
Incarto n. 52.2020.560	Lugano 28 novembre 2022	In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Flavia Verzasconi, presidente,

Sarah Socchi, Fulvio Campello

vicecancelliera:

Sabina Ghidossi

statuendo sul ricorso del 25 novembre 2020 di

RI 1

contro

la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5513) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la risoluzione del 4 gennaio 2018 con cui il Municipio di Lugano ha rilasciato a CO 1 la licenza edilizia per uno stabile d'appartamenti e una villa (part. PART 1 e PART 2);

ritenuto, in fatto

A. La __________ AG è proprietaria di due fondi (part. PART 1 e PART 2) situati a Lugano, nel quartiere di M_________, su un pianoro che verso est degrada in direzione del pendio a monte del complesso dell'Hotel __________. Su un fondo (part. PART 2) vi è una villa in stile liberty, eretta all'inizio del XX secolo (villa __________). Sull'altro (part. PART 1), un edificio (casa __________) costruito nel 1959 dagli architetti __________ e __________. Le dimore con giardino sono comprese in un comparto rilevato dall'ISOS, non sono però tutelate dal PR quali beni culturali, né rientrano nel perimetro di valorizzazione comunale di __________ (PV 14).

ESTRATTO MAPPA

B. a. Con domanda di costruzione del 27 gennaio 2017, CO 1 ha chiesto al Municipio il permesso di demolire entrambe le case e costruire sulla superficie (3'973 m²) dei due fondi un nuovo grande stabile di 25 appartamenti, oltre a una villa con piscina. Lo stabile, a pianta essenzialmente a "L" (di 1'166.7 m²), sarà articolato su cinque livelli fuori terra, oltre a due interrati. Sul lato nord, avrà una lunghezza di facciata di quasi 47 m; a est, di ca. 34 m. Su ogni piano (PT-P4) verranno ricavati cinque appartamenti (da 130 a 210 m² ca.); i piani inferiori (P-1 e P-2) saranno invece destinati a un ampio posteggio sotterraneo (con 69 posti), accessibile mediante una rampa dalla strada privata a sud, che collegherà anche la villa. Questa casa più piccola (212 m²), di due piani, sarà costruita nella lingua di terreno che degrada verso est (part. PART 1). Il terreno attorno al complesso sarà sistemato a verde, in particolare lasciando alcuni alberi su una fascia profonda 10 m lungo via M__________ (parco).

b. Nel termine di pubblicazione la domanda ha suscitato l'opposizione di diversi vicini e della RI 1, la quale ha in particolare contestato la demolizione dei due edifici storici e l'inserimento paesaggistico del nuovo complesso residenziale.

c. La RI 1 ha in seguito mantenuto la sua opposizione anche a fronte di una variante riduttiva del maggio 2017 inerente un accesso pedonale e alcune precisazioni riguardanti l'area verde.
Il 10 novembre 2017, i Servizi generali del Dipartimento del territorio hanno emesso l'avviso cantonale favorevole (n. 100463, in sostituzione di quello del 20 giugno 2017), integrato tra l'altro dei pareri espressi dall'Ufficio dei beni culturali (UBC) e dall'Ufficio della natura e del paesaggio (UNP).

d. Fatto proprio tale avviso, il 4 gennaio 2018 il Municipio ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo nel contempo tutte le opposizioni pervenute, e in particolare quella della RI 1. Dopo aver ricordato che i fondi sono esclusi dalla pianificazione dei beni culturali, l'esecutivo locale ha a sua volta ritenuto che il complesso s'inserisse in maniera ordinata e armoniosa nel paesaggio (art. 104 cpv. 2 della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011; LST; RL 701.100).

C. Con giudizio del 21 ottobre 2020, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso interposto dalla RI 1 avverso la predetta risoluzione.
Disattesa una censura riferita al diritto di essere sentito, il Governo ha anzitutto ricordato che l'ISOS non ha una portata diretta nella presente procedura di rilascio della licenza edilizia; nel contempo, ha escluso che potesse essere rimesso in discussione il PR, e meglio il recente assetto in materia di beni culturali (che non ha tutelato le due ville sulle part. PART 1 e PART 2).
Ritenendo che la competenza di applicare la clausola estetica di cui all'art. 104 cpv. 2 LST spettasse solo al Municipio, il Governo ne ha in seguito condiviso le conclusioni. Ha essenzialmente considerato che il nuovo stabile d'appartamenti, conforme ai parametri di PR, per dimensioni non si scosterebbe da altri palazzi (privi di particolari pregi) presenti nel comparto, in particolare verso il parco T__________ e in altre zone del quartiere. Ha inoltre considerato che il suo impatto sarà notevolmente mitigato dal mantenimento dell'area verde, come pure delle opere di cinta esistenti.

