\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

II 2024 14

\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Entscheid vom 26. September 2025

\n  
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Besetzung	Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
	Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter
	Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

\n  
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n

Parteien	Korporation X.________, \n Beschwerdeführerin, \n vertreten durch Rechtsanwalt …
	gegen
	Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz, \n Vorinstanz,

\n  
\n  
\n  
\n  
\n  
\n \n \n \n \n \n \n \n

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer (Diskontsatz auf Zahlungsaufschub \n [2/7 des Kaufpreises])

\n  
\n
Sachverhalt:
\n A. Mit Grundbucheintrag vom 31. März 2021 veräusserte die Korporation X.________ das Y.________ Areal (GB-Nr. xxx, Gemeinde U.________/SZ, 51 548 m2) zum Preis von CHF 70'000'000.--. Gemäss vertraglicher Regelung waren CHF 50'000'000.-- mit Valuta der grundbuchlichen Eigentumsübertragung (31. März 2021) zu bezahlen. Für die übrigen CHF 20'000'000.-- wurde vereinbart:
\n \"Die restlichen Fr. 20'000'000.00 werden zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Bewilligung des Gestaltungsplanes oder gegebenenfalls der Gestaltungspläne einschliesslich der Bewilligungen der hierfür erforderlichen Erschliessung für das zu überbauende Kaufobjekt, spätestens jedoch in jedem Fall, namentlich auch unbesehen der Erfüllung der vorstehenden Bedingung, am 30.06.2026, ohne Zinsvergütung zur Zahlung durch Banküberweisung (…) fällig (…).\"
\n B. Für diesen Zahlungsaufschub deklarierte die Korporation X.________ in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. August 2021 eine Kaufpreisminderung von CHF 5'250'000.-- (= CHF 20'000'000.-- zu 5% für 5 1/4 Jahre). Dazu führte sie aus, dass aufgrund des risikobehafteten Zahlungsaufschubs, der relativ langen Dauer des Aufschubs und der schmalen Eigenkapitalbasis der Schuldnerin von einem Zinssatz von mindestens 5% (analog ungedeckter Privatkredite) auszugehen sei.
\n C. Mit Veranlagungsverfügung VO-2021-0560 vom 26. Oktober 2021 wurde die Korporation X.________ mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 28'839'514.-- und einem Steuerbetrag von CHF 2'853'696.-- veranlagt. Dabei wurde die deklarierte Kaufpreisminderung von CHF 5'250'000.-- für die aufgeschobene Bezahlung der CHF 20'000'000.-- aufgerechnet. Begründet wurde dies damit, dass der anwendbare Diskontsatz seit 2017 bei 0.0% liege.
\n D. Gegen die Grundstückgewinnsteuer-Veranlagung VO-2021-0560 liess die Korporation X.________ mit Schreiben vom 22. November 2021 Einsprache erheben mit dem Antrag, der veranlagte Grundstückgewinn von Fr. 28'839'514.-- sei um Fr. 4'516'030.-- zu reduzieren und neu auf CHF 24'323'484.-- festzulegen, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz.
\n E. Mit Einspracheentscheid Nr. 16/2022 vom 1. Februar 2024 wies die Kantonale Steuerkommission die Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung betreffend Grundstückgewinnsteuer VO-2021-0560 ab.
\n F. Dagegen lässt die Korporation X.________ mit Schreiben vom 8. März 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungsgericht einreichen und folgende Anträge stellen:
\n 1. Der ergangene Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission vom 1. Februar 2024 samt die diesem zugrunde liegende Veranlagungsverfügung VO-2021-0560 vom 26. Oktober 2021 betr. Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer seien aufzuheben.
\n 2. Der veranlagte Grundstückgewinn von Fr. 28‘839‘514.00 sei um Fr. 4‘516‘030.00 zu reduzieren und neu auf Fr. 24‘323‘484.00 festzulegen; eventuell in wesentlichem Umfang zu reduzieren.
\n 3. Die Vorinstanz sei aufzufordern, den beim seinerzeitigen Erwerb im Jahre 1996 angewendeten Diskontierungssatz vollständig offenzulegen (…) und in der Folge sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.
\n 4. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz.
\n G. Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 30. April 2024 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Mit Bezug auf den Beschwerdeantrag Ziffer 3 erklärt die Vor-instanz, dass der damalige Diskont noch nicht mit dem Vorauszahlungszinssatz der Direkten Bundessteuer berechnet worden sei.
\n H. Die Beschwerdeführerin hält mit Replikschrift vom 8. Juli 2024 an den Beschwerdeanträgen Ziffer 1 und 2 sowie Ziffer 4 gemäss Beschwerdeschrift vom 8. März 2024 vollumfänglich fest.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1.1 Im Kanton Schwyz unterliegen alle Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privat- und Geschäftsvermögens der (als Objektsteuer ausgestalteten) Grundstückgewinnsteuer (sog. monistisches System; vgl.