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Incarto n.
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In nome |
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Il Tribunale cantonale amministrativo |
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composto dei giudici: |
Lorenzo
Anastasi, presidente, |
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segretario: |
Leopoldo Crivelli |
statuendo sul ricorso 14 novembre 1997 della
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Comunione ereditaria __________, Comunione ereditaria __________, patr. dal dott. iur. h.c. __________,
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contro |
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la decisione 8 ottobre 1997 (no. 439/61) del Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, prolata in merito alla domanda d'indennizzo per titolo di espropriazione materiale che le comunioni ereditarie fu __________ e fu __________ hanno inoltrato il 29 maggio 1995 nei confronti del comune di __________ a seguito delle restrizioni sancite dal PR a carico dei mapp. __________ e __________; |
viste le risposte:
- 26 novembre 1997 del Tribunale di espropriazione;
- 9 dicembre 1997 del municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Le comunioni ereditarie fu __________ e fu __________ sono proprietarie in ragione di ½ ciascuna dei mapp. __________ e __________ di __________, così censiti a RF:
mapp. __________
B) casa mq 124
C) rustico mq 16
d) prato-orto mq 3261
totale mq 3401
mapp. __________
A) pollaio mq 7
b) orto mq 295
totale mq 302
Entrambi i fondi confinano verso S-E con il complesso monumentale del __________, posto a ridosso di via __________ e nei pressi di piazza __________.
B. Il 17 dicembre 1986 il Consiglio di Stato ha approvato il PR di __________, invitando il comune ad adottare alcune varianti concernenti tra gli altri i mapp. __________ e __________.
Le modifiche in oggetto, entrate in vigore il 18 giugno 1991, hanno sancito l'istituzione di una linea d'arretramento a carico del mapp. __________ (ad una distanza di 15 m dal confine S-E del fondo) e l'inclusione della contermine part. __________ nella zona residenziale NP (nucleo principale) senza possibilità di nuove edificazioni.
C. Mediante ricorso 22 luglio 1991 le proprietarie hanno impugnato tali varianti del PR davanti al Tribunale della pianificazione del territorio e il 29 maggio 1995 hanno notificato cautelativamente al comune di __________ una pretesa di fr. 800'000.- per titolo di espropriazione materiale.
Con sentenza 30 giugno 1995 il TPT si è pronunciato sul gravame degli eredi __________, respingendolo. Il comune ha quindi trasmesso la loro istanza di espropriazione materiale al Tribunale di espropriazione della giurisdizione sopracenerina, il quale ha dato avvio alla procedura di stima e ordinato uno scambio di allegati.
Con memoria 5 febbraio 1996 le attrici hanno dunque ribadito di pretendere delle indennità di espropriazione materiale a dipendenza delle restrizioni istituite sui loro fondi dalla modifica di PR del 1991. In concreto, fr. 81'540.- per l'impossibilità di edificare il mapp. __________ e fr. 408'636.- per la svalutazione complessiva del mapp. __________ indotta dal vincolo d'arretramento rispetto al __________, oltre agli interessi - al tasso usuale applicato dalle CFS - a partire dal 18 giugno 1991.
In sede di risposta il municipio di __________ si è opposto al riconoscimento di qualsiasi indennizzo, contestando in particolare la sussistenza dell'espropriazione materiale.
All'udienza di conciliazione del 10 giugno 1997 le parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni avverse. Parimenti in occasione del dibattimento finale, indetto il 29 settembre 1997 al termine dell'istruttoria di causa.
D. Esaurite le formalità processuali, con decisione 8 ottobre 1997 il Tribunale di espropriazione ha statuito sulle pretese d'indennizzo insinuate dalle comunioni ereditarie __________ e __________.
Il primo giudice ha accertato innanzi tutto che la linea di arretramento istituita a carico del mapp. __________ non aveva ingenerato espropriazione materiale, mentre il vincolo di inedificabilità apposto sulla part. __________ aveva per contro comportato una grave restrizione della proprietà soggetta a risarcimento. Per l'esproprio materiale del solo mapp. __________, ha quindi riconosciuto alle proprietarie un'indennità di fr. 110.- il mq - cifra corrispondente al valore edilizio pieno del fondo calcolato partendo soprattutto dai prezzi delle contrattazioni di terreni posti in zona R2 di __________ realizzate negli anni 1990-92 - con interessi a contare dal 29 maggio 1995, giorno in cui le espropriate hanno manifestato inequivocabilmente la loro volontà di farsi risarcire.
