Incarto n. 80.2013.134	Lugano 1 ottobre 2013	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

 

composta dai giudici

Andrea Pedroli, presidente, Mauro Mini, Ivano Ranzanici (in sostituzione di Stefano Bernasconi, assente)

 

segretario

Rocco Filippini, vicecancelliere

 

 

parti	RI 1
	contro

 

RS 1

 

oggetto

ricorso del 23 maggio 2013 contro la decisione del 25 aprile 2013 in materia di imposta sugli utili immobiliari.

 

 

 

Fatti

 

 

                                  A.   Il 15 dicembre 2010 (data dell’iscrizione a Registro fondiario), RI 1 acquistava un appartamento in proprietà per piani nel comune di __________ (PPP n. __________ al fondo base n. __________), per il prezzo di fr. 270'000.–. Nei mesi successivi, egli intraprendeva importanti lavori di ristrutturazione, procedendo fra l’altro alla demolizione di una parete della cucina, per un costo totale di oltre fr. 77'000.–.

                                         Il 20 agosto 2012 (data dell’iscrizione a Registro fondiario), dopo nemmeno due anni, vendeva l’appartamento a __________, al prezzo complessivo di fr. 372'000.–.

 

 

                                  B.   Nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, il contribuente indicava un valore di investimento di fr. 364'400.–, composto dal valore di acquisto (fr. 270'000.–), dai costi di costruzione e miglioria (fr. 77'000.–), dai costi di acquisto (fr. 5'400.–) e dalle provvigioni versate al mediatore (fr. 12'000.–).

                                         Notificandogli la tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio 2013, l’Ufficio di tassazione commisurava l’utile imponibile in fr. 102'000.– e l’imposta dovuta in  fr. 30'600.–. Per quanto qui di interesse, l’autorità spiegava di non aver concesso alcuna deduzione per costi di costruzione e miglioria, “non conoscendone la natura”.

 

 

                                  C.   Con e-mail del 1° marzo 2013, considerato dall’autorità di tassazione quale valido reclamo, il contribuente impugnava la suddetta decisione, contestando fra l’altro la mancata deduzione dei postulati costi di costruzione e miglioria.

                                         L’autorità accoglieva parzialmente il reclamo, con decisione del 25 aprile 2013, ammettendo in deduzione costi di costruzione e miglioria per fr. 17'000.–. La decisione era così motivata:

 

                                         Gli interventi effettuati dal contribuenti sono da considerarsi l’abrogazione della prassi Dumont) parzialmente di manutenzione. Pertanto si può concedere ai fini TUI un importo complessivo di fr. 17'000.–. Il rimanente è da richiedere con la dichiarazione 2011 come spese di manutenzione.

 

 

                                  D.   Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede che gli vengano riconosciuti in deduzione tutti i costi indicati nella dichiarazione.

                                         Nelle proprie osservazioni del 27 maggio 2013, l’autorità di tassazione ammette anzitutto che la decisione impugnata “poteva essere più esaustiva e completa”. Si chiede inoltre se “il terzo concesso in relazione al costo dei lavori della __________ sagl (totale fattura fr. 22'000.–) non sia in effetti troppo punitivo considerando che in questo importo sono comprese la demolizione della parete della cucina”.

 

 

                                  E.   Preso atto delle difficoltà del ricorrente, che in un successivo scritto del 25 giugno 2013 lamentava ancora di non aver ottenuto spiegazioni in merito al calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, questa Camera gli ha trasmesso un elenco di tutte le spese considerate dall’autorità di tassazione quali costi di miglioria. Ha inoltre precisato che la cosiddetta prassi Dumont – secondo cui tutti gli interventi intrapresi su un immobile da poco acquistato andavano considerati di migliorie – non era più in vigore nel 2010 e non poteva in ogni caso essere invocata, dal momento che la manutenzione dell’immobile in discussione non era stata trascurata dal precedente proprietario.

 

 

                                  F.   In risposta, con lettera del 16 settembre 2013, RI 1 ha prodotto a questa Camera una tabella con oggetto tutti i lavori di ristrutturazione intrapresi nell’appartamento di __________. Per ogni opera viene indicato un importo, una percentuale di spesa di miglioria e il corrispondente riferimento alla Circolare della Divisione delle contribuzioni concernente le deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata (Circolare n. 7/2010). Il ricorrente conclude quindi che i costi di costruzione e miglioria deducibili ammontano a complessivi fr. 40'601.45.