D. Contro quest'ultima pronuncia, la RI 1si aggrava ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullata insieme al permesso municipale.
In sintesi, l'insorgente contesta le deduzioni tratte dalla precedente istanza in merito all'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio del complesso, rimproverandole di non aver svolto un serio esame, di aver ignorato le indicazioni dell'ISOS e di essersi limitata a rilevare sommariamente la presenza di diversi palazzi nelle vicinanze (senza confrontarsi con le loro caratteristiche). Appoggiandosi alle analisi (storica, architettonica e urbanistica) di tre architetti, oltre a biasimare la perdita delle due ville esistenti, la ricorrente rileva in particolare come il nuovo complesso non rispetti il tessuto urbanistico esistente (tipologia città-giardino), abbia una volumetria fuori scala e un'espressione architettonica scadente, che farebbe astrazione dei dintorni, senza neppure fornire chiare indicazioni in punto ai materiali e ai colori.

E. All'accoglimento dell'impugnativa si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni.
L'Ufficio delle domande di costruzione, sentiti l'UBC e l'UNP, si riconferma nelle precedenti prese di posizione. Il Municipio e l'istante in licenza chiedono che il ricorso sia respinto. Delle loro rispettive argomentazioni si dirà per quanto necessario più avanti.

F. Non vi è stato un ulteriore scambio di allegati, stante la rinuncia dell'insorgente a presentare una replica.

Considerato, in diritto

1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 705.100). Pacifica è l'abilitazione a insorgere della RI 1, che rientra nel novero delle organizzazioni legittimate a opporsi a tenore dell'art. 8 cpv. 1 LE e, pertanto, anche a ricorrere ai sensi dell'art. 21 cpv. 2 LE (cfr. al riguardo: STA 52.2017.192 del 19 luglio 2017 consid. 2). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è dunque ricevibile in ordine.

1.2. Il giudizio può essere reso sulla base degli atti senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della lite emergono con sufficiente chiarezza dai piani e dalle fotografie agli atti. Il sopralluogo genericamente sollecitato dal resistente non appare idoneo a portare la conoscenza di ulteriori elementi rilevanti ai fini del giudizio.

2. 2.1. La LST prevede all'art. 104 cpv. 2 una clausola estetica positiva (principio operativo) applicabile a tutto il territorio cantonale. Secondo tale norma, le costruzioni devono inserirsi nel paesaggio in maniera ordinata e armoniosa. L'art. 100 RLST precisa che l'inserimento ordinato e armonioso si verifica quando l'intervento si integra nello spazio circostante, ponendosi in una relazione di qualità con le preesistenze e le caratteristiche dei luoghi.
Il principio è applicato dall'UNP nell'esame delle domande di costruzione che riguardano le zone edificabili se il progetto comporta un impatto paesaggistico significativo (cfr. art. 109 cpv. 1 lett. c LST). È tra l'altro considerato tale un progetto che comporta un intervento su una superficie superiore ai 2000 m² (cfr. art. 107 cpv. 2 lett. b RLST).

2.2. Per giurisprudenza, nell'interpretazione del concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio l'autorità non deve affidarsi alla sua sensibilità soggettiva, ma deve fondarsi su criteri oggettivi, dimostrando che la loro applicazione ad una determinata fattispecie deve condurre al divieto o alla limitazione del diritto di costruire (cfr. DTF 114 la 343 consid. 4b; STA 52.2014.63 del 23 febbraio 2015 consid. 3.3, confermata da: STF 1C_195/2015 dell'11 maggio 2015; STA 52.2013.35 del 3 novembre 2014 consid. 5 e rimandi; Lorenzo Anastasi/Davide Socchi, La protezione del patrimonio costruito, con particolare riferimento all'inventario ISOS, in: RtiD I-2013, pag. 367 seg.). La clausola estetica possiede una portata autonoma e va attuata in aggiunta alle vigenti prescrizioni edilizie. Essa non deve comunque svuotare di ogni contenuto, in maniera generalizzata, le prescrizioni edilizie dei piani regolatori. In tal senso, il Tribunale federale ha ripetutamente rilevato che le costruzioni che rispettano le prescrizioni di zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel contesto paesaggistico soltanto perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti (cfr. DTF 115 Ia 363 consid. 3a; 115 Ia 114 consid. 3d; STA 52.2010.147 del 24 agosto 2010, consid. 3.3.1 confermata da STF 1C_442-448/2010 del 16 settembre 2011, in: RtiD I-2012 n. 11 consid. 3.3; Anastasi/Socchi, op. cit., pag. 359 con rinvii). Occorre bensì che lo sfruttamento delle possibilità edificatorie vigenti appaia irragionevole, come, ad esempio, quando si tratta di proteggere un sito, un edificio o un insieme di costruzioni che presentano qualità estetiche notevoli, mancanti all'immobile progettato o messe in pericolo dalla sua realizzazione (cfr. STF 1C_258/2017 del 28 agosto 2017 consid. 6.2 con rimandi).

