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\n \n \n II 2021 54
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| \n Entscheid vom 19. November 2021
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\n \n \n Besetzung
| \n lic.iur. Achilles Humbel, Präsident
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| \n Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
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| \n Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________,
\n Beschwerdeführer,
\n vertreten durch …,
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| \n gegen
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\n \n
| \n Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15,
\n Postfach 1232, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanz,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Grundstückgewinnsteuer (Veranlagungen vom 13.08.2021)
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Sachverhalt:\n
A. A.________ (Steuerpflichtiger) ist Alleinaktionär der X. Holding AG, welche ihrerseits zu 100% an der B.________ AG und der C.________ AG beteiligt ist (alle Gesellschaften mit Sitz in V.________/AG; vgl. Steuerakten act. 53 ff. und act. 56 ff. = HR-Auszug).
\n Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 20. September 2016 verkaufte die C.________ AG an A.________ und D.________ zu Miteigentum je zur Hälfte die Liegenschaft Nr. xxx Grundbuch U.________/SZ zu einem Kaufpreis von Fr. 1'530'000.--. Der Kaufpreis entsprach dem seinerzeitigen Kaufpreis der C.________ AG. Die C.________ AG hatte das Grundstück am 3. Februar 2015 erworben und durch die B.________ AG ein ausführungsreifes Konzept für den Aus- und Umbau des bestehenden Gebäudes entwickeln lassen (vgl. Bf-act. Beilage 3 = Öffentliche Beurkundung Kaufvertrag vom 20.9.2016).
\n Ebenfalls am 20. September 2016 unterzeichneten A.________ und D.________ ausseramtlich einen schriftlichen Totalunternehmer-Werkvertrag mit der B.________ AG über den Umbau und die schlüsselfertige Sanierung des bestehenden Hotels zu einem Mehrfamilienhaus inkl. Wohnflächen- und Balkonerweiterungen sowie Parkplätze auf dem Vorplatz zum Werkpreis (Pauschalpreis) von Fr. 2'570'000.-- (vgl. Bf-act. Beilage 4 = Steuer-akten act. 19 ff. = Schriftlicher Totalunternehmer-Werkvertrag vom 20.9.2016).
\n Nach Fertigstellung des Umbaus wurde das Grundstück Nr. xxx von A.________ und D.________ am 10. Oktober 2017 in Stockwerkeigentum aufgeteilt.
\n
B. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 29. Juni 2018 verkauften A.________ und D.________ als Miteigentümer je zur Hälfte die Liegenschaft GS Nr. xxx (resp. S001 - S010 inkl. PP1, PP2, PP3, PP4) an die E.________ AG mit Sitz in W.________/ZG zu Alleineigentum zum Kaufpreis von pauschal Fr. 4'739'000.-- (vgl. Steuerakten act. 65 ff. = Öffentliche Beurkundung Kaufvertrag vom 29.6.2018).
\n Laut Steuererklärungen für die Grundstückgewinnsteuer vom 9. Juli 2018 be-liefen sich die Anlagekosten der veräusserten Liegenschaft auf Fr. 2'475'566.-- (A.________) bzw. Fr. 2'125'566.-- (D.________) (vgl. Steuerakten act. 96 ff. und act. 102 ff.):
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\n \n \n Zusammenstellung Anlagekosten
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\n \n Art. der Kosten
| \n A.________
| \n D.________
| \n Total
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\n \n Erwerb Grundstück C.________ AG
| \n 765’000
| \n 765’000
| \n 1'530’000
| \n
\n \n Kosten gem. Werkvertrag B.________ AG
| \n 1'285’000
| \n 1'285’000
| \n 2'570’000
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\n \n C.________ AG - Übernahme 50% Verlust durch A.________
| \n 350’000
| \n -
| \n 350’000
| \n
\n \n B.________ AG – Akonto für Mehr-Minderkosten
| \n 68824
| \n 68’824
| \n 137’648
| \n
\n \n Notariat - 4 Rechnungen
| \n 6’742
| \n 6’742
| \n 13’484
| \n
\n \n
| \n 2'475’566
| \n 2'125’566
| \n 4'601’132
| \n
\n \n
\n
C. Mit Veranlagungsverfügungen betreffend Grundstückgewinnsteuer (Verkaufsfall_Nr.: VO-2018-1339) vom 13. August 2018 wurden A.________ und D.________ für die vorerwähnten Veräusserungen mit solidarischer Haftung für den gesamten Steuerbetrag durch die Veranlagungsbehörde wie folgt veranlagt (vgl. Steuerakten act. 1 ff. und act. 4 ff.):
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\n \n \n PID-Nr.