Il Tribunale di espropriazione ha infine respinto siccome infondate le richieste risarcitorie avanzate dagli eredi __________ in relazione ad una presunta svalutazione del mapp. __________ dovuta all'impossibilità di realizzare un accesso veicolare attraverso il mapp. __________.
E. Avverso la predetta pronunzia le comunioni ereditarie espropriate sono insorte innanzi al Tribunale cantonale amministrativo, postulando che l'indennità per l'espropriazione materiale della part. __________ venga determinata in fr. 270.- il mq con interessi a decorrere dall'entrata in vigore delle varianti di PR.
In sostanza le ricorrenti hanno rimproverato al primo giudice una scorretta applicazione del metodo statistico-comparativo per aver preso in considerazione fondi con parametri edificatori inferiori a quelli del mappale espropriato e per aver omesso di raffrontarli oggettivamente dal profilo della loro ubicazione. In mancanza di elementi paragonabili sufficienti - hanno soggiunto le espropriate - bisognava far capo al calcolo a ritroso, il quale avrebbe dimostrato che nel 1991 il valore venale della part. __________ si aggirava sui 550.- fr. il mq.
Le insorgenti hanno censurato pure la data di decorrenza degli interessi decisa dal Tribunale di espropriazione. Conformemente alla DTF 121 II 305 la stessa andrebbe fissata in corrispondenza del 18 giugno 1991, giorno in cui è stata approvata la variante costitutiva di espropriazione materiale.
F. Il Tribunale di espropriazione ha rinunciato a presentare osservazioni, ritenendo sufficientemente motivata la propria sentenza.
Il comune di __________ ha invece proposto la reiezione del gravame con argomentazioni che verranno riprese - ove occorresse - in appresso.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva delle espropriate e la tempestività dell'impugnativa sono incontestabilmente date dall'art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr.
Il gravame è dunque ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, senza procedere al sopralluogo sollecitato dalle insorgenti, insuscettibile di procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti per il giudizio; la situazione del mappale espropriato e dei luoghi circostanti, così come le caratteristiche essenziali delle zone in cui si trovano i fondi considerati per l'estimo - individuabili tramite le mappe agli atti - sono note al Tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. In materia espropriativa il Tribunale cantonale amministrativo apprezza liberamente il fatto ed il diritto, senza poter tuttavia modificare la decisione impugnata a danno del ricorrente (art. 65 cpv. 4 PAmm, applicabile grazie al rinvio di cui all'art. 50 cpv. 3 PAmm). Adito dagli espropriati, questo Tribunale può quindi rivedere le singole posizioni dell'indennità concessa loro dal primo giudice, ma non può condannare l'ente espropriante a pagare un risarcimento globale inferiore a quello deciso dalla prima istanza. Altrimenti detto, nella misura in cui l'indennizzo espropriativo si compone di un capitale e dei relativi interessi, il Tribunale amministrativo può esaminare e modificare entrambe le poste, a condizione che da un profilo contabile il risultato complessivo non si configuri alla stregua di una reformatio in peius (STF 6 giugno 1995 in re G.-C.).
3. La materia del presente contendere si concentra sull'indennità dovuta alle ricorrenti per l'indubbia espropriazione materiale del mapp. __________ di __________. Indennità che il Tribunale di espropriazione ha fissato in fr. 110.- il mq dimenticando di dedurre dal valore venale del fondo (stabilito per l'appunto in fr. 110.- il mq) il suo valore residuo.
3.1. In caso di espropriazione materiale il momento determinante per la valutazione dell'indennità è notoriamente il giorno in cui è entrato in vigore il provvedimento pianificatorio che ha comportato la restrizione della proprietà (G. Müller, in Commentaire de la Constitution fédérale, N. 80 ad art. 22 ter; DTF 117 Ib 6 consid. 2b, 114 Ib 103 consid. 2, 112 Ib 509 consid. 3e).