2.3. Il concetto d'inserimento ordinato e armonioso nel paesaggio costituisce una nozione giuridica indeterminata che, come tale, conferisce all'autorità decidente una certa latitudine di giudizio ai fini dell'individuazione del suo contenuto normativo. Chiamato a statuire sull'interpretazione data dalle istanze inferiori, il Tribunale giudica di per sé con pieno potere di cognizione, che esercita tuttavia con riserbo. Nella misura in cui la norma riserva alle autorità di prime cure anche un certo margine discrezionale, il sindacato di legittimità che questo Tribunale è chiamato ad esprimere è invece circoscritto alla violazione del diritto, segnatamente sotto il profilo dell'abuso del potere di apprezzamento (art. 69 cpv. 1 lett. a LPAmm). Ove la valutazione estetica appaia plausibile, questa Corte non può dunque censurarla, sostituendo il suo apprezzamento a quello dell'autorità decidente (cfr. DTF 100 Ia 82 consid. 4a; 96 I 369 consid. 4; consid. 5.2 e 5.3; STA 52.2015.67 del 22 dicembre 2016, consid. 6.3; 52.2013.35 del 3 novembre 2014, consid. 5.3 e rimandi).

2.4. In concreto, come visto in narrativa, il progetto prevede di demolire le due case esistenti sui fondi part. PART 1 e PART 2 ed edificare al loro posto un imponente stabile d'appartamenti, oltre a una villa con piscina.
Il palazzo, a pianta essenzialmente a "L" (di 1'166.7 m²), avrà una lunghezza di quasi 47 m a nord e sarà largo ca. 34 m a est. Secondo i piani, sarà alto fino a ca. m 16.60. Il blocco, destinato a 25 appartamenti (5 per piano, PT-4P), sfrutterà una superficie utile lorda (SUL) pari a 4'238 m²(cfr. variante riduttiva). Disporrà inoltre di un'ampia autorimessa interrata (con 69 posti), accessibile da una rampa ricavata sul lato sud, lungo la strada privata esistente (part. PART 2). Il fronte nord sarà contraddistinto da file di terrazze sovrapposte (con soletta a vista e parapetto in vetro), su cui si aprirà una serie continua di porte-finestre (cfr. sezioni S1 e S6). Così pure il prospetto est (leggermente ad arco). Analoga configurazione avranno le facciate opposte, sui lati interni (cfr. sezioni S3 e S4). Gli altri prospetti, rivolti verso via M__________ (ovest) e la strada privata (sud), saranno invece più chiusi, con terrazze alternate a parti piene (cfr. sezioni S3, S4 e S13).
La villa avrà invece dimensioni più contenute: il volume, pure a pianta a "L" (di 212.2 m², ma con orientamento diverso), sarà alto solo due piani, completamente vetrati (che sfrutteranno una SUL totale pari 268.60 m²).
Le aree circostanti lo stabile e la villa, all'infuori delle superfici di accesso pedonali e veicolare, saranno per lo più sistemate a verde, in particolare mantenendo verso via M__________ una fascia alberata larga 10 m (incluso un cedro esistente).
La relazione tecnica allegata al progetto si esprime sull'inserimento urbanistico e paesaggistico del complesso (cap. 3) sottolineando in particolare la presenza di questa fascia, che fungerà da filtro tra il palazzo e la strada, ripresentando le caratteristiche che oggi la vegetazione preesistente conferisce al luogo. Rileva inoltre che sarà conservato il muro di cinta (di 60 cm) e la relativa recinzione verso la strada privata e via M__________. Per il resto, la relazione puntualizza (cap. 4) che il concept volumetrico dello stabile d'appartamenti è stato per lo più ragionato in termini di privacy (schermo architettonico verso le strade) e di orientamento paesaggistico (vista lago e montagne e percorso del sole, a fini energetici e di comfort). La villa è invece stata pensata come volume ribassato, circondato e nascosto dal verde, senza alcun impatto rilevante sui fondi confinanti verso est.