| \n Steuerpflichtige veräussernde Person(en)
| \n Gewinn (Fr.)
| \n Steuerbetrag (Fr.)
| \n
\n \n 348340
| \n A.________
| \n 242’934
| \n 91'956.00
| \n
\n \n 350308
| \n D.________
| \n 242’934
| \n 91'956.00
| \n
\n \n Total
| \n
| \n 485’868
| \n 183'912.00
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\n \n
\n Den Veranlagungen der Grundstückgewinnsteuer wurde folgende Gewinn- und Steuerberechnung beigefügt:
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\n \n \n Gewinnberechnung
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| \n
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| \n | \n
\n \n (Pos.)
| \n (Bezeichnung)
| \n (Gesamt Fr.)
| \n (Quote)
| \n (Anteil VO Fr.)
| \n | \n
\n \n 100
| \n Veräusserungserlös 29.06.2018
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| \n
| \n
| \n | \n
\n \n 110
| \n Erlös gemäss Vertrag
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| \n
| \n 4'739’000
| \n | \n
\n \n 143
| \n - Not.-/Grundbuchkosten
| \n
| \n
| \n -13’484
| \n | \n
\n \n 199
| \n Zwischentotal Veräusserungserlös
| \n
| \n
| \n 4'725’516
| \n | \n
\n \n 200
| \n Anlagekosten
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| \n
| \n
| \n | \n
\n \n 210
| \n Erwerbspreis
| \n 1'530’000
| \n 1/1
| \n 1'530’000
| \n | \n
\n \n 232
| \n Mehrkosten
| \n 137’648
| \n 1/1
| \n 137’648
| \n | \n
\n \n 235
| \n Kosten gem. Werkvertrag
| \n 2'570’000
| \n 1/1
| \n 2'570’000
| \n | \n
\n \n 299
| \n Zwischentotal Anlagekosten
| \n
| \n
| \n 4'237’648
| \n | \n
\n \n 300
| \n Grundstückgewinn
| \n
| \n
| \n 487’868
| \n | \n
\n \n 390
| \n - Freibetrag
| \n
| \n
| \n -2’000
| \n | \n
\n \n 400
| \n Steuerbarer Grundstückgewinn
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| \n
| \n 485’868
| \n | \n
\n \n Steuerberechnung
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| \n
| \n
| \n
| \n Gesamtsteuer: 183'912.00
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\n \n Veräusserer
| \n Anteil
| \n Gewinn
| \n Progr. ab
| \n Grundsteuer
| \n Besitzesdauer
| \n Steuer
| \n
\n \n
| \n %
| \n Fr.
| \n Fr.
| \n Fr.
| \n Jahre
| \n %
| \n Fr.
| \n
\n \n A.________
| \n 50.00
| \n 242’934
| \n 0
| \n 70'735.20
| \n 1
| \n 30.00
| \n 91'956.00
| \n
\n \n D.________
| \n 50.00
| \n 242’934
| \n 0
| \n 70'735.20
| \n 1
| \n 30.00
| \n 91'956.00
| \n
\n \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n | \n
\n \n
\n Zur Begründung der Abweichung der Beträge dieser Verfügungen gegenüber der Selbstdeklaration bzw. der Korrektur durch die Veranlagungsbehörde wurde in den Veranlagungen Grundstückgewinnsteuer angeführt:
\n Der Totalunternehmer-Werkvertrag mit B.________ AG ist verbindlich. Die Verlustübernahme durch A.________ via C.________ AG kann bei der GGSt nicht angerechnet werden, da diese Verlustübernahme durch einen unabhängigen Dritten nicht erfolgen würde.