In concreto il dies aestimandi è dunque il 18 giugno 1991, giorno in cui è stata approvata la variante del PR di __________ che ha ingenerato espropriazione materiale a danno del mapp. __________.
3.2. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
3.3. Il Tribunale di espropriazione non ha rinvenuto contrattazioni realizzate nei mesi precedenti il dies aestimandi ed aventi per oggetto fondi che possano essere immediatamente comparati - soprattutto per disciplina edilizia - alla proprietà __________.
Le indagini effettuate a RF hanno tuttavia permesso di appurare che tra il 1990 e il 1992 il prezzo medio pagato a __________ per l'acquisto di proprietà inedificate collocate in zona NP (mapp. __________), R2 (mapp. __________, __________, __________), R2s (mapp. __________, __________, __________, __________) e R3 (mapp. __________, __________) è stato dell'ordine di fr. 100.- il mq, importo che non muta se si ignorano i valori estremi (di fr. 41.40 e fr. 160.- il mq) e che si riduce a fr. 96.- il mq se si escludono dal calcolo - come impone la giurisprudenza federale (DTF 122 II 344 consid. 5a) - le operazioni posteriori al dies aestimandi.
Come sottolineano a ragione le ricorrenti, le compravendite in oggetto si riferiscono a fondi posti in zone di utilizzazione diverse. Questa circostanza non impedisce tuttavia che le cifre solute nell'ambito di quelle transazioni possano essere prese in considerazione per formarsi un'idea generale circa il livello e la tendenza del mercato immobiliare nel territorio del comune (DTF 122 I 173 consid. 3a). Né impedisce che nella fattispecie possano essere ritenute addirittura significative ai fini dell'estimo, vista la loro marcata omogeneità una volta esclusi i due valori estremi.
Questo Tribunale è pertanto dell'opinione che nel giugno del 1991 i terreni edificabili di __________, indipendentemente dal loro azzonamento, potevano avere un valore commerciale medio di circa 95.- fr. il mq.
3.4. La cifra indicativa di cui sopra va ora corretta ed adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali del mappale espropriato, in modo da giungere al suo effettivo valore venale.
Se fosse stato incluso nel novero dei fondi edificabili della zona NP, il mapp. __________ avrebbe fruito di possibilità edificatorie e utilizzazioni senz'altro interessanti (cfr. art. 47 NAPR e valutazioni 11.11.1997 del perito di parte arch. __________). Questa caratteristica, unita ad una buona posizione sotto il profilo delle vie di comunicazione e la vicinanza con la piazza principale ed i servizi che offre il centro del villaggio, l'avrebbe reso sicuramente attrattivo per il mercato immobiliare senza tuttavia permettergli di raggiungere il livello di pregio decantato dalle comunioni proprietarie. Quest'ultime omettono infatti di considerare che il sedime risulta svilito dalla sua stessa collocazione a ridosso dell'arteria più trafficata del borgo, la cantonale __________ -__________, fonte di emissioni foniche ed atmosferiche tutt'altro che trascurabili.
Ai potenziali parametri edificatori del fondo non può essere data d'altronde l'importanza attribuitagli dalle insorgenti, poiché come accennato in antecedenza la disarmonia che contraddistingue il mercato immobiliare ticinese conduce ad un appiattimento dei valori e non permette di stabilire un nesso direttamente proporzionale tra il prezzo del terreno e le sue possibilità di sfruttamento (RDAT 1989 N. 70; STA 7.9.1994 in re G.); prova inconfutabile ne siano le cifre sborsate a __________ per l'acquisto di terreni R3, inferiori a tutte quelle pagate all'epoca per particellari posti nelle altre zone di utilizzazione del villaggio.
Stante quanto precede, il Tribunale amministrativo ritiene di poter attribuire alla proprietà __________ un valore venale, al 18 giugno 1991, di fr. 120.- il mq. Questa cifra, superiore nella misura del 27% ai valori medi di __________, si appalesa tutto sommato adeguata alle peculiarità della particella - nel complesso per nulla straordinarie - e conforme all'andamento depresso del mercato fondiario susseguente al crollo del 1990.
3.5. Secondo le ricorrenti, il valore commerciale del mapp. __________ stimato con il metodo a ritroso sarebbe di 551.- fr. il mq.