2.5. Chiamato a esprimersi sul progetto, l'UNP, data la situazione pianificatoria, ha preavvisato favorevolmente il complesso, viste pure le scelte relative a materiali e finiture, chiedendo comunque una rifinitura con intonaco di colore chiaro e la realizzazione del parco entro la fine dei lavori (avviso del 10 novembre 2017, pag. 8). Pur ritenendo eccessivi i parametri edificatori ammessi dal PR nel comparto, ha osservato che il progetto perlomeno cerca di conservare l'affaccio attuale verso le vie del quartiere, allontanando il più possibile il condominio dalla strada (avviso citato pag. 10, sub osservazione alle opposizioni). Considerazione, questa, che ha ribadito anche davanti al Governo, dove ha precisato che, alla luce delle quantità edificatorie (...) concesse dalla pianificazione vigente da un lato e (…) della mancata tutela degli edifici dall'altro, da parte nostra abbiamo fatto il possibile per garantire perlomeno la conservazione della caratteristica cinta e dello sfondo verde disegnato a parco immediatamente adiacente alla strada (cfr. risposta UDC). Anche il Municipio si è pronunciato positivamente sull'inserimento estetico del condominio, in particolare vista l'asserita presenza nelle adiacenze di palazzi di analoghe dimensioni privi di caratteristiche omogenee e la realizzazione della fascia di vegetazione (con conservazione delle opere di cinta, cfr. risposta al Governo). Conclusioni che, come visto in narrativa, l'Esecutivo cantonale ha essenzialmente fatto proprie, affermando anche la sola competenza del Municipio a esprimersi sull'inserimento del complesso (essendo i fondi inseriti in un comparto edificabile senza particolari peculiarità).

2.6. Ora, contrariamente a quanto ritenuto dall'Esecutivo cantonale, certo è anzitutto che in concreto, essendo in discussione un progetto che comporta un intervento su una superficie di quasi 4'000 m², non spettava all'autorità locale applicare la clausola estetica di cui all'art. 104 cpv. 2 LST, ma all'UNP (art. 109 cpv. 1 lett. c LST e 107 cpv. 2 lett. b RLST), come correttamente rileva anche l'istante in licenza.
A giusta ragione l'insorgente rimprovera inoltre alla precedente istanza di aver trascurato i contenuti dell'ISOS ai fini della determinazione delle qualità dell'insediamento. Anche se i fondi in questione non fanno parte del comparto più pregevole di M__________ (nucleo della "città-giardino" [gruppo edilizio G 14.4], con l'isolato già oggetto di un giudizio di questo Tribunale, STA 52.2016.78 del 23 febbraio 2018 confermata da STF 1C_155/2018 del 3 ottobre 2018), non può essere ignorato che essi appartengono comunque al pianoro collocato subito a sud - pure appartenente al quartiere storico - che non è ovunque privo di qualità. L'ISOS rileva quest'ampia superficie pianeggiante quale intorno circoscritto I-Ci XXIII con categoria di rilievo e obbiettivo di salvaguardia b, ovvero come parte significativa dell'insediamento, minacciata di sovraedificazione, in cui s'impone la preservazione delle caratteristiche essenziali per la definizione del rapporto tra le componenti dell'insediamento (cfr. scheda ISOS di Lugano in vol. 2.2 Luganese L-Z, 2006, pag. 286 e spiegazioni all'ISOS). Spiega che, dal punto di vista della crescita edilizia, questo comparto ha subito mutamenti tali da non essere descrivibile come insieme ma, piuttosto, come comparto nel quale la lenta edificazione a dimore unifamiliari entro giardini è venuta a trovarsi circondata da nuovi condomini residenziali assai distanti quanto a linguaggio, e sono intervenute numerose sostituzioni degli oggetti del patrimonio originario (cfr. scheda ISOS, pag. 314). L'inventario segnala in particolare un'isola centrale (0.0.44), tuttora connotata da un'edificazione lenta con giardini, compresa tra via A__________ e via M__________ e due lingue che si allungano in direzione del pendio a monte di via B__________ (I-Ci XX), dove si erge il complesso dell'Hotel __________ (beni culturali comunali L47-49). Questo elemento (0.0.44) - significativo per il rilievo dell'intorno - è segnatamente descritto come case mono e plurifamilari, alcuni con tratti di villa con giardino, in muratura a vista e con copertura a due falde, anni '20 e '30 del XX secolo e inserimenti seriori (scheda ISOS, 287). Esso interessa anche i fondi dedotti in edificazione, in particolare la part. PART 1, che fa anche da trait d'union con il pendio sottostante.