 

 

Diritto

 

 

                                   1.   1.1.

                                         Lo Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT). Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/ Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

 

                                         1.2.

                                         L’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

                                         Tuttavia, se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

 

 

                                   2.   2.1.

                                         Come esposto in narrativa, nella minuziosa tabella trasmessa a questa Camera il 16 settembre 2013, il ricorrente considera deducibili dall’utile immobiliare, quali costi di costruzione e miglioria, le seguenti spese:

 

                                         - __________ Sagl:                                      

·     allestimento cantiere                              fr.    1'000.00

·     demolizione parete cucina e
nuovo armadio a muro                            fr.    8'570.00

·     scanalature e nuovi fori
per colonna riscaldamento                      fr.      245.00

·     demolizione vecchia cucina                    fr.      841.50

·     tinteggio nuovo appartamento                  fr.    2'930.00

                                         - Fornitura piastrelle (sala, cucina, bagno)       fr.    1'579.45

                                         - Fornitura e posa lamelle V70                        fr.      527.70

                                         - Nuovi impianti doccia e bidet                        fr.      750.00

                                         - Porte interne (dimensioni maggiori)               fr.      520.00

                                         - Controsoffitto in cartongesso                        fr.    4'204.90

                                         - Apertura nuova finestra                                fr.    1'130.50

                                         - Posa piastrelle (sala, cucina, bagno)             fr.    2'222.40

                                         - Impianto elettrico completo                          fr.    4'800.00

                                         - Nuova cucina                                              fr.    5'280.00

                                         - Direzione lavori                                            fr.    6'000.00

                                         Tot.                                                              fr.  40'601.45

 

                                         2.2.

                                         Nella decisione impugnata, per contro, l’autorità di tassazione aveva ammesso in deduzione costi di costruzione e miglioria per un totale di fr. 17'000.–, senza fornire alcuna spiegazione in merito al calcolo intrapreso. Dalle note manoscritte dell’incarto fiscale risulta nondimeno che le spese concesse in deduzione sono le seguenti:

 

                                         - __________ Sagl                                        fr.    7'333.00

                                         - Fornitura piastrelle                                       fr.      936.00

                                         - Posa piastrelle                                            fr.    1'316.00

                                         - Nuova cucina                                              fr.    5'333.00

                                         - Direzione lavori                                            fr.    2'000.00

                                         Tot.                                                              fr.  16'918.00

 

                                         Tutti gli importi considerati rappresentano un terzo dell’ammontare indicato sulla fattura 1° novembre 2011 della __________ Sagl. L’Ufficio di tassazione ha invece ritenuto tipici costi di manutenzione, negando quindi la deduzione dall’utile immobiliare, le ulteriori spese elencate nella fattura: la fornitura e posa delle lamelle, l’impianto idraulico, la fornitura e posa delle porte interne, il controsoffitto ribassato, le nuove finestre e l’impianto elettrico.

 

 

                                   3.   3.1.

                                         Per l’art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:

·        i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;

·        costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;

·        le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.

 

                                         3.2.

                                         Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

                                         È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata). Computabili sono in primo luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni, prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino, ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 giurisprudenza e dottrina ivi citate).

 

                                         3.3.

                                         Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

                                         La legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390).

                                         La distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria. Per ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle Contribuzioni suole operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile (Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011).

 

                                         3.4.

                                         Tornando al caso in esame, come visto, il ricorrente ha presentato una tabella dettagliata di tutti i lavori intrapresi nell’appartamento di __________, indicando per ciascuna opera un importo, una percentuale di spesa di miglioria e il corrispondente riferimento alla Circolare della Divisione delle contribuzioni. Egli non ha tuttavia prodotto alcun documento giustificativo, al di fuori della già citata fattura della __________ Sagl, di cui peraltro risulta essere l’unico socio e gerente. In particolare non è dato sapere se la stessa sia stata nel frattempo onorata, su quali basi sono stati suddivisi gli importi delle diverse opere elencate, né tanto meno è dato conoscere il nome degli artigiani intervenuti sul cantiere. Fatta eccezione per alcune fotografie, dagli atti dell’incarto fiscale non emergono nemmeno indizi che possano corroborare alcune sue perentorie affermazioni: le maggiori dimensioni delle nuove porte interne, l’aggiunta di una nuova cabina doccia e di un nuovo bidet oppure ancora la creazione di un nuovo armadio a muro nell’atrio, solo per citarne alcune. Con particolare riferimento alle lamelle e al nuovo controsoffitto in cartongesso andrebbe infine verificata l’esistenza di eventuali misure destinate al risparmio di energia, che per esplicita volontà del legislatore sono sempre assimilati alle spese di manutenzione, anche se contribuiscono ad incrementare il valore dell’immobile (decisione TF n. 2C_727/2012 e 2C_729/2012 del 18 dicembre 2012, in: StR 68/2013 p. 318).

