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II 2024 64

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Entscheid vom 20. März 2026

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Besetzung	Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident
	Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter
	Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber

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Parteien	A.________
	gegen
	Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz, \n Vorinstanz,

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Gegenstand

Güterschätzungen (Neuschätzung infolge Investitionen)

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Sachverhalt:
\n A. Der Steuerpflichtige A.________ ist Eigentümer des Grundstücks GB-Nr. xxxx Bezirk N.________. Das Grundstück besteht aus einer Parzelle Land mit Einfamilienhaus (Baujahr 1996) an der Gebäudeadresse B.________strasse, U.________/SZ (Gebäudefläche 157 m2), übriger befestigter Fläche (51 m2), Gartenanlage (517 m2), übrige bestockte Fläche (161 m2) sowie fliessendem Gewässer (43 m2). Es weist ein Total Fläche von 929 m2 auf und liegt in der Wohnzone W2 (Einspracheakten act. E 28 = Grundstückbeschrieb).
\n Bei der letzten generellen Neuschätzung wurde das Grundstück per 1. Januar 2007 mit Wertbasis 31. Dezember 2004 neu geschätzt. Dabei legte die Kantonale Steuerverwaltung (Liegenschaftenschätzung) mit Schätzungsverfügung vom 2. April 2008 den Eigenmietwert auf CHF 23’197.-- und den Vermögenssteuerwert auf CHF 813’064.-- fest (Einspracheakten act. E 43 - E 44).
\n Mit Schätzungsverfügung vom 14. August 2013 wurde die Schätzungsverfügung per 31. Dezember 2012 mit Wertbasis 31. Dezember 2004 infolge Berücksichtigung des Grundstückanteils in der Gefahrenzone ROT angepasst und der Eigenmietwert (unverändert) auf CHF 23’197.-- und der Vermögenssteuerwert neu (Abz. 1/2 Landwert Gefahrenzone ROT = 123 m2 - 43 m2 Gewässer) auf CHF 807’064.-- (CHF 813’064 - CHF 6’000) festgelegt (Einspracheakten act. E 40 - E 42).
\n B. Im Zeitraum 2019/2020 tätigte der Steuerpflichtige eine Haussanierung mit Investitionen im Umfang von Fr. 526’888.-- (Einspracheakten act. E 17 - E 24).
\n Infolge dieser Investitionen / Renovationen legte die Kantonale Steuerverwaltung (Liegenschaftenschätzung) mit Schätzungsverfügung vom 15. Dezember 2021 per 6. Februar 2020 mit Wertbasis 31. Dezember 2017 den Eigenmietwert neu auf CHF 24’462.-- und den Vermögenssteuerwert neu auf CHF 1’109’050.-- fest (Einspracheakten act. E 37 - E 39 = Schätzungsakten act. A 1 - A 2).
\n Hiergegen erhob der Steuerpflichtige mit Eingabe vom 10. Januar 2022 Einsprache bei der Kantonalen Steuerkommission. Die Einsprache richtete sich gegen die Bewertung der Wohnlage sowie gegen die Bewertung des Realwertes der Liegenschaft (Einspracheakten act. E 94 - E 98 = Einspracheakten act. E 100 - E 105).
\n Nach Überprüfung der angefochtenen Verfügung teilte der Leiter Abteilung Liegenschaftenschätzung dem Steuerpflichtigen unter ausführlicher Begründung mit Schreiben vom 28. Februar 2023 mit, dass die verfügten Schätzwerte bestätigt werden könnten und daran festgehalten werde. Der Steuerpflichtige wurde eingeladen, die Einsprache zurückzuziehen, anderenfalls das Vorverfahren abgeschlossen und die Einsprache zur Behandlung an die Kantonale Steuerkommission überwiesen werde, welche unter Kostenfolge entscheide (Einspracheakten act. E 84 - E 93 [Seite 8 - 10 nicht bei den Akten]).
\n Nach einigem E-Mail-Verkehr (Einspracheakten act. E 65 - E 83) ergänzte der Steuerpflichtige mit Schreiben vom 23. März 2023 seine Einsprache mit zusätzlichen Ausführungen und Anträgen (Einspracheakten act. E 46 - E 63).
\n Mit Schreiben vom 30. März 2023 informierte der Leiter Abteilung Liegenschaftenschätzung den Steuerpflichtigen, dass die Einsprache zur Behandlung an die Kantonale Steuerkommission weitergeleitet worden sei, und wies erneut darauf hin, dass bei vollständiger oder teilweiser Abweisung der Einsprache durch die Kantonale Steuerkommission für das kantonale Verfahren Kosten erhoben würden (Einspracheakten act. E 45).
\n C. Mit Schreiben vom 10. April 2024 informierte das Sekretariat der Kantonalen Steuerkommission den Steuerpflichtigen, dass aufgrund einer Vorprüfung der Kantonalen Steuerkommission vorgeschlagen werde, an den verfügten Werten festzuhalten. Das Mietpreisniveau von U.________ sei nachvollziehbar begründet und auch betreffend die materielle Prüfung der angefochtenen Werte der Schätzungsverfügung könne vollumfänglich auf die umfangreichen Ausführungen der Abteilung Liegenschaftenschätzung im Vorverfahren verwiesen werden. Der Steuerpflichtige wurde eingeladen, die Einsprache zurückzuziehen (Einspracheakten act. E 14 - E 16).
\n Daraufhin gab der Steuerpflichtige mit E-Mail vom 12. April 2024 eine weitere Erklärung ab (Einspracheakten act. E 13). Ein Rückzug der Einsprache erfolgte nicht.
\n Mit Einspracheentscheid vom 24. Mai 2024 bestätigte die Kantonale Steuerkommission die durch die Kantonale Steuerverwaltung (Liegenschaftenschätzung) verfügten Werte und wies die Einsprache als unbegründet unter Kostenauflage ab (Einspracheakten act. E 1 - E 12).
\n D. Mit Eingabe vom 24. Juni 2024 erhebt der Steuerpflichtige beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission mit dem Antrag:
\n Der Einspracheentscheid vom 24. Mai 2024 ist an die Steuerkommission zur Neubeurteilung zurückzuweisen und dem Beschwerdeführer Einsicht gemäss § 12 Abs. 5 des Gesetzes über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke vom 24. November 2004 (SchätzG, SRSZ 172.230) zu gewähren. Es sind ihm die Lagefaktoren der Referenzobjekte aufzuzeigen, da die Streubreite von 40% auf dem normierten Mietpreisniveau auf eine Falschinterpretation der Steuerverwaltung betreffend Lagefaktoren schliessen. Der Vergleich V.________ mit U.________ gemäss Ziffer 11 zeigt zudem eindeutig die Falschbeurteilung der örtlichen Lage der Steuerverwaltung auf.
\n Für den Fall, dass dem Antrag zur Zurückweisung nicht zugestimmt werden könne, stellt der Steuerpflichtige folgende Eventualanträge:
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Die örtliche Lage im Eigenmietwert ist auf 3 zu korrigieren
Die Besonnung/Aussicht im Eigenmietwert ist auf 5 zu korrigieren
Die Immissionen im Eigenmietwert ist auf 5 zu korrigieren
Das wirtschaftliche Alter im Eigenmietwert ist auf „mittel abgenützt“ zu reduzieren
Der Vermögenswert Umgebung ist auf CHF 30’970 zu korrigieren (Neuwert)

