro Jahr ergebe und sicherlich der derzeitigen Preisentwicklung entsprechen könnte. Auf Seiten der B.________ AG würden der Preis für den Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag) bei Fr. 17'500'000.-- und die budgetierten Kosten für die Erstellung der drei Mehrfamilienhäuser bei Fr. 14'000'000.-- liegen. Die Differenz Fr. 3'500'000.-- entsprechend einer Bruttogewinnmarge von 20% (inkl. Verkauf) könne mit der von der B.________ AG erzielten Bruttogewinnmarge bei Totalunternehmeraufträgen für Dritte (Projekt X.________: 24.7%; Projekt Y.________: 18.9%) verglichen werden. Gestützt darauf sei man daher der Auffassung, dass die Rendite von 10.6% bei der A.________ AG für die Grundstückgewinnsteuer einen fairen Vorschlag und auch eine realistische Grösse im Drittvergleich darstelle, gerade auch da die A.________ AG keine Bau- und Garantierisiken zu tragen habe (vgl. zum Ganzen: Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 208 ff.).
\n A.c Mit Schreiben vom 26. November 2011 nahm die Steuerverwaltung zur Rulinganfrage vom 3. Oktober 2011 Stellung (vgl. Akten des Veranlagungsverfahrens: Unterlagen Gesamtüberbauung L.________ act. 205 ff.). Dabei vertrat die Steuerverwaltung die Ansicht, wenn Landeigentümer und Totalunternehmerin insgesamt, im Sinne der Rechtsprechung zur Handänderungssteuer, ein schlüsselfertiges Objekt veräusserten und der Werkpreis offensichtlich nicht Drittverhältnissen entspreche, bei welchen der Landeigentümer die Totalunternehmerin aus mehreren sich konkurrenzierenden Totalunternehmern frei bestimmen könne, werde die Differenz dem Landpreis zugerechnet, unabhängig davon, ob der Landeigentümer und die Totalunternehmerin rechtlich oder wirtschaftlich verbunden seien oder nicht, und ob der Landeigentümer wissentlich oder unwissentlich auf die Differenz verzichte, da insoweit der Teil des Gesamterlöses von der erwerbenden Person wirtschaftlich tatsächlich für das Grundstück bezahlt werde. Zusammengefasst erfolge beim Landverkäufer somit soweit eine Aufrechnung beim beurkundeten Landverkaufspreis, als der vereinbarte Werkpreis jenen unter echten Drittverhältnissen übersteige. Fehlten die Unterlagen zur Berechnung des Werkpreises zu Drittverhältnissen, berechne die kantonale Steuerverwaltung diesen Wert analog der Realwerte der ordentlichen Schätzungsverfügungen zuzüglich eines angemessenen Honorars für die Totalunternehmerin. Vorbehalten bleibe die Anrechnung weiterer gemäss