La tesi delle espropriate non può essere accreditata siccome fondata su un metodo d'estimo del tutto inaffidabile. In effetti, il cosiddetto sistema di calcolo alla rovescia si traduce nell'elaborazione di mere ipotesi di utilizzazione e di redditività del fondo da valutare che possono essere modificate a piacimento falsando il risultato finale. In ambito espropriativo tale metodo può essere quindi applicato soltanto in casi del tutto eccezionali, segnatamente allorquando è impossibile far capo al metodo comparativo a causa dell'assenza di qualsivoglia dato di raffronto (DTF 122 I 174 consid. 3a). Circostanza quest'ultima che non si è di certo verificata nell'evenienza concreta.
D'altra parte, l'esorbitante valore teorico rivendicato dalle espropriate non solo non trova riscontri di sorta sulla piazza di __________, ma si distanzia - e di gran lunga - dal prezzo massimo di fr. 108.- il mq effettivamente pagato nella regione prima del giugno 1991.
3.6. Di norma, il valore residuo di un terreno edificabile colpito da espropriazione materiale e quindi privato della sua componente edilizia si riduce a quello di un buon fondo agricolo. E' risaputo che alle nostre latitudini tale valore si aggira attorno ai 20.-/30.- fr. il mq, senza particolari differenze tra Sopra e Sottoceneri (cfr. RDAT 1990 N. 58 e 1989 N. 73, così come le indagini condotte sulle quotazioni dei terreni agricoli in RDAT II-1994 N. 64).
Ne consegue che in casu l'indennità di espropriazione materiale dovuta alle insorgenti può essere stabilita in fr. 90.- il mq.
4. Le ricorrenti chiedono che gli interessi vengano fatti decorrere dal 18 giugno 1991, giorno in cui è entrata in vigore la variante di PR costitutiva di espropriazione materiale.
4.1. Ai sensi della vigente giurisprudenza, in caso di espropriazione materiale gli interessi sulla relativa indennità decorrono, di regola, a partire dal momento in cui l'avente diritto ha manifestato in modo inequivoco la propria intenzione di farsi risarcire (cfr. DTF 114 Ib 283 consid. 2a e rinvii). A tale richiesta - specifica il Tribunale federale - non debbono porsi esigenze di forma troppo severe: è necessario, ma sufficiente, che l'ente pubblico, conformemente ai principi della buona fede, debba rendersi conto che nel caso concreto il proprietario intende chiedere l'indennità che gli spetta (DTF 112 Ib 512). In effetti, una simile manifestazione di volontà è stata scorta dal Tribunale federale nella formulazione di una proposta transattiva (DTF 97 I 819), nell'intavolazione di trattative con il privato in vista della vendita (DTF 108 Ib 344), così come nelle azioni d'opposizione intraprese dal proprietario avverso una misura pianificatoria ritenuta lesiva dei suoi interessi (DTF 112 Ib 512).
4.2. Poste queste premesse, ai fini del presente giudizio quo alla decorrenza degli interessi occorre considerare che il 22 luglio 1991 __________, in nome e per conto della comunione ereditaria __________, ha impugnato davanti al Gran Consiglio la variante di PR approvata il mese precedente dal Governo. Il ricorrente si è opposto in particolare all'inclusione del vecchio mapp. __________ in zona NP, sollecitandone l'inserimento in zona R3.
A fronte di siffatte emergenze, la giurisprudenza federale dianzi citata impone che gli interessi dovuti alle ricorrenti vengano fatti decorrere dal 22 luglio 1991.
5. Dal profilo contabile il risultato finale cui è pervenuto questo Tribunale (indennità di espropriazione materiale di fr. 27'180.- con interessi dal 22 luglio 1991) si avvera inferiore a quello raggiunto dal primo giudice (fr. 33'220.- con interessi a partire dal 29 maggio 1995). Ne consegue che in forza dell'art. 65 cpv. 4 PAmm il ricorso dev'essere respinto e la decisione impugnata confermata.
La tassa di giudizio segue la soccombenza delle insorgenti (art. 28 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. 22 ter Cost.; 5 LPT; 9, 11, 39, 50, 70 Lespr; 18, 28 e 65 PAmm,
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è posta a carico delle ricorrenti in solido.
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3. Intimazione a: |
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Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario