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\n \n \n II 2024 15
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| \n Entscheid vom 14. Juli 2025
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\n \n \n Besetzung
| \n Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
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| \n Dr.oec. Andreas Risi, Richter
Dr.iur. Frank Lampert, Richter
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| \n Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber
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\n \n \n Parteien
| \n A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch ...
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\n \n
| \n gegen
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| \n Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz,
\n Vorinstanz,
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\n \n \n Gegenstand
| \n Grundstückgewinnsteuer (Berücksichtigung von Rückstellungen für Schäden an Nachbargrundstücken)
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Sachverhalt:\n
A. Die steuerpflichtige A.________ AG (U.________, CHE-xxx.xxx.xxx) bezweckt den Erwerb, das Halten, Verwalten und das Veräussern von Grundstücken aller Art sowie die Projektierung und Realisierung von Immobilien.
\n In den Jahren 2016-2018 erstellte sie drei Mehrfamilienhäuser an der B.________strasse xxx in U.________ und verkaufte davon im Jahr 2018 sieben Stockwerkeigentumseinheiten mit Autoabstellplätzen (Grundbucheinträge vom 22. August bzw. 19. September 2018).
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B. Mit Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungen vom 19. November 2019 wurden die aus diesen Verkäufen resultierenden Grundstückgewinne wie folgt besteuert:
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\n \n \n VO-Nr.
| \n STWEG/
Parkplatz
GB-Nr.
| \n Veräusserungserlös
gemäss Vertrag
CHF
| \n Gewinn
CHF
| \n Gewinnsteuer
CHF
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\n \n 2018-1608
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 1 280 000.--
| \n 581 603.--
(ohne Freibetrag)
| \n 50 877.--
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\n \n 2018-1766
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 1 180 000.--
| \n 574 821.--
| \n 51 734.--
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\n \n 2018-1767
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 1 422 000.--
| \n 732 137.--
| \n 65 892.--
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\n \n 2018-1768
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 1 040 000.--
| \n 328 566.--
| \n 29 571.--
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\n \n 2018-1769
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 1 330 000.--
| \n 595 319.--
| \n 53 579.--
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\n \n 2018-1770
| \n xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
xxx
| \n 2 680 000.--
| \n 1 100 309.--
| \n 99 028.--
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\n \n 2018-1794
| \n xxx
| \n 25 000.--
| \n 13 761.--
| \n 1 239.--
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\n \n
Total
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| \n
11 957 000.--
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3 926 516.--
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351 920.--
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\n Diese Veranlagungen erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.
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C. Am 18. Mai 2020 wurde der Steuerpflichtigen die Veranlagungsverfügung der ordentlichen Gewinnsteuern 2018 zugestellt. Die Veranlagung erfolgte gemäss Deklaration, wobei bei den Kantonalen Steuern die der Grundstückgewinnsteuer unterliegenden Erträge vom Gewinn ausgenommen wurden. Die Steuerpflichtige wurde danach bei den Kantonalen Steuern mit einem steuerbaren Reingewinn von CHF 0.-- (Reingewinn gemäss Deklaration CHF 3'184'096.-- ./.
Der Grundstückgewinnsteuer unterliegende Erträge CHF 3'926'516.-- =
\n - CHF 742'420.--) und einem steuerbaren Eigenkapital von CHF 2'118'000.-- sowie bei der Direkten Bundesteuer mit einem steuerbaren Reingewinn von CHF 1'562'500.-- (Reingewinn gemäss Deklaration CHF 3'184'096.-- ./. Vorjahresverluste oder anteilige Vorjahresverluste CHF 1'621'586.--) veranlagt. Diese Veranlagungsverfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
\n
D. Mit Schreiben vom 20. Mai 2020 liess die Steuerpflichtige mittels Revisionsgesuch beantragen, bei den Grundstückgewinnsteuer-Veranlagungen sei der bei der kantonalen Gewinnsteuer erzielte Verlust zu berücksichtigen und der steuerbare Grundstückgewinn auf total CHF 1'562'500.-- zu reduzieren. Zur Begründung wurde vorgebracht, dass gemäss