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II 2019 22

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Entscheid vom 18. November 2019

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Besetzung	lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
	Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter
	Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________ AG, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch …,
	gegen
	Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, \n Postfach 1232, 6431 Schwyz, \n Vorinstanz,

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Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungsverfügung vom 21.8.2015)

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Sachverhalt:
\n A. Die A.________ AG mit Sitz in U.________/LU (inzwischen V.________/LU) bezweckt gemäss Handelsregistereintrag unter anderem den An- und Verkauf sowie Vermietung und Verwaltung von Liegenschaften, die Erbringung von Architektur- und Ingenieurleistungen sowie Planung und Erstellung von Bauten aller Art als General- und Totalunternehmerin usw. (vgl. www.zefix.ch). Die steuerpflichtige Gesellschaft hält Liegenschaften in verschiedenen Kantonen, hat über mehrere Jahre hinweg (nachweislich von 2010 bis 2017) zahlreiche Liegenschaftskäufe und -verkäufe getätigt (vgl. Einspracheakten act. 11 = Bf-act. 4), und qualifiziert insofern unumstritten als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin (vgl. angefochtener Einspracheentscheid, Erw. 4.3).
\n B. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag veräusserte die steuerpflichtige Gesellschaft am 12. September 2013 die Liegenschaft GB-Nr. xxx W.________/SZ, im Dorf (Wohn/Geschäftshaus Assek.Nr. yyy, B.________platz …/…, Gewerbe/Industriegebäude Assek.Nr. zzz, übrige befestigte Fläche, Garten), zu einem Kaufpreis von Total Fr. 6'100'000.-- (vgl. Steuerakten act. 38 ff.). Das Grundstück war am 2. August 2011 der steuerpflichtigen Gesellschaft im Rahmen einer Umstrukturierung (Aufschub der Besteuerung, kein Besitzesdauerunterbruch) vom alleinigen Aktionär und Verwaltungsrat übertragen worden (vgl. Steuerakten act. 5 ff.), welcher seinerseits das Grundstück ursprünglich am 1. Oktober 2003 zu einem Preis von Fr. 1'800'000.-- erworben hatte (vgl. Steuerakten act. 10 f.; angefochtener Einspracheentscheid, Erw. 3.1). Die markante Wertsteigerung und der verhältnismässig hohe Verkaufsgewinn resultierte gemäss der steuerpflichtigen Gesellschaft daraus, dass von dieser «massgebende Entwicklungstätigkeiten» ausgeübt worden seien, und unter anderem das Dachgeschoss von einer altherkömmlichen Nutzung als Mansarde/Wäscheplatz/Estrich in eine sehr komfortable 6.5-Zimmer-Dachwohnung ausgebaut worden sei (Beschwerdeschrift, S. 3).
\n C. Mit Veranlagungsverfügung (Verkaufsfall-Nr.: VO-2013-1107) vom 21. August 2015 veranlagte die Steuerverwaltung die steuerpflichtige Gesellschaft für die Veräusserung des vorerwähnten Grundstücks mit einem Grundstückgewinn von Fr. 3'124'663.-- (Verkaufserlös Fr. 5'951'691 abzüglich Anlagekosten Fr. 2'824'956 abzüglich Freibetrag Fr. 2'000) und einem Steuerbetrag von Fr. 727'825.-- (vgl. Steuerakten act. 1 = Bf-act. 3).
\n D. Gegen die Veranlagungsverfügung liess die steuerpflichtige Gesellschaft mit Eingabe vom 25. September 2015 Einsprache bei der kantonalen Steuerkommission (StK) erheben (vgl. Einspracheakten act. 101 ff.). Mit Einspracheentscheid (Entscheid Nr. 114/2016) vom 23. Januar 2019 hiess die kantonale Steuerkommission die Einsprache teilweise gut, bestätigte jedoch die Verweigerung der Grundstückgewinnsteuer und der direkten Bundessteuer als abzugsfähige Aufwendungen (vgl. Einspracheakten act. 1 ff. = Bf-act. 1).
\n E. Gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerkommission vom 23. Januar 2019 (Versand: 28.01.2019) lässt die steuerpflichtige Gesellschaft mit Schreiben vom 25. Februar 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht einreichen und folgende Anträge stellen:
\n 1. Der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben.
\n 2. Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf CHF 2‘359‘955 festzulegen. Die Grundstückgewinnsteuer und direkte Bundessteuer in der Höhe von total CHF 749‘640 seien vom steuerbaren Gewinn in Abzug zu bringen.
\n 3. Eventualiter sei der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 2‘522‘640 festzulegen. Die Grundstückgewinnsteuer in der Höhe von CHF 586‘955 sei vom steuerbaren Gewinn in Abzug zu bringen.
\n 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz.
\n F. Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 6. März 2019 Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1. Gemäss