ESTRATTO PIANO RILIEVO ISOS

La raccomandazione ISOS di salvaguardare questo comparto, in particolare dal pericolo di sovraedificazione, per i fondi in questione (part. PART 1 e PART 2) non si è finora tradotta in alcun vincolo pianificatorio. I fondi non sono stati compresi nel perimetro di valorizzazione di M__________ (PV 14), né sono tutelati a livello di bene culturali locali (cfr. piano del paesaggio).

ESTRATTO PIANO DEL PAESAGGIO

Non lo sono neppure dalla variante sui beni culturali (variante BC2) che il Municipio ha avviato nel 2020 anche per il comparto di M__________, sebbene una recente mozione lo richieda (cfr. mozione n. 4136 del 17 febbraio 2021 "Salviamo il quartiere storico di M__________").
Contrariamente a quanto ritenuto dal Governo, ciò non significa tuttavia che i contenuti dell'inventario vadano semplicemente ignorati. Certo, l'ISOS va anzitutto preso in considerazione nel quadro dell'allestimento dei piani di utilizzazione e diventa vincolante per i privati nella misura in cui viene recepito in questi strumenti (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1). Anche nel singolo caso può tuttavia tornare applicabile quale valido sostegno scientifico per la valutazione delle qualità spaziali e storico-architettoniche di un insediamento censito come degno di tutela, segnatamente nell'ambito di una domanda di costruzione che - come in concreto - implica l'esercizio di un potere d'apprezzamento o una ponderazione degli interessi sotto il profilo della protezione del paesaggio (cfr. DTF 135 II 209 consid. 2.1; STF 1C_155/2018 citata consid. 6, 1C_280/2017 del 12 ottobre 2017 consid. 6.2.2; Anastasi/ Socchi, op. cit., pag. 350 seg.).

2.7. Ferme queste premesse, in concreto non è in particolare dato di vedere come l'enorme blocco monolitico a "L" (con area di 1'166.7 m², SUL di 4'238 m² e altezza > 16 m) possa seriamente essere ritenuto armoniosamente inserito nel contesto di situazione. Già solo perché concentra in pratica in un unico mastodontico volume quasi tutte le quantità edificatorie derivanti dalla superficie (3'973 m²) di non uno, ma due fondi (oltretutto maggiorate da bonus: per abitazione primaria e efficienza energetica), non è possibile affermare che il progetto tenga conto del particolare tessuto in cui s'inserisce. Al contrario, lo stabile s'impone in modo eccessivamente dominante rispetto alle vicine case mono o plurifamiliari con giardino, situate in particolare al centro del comparto, in cui è ancora riconoscibile un'edificazione lenta con ampio verde. Ma prevale pure - e di gran lunga - anche sugli altri stabili d'appartamenti presenti nelle immediate vicinanze, in particolare a sud, verso il parco T__________ (part.PART 3, PART 4, PART 5,PART 6). Edifici, che diversamente da quanto indicato dal Governo, hanno dimensioni e superfici assai più contenute (tra 260 e 494 m²; 661 m² se si considerano insieme le part. PART 3 e PART 4, frammentate a livello di facciate; cfr. mappa catastale e immagini reperibili sul geoportale swisstopo, Google Street View e Google Earth, cfr. al riguardo: STF 1C_593/2020 del 12 maggio 2021 consid. 2.1, 1C_382/2015 del 22 aprile 2016 consid. 6.5). Così pure gli altri stabili citati dal resistente, situati a sud di via A__________ (part.PART 7, PART 8 ePART 9). Non ne va diversamente per gli altri edifici menzionati dal Governo, collocati invece più a nord (part.PART 10, PART 11 ePART 12), con un'unica infelice eccezione determinata dallo stabile (non residenziale) interamente vetrato (part.PART 13) posto lungo via P__________, invero avulso dal contesto, che non può evidentemente essere preso a modello (cfr. immagini citate e mappa catastale). Se è pur vero che le costruzioni che rispettano i parametri di zona non possono essere considerate contrarie all'obbligo di inserirsi adeguatamente nel paesaggio solo perché comportano volumi e sfruttamenti maggiori di quelli degli edifici circostanti - e benché vi sarebbe da chiedersi se ciò non debba soprattutto valere quando un progetto prescinda dall'uso di bonus sugli indici pianificatori - ciò non toglie che su terreni che risultano ancora significativi per il particolare contesto in cui si collocano, come in concreto, non è senz'altro possibile accorpare più superfici di fondi al fine di proporre volumi fuori scala. A ciò aggiungasi che nella fattispecie non può essere trascurato che a incidere negativamente sull'impatto dello stabile concorre di tutta evidenza pure la facciata nord: essa forma infatti una lunga stecca di quasi 47 m, con moduli in serie e ripetitivi, che su questo versante non potrà che determinare un "effetto diga". Fronte svilente che, abbinato alle smisurate dimensioni del blocco, non trova eguali in tutto il quartiere.
A torto le precedenti istanze non hanno considerato tali aspetti, concentrandosi più che altro sulla fascia di verde (10 m) prevista lungo via M__________, che perlomeno cerca di conservare l'affaccio attuale verso le vie del quartiere, allontanando il più possibile il condominio dalla strada. Tale fascia (parco) - enfatizzata anche dalla relazione tecnica, ma che invero quantomeno dimezza il giardino esistente sui fondi - non può evidentemente restituire al complesso l'inserimento che non ha. Per le sue esigue dimensioni, non è neppure seriamente atta a nasconderlo (cfr. rendering, incarto Municipio doc. 4.5, in cui il condominio, nonostante la presenza di alcuni alberi, resta percettibile in tutta la sua estensione e altezza; cfr. pure fotomontaggio prodotto in questa sede). Tanto meno a mitigarne l'impatto sul lato nord rispettivamente verso il pregevole pendio a est, su cui s'affaccerà in posizione dominante. Eloquenti risultano in tal senso le considerazioni espresse in prima battuta dall'UBC (cfr. avviso del 20 giugno 2017, poi riformulato a richiesta del Municipio), che aveva anche rilevato l'importanza di questo versante orientale, su cui si erge il complesso dell'Hotel __________ con l'ampio parco (hotel [part.PART 14], dépendence [part.PART 15] e albergo e ostello M__________ [part.PART 16], tutelati quali beni culturali L 47-49, cfr. piano del paesaggio e art. 34 NAPR): in particolare, aveva osservato come anche rispetto ad esso la nuova edificazione per tipologia, volume e ubicazione risultasse particolarmente invasiva (cfr. incarto municipale, doc. 33). Opinione che, per quanto formulata al di fuori del quadro della tutela dei beni culturali, resta comunque sintomatica nel contesto della valutazione paesaggistica dell'enorme blocco che, come visto, è stato più che altro concepito con motivazioni di privacy e visuali per i residenti, che non con un reale sforzo di inserirsi nell'insediamento.
In conclusione, la valutazione estetica effettuata dalle precedenti istanze, che hanno in gran parte fatto astrazione degli aspetti di cui si è detto, non può essere tutelata, in quanto insostenibile. E ciò a prescindere dagli ulteriori argomenti (riferiti anche al significato storico e urbanistico delle ville da demolire) sviluppati dalla ricorrente (cfr. pareri degli arch. B__________, K__________, A__________, membri della RI 1) e delle censure riguardanti le finiture.
Ne discende che il giudizio impugnato va annullato, unitamente alla licenza edilizia rilasciata dal Municipio.

3. 3.1. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque accolto, annullando la contestata licenza nonché la decisione governativa che la conferma.

3.2. Dato l'esito, la tassa di giustizia è a carico del resistente, secondo soccombenza (art. 47 cpv. 1 LPAmm). All'insorgente, non patrocinata, non sono assegnate ripetibili (art. 49 LPAmm).

Il Comune non deve contribuire al pagamento della tassa, essendo comparso in lite per esigenze di funzione e non per tutelare i suoi interessi pecuniari (art. 47 cpv. 6 LPAmm).

Per questi motivi,

decide:

1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, sono annullate:

1.1. la decisione del 21 ottobre 2020 (n. 5513) del Consiglio di Stato;

1.2. la licenza edilizia del 4 gennaio 2018 rilasciata dal Municipio di Lugano.

2. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è posta a carico di CO 1.

Alla ricorrente va restituito l'importo versato a titolo di anticipo delle presumibili spese processuali.

3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente La vicecancelliera