                                         In simili circostanze, il ricorrente è manifestamente venuto meno al proprio onere probatorio. Secondo un consolidato principio, infatti, l’autorità fiscale è tenuta a dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale, mentre spetta al contribuente la prova di quei fatti che estinguono o diminuiscono il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257; ASA 64 p. 493; decisione TF 2A.438/2006 del 14 dicembre 2006, in: RtiD I-2007 n. 13t, consid. 3.2; DTF 121 II 257 consid. 4c/aa; decisione TF 2A.209/2005 del 3 novembre 2005, in: RtiD I-2006 n. 11t, consid. 4.1). I costi di costruzione e miglioria rivendicati in deduzione dall’utile immobiliare, per un totale di fr. 40'601.45, andrebbero conseguentemente ridimensionati in modo drastico.

 

 

                                   4.   4.1.

                                         Nel caso in esame, tuttavia, non può passare inosservata la carente motivazione della decisione impugnata, che ha di fatto obbligato il ricorrente a inoltrare un ricorso lacunoso.

 

                                         4.2.

                                         A quest’ultimo riguardo si deve ricordare che   adita dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD; Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, p. 422). Per giurisprudenza costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17 consid. 1a).

                                         L’art. 29 Cost. fed. impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).
Per far ciò l’autorità giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons. 3a; 107 Ia 248, cons. 3a; 105 Ib 248/9, cons. 2a; Imboden/ Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basilea 1986, Vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte Bundessteuer, 2ª ediz., Vol. III, Basilea 1992, p. 249).

                                         La motivazione deve dunque consistere nell’esposizione della fattispecie ed in una motivazione giuridica, dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (Känzig/Behnisch, op. cit., p. 249; inoltre sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

 

                                         4.3.

                                         Certo, questa Camera ha avuto modo di sanare tale vizio, fornendo al ricorrente le necessarie indicazioni in merito al calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari e alla distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria. È però la stessa autorità di tassazione ad ammettere, nelle proprie osservazioni al gravame, che la sua decisione è verosimilmente troppo punitiva nei confronti del contribuente, non considerando adeguatamente i lavori di demolizione della parete della cucina, compresi nell’importo di fr. 22'000.– fatturato da __________ Sagl.

                                         Già per questa ragione, si giustifica di annullare la decisione e di rinviare gli atti all’Ufficio di tassazione, non fosse altro che per garantire un doppio grado di giudizio al ricorrente. In questa sede ci si limita ad osservare che l’autorità di tassazione dovrà emettere una nuova decisione motivata, dopo essersi confrontata con la nuova tabella presentata dal contribuente. A quest’ultimo spetterà invece l’onere di comprovare quanto dichiarato, tramite la produzione di debita documentazione. In caso contrario, i costi di costruzione e miglioria rivendicati in deduzione per un totale di fr. 40'601.45 non potranno che essere radicalmente ridimensionati.

 

 

                                   5.   Alla luce di tutte le argomentazioni esposte, la decisione su reclamo del 25 aprile 2013 deve pertanto essere annullata e gli atti rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno, perché adotti una nuova decisione motivata.

                                         Visto l’esito del gravame, non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

 

 

dichiara e pronuncia

 

 

 

                                   1.   La decisione su reclamo del 25 aprile 2013 è annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione di Locarno per una nuova decisione motivata.

 

 

                                   2.   Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

 

 

                                   3.   Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

 

 

                                   4.   Intimazione a:

		-; -; -.

                                         Copia per conoscenza:

                                         - municipio di __________.

 

 

 

per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

Il presidente:                                                          Il segretario: