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\n \n \n II 2019 70
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| \n Entscheid vom 2. April 2020
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
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| \n MLaw Marco Lacher, a.o. Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch Rechtsanwalt Prof. Dr.iur. B.________,
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| \n gegen
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| \n Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15,
\n Postfach 1232, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanz,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Grundstückgewinnsteuer (Aufschub der Besteuerung: Antragsfrist)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ und D. als je hälftige Miteigentümer am Grundstück KTN C.________ , veräusserten dieses am 20. September 2001 erworbene Grundstück mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 23. Juni 2015 zu einem Preis von insgesamt Fr. 3'550'000.-- bzw. Fr. 1'775'000.-- pro hälftiger Miteigentumsanteil an T.
\n Mit Verfügung vom 4. August 2015 wurde A.________ von der kantonalen Steuerverwaltung (StV) bei einem Grundstückgewinn von Fr. 737'618.-- (1/2 von Fr. 1'475'234.--) mit einem Steuerbetrag von Fr. 137'138.-- veranlagt. Der steuerbare Grundstückgewinn wurde wie folgt ermittelt (Akten Grundstückgewinnsteuer act. 15):
\n Veräusserungserlös
Fr.
3'550'000.--
\n abzüglich Verkaufs-/Inseratekosten
Fr.
5'659.--
\n Notariats-/Grundbuchkosten
Fr.
2'684.--
\n Vermittlungsprovision
Fr.
103'518.--
\n entsprechend
Fr.
3'438'139.--
\n Anlagekosten von
Fr.
663'300.--
\n zuzüglich Kosten/Abgaben bei Erwerb
Fr.
14'283.--
\n werterhöhende Aufwendungen
Fr.
1'487'703.--
\n abzüglich Nachbesteuerung
\n Ersatzbeschaffung
Fr.
204'381.--
\n entsprechend
Fr.
1'960'905.--
\n Grundstückgewinn
Fr.
1'477'234.--
\n Minus Freibetrag
Fr.
2'000.--
\n Steuerbarer Grundstückgewinn
Fr.
1'475'234.--
\n
B. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 28. Februar 2017 kaufte A.________ von B. das Grundstück KTN D.________, zum Preis von Fr. 566'000.-- (Akten Grundstückgewinnsteuer act. 17 ff.).
\n Am 23. Juni 2018 beantragte A.________ den Aufschub der Besteuerung infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum aufgrund des Kaufs und der Überbauung von KTN D.________ (Akten Grundstückgewinnsteuer act. 11 ff.). Die ihm zur Verfügung stehende Frist von vier Jahren zur Beantragung der Rückerstattung der 2015 bezahlten Grundstückgewinnsteuer sei eingehalten.
\n Mit Schreiben vom 25. Juli 2018 zeigte die T.
AG der StV ihre Bevollmächtigung seitens A.________ an; diesem sei seitens der StV mitgeteilt worden, dass der Antrag auf Rückerstattung voraussichtlich nicht akzeptiert werde (Akten Grundstückgewinnsteuer act. 6 ff.).
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C. Mit Verfügung vom 6. September 2018 trat die StV auf den Antrag vom 23. Juni 2018 um Aufschub der Besteuerung infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum resp. Anpassung der Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 11. August 2015 nicht ein (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (Spruchgebühr inkl. Kanzleikosten) von Fr. 300.-- wurden A.________ auferlegt (Akten Grundstückgewinnsteuer act. 1 ff.).
\n
D. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2018 liess A.________ bei der kantonalen Steuerkommission (StK) Einsprache erheben mit den folgenden Anträgen:
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- Die Verfügung vom 6. September 2018 sei aufzuheben.
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- Es sei auf den Antrag um Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum für die am 4. August 2015 veranlagte Grundstückgewinnsteuer einzutreten und im Umfang von 100 % Steueraufschub zu gewähren.