\n E. Mit Vernehmlassung vom 22. Juli 2024 beantragt die Vorinstanz, die Beschwerde (Antrag und Eventualanträge) sei unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers vollumfänglich abzuweisen.
\n Mit Replik vom 29. Juli 2024 hält der Beschwerdeführer an seinem bisherigen Antrag fest und stellt den ergänzenden Antrag:
\n Dem Beschwerdeführer muss Zugang zu den Daten zur Berechnung des Mietpreisniveaus U.________ 2017 gegeben werden. Falls die Steuerbehörden aus Gründen des Steueramtsgeheimnisses dies verneinen, so sollte der Beschwerdeführer einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft oder einem Anwalt den Auftrag geben, die Bewertungen zu prüfen.
\n In der darauffolgenden Duplik der Vorinstanz vom 5. September 2024 und Triplik des Beschwerdeführers vom 15. September 2024 halten die Parteien an ihren Anträgen fest.
\n Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
\n 1. Das Verfahren über die Grundstückschätzung im Kanton Schwyz ist ein vom ordentlichen Steuerveranlagungsverfahren getrenntes Verfahren:
\n Die kantonale Steuerverwaltung legt die Eigenmietwerte (§ 22) und die Vermögenssteuerwerte von Grundstücken (§ 42) in Form selbständig anfechtbarer Verfügungen fest (