\n
D. Mit Eingabe vom 3. September 2018 liess A.________ (Einsprecher) gegen die Veranlagungsverfügung Einsprache erheben mit dem folgenden Begehren (vgl. Einspracheakten act. 15 ff.):
\n a)
Beim anteiligen Gewinn von CHF 242'934.-- sei der von ihm an die C.________ AG bezahlte Mehrkostenanteil von CHF 350'000.-- in Abzug zu bringen.
\n b)
Damit resultiert für den von A.________ verkauften Miteigentumsanteil effektiv ein Verlust und damit beträgt sein Grundstückgewinn NULL.
\n Zur Begründung der Einsprache wurde ausgeführt, A.________ habe effektiv einen einseitigen Mehrkostenanteil an die C.________ AG von Fr. 350'000.-- (dreihundertfünfzigtausend) bezahlt. Dies gehe aus der entsprechenden schriftlichen Bestätigung der aktienrechtlichen Revisionsstelle der C.________ AG vom 8. Juni 2018 hervor (vgl. Schreiben der F.________ AG = Einspracheakten act. 18 = Steuerakten act. 61 = Bf-act. Beilage 6). Dieser Mehrkostenanteil sei bei der C.________ AG erfolgswirksam verbucht worden. Deshalb müsse dieser Kostenanteil bei den Grundstückgewinnsteuern spiegelbildlich zum Abzug zugelassen werden. Die vorliegende Veranlagung stelle ein Verstoss gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit dar. Es würde ein Gewinn besteuert werden, welcher gar nie bestanden habe. Es werde sodann darauf hingewiesen, dass die C.________ AG im Rahmen der Interkantonalen Steuerausscheidung im Kanton Schwyz ebenfalls sekundär steuerpflichtig sei. Eine willkürliche Streichung der von A.________ bezahlten Mehrkosten würde somit faktisch zu einer wirtschaftlichen Doppelbesteuerung führen.
\n
E. Mit Einspracheentscheid vom 30. März 2021 (Versand: 7.4.2021) wies die Kantonale Steuerkommission die Einsprache von A.________ gegen die Ver-anlagungsverfügung betreffend Grundstückgewinnsteuer (Verkaufsfall_Nr.: VO-2018-1339) vom 13. August 2018 ab (vgl. Einspracheakten act. 1 ff. = Bf-act. Beilage 1). In den Erwägungen wurde ausgeführt, anhand der Veranlagungsverfügung ergebe sich, dass die Veranlagungsabteilung neben dem Erwerbspreis des Grundstücks von Fr. 1'530'000.-- auch die Umbaukosten von Fr. 2'570'000.-- gemäss Werkvertrag und die von der B.________ AG in Rechnung gestellten Mehrkosten von Fr. 137'648.-- als Anlagekosten anerkannt habe. Es sei jedoch nicht nachvollziehbar, warum es sich bei der Verlustübernahme von Fr. 350'000.-- ebenfalls um Anlagekosten im Sinne des Grundstückgewinnsteuerrechts handeln sollte. Weder die C.________ AG noch die B.________ AG hätten dem Einsprecher Mehrkosten von Fr. 350'000.-- in Rechnung gestellt. Gegen eine Berücksichtigung als Anlagekosten spreche zudem, dass der geltend gemachte Betrag von Fr. 350'000.-- an die C.________ AG gezahlt worden sein solle (welche das Grundstück vor dem Umbau an den Einsprecher verkauft habe) und nicht an die B.________ AG (welche den Umbau vorgenommen und die angefallenen Mehrkosten getragen habe).
\n
F. Mit Eingabe vom 7. Mai 2021 (Postaufgabe) lässt A.________ (Beschwerdeführer) gegen den Einspracheentscheid fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht Schwyz erheben mit dem Antrag:
\n
\n - Die Veranlagungsverfügung betreffend Grundstückgewinnsteuer VO-2018-1339 vom 13. August 2018 (Veräusserung vom 29. Juni 2018) sei gemäss Selbstdeklaration mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 0.00 vorzunehmen, indem der Mehrkostenanteil im Betrag von CHF 350‘000.00 als wertvermehrende Aufwendung gemäss