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E. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2018 teilte die StV dem Einsprecher mit, dass an der Verfügung vom 6. September 2018 festgehalten und Abweisung der Einsprache beantragt werde. In der Folge wurde, da keine Einigung gefunden werden konnte, die Einsprache zur Beurteilung an die StK überwiesen. Mit Schreiben vom 3. Mai 2019 informierte die StK den Einsprecher, dass die vollumfängliche Abweisung der Einsprache vorgeschlagen werde. Telefonisch wünschte der Einsprecher am 5. Juni 2019 einen Entscheid.
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F. Mit Entscheid Nr. 58/2018 vom 7. August 2019 wies die StK die Einsprache ab (Disp.-Ziff. 1) und auferlegte die Verfahrenskosten von Fr. 700.-- dem Einsprecher (Disp.-Ziff. 2).
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G. Gegen diesen Einspracheentscheid (Versand am 13.8.2019) lässt A.________ mit Eingabe vom 13. September 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Anträgen:
\n 1.-
Der Einspracheentscheid vom 7. August 2019 sei aufzuheben und der Antrag um Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum für die am 4. August 2015 veranlagte Grundstückgewinnsteuer (Verkaufsfall-Nr. VO-2015-0863) sei gutzuheissen.
\n 2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MWST.
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H. Die Vorinstanz beantragt am 10. Oktober 2019 die vollumfängliche Abweisung der Einsprache zu Lasten des Beschwerdeführers.
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I. Der Beschwerdeführer repliziert am 14. November 2019 und hält an den mit der Beschwerde vom 13. September 2019 gestellten Anträgen fest.
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Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:\n
1. A. und D. hatten am 24. Juli 2001 ihr Grundstück KTN E.________ zum Preis von Fr. 1'390'000.-- an Dritte verkauft. Bei einem grundstückgewinnsteuerrechtlich massgebenden Veräusserungserlös von Fr. 1'352'492.-- und massgebenden Anlagekosten von Fr. 1'148'111.-- resultierte ein Grundstückgewinn von Fr. 204'381.--. Die Besteuerung wurde infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum (KTN C.________, neuerstelltes Einfamilienhaus) am 20. September 2001 aufgeschoben (Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 29.7.2003 = Akten Grundstückgewinnsteuerveranlagung act. 16).
\n Am 23. Juni 2015 verkauften A.________ und D. dieses Grundstück KTN C.________ (vgl. vorstehend Ingress lit. A). Am 28. Februar 2017 kaufte A.________ von B. das Grundstück KTN D.________ (vgl. vorstehend Ingress lit. B). Dieses Grundstück war im Dezember 2016 ab KTN F.________ abparzelliert worden (vgl. Akten Grundstückgewinnsteuer act. 26). Bereits zuvor hatte A.________ das Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf KTN F.________ (bzw. der nachmaligen KTN D.________) eingereicht, welches im Amtsblatt Nr. 21 vom 27. Mai 2016 (S. 1205) publiziert und öffentlich aufgelegt worden war; als Grundeigentümerin wurde entsprechend noch B. genannt. Der Gemeinderat F. erteilte die Baubewilligung mit Beschluss vom 26. August 2016 (Verfahren vor Steuerkommission act. 30 ff.). Am 15. Dezember 2017 zog der Beschwerdeführer in die Ersatzliegenschaft ein (Beschwerde S. 6 Rz. 12).
\n Gemäss Baukostenstand vom 20. Juni 2018 belaufen sich die Kosten (inklusive Land) auf rund Fr. 2.6 Mio. (Einspracheschrift act. 13 ff. = Bf-act. 8; die auf S. 7 Rz. 13 als Beilage 7 genannte \"Rechnung Gebühren für Wasser und/oder Abwasseranschluss der Gemeinde Altendorf vom 23. August 2018\" wurde nicht eingereicht bzw. bei Beilage 7 handelt es sich um den Kaufvertrag vom 28.2.2017, vgl. Beilagenverzeichnis).
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2.1 Im VI. Titel (Organisation und Verfahren), Abschnitt F (Änderung rechtskräftiger Verfügungen und Entscheide) normiert § 173 des kantonalen Steuergesetzes (StG; SRSZ 172.200) vom 9. Februar 2000 im Anschluss an die Bestimmungen zur Revision (